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Vender casas e imóveis

Venda de imóvel com contrato sem exclusividade

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  1.  # 1

    Olá a todos,

    Tenho um imóvel à venda em algumas imobiliárias, em regime aberto. Para além disso, tenho também os meus próprios anúncios, como particular, nos principais portais de imobiliário. Todas as imobiliárias são informadas disto antes de assinarmos contrato (eu fui o primeiro a publicitar o imóvel), e também sabem que terei sempre um preço mais baixo do que o deles. Quem aceita aceita, quem não aceita não aceita, ficamos amigos na mesma. Deixei sempre tudo bem claro.

    Recentemente tive uma visita, através de imobiliária, de uma pessoa que gostou do imóvel mas não do preço, de acordo com o feedback que posteriormente recebi da imobiliária. Essa pessoa quis visitar o imóvel somente porque tinha visto as fotos ao passar junto à loja, não era alguém que já lá estivesse na base de dados.

    Passados uns 3-4 dias recebo telefonema de alguém que andava a pesquisar casas nos portais da internet, viu o meu anúncio e ficou interessado. Rapidamente percebemos que eramos as mesmas pessoas que nos tinhamos conhecido dias antes, e que com o preço de venda directa até podia, eventualmente, avançar com a compra.

    Pergunta: se eu vender directamente a esta pessoa, a imobiliária pode exigir alguma coisa? Nenhum dos intervenientes está de má-fé para fugir à imobiliária, o interessado não andou especificamente à procura do meu contacto (andava a pesquisar casas no geral), e eu nunca imaginava que a pessoa me iria ligar directamente, não fiz nada em especial para o "atrair". É o mesmo anúncio pelo qual recebo chamadas de outros interessados.

    De referir ainda que o negócio só se efectua (se de facto avançar, nao está garantido) se for venda directa. Pela imobiliária é impossível chegar a acordo de preço, devido ao acréscimo da comissão.

    Obrigado.

  2.  # 2

    Pode. Exige a comissão que lhe é devida.

  3.  # 3

    Basta a imobiliária ter o registo da visita do comprador que será sempre 'obrigado' a pagar a comissão à imobiliária. Porque foi a imobiliária a apresentar o imóvel ao comprador.

  4.  # 4

    Colocado por: ApostadorPode. Exige a comissão que lhe é devida.

    Ou dito de forma talvez mais certa: "Pode. Exige a comissão que não lhe é devida"

    Entretanto fora do fórum já me informaram melhor sobre esta situação, do qual existe jurisprudência e até está representada no manual "O Contrato de Mediação Imobiliária na Prática Judicial: uma abordagem jurisprudencial", do Juiz Desembargador Fernando Baptista de Oliveira, publicado pelo Centro de Estudos Judiciários.

    Cito da página 50:

    Para que a mediadora tenha direito à remuneração acordada não basta, no entanto, que o interessado com quem vem a ser celebrado o negócio a tenha contactado, tal como não basta que o tenha acompanhado numa visita ao imóvel, ainda que tenham sido esse contacto e essa visita que despoletaram nesse terceiro o interesse no negócio que, mais tarde, se veio a concretizar.

    Para que a mediadora tenha direito a tal remuneração será ainda necessário que tenha apresentado esse interessado ao seu cliente (ainda que seja pelo mero fornecimento da identificação das pessoas que a contactam e às quais proporciona uma visita ao imóvel) ou que, de qualquer forma, tenha potenciado ou facilitado o contacto entre ambos, promovendo a sua aproximação, já que é este o cerne da mediação e o conteúdo essencial da prestação a que se obrigou pelo contrato de mediação.

    Assim, se, no âmbito de um contrato de mediação em regime de não exclusividade, o proprietário do imóvel celebra o negócio visado na mediação com um terceiro que o contacta directamente, não obstante já ter contactado a mediadora e visitado o imóvel por intermédio desta, e não tendo ficado provado que tenha sido a mediadora a apresentar – por qualquer meio – esse interessado ao seu cliente ou que a mediadora tenha informado oportunamente o seu cliente de que tal interessado a havia contactado e que, por intermédio dela, havia visitado o imóvel e não estando sequer provado que, à data da celebração do negócio, o proprietário (cliente da mediadora) tivesse conhecimento daquele contacto e visita, não estão reunidos os necessários pressupostos para que possa ser reconhecido à mediadora o direito à retribuição acordada no contrato de mediação


    A imobiliária não potenciou ou facilitou qualquer contacto. E nem sequer foi a visita da imobiliária que despoletou o interesse no negócio (ele só gostou da casa em si, tal como eu posso gostar de um Ferrari num stand e ter zero interesse em comprar depois de saber o preço), foi sim o meu anúncio. Depois da visita inicial a pessoa foi à sua vida e não quis saber mais do imóvel. Portanto, o meu caso ainda é mais forte do que o citado.

    Facilmente se pode comprovar por registos informáticos e telefónicos que não existiu qualquer contacto entre nós, e que a pessoa interessada viu o meu anúncio, com o meu telefone, no dia x, na hora y. E só depois disso se deu o contacto directo e a tal apresentação que potencia o negócio.

    "Apresentar" não é simplesmente "temos aqui um fulano anónimo que quer visitar a sua casa".
    Concordam com este comentário: Rita239

  5.  # 5

    Colocado por: PedroLXOu dito de forma talvez mais certa: "Pode. Exige a comissão quenãolhe é devida"


    Cada um tem a sua "verdade".


    Depois se houver bronca,tem de se aguentar à bomboca.


    Ponha-se por um segundo na pele da agência imobiliária.
    Concordam com este comentário: Apostador

  6.  # 6

    Há várias verdades (ou melhor, opinões) em matérias subjectivas. Noutro tipo de matérias há uma só verdade. A Terra é redonda ainda que alguns jurem a pés juntos que não é, os factos são imunes às opiniões.

    Se o Centro de Estudos Judiciários, orgão do Ministério da Justiça cuja missão é a formação de magistrados, edita um manual sobre mediação imobiliária, numa abordagem jurisprudencial, citando casos concretos julgados em tribunal, o que eles dizem é a verdade e não a opinião. É a Terra redonda deste caso.

    "Ponha-se na pele da agência", porque razão tenho de o fazer? Coloque-se também na minha pele. Ou coloque-se na pele da pessoa interessada. Ou melhor ainda, que tal colocarmo-nos na pele de todos e assim analisar-mos o caso de forma justa?

    - X vê fotos na montra, "quero visitar aquele imóvel".
    - X visita imóvel "é bonito mas não quero comprar, adeus e até sempre"
    - Dias depois X continua à procura de casa e vê anúncio de Y, que já existia antes das fotos da montra.
    - X contacta Y "ah, olha que engraçado, é a casa que já visitei, muito prazer, sou o X. Por esse preço até posso avançar"

    Pondo-me na pele da agência "epá, o cliente é nosso, sem o nosso trabalho o negócio nunca teria avançado, é tudo mérito da nossa promoção, passa para cá a comissão".

    Sim, ok... É assim que as imobiliárias ganham má fama.

  7.  # 7

    Como é que conclui que vou gastar mais sem: a) conhecer o valor do negócio em causa; b) o valor que o advogado eventualmente que me cobraria? Não é um comentário altamente especulativo da sua parte?
    Quer-me parecer que temos aqui muitos representantes de imobiliárias a defenderem os seus camaradas, ainda bem que fui esclarecido fora do fórum, porque aqui é complicado...

    E agora pondo-me novamente na pele da imobiliária, também posso dizer que gastariam mais em advogados e afins do que receberiam na comissão. E agora, explique-me lá a lógica de me levarem a tribunal perante isto, já que indirectamente também sugeriu que a melhor opção seria eu pagar a comissão e esquecer o resto?

    Não pode querer ao mesmo tempo sol na eira e chuva no nabal. Se os custos são assim tão elevados que inviabilizam a ida a tribunal, são elevados para ambos. Com a agravante da parte perdedora (garantidamente seria a imobiliária) ainda pagar as custas.

  8.  # 8

    Se estivesse de consciência tranquila,o senhor nem tinha vindo para o Fórum da Casa.

    Agora se efectivamente for em frente com esse comprador específico,é só esperar que a agência não descubra,e não avance com diligências deletérias para si.


    Acredite que estou do seu lado.Mas eu não sou ninguém...

  9.  # 9

    Você colocou um post com uma questão, todos têm a mesma opinião formatada, no entanto parece-me que você sabe a resposta... Melhor que todos nós.

    Venda sem comissão, depois venha cá contar o veredicto.

  10.  # 10

    Boa tarde Sr. Pedro. Estou numa situação idêntica e gostaria de trocar algumas impressões consigo? É possível?

  11.  # 11

    È tudo muito relativo...

  12.  # 12

    Se nao tem exclusividade pode vender o senho a quem quiser e nao tem de pagar 0 a imobiliária... tantos fazem isso eu proprio fiz. Mesmo com exclusividade eles so podem anunciar sozinhos se alguem bater a porta sem vir com eles eles tem direito a 0. Ja tive problemas e meu advogado tratou disso nao paguei nada a eles mas tanto medo que meteram... n tenha pena deles pk nao terão de si acredite

  13.  # 13

    Isto é um tópico sensivel ou melindroso, digamos assim.

    Na minha opinião, deveria ser tudo falado antes de se assinar o contrato de mediação imobiliária para se evitar "chatices" futuras. Isso de meter advogados nunca é bom, tanot para a reputação do Consultor como para o cliente.

    Tudo bem falado antes, facilita a vida.

    Digo sempre, sem uma boa comunicação e transparante, a vida fica 100% dificil.

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