Outras questões sobre casas ou imóveis
Ampliação de Prédio zona histórica em Lisboa
- franciscoclement
- 5 outubro 2019 editado
Tenho um pequeno prédio em zona histórica na Misericórdia, com três pisos de cerca de 50m2 cada, fiz pedido à CMLisboa se seria possível aumentar um ou dois pisos, eles remeteram-me para a resposta (EM ANEXO) com base em várias leis, que após pesquisa encontrei na internet e que coloco em baixo. Gostaria de saber se alguém já teve experiência semelhante, ou se conseguem informar se é possível aumentar e se sim quantos pisos. Também já agora se for possível se conhecem algum Arquitecto ou empresa que faça um projecto e qual estimativa de custo de elaboração de um projecto.
PDML ARTIGO 42 º
Artigo 42º Obras de construção, ampliação e alteração
3. Nos traçados urbanos A – orgânicos e regulares, as obras de construção, ampliação e alteração estão sujeitas às seguintes regras:
a) A altura máxima da edificação é a média das alturas dos edifícios da frente edificada do arruamento, entre duas transversais, sem prejuízo do disposto na alínea seguinte;
b) A altura máxima da fachada é a média das alturas das fachadas, com excepção das obras em edifícios predominantemente de habitação, em parcela situada entre dois edifícios com uma altura de fachada superior àquela, em que pode ser adoptada a altura da fachada do edifício confinante mais alto, desde que a superfície de pavimento acrescida se destine exclusivamente a habitação e 50% fique sujeita a valor máximo de renda ou preço de venda;
c) Tem de ser estabelecida uma concordância ao nível dos alinhamentos dos vãos e pisos dos edifícios confinantes, salvo em vias inclinadas e em casos devidamente justificados;
d) Admite-se o aproveitamento da cobertura em sótão e a alteração da configuração geral das coberturas, desde que contida nos planos a 45 graus passando pelas linhas superiores de todas as fachadas do edifício, não seja ultrapassada a altura máxima da edificação, seja assegurado o adequado enquadramento urbanístico;
e) À profundidade máxima da empena aplica-se o artigo seguinte do presente Regulamento;
f) É autorizada a construção de pisos em cave para terciário, equipamento, turismo, estacionamento e áreas técnicas afectas às unidades de utilização dos edifícios, desde que, em todos os casos, sejam asseguradas condições de ventilação e iluminação adequadas ao uso proposto, sejam cumpridas as regras relativas aos logradouros e exista possibilidade de integração arquitectónica do acesso ao estacionamento;
g) É autorizada a construção de um piso em cave para habitação, desde que preenchidas as condições mencionadas na alínea anterior, assim como as disposições legais e regulamentares aplicáveis; h) Ao logradouro aplica-se o artigo 44.º do presente Regulamento
Artigo 26º Âmbito e princípios
7. Nas zonas de protecção dos bens imóveis classificados ou em vias de classificação como tal, as obras de construção e quaisquer trabalhos que alterem a topografia, os alinhamento, a altura das fachadas e, em geral, a distribuição de volumes e coberturas ou o revestimento exterior dos edifícios, estão sujeitos a parecer prévio favorável do órgão legalmente competente, exceptuando-se as obras de mera alteração no interior dos imóveis.
PUNHBAB
Artigo 5.º
Para efeito das presentes normas são constituídas as seguintes categorias, delimitadas na carta
de síntese - zonamento e assim definidas:
a) Área histórica habitacional, delimitada na carta de síntese - zonamento, corresponde à
área dotada de infraestruturas urbanísticas consolidadas, de formação pré-pombalina, em
geral configurada até final do século XVIII, que constitui o núcleo antigo a preservar e
onde não são possíveis alterações significativas, e é constituída pelas seguintes
subcategorias:
a1) Área histórica habitacional I – área onde se mantém o uso predominantemente
habitacional e de comércio que se pretende revitalizar, condicionando a instalação
de novas atividades à compatibilidade com a habitação;
a2) Área histórica habitacional II – área onde se mantém o uso habitacional e o de
comércio que se pretendem revitalizar, admitindo-se a instalação de outras
atividades ou usos;
c) Área de equipamentos e serviços públicos, delimitada na carta de síntese - zonamento,
são aquelas onde já se encontram ou se prevê que venham a ser implantados
equipamentos de utilização coletiva que se constituem em uso dominante nestas áreas;
d) Áreas verdes de recreio delimitadas na carta de síntese - zonamento, são áreas onde se
pretende salvaguardar os valores urbanos paisagísticos, podendo integrar equipamentos
específicos que permitam fruição pública;
Artigo 6.º
1. Pretende-se a recuperação de elementos arquitetónicos e não a sua substituição por
outros.
2. A unidade é o edifício. As intervenções de conservação parcial são indesejáveis.
Quando for de todo impossível realizar uma obra de conservação geral, deverá a obra
parcial ser executada de forma a que resulte bem integrada, utilizando os mesmos
materiais da envolvente ou materiais que nela se enquadrem.
Artigo 7.º
1. a)
b) Quando o edifício se apresentar claramente dissonante do conjunto onde se insere,
pela sua forma ou tipologia de construção, ou adulteração irreversível da sua tipologia
original ou não possua particularidades arquitectónicas que o distingam, e quando o
projeto apresentado contribua para a valorização do conjunto em que se integra,
resultando uma vantagem evidente da substituição total ou parcial do edifício
existente;
c) Quando o edifício for considerado de manutenção inconveniente por motivo de ruína
parcial ou, em situações excecionais, apresente deficiência grave a nível estrutural ou
funcional, não sendo técnica ou economicamente possível manter o edifício sem
prejuízo da segurança ou salubridade, comprovada por prévia vistoria municipal;
Artigo 9.º
1. São admitidas as seguintes obras de alteração e ampliação desde que, simultaneamente,
sejam efetuadas obras de conservação e/ou restauro de todo o edifício, seja garantida a sua
estabilidade e as condições de segurança de todos os seus elementos, não seja afetada a
estabilidade dos edifícios confinantes, sejam mantidos os elementos de valor patrimonial
previamente identificados pelo serviço municipal competente e desde que não contendam
com o usufruto público de vistas panorâmicas:
a) Aproveitamento do sótão para fins habitacionais ou arrecadações, desde que não
sejam alteradas as características essenciais e a configuração geral da cobertura,
nomeadamente através da alteração da sua forma ou volumetria, construção de pisos
recuados e seja previsto e executado isolamento térmico, nas seguintes condições:
i. Admite-se a construção de mansardas desde que esta tipologia seja
característica da época de construção do edifício e mediante avaliação de
estudo de alçado de conjunto do quarteirão ou frente de rua em que o
edifício se insere;
ii. Admite-se a adoção de trapeiras desde que a sua construção seja
compatível com a geometria da cobertura e dos alçados que estas
compõem e que daí não resulte uma adulteração significativa da imagem de
conjunto em que o edifício se insere;
b) Construção de caves para estacionamento áreas técnicas e de apoio de
equipamentos de utilização coletiva ou de empreendimentos turísticos, sob os
edifícios, respetivas ampliações e/ou logradouros, sem prejuízo do disposto no PDM e
condicionada à possibilidade de integração arquitetónica da entrada, à inexistência de
vestígios arqueológicos cuja salvaguarda seja de reconhecido interesse e que o
edifício se encontre em via de circulação automóvel com largura mínima de 5 metros;
e) Derrube de paredes ou abertura de vãos com vista á comunicação entre edifícios
contíguos, em caso de edifícios situados em áreas onde se preveja a reestruturação
do edificado.
2. São também permitidas as seguintes obras de alteração e ampliação, sem obrigatoriedade
de executar obras de conservação e/ou restauro:
3. Na ampliação de edifício existente, a alteração da altura da fachada e da altura do edifício
não pode, em caso algum, ultrapassar as médias respectivas da frente edificada do lado do
arruamento onde se integra o edifício no troço entre duas transversais, nem constituir
obstáculo ao usufruto público de vistas panorâmicas.
Artigo 11.º
Materiais e acabamentos
1. É preferível "enxertar" materiais com composição semelhante a partir de zonas em bom
estado, do que substituir integralmente os elementos. No caso de elementos de
madeira, estes "enxertos" devem ser executados por sambladura, de acordo com as
boas regras da carpintaria.
2. Não são de utilizar soluções construtivas "duras" que conduzem a intromissões de
materiais não existentes na época de construção do edifício. Exemplo disso é a
utilização de reboco forte como tentativa de impermeabilização de paredes. Isso conduz
à concentração de humidade no interior da parede, a qual se infiltra profundamente
pelas pequenas fissuras, devidas à conhecida retração do cimento. A descontinuidade
de materiais entre a alvenaria de cal e o reboco de composição inadequada origina a
formação de uma barreira que impede a parede de respirar, ou seja de secar em pouco
tempo a humidade que penetrou por aquelas fissuras em tempo chuvoso.
3. Nos edifícios onde, na origem, não foi utilizado o "Cimento Portland" deverá ser aplicada
uma argamassa de cal, cuja composição deve ser a descrita nas normas em vigor.
4. Não é permitido executar remendos em rebocos exteriores. Os rebocos devem ser
retirados integralmente até à alvenaria. O revestimento é em seguida reconstituído com
argamassa e estuques compatíveis com a base encontrada. Excetuam-se os casos em
que, pelo seu valor ambiental ou interesse do trabalho em si, devam os revestimentos
ser objeto de restauro, utilizando técnicas que permitam a continuidade do efeito das
superfícies adjacentes.
5. Materiais reutilizáveis como cantarias, azulejos e telhas devem, caso seja necessário
removê-los, ser cuidadosamente retirados e limpos na unidade. Em seguida, devem ser
também cuidadosamente armazenados, aguardando reposição. Pode ser necessário,
por vezes, numerar cada elemento, a fim de na reposição ser respeitada a sua anterior
posição relativa. Assume especial cuidado o manuseamento de elementos decorativos
cerâmicos e de ferro forjado ou fundido.
6. A limpeza das telhas, azulejos e outros materiais cerâmicos deve ser cuidadosa, não se
autorizando a utilização de técnicas abrasivas, entre as quais ácidos ou escovas de aço.
7. No caso das cantarias se encontrarem fissuradas, ameaçando a estabilidade do vão,
devem ser gateadas unicamente com gatos chumbados a bronze, de ferro forjado ou de
outro material que disponha de estabilidade dimensional duradoura.
8. As estruturas de madeira, em particular nas sambladuras e topos, são obrigatoriamente
imunizadas com produto fungicida e inseticida. Os topos encastrados são
obrigatoriamente defendidos do contacto direto com alvenarias pela construção de
caixas de forro em madeira de castanho ou outra equivalente.
9. Quando da aplicação de rebocos em paramentos devem destacar-se todos os
elementos de composição das fachadas, nomeadamente cantarias, cunhais, molduras e
lápides.
10. Os azulejos e outros elementos decorativos que revestem originalmente os paramentos
exteriores, devem ser mantidos, restaurados ou, quando em falta, repostos segundo
critérios de rigor que respeitem as características dos ainda existentes.
Artigo 14.º
1.
a) Execução de quaisquer construções, com exceção das admitidas no PDM em vigor;-
Pedro Barradas
- 5 outubro 2019 editado
E tem de ser efectuado um relatório prévio.. já que se encontra em ZEP.
com o já leu, alem da ampliação em altura ( se for possivel), terá de reabilitar o restante edifício.
em Novembro vem aí novas regras para a reabilitação de edifícios existentes, nomeadamente no que concerne ao estado da estrutura e reforço da mesma...
Tem de consultar vários gabinetes de projecto. com capacidade e disponibilidade para efectuarem projectos nessa zona em particular.
Nos no gabinete, lá para Dezembro somos capazes de ter disponibilidade... se quiser contacte-nos ( clicar no meu nome).
PS: como pediu um direito à informação, eles somente informam dos regulamentos/ condicionantes urbanísticos para a localização do seu prédio. Não informa se a pretensão é viável ou não. Somente se entregar um Pedido de Informação Prévia ( que é instruída com um projecto de arquitectura)Definitivamente o melhor é falar com um arquiteto (de preferência alguém com alguns projectos na CML) para ver qual a viabilidade do aumento da altura do edifício.
Não conhecendo a localização, o arruamento e o edifício, apenas posso estimar que a grande condicionante para o aumento da altura do edifício será o que está referido no art.42 alínea 3 a) - "A altura máxima da edificação é a média das alturas dos edifícios da frente edificada do arruamento". Sugiro que vá ao arruamento onde está localizado o imóvel, estime a altura de cada um dos edifícios (apenas contam os edifícios que estão do lado da rua onde fica o seu imóvel) e depois faça a média de alturas tendo em conta que para o cálculo desta média são retirados o edifício mais alto e o edifício mais baixo do arruamento (é o que diz a formula de cálculo da CML). Se quiser ter um cálculo mais exacto da média do arruamento então sugiro que contacte um topógrafo para fazer um levantamento da altura dos edifícios do arruamento, é algo que custa pouco dinheiro (a não ser que o arruamento seja enorme) e é feito rapidamente.-
Pedro Barradas
- 5 outubro 2019 editado
qq gabinete hoje em dia, que tenha obras em patrimonio construido, tem ferramentas para estimar com rigor essas coisas, sem haver necessidade de contratar topografo.
aliás. neste caso em concreto, o gabinete do Bairro, terá na sua posse os alçados de conjunto de todas as ruas...Ao ler o despacho por alto, parece que fizeram copy-paste dos artigos, não se comprometendo com a aprovação ou indeferimento à partida da pretensão.- franciscoclement
- 5 outubro 2019 editado
Colocado por: Shadow ADefinitivamente o melhor é falar com um arquiteto (de preferência alguém com alguns projectos na CML) para ver qual a viabilidade do aumento da altura do edifício.
Não conhecendo a localização, o arruamento e o edifício, apenas posso estimar que a grande condicionante para o aumento da altura do edifício será o que está referido no art.42 alínea 3 a) - "A altura máxima da edificação é a média das alturas dos edifícios da frente edificada do arruamento". Sugiro que vá ao arruamento onde está localizado o imóvel, estime a altura de cada um dos edifícios (apenas contam os edifícios que estão do lado da rua onde fica o seu imóvel) e depois faça a média de alturas tendo em conta que para o cálculo desta média são retirados o edifício mais alto e o edifício mais baixo do arruamento (é o que diz a formula de cálculo da CML). Se quiser ter um cálculo mais exacto da média do arruamento então sugiro que contacte um topógrafo para fazer um levantamento da altura dos edifícios do arruamento, é algo que custa pouco dinheiro (a não ser que o arruamento seja enorme) e é feito rapidamente.
Pela observação da Rua, fiz desenho com altura dos prédios (a vermelho está o meu imóvel), não é fácil observar porque Rua tem inclinação acentuada e chega a um ponto Rua termina e começa escadaria. Não sei se interessa só o quarteirão onde está o prédio ou se também a Rua completa onde o quarteirão seguinte com escadaria também conta.
Penso pela observação que fiz talvez dê para aumentar um piso ou sótão. Mas como área de implantação é só de 50m2, provavelmente o(s) piso(s) extra têm de pertencer à última fração. Para fazer a média excluímos o prédio mais alto e mais baixo e conto com o meu para a média? Também há um prédio que tem de lado o seu Jardim, isso conta como um piso ou não entra para calculo media dos edifícios. Em anexo envio desenho e fotos.
Esqueci-me de dizer que predio esta em propriedade total, dividido em 3 frações.- franciscoclement
- 5 outubro 2019
Colocado por: Pedro BarradasE tem de ser efectuado umrelatório prévio.. já que se encontra em ZEP.
com o já leu, alem da ampliação em altura ( se for possivel), terá de reabilitar o restante edifício.
em Novembro vem aí novas regras para a reabilitação de edifícios existentes, nomeadamente no que concerne ao estado da estrutura e reforço da mesma...
Tem de consultar vários gabinetes de projecto. com capacidade e disponibilidade para efectuarem projectos nessa zona em particular.
Nos no gabinete, lá para Dezembro somos capazes de ter disponibilidade... se quiser contacte-nos ( clicar no meu nome).
PS: como pediu um direito à informação, eles somente informam dos regulamentos/ condicionantes urbanísticos para a localização do seu prédio. Não informa se a pretensão é viável ou não. Somente se entregar um Pedido de Informação Prévia ( que é instruída com um projecto de arquitectura)
Quais são então passos seguintes a tomar?
1- verificar se é possível aumentar com Pedido de informação prévia junto da CML com Arquitecto?
2- se for possível, fazer projecto e apresentar na CML
3- As regras novas alteram muito comparando com as existentes?
nota: prédio está reabilitadoTal como foi sugerido por todos os utilizadores que responderam a esta discussão, o mais importante neste momento é contactar um arquitecto com alguns anos de experiência em Lisboa e que conheça bem o regulamento urbanístico da CML. Um arquitecto experiente diz-lhe logo a viabilidade das suas pretensões em relação ao aumento dos pisos do seu prédio.
Se for possível aumentar os número de pisos do seu prédio então contrate um arquitecto para fazer um projecto para entrega na CML. Dependendo da zona da cidade pode ser obrigado a fazer um licenciamento em vez dum PIP, se for assim então a aprovação do mesmo será ainda mais demorada.
"Também há um prédio que tem de lado o seu Jardim, isso conta como um piso ou não entra para calculo media dos edifícios" Segundo o que percebi através dos seu desenho o jardim fica quase em frente do seu prédio, se for esse o caso não entra para o cálculo. Apenas entram no cálculo os prédios que estão do seu lado da rua, os prédios que estão em frente do seu prédio não são considerados.
É difícil ver nas fotos e nos desenhos se será possível aumentar dois pisos mas fiquei com a impressão que será possível o aumento de pelo menos um piso e depois fazer o aproveitamento da cobertura em sotão. Segundo o art.42 alínea 3 d) "Admite-se o aproveitamento da cobertura em sótão e a alteração da configuração geral das coberturas, desde que contida nos planos a 45 graus"A divisão do prédio em fracções de uso independente e após a ampliação pretendia é de acordo com a vontade do proprietário e desde que cumpra o RGEU.
Não me parece que haja obrigatoriedade de fazer um duplex.
Pelo que vi, parece-me que poderia fazer mais um piso e sótão.
Agora é só a câmara aprovar.
O ideal é o prédio estar devoluto de inquilinos para poder fazer as obras e depois poder vender sem ter que se submeter a vontades dos inquilinos...Tenho visto este tipo de solução,para zonas históricas e de difícil acesso.
https://pt.m.wikipedia.org/wiki/Light_Steel_Framing- franciscoclement
- 7 outubro 2019
Colocado por: Shadow ATal como foi sugerido por todos os utilizadores que responderam a esta discussão, o mais importante neste momento é contactar um arquitecto com alguns anos de experiência em Lisboa e que conheça bem o regulamento urbanístico da CML. Um arquitecto experiente diz-lhe logo a viabilidade das suas pretensões em relação ao aumento dos pisos do seu prédio.
Boa tarde, tem conhecimento de Arquitectos com características acima referidas que me possa disponibilizar o contacto? Pode ser colocar aqui ou enviar-me por mensagem. Cumprimentos.Não sou arquitecto mas costumo trabalhar com um gabinete em Lisboa que é bastante competente, vai em baixo o link do site deles.
http://www.highplan.org/en
Infelizmente este forum apenas permite o envio de mensagens entre membros depois deles cumprirem um sem fim de requisitos absurdos.Deixe um e-mail de contacto.- franciscoclement
- 8 outubro 2019
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