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Quantificar o Custo da Construcao de Habitacao Unifamiliar

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  1.  # 1

    Bom dia a todos,


    Encontro-me em fase de analise de orcamentos que recebi com vista a construcao de uma moradia unifamiliar na zona de Braga.
    Uma das minhas prioridades e respeitar o orcamento inicialmente planeado de forma a minimizar as "'derrapagens"' de orcamento durante a obra. Ou seja, estou a analisar todas as variaveis que podem fazer com o preco da minha obra dispare de forma significativa, para desde ja estabelecer um preventivo.
    Os orcamentos que recebi de empreiteiros determinam que o pagamento sera feito com base m2 construido.
    Sinceramente nao gosto desta ideia! Nao gosto desta ideia porque os espacos da casa nao sao todos homogeneos, ja que a exigencia dos acabamentos tambem nao e igual. Por exemplo, tenho 40 m2 de garagem. Isto e um exemplo de um exige poucos acabamentos - mas que tera um custo agregado muito alto.
    Deste modo fiz uma analise das areas que exigem mais acabamentos, comparativamente com as que exigem menos acabamentos.
    Depois desta analise, na minha opiniao e melhor adjudicar a obra por empreitadas a diferentes especialistas o que se ira traduzir numa grande poupanca sem descurar a qualidade. Em termos de planeamento esta solucao ira permitir negociar com cada especialidade incluindo o preco dos materiais, controlando o orcamento e evitando derrapagens..
    Gostava de saber a vossa opiniao.

    Um abraco,
    Lionn

  2.  # 2

    Tem de mandar elaborar um mapa de quantidades ( deveria ter pedido isso aos seus projectistas, utilizaraia o mapa para pedir os orçamentos a todos os empreiteiros por igual, poderia comparar efectivamente as propostas e depois daria para o seu director de fiscalização fiscalizar o andamento da obra e efectuar os devidos autos de medição para desbloquear as verbas sobre os trabalhos executados).
    Outra hipotese, é utilizar as percentagens que os peritos avaliadores dos bancos se socorrem para ir largando as tranches, não é ao m2, mas pelo tipo de actividade já executada...

    O que lhe dizem os seus projectstas? o Director de Fiscalização, que terá de nomear, deveria estar a ajudar nesta fase.
    Concordam com este comentário: pauloagsantos, bertomed

  3.  # 3

    Os empreiteiros quando dão esses orçamentos por m2 já entram em conta com facto das garagens/anexos ficarem mais baratos do que o resto da casa, no entanto esses orçamentos costumam ser ambiguos, para dar margem ao empreiteiro em cobrar trabalhos extras e muita vezes colocam plafonds baixos, como chão até 10€ o m2, para ganharem a obra, mas depois o dono da obra só gosta do chão de 30€ o m2 e toca a pagar a diferença.

    um mapa de quantidades, como o Pedro referiu, não fica em nenhuma fortuna e fica salvaguardado em dois aspectos:

    o primeiro, o empreiteiro compromete-se em dar um orçamento para esse mapa de quantidades ficando com as mãos mais atadadas para tentar cobrar trabalhos extras.

    o segundo, ao ter um orçamento descriminado por artigos, sabe sempre se o dinheiro que o empreiteiro está a pedir é mais do que a obra feita.

  4.  # 4

    A grande maioria dos técnicos não sabe fazer um mapa de quantidades.
    Por norma fazem apenas para a arquitetura e mesmo assim têm sempre muitas falhas
    Concordam com este comentário: Lionn, bertomed
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Lionn

  5.  # 5

    Colocado por: zedasilvaA grande maioria dos técnicos não sabe fazer um mapa de quantidades.
    Por norma fazem apenas para a arquitetura e mesmo assim têm sempre muitas falhas


    isso é realmente é um problema, porque se o mapa de quantidade tiver falhas, lá se abre uma brecha para o empreiteiro cobrar trabalhos extras.

    o meu mapa de quantidade foi feito por um eng. não por um arquitecto. espero que não tenha muitas falhas.
    Concordam com este comentário: zedasilva, Lionn
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Lionn

  6.  # 6

    Colocado por: LionnUma das minhas prioridades e respeitar o orcamento inicialmente planeado de forma a minimizar as "'derrapagens"' de orcamento durante a obra.



    Olá. A sua e de toda a gente.

    O que parece é que tem um projecto ainda muito genérico e sem grande detalhe...

    Projecto de Execução?
    Mapa de quantidades?
    Caderno de encargos?

    Que documentação levou aos empreiteiros?

  7.  # 7

    Colocado por: Lionnna minha opiniao e melhor adjudicar a obra por empreitadas a diferentes especialistas o que se ira traduzir numa grande poupanca sem descurar a qualidade.


    Sim, mas deve analisar as garantias também... depois a culpa é sempre do outro...

  8.  # 8

    E o alvará... E as dores de cabeca...
    Se percebe da poda, força nisso.
    Se é um DO sem qq experiência, fuja disso: em vez de ter uma grande dor de cabeça (empreiteiro geral) vai ter muitas!
    Se não tiver tempo para acompanhar a obra, nem pense 2x.
    Concordam com este comentário: N Miguel Oliveira

  9.  # 9

    Colocado por: ****Ainda estou para ver o projeto ou a obra perfeita

    Não existem.
    Por isso é que defendo que o processo deve ser repartido pelo maior numero de técnicos possível. Há sempre a hipótese de o que escapa a uns ser detetado por outros.

  10.  # 10

    Colocado por: JoelMnão estou a ver como o arquitecto pode fazer as medição de estruturas ou outra especialidade...

    Pois aqui é que a porca torce o rabo.
    Quando se fala em mapa de medições, por norma aquilo que o cliente recebe são umas medições da arquitetura e quase sempre muito mal amanhadas.

  11.  # 11

    Colocado por: ****Mostra-me lá uma mapa de quantidades a ver se não como de cebolada o dono de obra, em mais umas centenas se eu estiver no lado do empreiteiro .

    É por isso que eu como fiscal não gosto de MQ
    Como DT adoro-os

  12.  # 12

    Colocado por: JoelMum DO que queira um orçamento mais próximo da realidade possível, que elemento vai usar?

    Na impossibilidade de ter um MQ o mais real possível, sugiro sempre que opte por um CE onde deixa as questões das quantidades para o empreiteiro e se concentra nas técnicas construtivas e de execução.
    Ou seja, é preferir ter um CE onde define como devo assentar uma parede que um MQ onde faltam quantificar 5m2 dessa mesma parede

  13.  # 13

    A diferença entre entregar a um empreiteiro ou fazer a obra com diferentes empreiteiros( cada macaco no seu galho), pode realmente poupar lhe dezenas de milhares de euros, no entanto vai traduzir se em muita dor de cabeça, convém perceber alguma coisa de obra e ter bastante tempo livre, ter a ajuda de um bom fiscal de obra, e esquecer "quase" as garantias.

  14.  # 14

    Colocado por: JoelMJá para mim o CE serve de pouco

    A diferença entre um MQ e um CE
    MQ
    Fornecimento e aplicação de bloco térmico em alvenarias exteriores xx,xx m2

    CE
    23.2 – Fornecimento de material e execução de alvenarias de pano simples de bloco térmico 50x19x25, assentes sobre impermeabilização constituída por banda de tela asfáltica.
    23.3 – A última fiada deverá ter a zona de contacto com as vigas preenchida com espuma de poliuretano. Evitando assim, a transmissão de cargas resultante da deformação das vigas. (ver foto 4)
    23.4 – A ligação dos panos de alvenaria à estrutura de betão, deverá ser devidamente travada com recurso a pontas de varão de aço cravadas na estrutura. Deverá ainda ser aplicada uma banda de rede de fibra de vidro com tratamento anti alcalino, antes dos rebocos, nas zonas de transição de alvenaria/betão.
    23.5 – Fornecimento e aplicação de caixas de estore tipo PLASTIMAR, de dimensões 300x300mm com isolamento térmico em poliestireno expandido moldado (EPS), de densidade 15-20kg/m2.

    Com qual acha que o DO está mais defendido?

  15.  # 15

    Colocado por: ****Com os dois

    O problema é que a grande maioria dos DO não tem orçamento para os 2.
    Na maioria dos casos é-lhe proposto um MQ porque lá no escritório já há uma base (quase sempre muito mal amanhada) e é só fazer meia dúzia de medições.

  16.  # 16

    Colocado por: ****Não têm ou não quer pagar ?

    Por vezes não quer pagar porque não lhe é explicado a importância de cada um.
    Concordam com este comentário: bertomed

  17.  # 17

    Pois, a malta poupa no projecto.
    E depois espera que cada empreiteiro vá fazer esse serviço, o de quantificar, ver como se faz, etc... só para dar um orçamento que na volta, só terá uns 20-30% de probabilidades de ser aceite... (para um ganhar o concurso, há uns 4 ou 5 que só perderam tempo).
    Por isso, não é de admirar que os preços estão como estão... margem de segurança... afinal ninguém anda aqui para perder dinheiro...
    Concordam com este comentário: bertomed

  18.  # 18

    Colocado por: JoelMmas para dar preço, como é que o empreiteiro sabe as quantidades com o CE?

    Não sabe!
    Essa é a vantagem para o DO. O empreiteiro está obrigado a fazer a medição, se se enganar a responsabilidade é dele.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Anonimo1710

  19.  # 19

    Colocado por: JoelMQuanto ao CE, eu prefiro desenhos e detalhes a texto mas isso são opções!

    Eu tb prefiro, em obra é muito mais facil eu explicar algo com um desenho que com 3 folhas de paleio.
    O problema é que a maioria dos projetos de execução são aquilo que todos nós conhecemos.
    Temos que ter consciência que estamos a falar de projetos de moradia, a grande maioria não passa do projeto de licenciamento
    Concordam com este comentário: Anonimo1710

  20.  # 20

    Colocado por: JoelMNo entanto também é bastante provável o CE ter buracos...

    Claro que sim, não existem trabalhos perfeitos

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