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Garantia de 5 anos é obrigatória por lei?

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  1.  

  1.  # 1

    Boa tarde,

    Já falta pouco para a minha casa estar concluída e estive a falar com algumas pessoas que me disseram que as construções têm sempre garantia de 5 anos.
    Estive a verificar no meu contrato de empreitada e o que lá diz é que no momento de recepção provisória da obra, terão de ser levantados os defeitos existentes, os quais deverão ser reparados pelo empreiteiro em prazo razoável (a fixar nesse mesmo momento) e, após essas reparações (caso existam), devo assinar um certificado de recepção definitiva que considere o empreiteiro "liberto de qualquer responsabilidade atinente à obra".

    Daí a pergunta do título, a lei não obriga a 5 anos de garantia?

  2.  # 2

    Colocado por: pdcmoreiraa lei não obriga a 5 anos de garantia?

    Sim!
    Na prática isso não existe.
    Em 80% das nossa obras é possível por parte do empreiteiro livrar-se de todas as responsabilidades
    Como foi feita a sua obra?
    Chave na mão?
    A fiscalização fez registos de que forma no livro de obra?
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  3.  # 3

    Colocado por: zedasilvaSim!

    Excepto nos casos em que os donos de obra abdicam dessa garantia, como parece ser este caso.
    Concordam com este comentário: zedasilva
    Estas pessoas agradeceram este comentário: pdcmoreira

  4.  # 4

    Colocado por: zedasilva
    Como foi feita a sua obra?
    Chave na mão?

    Espécie de chave na mão, excepto que eu forneci os materiais de acabamentos e sub-contratei as caixilharias. Tudo o resto foi com ele.

    Colocado por: zedasilvaA fiscalização fez registos de que forma no livro de obra?

    Tanto o meu fiscal como o fiscal da câmara sempre registaram no livro de obra tudo o que havia sido feito, assim como o que estivesse fora do planeado.

  5.  # 5

    Colocado por: PicaretaExcepto nos casos em que os donos de obra abdicam dessa garantia, como parece ser este caso.


    Mas a lei prevê que a garantia possa ser abdicada pelo DO? Podem dizer-me, por favor, qual é esta lei?

    Pelo que sei, nenhum contrato pode conter cláusulas que contrariem a lei, a não ser que essa lei permita explicitamente ser contrariada.

  6.  # 6

    Colocado por: pdcmoreiraPodem dizer-me, por favor, qual é esta lei?

    Decreto-Lei n.º 84/2008
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  7.  # 7

    Colocado por: pdcmoreiraPelo que sei, nenhum contrato pode conter cláusulas que contrariem a lei

    Verdade, mas tendo o DO subcontratado alguns serviços e fornecido alguns materiais é mais ou menos fácil arranjar "desculpas"

    Colocado por: pdcmoreiraTanto o meu fiscal como o fiscal da câmara sempre registaram no livro de obra tudo o que havia sido feito

    Depende da forma como foi registado, esses registo tb podem ser usados para engendrar umas boas "desculpas".

    Aqui que ninguém nos ouve, em 80% das nossas obras é extremamente fácil livrar o empreiteiro de todas as responsabilidades da reparação de avarias.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: pdcmoreira
    •  
      Mk Pt
    • 13 novembro 2019 editado

     # 8

    Colocado por: Picareta
    Decreto-Lei n.º 84/2008


    Artigo 5.º:
    Artigo 5.º Prazo da garantia
    1 — O consumidor pode exercer os direitos previstos no artigo anterior quando a falta de conformidade se manifestar dentro de um prazo de dois ou de cinco anos a contar da entrega do bem, consoante se trate, respectivamente, de coisa móvel ou imóvel.2 — Tratando -se de coisa móvel usada, o prazo previsto no número anterior pode ser reduzido a um ano, por acordo das partes.


    Artigo 10.º:
    Artigo 10.º Imperatividade
    1 — Sem prejuízo do regime das cláusulas contratuais gerais, é nulo o acordo ou cláusula contratual pelo qual antes da denúncia da falta de conformidade ao vendedor se excluam ou limitem os direitos do consumidor previstos no presente diploma.

    Ou seja:

    Contrato/clausula que anule a garantia de 5 anos de um imóvel é nulo.
    Concordam com este comentário: happy hippy
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  9.  # 9

    tratando-se de um contrato de empreitada, tem os 5 anos de garantia, mas aplicando o disposto no Código Civil (art. 1225)

    Artigo 1225.º
    (Imóveis destinados a longa duração)
    1 - Sem prejuízo do disposto nos artigos 1219.º e seguintes, se a empreitada tiver por objecto a construção, modificação ou reparação de edifícios ou outros imóveis destinados por sua natureza a longa duração e, no decurso de cinco anos a contar da entrega, ou no decurso do prazo de garantia convencionado, a obra, por vício do solo ou da construção, modificação ou reparação, ou por erros na execução dos trabalhos, ruir total ou parcialmente, ou apresentar defeitos, o empreiteiro é responsável pelo prejuízo causado ao dono da obra ou a terceiro adquirente.
    2 - A denúncia, em qualquer dos casos, deve ser feita dentro do prazo de um ano e a indemnização deve ser pedida no ano seguinte à denúncia.
    3 - Os prazos previstos no número anterior são igualmente aplicáveis ao direito à eliminação dos defeitos, previstos no artigo 1221.º
    4 - O disposto nos números anteriores é aplicável ao vendedor de imóvel que o tenha construído, modificado ou reparado.
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  10.  # 10

    Resumindo:
    - Tenho direito aos 5 anos de garantia independentemente do que diz no contrato;
    - O empreiteiro, em grande parte dos casos, pode arranjar argumentos para se livrar de responsabilidades.

    Muito obrigado a todos, estou esclarecido.
    Concordam com este comentário: Anonimo16102022
    •  
      Mk Pt
    • 13 novembro 2019 editado

     # 11

    Colocado por: pdcmoreiraResumindo:
    - Tenho direito aos 5 anos de garantia independentemente do que diz no contrato;
    - O empreiteiro, em grande parte dos casos, pode arranjar argumentos para se livrar de responsabilidades.

    Muito obrigado a todos, estou esclarecido.

    Basicamente isso.

    O que refere aqui:
    Colocado por: pdcmoreira
    Estive a verificar no meu contrato de empreitada e o que lá diz é que no momento de recepção provisória da obra, terão de ser levantados os defeitos existentes, os quais deverão ser reparados pelo empreiteiro em prazo razoável (a fixar nesse mesmo momento) e, após essas reparações (caso existam), devo assinar um certificado de recepção definitiva que considere o empreiteiro "liberto de qualquer responsabilidade atinente à obra".


    É referente aos artigos 1218.º a 1224.º do Código Civil:

    Artigo 1218.º
    (Verificação da obra)
    1. O dono da obra deve verificar, antes de a aceitar, se ela se encontra nas condições convencionadas e sem vícios.
    2. A verificação deve ser feita dentro do prazo usual ou, na falta de uso, dentro do período que se julgue razoável depois de o empreiteiro colocar o dono da obra em condições de a poder fazer.
    3. Qualquer das partes tem o direito de exigir que a verificação seja feita, à sua custa, por peritos.
    4. Os resultados da verificação devem ser comunicados ao empreiteiro.
    5. A falta da verificação ou da comunicação importa aceitação da obra.

    Artigo 1219.º

    (Casos de irresponsabilidade do empreiteiro)
    1. O empreiteiro não responde pelos defeitos da obra, se o dono a aceitou sem reserva, com conhecimento deles.
    2. Presumem-se conhecidos os defeitos aparentes, tenha ou não havido verificação da obra.

    Artigo 1220.º

    (Denúncia dos defeitos)
    1. O dono da obra deve, sob pena de caducidade dos direitos conferidos nos artigos seguintes, denunciar ao empreiteiro os defeitos da obra dentro dos trinta dias seguintes ao seu descobrimento.
    2. Equivale à denúncia o reconhecimento, por parte do empreiteiro, da existência do defeito.


    Artigo 1221.º

    (Eliminação dos defeitos)
    1. Se os defeitos puderem ser suprimidos, o dono da obra tem o direito de exigir do empreiteiro a sua eliminação; se não puderem ser eliminados, o dono pode exigir nova construção.
    2. Cessam os direitos conferidos no número anterior, se as despesas forem desproporcionadas em relação ao proveito.

    Artigo 1222.º

    (Redução do preço e resolução do contrato)
    1. Não sendo eliminados os defeitos ou construída de novo a obra, o dono pode exigir a redução do preço ou a resolução do contrato, se os defeitos tornarem a obra inadequada ao fim a que se destina.
    2. A redução do preço é feita nos termos do artigo 884.º

    Artigo 1223.º

    (Indemnização)
    O exercício dos direitos conferidos nos artigos antecedentes não exclui o direito a ser indemnizado nos termos gerais.

    Artigo 1224.º

    (Caducidade)
    1. Os direitos de eliminação dos defeitos, redução do preço, resolução do contrato e indemnização caducam, se não forem exercidos dentro de um ano a contar da recusa da aceitação da obra ou da aceitação com reserva, sem prejuízo da caducidade prevista no artigo 1220.º
    2. Se os defeitos eram desconhecidos do dono da obra e este a aceitou, o prazo de caducidade conta-se a partir da denúncia; em nenhum caso, porém, aqueles direitos podem ser exercidos depois de decorrerem dois anos sobre a entrega da obra.

    Ou seja, a defeitos que a obra/casa possa ter quando lhe for entregue.

    A garantia de 5 anos depois é relacionada com defeitos que possam aparecer após a entrega da obra, mas pressupõe-se que se você aceitou a entrega da obra/casa, é porque está tudo bem.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: pdcmoreira

  12.  # 12

    Colocado por: pdcmoreiraBoa tarde,

    Já falta pouco para a minha casa estar concluída e estive a falar com algumas pessoas que me disseram que as construções têm sempre garantia de 5 anos.
    Estive a verificar no meu contrato de empreitada e o que lá diz é que no momento de recepção provisória da obra, terão de ser levantados os defeitos existentes, os quais deverão ser reparados pelo empreiteiro em prazo razoável (a fixar nesse mesmo momento) e, após essas reparações (caso existam), devo assinar um certificado de recepção definitiva que considere o empreiteiro "liberto de qualquer responsabilidade atinente à obra".

    Daí a pergunta do título, a lei não obriga a 5 anos de garantia?


    Meu estimado, o período legal da garantia dos bens imóveis vendidos ou não por quem os construiu encontra-se previsto na empreitada (cfr. art. 1225º CC), sendo que após a entrada em vigor do DL 267/94, de 25 de Outubro (a 1 de Janeiro de 1995), se a coisa vendida for um imóvel, o prazo de garantia é de 5 anos e a denúncia deverá ocorrer dentro de um ano a contar do seu conhecimento, sendo também de um ano o prazo para o exercício do direito à eliminação dos defeitos (cfr. nº 3 art. 1225º CC).

    Assim e de acordo com o que resulta dos arts. citados, a denúncia poderá ser efectuada dentro do prazo de garantia obrigatório (5 anos), dispondo o cliente do prazo de um ano, após o conhecimento dos defeitos, para os denunciar - formalmente, sublinhe-se, isto é, por carta registada com AR - e, após a denúncia, o prazo de um ano para intentar uma acção para obrigar o empreiteiro eliminar os defeitos.

    Relativamente ao que dimana do seu contrato de empreitada, importa ressalvar que, qualquer cláusula lavrada em sentido diverso à letra da lei, ainda que se haja o competente documento assinado pelo cliente/comprador, tem-se manifestamente ineficaz aquela, porquanto está ferida de nulidade. Contrato algum, ainda que acordado, pelas partes aceite e assinado, está acima da lei.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: pdcmoreira, reginamar

  13.  # 13

    Certamente o empreiteiro não dará garantia sobre os materiais que não forneceu(bem aplicados) e sobre caixilharia.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: pdcmoreira

  14.  # 14

    Colocado por: VarejoteCertamente o empreiteiro não dará garantia sobre os materiais que não forneceu(bem aplicados) e sobre caixilharia.

    Como não dará garantia sobre muitas outras coisas.
    Por exemplo impermeabilizações, nomeadamente das zonas enterradas.
    Uma das patologias mais correntes e de mais difícil (em alguns caso impossível) correcção. A grande maioria dos projetos é muita má nesta matéria, em obra é feito aquilo que sempre se fez, a fiscalização vê mas nada aponta.
    Quando existirem humidades ascendentes eu facilmente consigo provar que não é uma avaria mas um erro de projeto que foi validado pela fiscalização e por consequência pelo dono de obra.
    Logo, o empreiteiro não está obrigado a reparar nada. Alguns ainda vão dandio uns toques aqui e outros ali porque não sabem como defender-se mas hoje a grande maioria já tem técnicos à altura de lhe conseguirem safar o coiro
    Concordam com este comentário: Varejote
    Estas pessoas agradeceram este comentário: pdcmoreira

  15.  # 15

    Colocado por: zedasilva
    Como não dará garantia sobre muitas outras coisas.
    Por exemplo impermeabilizações, nomeadamente das zonas enterradas.
    Uma das patologias mais correntes e de mais difícil (em alguns caso impossível) correcção. A grande maioria dos projetos é muita má nesta matéria (2), em obra é feito aquilo que sempre se fez, a fiscalização vê mas nada aponta.


    (1) Meu estimado, no contrato de empreitada, estamos perante uma espécie do género «contrato de prestação de serviços», que se tem definido como aquele "em que uma das partes se obriga a proporcionar à outra certo resultado do seu trabalho intelectual ou manual, com ou sem retribuição" (cfr. art. 1154º do CC). Já a empreitada é substanciada como o contrato "pelo qual uma das partes se obriga em relação à outra a realizar certa obra mediante um preço" (cfr. art. 1207º do CC).

    Sabendo-se que da letra da lei resulta que "os materiais necessários à execução da obra devem ser fornecidos pelo empreiteiro, salvo convenção ou uso em contrário" (cfr. art. 1210º do CC), nesta conformidade importa alcançar a diferenciação ente ambos. Ora, enquanto o contrato de prestação de serviços pode destinar-se a praticar actos materiais, pode ser gratuito ou oneroso e o prestador do serviço fica, normalmente, sujeito às instruções e orientações da outra parte e a prestar informações sobre tal prestação (cfr. vg. art. 1161º e 1187º CC), o de empreitada apenas pode reportar-se à obra, será sempre oneroso e o empreiteiro goza de autonomia e assume toda a responsabilidade pela boa execução da obra.

    Desta sorte, na primeira necessariamente e na segunda, quando os materiais não sejam fornecidos pelo cliente e portanto também fornecidos pelo empreiteiro, e enfermando aqueles de vícios, responde naturalmente quem o empreiteiro que os adquiriu, sem prejuízo deste exigir posteriormente responsabilidades a quem os forneceu.

    (2) Meu estimado, a matéria aqui discutida baliza-se na directa obrigação que couber ao empreiteiro e sobre este impende - apenas e sempre -, a responsabilidade de eliminar os defeitos latentes e decorrentes do que se houve indevidamente obrado, e durante o período de tempo imposto na lei.

    A nova matéria que ora por si suscitada (feitura de projecto com vício), insere-se num outro tipo de apreciação quanto ao apuramento de responsabilidade, porquanto, não deverá aplicar-se-lhe o regime legal da empreitada, uma vez que é difícil, senão mesmo impossível, conciliar a maioria das regras do contrato de empreitada com este tipo de obra intelectual (projecto), designadamente no que concerne: (i) às regras de transferência da propriedade (cfr. art. 1212° CC), (ii) ao direito do dono da obra fiscalizar a sua realização (cfr. art. 1209° CC), (iii) ao direito de exigir a eliminação dos defeitos, ao direito de exigir "uma nova construção" ou a resolução do contrato (cfr. art. 1221° e 1222° CC), sobretudo nos casos em que a obra já estava concluída antes de detectado o problema, (iv) à definição do momento da entrega da obra (a entrega dos projectos escritos, o momento da sua transposição para a construção, o momento da conclusão da obra), e (v) até na própria definição dos prazos, mesmo o de garantia (5 anos).

    Desta sorte, pelo incumprimento culposo (cumprimento defeituoso) no contrato de prestação de serviços celebrado com o cliente, responde naturalmente quem elaborou o projecto, obrigando-se no limite ao pagamento de uma indemnização correspondente aos honorários correspondentes à feitura de novo projecto (e bem assim as competentes obras) com vista à correcção das inerentes patologias.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: reginamar

  16.  # 16

    Colocado por: happy hippyDesta sorte, na primeira necessariamente e na segunda, quando os materiais não sejam fornecidos pelo cliente e portanto também fornecidos pelo empreiteiro, e enfermando aqueles de vícios, responde naturalmente quem o empreiteiro que os adquiriu, sem prejuízo deste exigir posteriormente responsabilidades a quem os forneceu.

    Verdade!
    O problema é que por vezes os vícios neste caso as patologias podem não ser resultado do material ou da sua aplicação mas de algo a que o empreiteiro é alheio.
    Um exemplo.
    Tenho humidades junto aos peitoris das janelas.
    O problema pode ser do assentamento do alumínio ou do capoto. Especialidades que foram contratadas pelo Dono de obra.

    Colocado por: happy hippypelo incumprimento culposo (cumprimento defeituoso) no contrato de prestação de serviços celebrado com o cliente, responde naturalmente quem elaborou o projecto

    Verdade!
    O problema é que nem sempre é fácil provar a o incumprimento culposo.
    Um exemplo
    Tenho uma ponte térmica na zona dos peitoris das janelas.
    Em lado algum consigo provar que o projetista estava obrigado a projetar e/ou pormenorizar a correção dessa ponte térmica.
    Concordam com este comentário: happy hippy

  17.  # 17

    Meu estimado, para os devidos efeitos, o ponto (1) foi lavrado em resposta à opinião infra replicada, que se havia inclusa na citação da sua intervenção, mas que foi eliminada pela plataforma.

    Colocado por: VarejoteCertamente o empreiteiro não dará garantia sobre os materiais que não forneceu(bem aplicados) e sobre caixilharia.(1)
    Estas pessoas agradeceram este comentário:pdcmoreira


    Quanto aos seus demais considerandos, há que considerar que no nosso ordenamento vigora o princípio da liberdade de julgamento ou da livre convicção segundo o qual o tribunal aprecia livremente as provas, sem qualquer grau de hierarquização, e fixa a matéria de facto em sintonia com a sua prudente convicção firmada acerca de cada facto controvertido (cfr. art. 655º do CPC), logo, e perante o estatuído neste artigo pode concluir-se, por um lado, que a lei não considera o juiz como um autómato que se limita a aplicar critérios legais apriorísticos de valoração, mas, por outro lado, também não lhe permite julgar apenas pela impressão que as provas produzidas pelos litigantes produziram no seu espírito, antes se lhe exigindo que julgue conforme a convicção que aquela prova determinou e cujo carácter racional se deve exprimir na correspondente motivação.

    Destarte, e de acordo com o princípio da livre apreciação da prova, qualquer tribunal, orientado-se pela descoberta da verdade material, apreciará livremente toda a prova havida produzida pelas contra-partes, sem que estejam aqueles contudo inibidos de socorrer-se da chamada prova indiciária ou indirecta, dependendo os respectivos funcionamento e creditação da convicção dos julgadores, as quais, quando pessoais, serão sempre objectiváveis e motiváveis, isto é, as valorações suscitam, num primeiro momento a credibilidade que merecem aos julgadores os meios de prova, e, num segundo momento as deduções e induções que os julgadores realizam a partir dos factos apresentados, baseados na correcção dos respectivos raciocínios que hão-de fundamentar-se nas regras da lógica, princípio da experiência e conhecimentos científicos.
    Concordam com este comentário: reginamar
    Estas pessoas agradeceram este comentário: reginamar

  18.  # 18

    Colocado por: happy hippyqualquer tribunal, orientado-se pela descoberta da verdade material, apreciará livremente toda a prova havida produzida pelas contra-partes,

    Ora nem mais.
    Na feitura destas provas estará sempre o empreiteiro em demais vantagem em relação ao Dono de Obra.
    Não só por ter conhecimentos técnicos mas na maioria das vezes por ter executado o serviço na presunção da necessidade de produzir prova que o possa ilibar.
    Concordam com este comentário: reginamar

  19.  # 19

    Colocado por: zedasilva
    Ora nem mais.
    Na feitura destas provas estará sempre o empreiteiro em demais vantagem em relação ao Dono de Obra.
    Não só por ter conhecimentos técnicos mas na maioria das vezes por ter executado o serviço na presunção da necessidade de produzir prova que o possa ilibar.


    Meu estimado, os empreiteiros podem ser inteligentes, mas não queiram ser mais inteligente que os outros...

    O que refere assim será com clientes mais desavisados que, ou não quiseram (porque manifestamente desconheciam como proceder ou a quem recorrer ou pelas despesas envolvidas), ou não souberam (porque manifestamente ignoravam como o fazer ou fazendo-o, não se tinha bastante ou suficientemente jaez para objectar), produzir prova adrede o bastante para fazer valer as suas legitimas pretensões. Assim, além de um bom aconselhamento técnico, um bom jurisperito também é fundamental...

    Não me considerando mais inteligente que os demais, já pleiteei três vezes contra outros tantos empreiteiros, devidamente patrocinados e todos os três saíram vencidos, não obstante toda a argumentação e experiência daqueles. Aqui importa salientar que me fiz bem patrocinar, havendo-me ainda munido de competentes pareceres técnicos lavrados ou testemunhais (presenciais), em ambos casos por pessoas de reputado profissionalismo e idoneidade.

    No entanto, sou o primeiro a admitir que hão situações em que os empreiteiros não têm, ou não lhes podem ser imputadas quaisquer responsabilidades...
    Concordam com este comentário: reginamar

  20.  # 20

    Colocado por: happy hippyhavendo-me ainda munido de competentes pareceres técnicos lavrados ou testemunhais (presenciais), em ambos casos por pessoas de reputado profissionalismo e idoneidade.

    É isto que pode fazer a diferença.
    Na justiça, sabemos perfeitamente que nem sempre vençe quem tem razão mas sim quem melhor consegue provar os seus argumentos
    Concordam com este comentário: happy hippy

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