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  1.  # 1

    Bom dia,

    Estou no processo de comprar casa com direito de superficie temporario ate 2057. O proprietario do terreno é a camara municipal de lisboa. A casa foi construida por uma cooperativa. Gostava de saber o que acontece em 2057? A Câmara fica com a casa ou tem que pagar uma indemnização sobre a casa? Onde me posso informar?

    Infelizmente ja assinei o contrato de promessa de compra e venda, mas está a parecer que vai ser uma dor de cabeça muito grande....

    Obrigado e cumprimentos
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  3.  # 2

    Meu (minha) estimado (a), em bom rigor, podia-se dizer que lhe cabia a si colher previamente todas as informações relativas às condições atinentes à compra do imóvel no entanto, importaria também atentar ao que se houve discutido aquando da celebração do contrato promessa de compra e venda, nomeadamente, na devida e requerida ressalva deste ónus que impende sobre o mesmo (para se aferir da existência de um direito de denúncia por justa causa) e bem assim se, tendo havido pertinente esclarecimento, se ainda assim aceitou o negócio, sem reservas.

    Sem prejuízo de outros considerandos para os quais careceríamos de mais elementos, no imediato, havendo-se a Câmara Municipal de Lisboa o fundeiro da solo, pode e deve, enquanto no seu direito de superficiário contactar o vendedor e/ou a edilidade no sentido de conhecer em rigor todas as menções e condições intrinsecas aos direitos de ambas as contra-partes durante e após o cumprimento do prazo convencionado para o exercício do direito de superfície.

    Como compreenderá, desconhece-se de todo os contornos da cedência deste direito e bem assim, da posição adoptadapelda CML aquando do desfecho deste tipo de acordos, pelo que, e do que conheço deste instituto, no termo do prazo pode dar-se uma destas três situações: (i) a CM propõe novo contrato; (ii) a CM toma posse da obra indemnizando-o; ou (iii) a CM propõe-lhe a aquisição do terreno.

    Na primeira solução as partes poderão adiar a reversão, ou porque optaram pela prorrogação do prazo ou porque pela celebração de um novo direito de superfície; a terceira é a preconizada pela CM cá do burgo, porém, se a CML optar pela segunda, vide infra alguns considerandos que fundamentam os direitos de uma e de outro.

    Comecemos primeiramente por enquadrar legalmente este regime. Ora, nos termos do art. 1524º do CC, “o direito de superfície consiste na faculdade de construir ou manter, perpétua ou temporariamente, uma obra em terreno alheio, ou de nele fazer ou manter plantações”. Diga-se, desde logo, que o direito de superfície é definido no nosso código cível como um direito real menor por oposição ao direito de propriedade. Assim, da definição legal resulta que o direito de superfície é um direito que incide sobre o solo ou a superfície de um prédio, pressupondo que um terceiro tem a propriedade sobre o referido prédio.

    O termo "obra" será mais amplo que a expressão "edifício" e até do que o vocábulo "construção", mostrando que o direito de superfície pode ter por objecto não só os edifícios ou prédios urbanos (destinados a habitação, à instalação de um estabelecimento comercial, etc.), mas também outros tipos de construções (como pontes, diques, muros, etc.) e até de obras que não sejam propriamente uma construção, no sentido usual do termo. Essencial é que a obra esteja material-mente unida ou ligada ao solo alheio.

    Importa sublinhar que nos termos da citada lei, pode constituir-se o direito de superfície por contrato, testamento ou usucapião, podendo também resultar da alienação de obra ou árvores já existentes, separadamente da propriedade do solo. Já no que ao preço diz respeito, dispõe o CC que pode convencionar-se que o superficiário pague uma única prestação ou uma prestação anual, perpétua ou temporária, sendo que, em qualquer dos casos, as prestações deverão ser sempre pecuniárias.

    Acresce ressalvar a expressa consagração do art. 1534º do CC sobre a transmissibilidade, por acto entre vivos ou por morte, quer do direito de superfície, quer do direito de propriedade do solo, mostra que o primeiro é, por princípio, passível de ser penhorado e judicialmente vendido no âmbito da acção executiva movida contra o superficiário.

    Ora podendo assumir carácter perpétuo ou temporário, este direito permite ao superficiário um aproveitamento integral das utilidades da obra ou plantação, mas convive, necessariamente, com o direito de propriedade sobre o terreno, o direito do fundeiro (leia-se CM), direito maior, como o evidencia o facto de a lei lhe reconhecer, sem reciprocidade, direito de preferência na alienação ou na dação em cumprimento do direito de superfície (cfr. art. 1535º do CC), permitindo ao titular do direito de propriedade sobre o solo consolidar a propriedade através da reunião na sua pessoa dos dois direitos e da consequente extinção do direito de superfície, nos termos do disposto no art. 1536º nº 1 al. d) do CC.

    Destarte, o superficiário fica com um direito sobre a propriedade superficiária, enquanto o fundeiro fica com o direito de propriedade sobre o solo, podendo ter a expectativa jurídica de aquisição da obra superficiária se o direito de superfície for temporário ou estiver sujeito a condição resolutiva assistindo-lhe contudo o direito indemnizatório (cfr. art. 1538º, nº 2 do CC) no termo do contrato.
  4.  # 3

    Caro happy hippy muito obrigado pelo seu tempo.

    Obtive o contrato inicial feito com a Camara de Lisboa e transcrevo (daquilo que consigo decifrar visto que foi escrito a mão) os pontos relevante a esta questão:

    - O prazo referido poderá ser prorrogado por vontade da superficiária por períodos de trinta e cinco anos, desde que a Camara Municipal de Lisboa não necessite do terreno para obras de recuperação urbana, digo, de renovação urbana ou outro fim de interesse publico
    - Se a superficiaria quiser exercer a faculdade prevista na condição anterior deverá comunicar a camara municipal de lisboa a sua intenção até um ano antes do termo do prazo que estiver em curso. A oposição a prorrogação deve ser comunicada aquela pela camara municipal de lisboa no prazo de tres meses contados na recepçao da comunicaçao da prorrogaçao.
    - Apos o decurso do prazo inicial de constituiçao do direito de superficie, a superficiaria recebera indeminizaçao igual ao valor real do imovel que possua. Tal valor ser igual ao custo que a (re?)construção então tiver, descontando-se-çhe as depreciações derivadas do mau estado de conservação e de outras causas.
    - No caso do prazo inicial da constituição do direito de superficie ter sido prorrogado não haverá lugar a qualquer indeminizaçao no termo da prorrogação ou prorrogações.

    Fico então com uma série de questões:
    - O que é o valor real? Como é calculado?
    - A prorrogação é pedida no máximo com 1 ano de antecedência. Pode então ser pedida já?
    - As condições mencionam prorrogações de 35 anos, mas assumo que podem ser aumentadas em caso de acordo com a camara?
    - Como possuo eu 1 apartamento, posso negociar individualmente com a camara o direito de superficie / direito pleno ou tenho que fazer coletivamente com o predio ou bairro?

    Obrigado e cumprimentos.
    Jose Diogo

  5.  # 4

    Colocado por: jaarsd
    Fico então com uma série de questões:
    - O que é o valor real? Como é calculado? (1)
    - A prorrogação é pedida no máximo com 1 ano de antecedência. Pode então ser pedida já? (2)
    - As condições mencionam prorrogações de 35 anos, mas assumo que podem ser aumentadas em caso de acordo com a camara? (3)
    - Como possuo eu 1 apartamento, posso negociar individualmente com a camara o direito de superficie / direito pleno ou tenho que fazer coletivamente com o predio ou bairro? (4)


    (1) Meu estimado, os contratos em geral, assim como a lei, admitem múltiplas interpretações, pelo que, neste concreto, nada obsta à solicitação dos pertinentes aclaramentos, porém, em tese, afigura-se-me que o cálculo da indemnização terá como fundamento a avaliação feita à data relativamente ao valor real (não o especulativo) do prédio. No entanto, a regra geral indemnizatória tem-se prefixada no art. 1340º do CC. No mais, cumpre ressalvar que a figura da expropriação entrou nas declarações de direitos e no sistema das garantias constitucionais, subordinada à dupla condição da "utilidade pública" e da "justa indemnização".

    (2) Havendo-se ainda bem mais de três décadas de contrato por cumprir, não se me afigura razoável, crível e/ou aceitável, sob princípio ou justificação alguma que seja considerada e/ou aceite tal pretensão nesta fase ainda muito precoce, porquanto o fundeiro não possuirá neste preciso momento elementos que lhe permitam apreciar a expropriação com fundamento na utilidade pública.

    (3) Correcto. Não pretendendo o fundeiro reaver o terreno, após competente pedido de prorrogação, renova-se o prazo de cedência por novo período de 35 anos. No entanto, neste caso, dimana do contrato que os superficiários perderão automaticamente o direito à indemnização no termo deste último ou de um outro próximo, se e quando o fundeiro pretenda tomar a posse. Tenho algumas dúvidas da constitucionalidade desta condição...

    (4) Negativo. Quaisquer decisões e/ou acções serão sempre e invariavelmente aquelas que legalmente sejam apreciadas, deliberadas e sufragadas colegialmente em sede de assembleia de cooperantes e devidamente lavradas em competente acta.
  6.  # 5

    Bom dia,

    Mais uma vez muito obrigado pelo esclarecimento.

    Em relação ao ponto 1 o artigo referenciado não apresenta nenhuma referência para um valor. Entretanto após alguma pesquisa deparei me com a portaria 65/2019 que referencia um custo de promoção que utiliza um valor de referência (ponto 9) por m2 que é actualizado anualmente. Sabe dizer se esta formula é normalmente utilizada para os casos de indeminização?
    ""
    8.º O CP por metro quadrado de área bruta das habitações de custos controlados nos termos da presente portaria é calculado de acordo com a seguinte fórmula:

    CP = CS * 1,30 * CR * CO + VT * CT

    VT = (CL * 270 - 230) * CA/100, com o valor mínimo de 0

    em que:

    CS - é o custo de referência por metro quadrado de área bruta estabelecido de acordo com o n.º 9.º;

    CR - é o coeficiente regional, sendo igual a 1 para empreendimentos situados no Continente e 1,20 para empreendimentos situados nas Regiões Autónomas da Madeira e dos Açores;

    CO - é o coeficiente operacional, sendo fixado entre 1 e 1,12, pelo IHRU, I. P., caso a caso, de acordo com critérios definidos por despacho do membro do Governo responsável pela área da habitação;

    VT - é o valor do terreno;

    CT - é o coeficiente relativo à titularidade do terreno, sendo 1 no caso de terreno em propriedade plena, ou, no caso de terreno em direito de superfície, variável entre 0 e 0,8, conforme definido nas alíneas f), g) e h) do artigo 13.º do Código do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 287/2003, de 12 de novembro, na redação atual;

    CL - é o coeficiente de localização definido no artigo 42.º do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 287/2003, de 12 de novembro, na redação atual;

    CA - é o coeficiente de atualização do valor do terreno, sendo igual ao Índice de Preços da Habitação para Portugal, divulgado pelo Instituto Nacional de Estatística.

    9.º O CS é fixado, com referência a 1 de janeiro de 2019, em 710 (euro), data a partir da qual se aplicará trimestralmente, com as necessárias adaptações, a revisão de preços calculada de acordo com o regime de revisão de preços das empreitadas de obras públicas e de obras particulares e de aquisição de bens e serviços.
    ""

    Em relação ao ponto (4), a cooperativa ja vendeu os fogos sob direito de superficie a outras pessoas que entretanto também ja venderam a casa a outros (entre os quais eu). Existe inclusive um processo da cooperativa contra a camara para que a cooperativa deixe de pagar a anuidade do direito de superficie, e passe para os "novos donos" pois sao estes que detem o direito de superficie independente da cooperativa. A cooperativa ainda mantem apenas o direito de preferencia. Estando assim independente da cooperativa volto a colocar a questão se não posso negociar individualmente com a camara esse direito.

    Obrigado
  7.  # 6

    Colocado por: jaarsd
    Em relação ao ponto 1 o artigo referenciado não apresenta nenhuma referência para um valor. Entretanto após alguma pesquisa deparei me com a portaria 65/2019 que referencia um custo de promoção que utiliza um valor de referência (ponto 9) por m2 que é actualizado anualmente. Sabe dizer se esta formula é normalmente utilizada para os casos de indeminização?


    Meu estimado, queira escusar-me mas escapa-me quais possam ser os critérios usados ou a usar, ou mesmo se existe algum diploma que os balize, e pelos quais a Câmara Municipal de Lisboa determine as competentes avaliações.

    Colocado por: jaarsdEm relação ao ponto (4), a cooperativa ja vendeu os fogos sob direito de superficie a outras pessoas que entretanto também ja venderam a casa a outros (entre os quais eu). Existe inclusive um processo da cooperativa contra a camara para que a cooperativa deixe de pagar a anuidade do direito de superficie, e passe para os "novos donos" pois sao estes que detem o direito de superficie independente da cooperativa. A cooperativa ainda mantem apenas o direito de preferencia. Estando assim independente da cooperativa volto a colocar a questão se não posso negociar individualmente com a camara esse direito.


    Não se me afigura que o desiderato da Cooperativa junto da CML vingue, porquanto esta última contratualizou com a primeira, não com os cooperantes individualmente, sou de crer. No entanto e muito embora desconhecendo de todo o que resultará dos seus Estatutos, as Cooperativas têm naturalmente associados, pessoas singulares ou colectivas que, preenchendo determinados requisitos são aceites/enquadradas como cooperadores, porém, dos casos que conheço, aquando da constituição de uma Cooperativa da habitação, todos os interessados num dos fogos a edificar são automaticamente cooperadores, com todos os direitos e deveres atribuídos aos associados em geral.

    Regra geral, os Estatutos fixam as regras a observar aquando da alienação de fogos a terceiros não cooperantes, nomeadamente, prevendo a figura do direito de preferência de outros cooperantes ou seus familiares, e bem assim da obrigatoriedade daqueles terceiros se associarem ou no limite, não o fazendo (porquanto o direito de associação é livre) observarem as regras havidas impostas, nomeadamente, no concernente ao cumprimento de obrigações que impendam sobre a habitação (v.g. quotas de condomínio ou outras despesas).

    Desta sorte, os Corpos Gerentes da Cooperativa têm toda a legitimidade para exigirem dos cooperantes ou dos terceiros titulares de direitos sobre as habitações a integralidade e pontualidade no cumprimento das devidas obrigações - executando-os se necessário for mediante a instauração de uma competente acção (para a qual não careço de grandes considerandos porquanto saberão certamente aqueles como podem e devem agir).
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