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Obras em casa arrendada

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  1.  

  1.  # 1

    Boa noite!

    Preciso de ajuda relativamente a uma questão:

    Uma amiga arrendou uma casa há pouco mais de 1 ano. No entanto, pouco depois de estar lá a residir, apareceram vários problemas de humidades, tinta a empolar e a cair, paredes a desfazerem-se, ratos, janelas mal vedadas (o que faz com que entre frio e vento). A minha amiga comunicou o problema ao senhorio, o qual remete o problema para o contrato de arrendamento que ela assinou, no qual existe uma cláusula que obriga o inquilino a pagar as reparações decorrentes de culpa ou negligência do inquilino, ressalvado o desgaste proveniente da sua normal e prudente utilização e do decurso do tempo (ela não causou os problemas). No contrato também há uma cláusula que diz que as obras a que aludem o artigo 1074º serão suportadas pelo inquilino, não podendo por elas pedir qualquer indemnização ou retenção. Existe, ainda, outra cláusula que diz que o inquilino não poderá fazer obras de alteração no local arrendado sem autorização prévia e por escrito do senhorio, nem por elas pedir indemnização.

    Estive a ler o artigo 1074º, que obriga o senhorio a fazer as obras de conservação ordinárias e extraordinárias. Por outro lado, para o inquilino poder fazer obras, tem de ser autorizado por escrito pelo senhorio (1074º, nº 2). A excepção está no artigo 1036º.

    Resumindo: a minha amiga falou com o senhorio quanto aos problemas. Ele diz que não faz obras. Por outro lado, o senhorio também não quer autorizar por escrito que o inquilino faça as obras. A minha amiga quer saber se poderá ela própria fazer as obras, de acordo com o artigo 1036º, e depois enviar a factura ao senhorio, o qual descontaria o gasto nas obras no valor das rendas seguintes. É possível?

    Ela já foi à câmara pedir uma vistoria, mas disseram-lhe que vai demorar muito tempo. Por isso, os problemas vão agravar-se.

    Agradecia uma resposta urgente, sff.

    Sara
    •  
      FD
    • 21 setembro 2009

     # 2

    Colocado por: SaraCoutinhoA minha amiga quer saber se poderá ela própria fazer as obras, de acordo com o artigo 1036º, e depois enviar a factura ao senhorio, o qual descontaria o gasto nas obras no valor das rendas seguintes. É possível?

    Como é que quer enviar a factura ao senhorio se as obras, de acordo com o contrato, são da responsabilidade do inquilino?

  3.  # 3

    Boa tarde!

    Ao Sr. FD agradeço ter respondido à minha questão.
    No entanto, veja o que referi acerca do contrato de arrendamento "...existe uma cláusula que obriga o inquilino a pagar as reparações decorrentes de culpa ou negligência do inquilino, ressalvado o desgaste proveniente da sua normal e prudente utilização e do decurso do tempo. ", ou seja, pela interpretação que faço, o inquilino apenas terá de pagar as reparações de danos que ele tenha causado, o que não é o caso.

    Queria saber opiniões sobre a interpretação que estou a fazer, e caso a considerem correcta, e uma vez que o senhorio não quer fazer as obras, se a inquilina as pode fazer, e enviar a factura ao senhorio comunicando que pretende fazer a compensação no valor da renda.

    Mais uma vez, obrigada.

    Sara Coutinho
    •  
      FD
    • 21 setembro 2009 editado

     # 4

    Hmmm...

    Ou não estou a perceber, ou estou a ter um entendimento diverso do seu.

    Colocado por: SaraCoutinhoproblemas de humidades, tinta a empolar e a cair, paredes a desfazerem-se, ratos, janelas mal vedadas

    Estes são os problemas, que me parecem ser de conservação e que não colocam em perigo iminente os habitantes (excepto as paredes a desfazerem-se mas entendo isso como algo parecido com salitre).

    Colocado por: SaraCoutinhoexiste uma cláusula que obriga o inquilino a pagar as reparações decorrentes de culpa ou negligência do inquilino, ressalvado o desgaste proveniente da sua normal e prudente utilização e do decurso do tempo

    Se o inquilino fizer danos, paga mas, não é obrigado a pagar se esses danos decorrerem de uma utilização prudente ou do desgaste intrínseco à utilização normal.

    Contudo, quanto às obras que corrigirão os problemas referidos:

    há uma cláusula que diz que as obras a que aludem o artigo 1074º serão suportadas pelo inquilino

    Diz o artigo 1074.º:

    Artigo 1074.o
    Obras
    1—Cabe ao senhorio executar todas as obras de conservação, ordinárias ou extraordinárias, requeridas pelas leis vigentes ou pelo fim do contrato, salvo estipulação em contrário.
    2—O arrendatário apenas pode executar quaisquer obras quando o contrato o faculte ou quando seja autorizado, por escrito, pelo senhorio.
    3—Exceptuam-se do disposto no número anterior as situações previstas no artigo 1036.o, caso em que o arrendatário pode efectuar a compensação do crédito pelas despesas com a realização da obra com a obrigação de pagamento da renda.
    4—O arrendatário que pretenda exercer o direito à compensação previsto no número anterior comunica essa intenção aquando do aviso da execução da obra e junta os comprovativos das despesas até à data do vencimento da renda seguinte.
    5—Salvo estipulação em contrário, o arrendatário tem direito, no final do contrato, a compensação pelas obras licitamente feitas, nos termos aplicáveis às benfeitorias realizadas por possuidor de boa fé.

    Ora bem, o que entendo de tudo isto é que:
    - se o inquilino quiser obras de conservação (que me parece ser o caso), pode fazê-las com autorização do senhorio mas tem que as fazer às suas expensas
    - se a casa se degradar, o inquilino não tem que fazer as obras nem é obrigado a pagá-las, mas o senhorio também não é obrigado a fazê-las

    Ou seja, a casa pode-se desintegrar que o senhorio não quer ter nada a ver com isso. Ele quer é um arrendamento sem responsabilidades.
    Agora, a sua amiga ou aceita as condições impostas (e aceitou, assinou um contrato) ou sai da casa. Para mim, face à suposta gravidade de alguns problemas (nomeadamente os ratos), pode sair sem dar o pré-aviso requirido por lei (120 dias).
    Este é o entendimento que faço do que apresentou. :)

  5.  # 5

    Um dos meus inquilinos, pintou os azulejos da casa de banho de preto, depois do pintor lhe ter pintada a casa toda e de ter dito que gostava da côr dos azulejos e sem pedir autorização, nem escrita, nem oral. Quando sair, não sei como vou fazer para voltar a pôr tudo claro, como estava. Pouca gente gosta de azulejos pretos e eu, pessoalmente, detesto.
    Com isto quero dizer que as pessoas nem sempre se importam com o que está no contrato.

  6.  # 6

    Senhor FD,

    Nem eu nem a minha amiga temos formação jurídica. Estamos a tentar fazer uma interpretação correcta da lei, mas como temos dúvidas pedimos a contribuição de todos quanto possam ajudar.

    A nosso ver, o senhorio não pode apenas alegar o que ficou escrito no contrato de arrendamento. Neste, apenas ficou estipulado que as obras a que se referem os números 1 e 5 do artigo 1074º serão suportadas pelo inquilino.
    No entanto, após a leitura dos números 2 e 3 do mesmo artigo consideramos que a inquilina pode fazer as obras à luz do artigo 1036º (são reparações urgentes). Se assim não fosse, qual seria a aplicabilidade do artigo 1036º? Parece-nos que é mesmo para fazer face a situações em que o senhorio não quer fazer obras (e estas obras não são obras quaisquer; são obras de conservação). O senhorio tem de manter a casa em bom estado, porque senão não está a cumprir o contrato, ao não proporcionar o gozo da coisa (isto após várias leituras que temos feito).

    De outra maneira, como pode a minha amiga ficar à espera de uma vistoria da câmara, havendo casas à espera de vistoria há quase dois anos? Os problemas vão-se agravando, e quem lá vive como faz? Fica à espera eternamente?

    E depois, a minha amiga paga 300 € por uma casa com uma área muito pequena. Não tinha meios económicos para pagar uma renda maior. Mesmo assim, não tem nada a ver com aquelas situações que ouvimos falar de inquilinos que pagam 5 ou 10 € de renda e que querem obras. Nessas situações compreendo que os senhorios não possam fazer obras, mas no caso da minha amiga é um escândalo. Quando ela falou com o senhorio sobre a necessidade de obras, ele ameaçou com um aumento de renda. Nós sabemos que isto é ilegal, mas dá para ver a espécie de senhorio que ele é.

    Concorda com a nossa interpretação? Não vemos outra maneira de dar a volta à questão. Achamos que o inquilino não pode ficar eternamente à espera, porque já se viu que o senhorio não vai fazer obras.

    Obrigada.

    Sara

  7.  # 7

    O que me parece, pessoalmente, é que a senhora sua amiga aceitou a casa como estava quando a arrendou, porque a renda era relativamente barata e que não podia pagar uma renda mais elevada. Só se deu conta da humidade e dos ratos, um ano depois?
    Se a casa tivesse melhores condições, a renda também seria, provavelmente, mais elevada.
    Se a senhoria pudesse (ou quisesse) fazer obras, tê-las-ia feito antes de arrendar a casa e poderia ter pedido uma renda maior. Não acha?
    Dê o pré-aviso de saída e procure outra casa com melhores condições.
    •  
      FD
    • 22 setembro 2009

     # 8

    Colocado por: SaraCoutinhoNem eu nem a minha amiga temos formação jurídica. Estamos a tentar fazer uma interpretação correcta da lei, mas como temos dúvidas pedimos a contribuição de todos quanto possam ajudar.

    Eu também não tenho, mas até os que têem formação jurídica podem ler a mesma lei e discordar uns dos outros... é por isso que existem os tribunais. ;)

    (são reparações urgentes)

    São? Olhe que, como é lógico não estou a ver a casa, mas pela sua descrição não me parecem manifestamente urgentes - exceptuando as paredes a desfazerem-se mas isso pode querer dizer muita coisa.

    Concorda com a nossa interpretação?

    Não mas, tal não quer dizer que a razão esteja do meu lado. ;)

    Não vemos outra maneira de dar a volta à questão. Achamos que o inquilino não pode ficar eternamente à espera, porque já se viu que o senhorio não vai fazer obras.

    A maneira de dar a volta?

    Faz o que que quer fazer (as obras) e desconta o valor correspondente das rendas. O problema? O senhorio pode não concordar e iniciar uma acção de despejo porque não lhe paga as rendas.
    A acção vai a tribunal, você contrata um advogado (que não é de borla), e o tribunal pode decidir de duas formas:
    - dá-lhe razão, você só paga o advogado e pode ficar na casa
    - não lhe dá razão, você paga o advogado, as custas do tribunal, perde o dinheiro das obras, tem que pagar as rendas em atraso e perde a casa...
    - dá-lhe ou não razão com uma decisão mista das consequências acima descritas

    A alternativa é simplesmente começar a procurar outra casa e aguentar nessa enquanto não encontra (o meu conselho), tentando que a próxima não tenha problemas do mesmo tipo. :)

  9.  # 9

    Caros comentadores,

    Agradeço as vossas preciosas opiniões.

    Acho que vamos seguir o conselho dado por Nielsky. Nunca tinhamos ouvido falar desta possibilidade, logo não se perde nada em tentar.

    A situação que connvosco partilhei parece-me apenas salvaguardar o senhorio. O inquilino parece ficar totalmente desprotegido. Infelizmente a minha amiga não teve outro remédio senão assinar o contrato, porque não tinha possibilidades de arrendar uma casa com uma renda superior. Quando foi ver a casa, o senhorio tinha acabado de pintá-la, e por isso os problemas estavam muito bem camuflados. Veio o inverno e surgiu tudo à vista.

    Quanto a mudar de casa, bem queria ela! Anda à procura de uma renda do género.

    Mais uma vez, obrigada!

    Sara

  10.  # 10

    Boa tarde,

    Gostaria que alguém mais entendido me esclarecesse o seguinte. O senhorio coloca no contrato que o inquilino é que é o responsável por todas as obras de conservação ou de beneficiação do imóvel. O inquilino assina o contrato.
    Contudo, a lei geral refere que o inquilino só é responsável pelas obras de conservação se elas resultam de comportamentos negligentes ou dolosos...
    Terá o inquilino direito a receber a caução?
    Em que ficamos?
    Se houver legislação aplicável agradeço a sua referência.

    Obrigado desde já pelas respostas.

  11.  # 11

    Perante o contrato que assinou, é responsável pelas obras em ambas as circunstâncias, onde poderão estar incluídas obras exteriores, como telhado, fachadas, etc.

  12.  # 12

    O senhorio quando faz um contrato de arrendamento tem que proporcionar o efetivo gozo do bem.

    Neste caso, provavelmente faria queixa das condições de salubridade por causa dos ratos, e claro, encontraria outra habitação.
    Mas veja de onde vem os ratos.
    Não sei se é prédio e como tal a responsabilidade pode estar afeta ao condomínio.

    Quanto a humidade, por exemplo, pode pedir para participar a companhia de seguros, alegando qualquer situação que possa configurar um sinistro e consegue ver se p senhorio tem, por exemplo, o seguro que é obrigatório.

    Se não tiver pode usar isso como forma de negociação das obras ou de chegarem a um entendimento, por exemplo.

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