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1. • carlos_miguel_gomes
   • 23 novembro 2019

    # 21

   Colocado por: CarvaiFace á situação do mercado o construtor até pode estar interessado em anular o seu CPCV e devolver-lhe o dinheiro, pois até pode vender por um valor superior.

   Concordam com este comentário:Palhava

   
   
   
   O ideal nesse caso é fazer novo CPCV com terceiros e pagarem "cash" a cedencia do CPCV e o contrato antigo vai pro lixo
2. • carlos_miguel_gomes
   • 28 novembro 2019

    # 22

   Colocado por: Palhavahaver apenas uma escritura,com ganhos financeiros para

   
   
   É simples, só tem de ninguém levar o CPCV às finanças. Algo que à partida ninguém faz. Outra hipótese é quando B ceder a posição fazer um novo contrato que só inclui A e C e rasgue o seu primeiro contrato.

   Estas pessoas agradeceram este comentário: Catarina Lemos Costa
3. •  
     happy hippy
   • 28 novembro 2019

    # 23

   Colocado por: Catarina Lemos Costa
   Efetuei um CPCV com vista à aquisição de uma apartamento ainda em construção (previsto para terminar em Fevereiro 2020).Com o passar do tempo, e devido a questões familiares, já não vou avançar com a compra do imóvel.
   

   
   
   Minha estimada, o regime previsto pelo art. 442º do CC prevê uma forma de indemnização pré-definida do promitente a quem é imputável o incumprimento definitivo do contrato-promessa, tendo havido sinal passado e na falta de convenção em contrário, porquanto ao abrigo da liberdade contratual precipitada no art. 405º do CC, as partes têm a faculdade de adaptar o conteúdo do regime sancionatório ou reparador associado à falta de cumprimento, regra esta que associada às normas de interpretação contratual contidas nos art. 236º e 239º impõe o entendimento que, em qualquer caso de incumprimento definitivo objectivo, as partes podem afastar o princípio da devolução do sinal em dobro e optar pela devolução do sinal em singelo acrescido de juros. E a existir dúvida sobre o sentido declaratório da cláusula, esta interpretação é a que conduz ao maior equilíbrio das prestações, por via da aplicação da regra contida no art. 237º do CC.
   
   Há contudo uma ressalva que importa atentar. A não realização da escritura de compra e venda na acordada data, por facto não imputável ao autor do não cumprimento, o contrato deixará de produzir os seus efeitos (leia-se, a realização daquela escritura), consubstanciando-se assim uma condição resolutiva do contrato (cfr. art. 270º e 276º do CC).
   
   À luz deste ensinamento, independentemente de qual promitente deixou de cumprir, contanto se deva aquele a factos alheios ao seu desiderato último (cumprir a havida formalizada promessa), importa pois na devolução do sinal em singelo. Assim, a verificação do acontecimento a que as partes subordinaram a produção de efeitos do contrato, não imputável ao promitente-comprador, opera a destruição retroactiva dos seus efeitos, com a consequente obrigação de restituição, por parte da promitente-vendedora, das quantias que daquele recebeu a título de sinal e princípio de pagamento. Destarte, provando-se a sua impossibilidade de cumprimento definitivo (cfr. art. 342º CC), terá o outro promitente que lhe devolver o sinal adiantado, em singelo (sem quaisquer juros contabilizados).
   
   Como exemplo meramente ilustrativo de uma situação corrente na qual o promitente-comprador não perde o sinal: Ambos promitentes acordam na promessa de venda de um imóvel, com pagamento de sinal a título de princípio de pagamento. Tendo o promitente-comprador que recorrer a financiamento bancário, confronta-se com a não aprovação do competente e necessários empréstimento, vendo-se consequentemente na contigência de não poder cumprir em definitivo com a prometida obrigação. Porque o incumprimento não é por causa a ele imputável (não desistiu do negócio por manifesta falta de interesse), o sinal deverá ser-lhe devolvido pelo promitente vendedor, na integra, em singelo, sem juros.
   
   

   Colocado por: Catarina Lemos Costa
   Neste momento, a minha dúvida é a seguinte: posso efectuar a cedência da minha posição contratual para outro eventual interessado? Em caso afirmativo, como devo agir? Não pretendo de todo ganhar dinheiro com este processo, apenas tentar reaver o sinal que paguei ao realizar o CPCV.
   

   
   
   A cessão da posição contratual por conversão do negócio tem-se exequível. O contrato de cessão de posição contratual é o negócio pelo qual um dos outorgantes em qualquer contrato bilateral transmite a terceiro, com o consentimento do outro contraente, o complexo dos direitos e obrigações que lhe advieram do contrato, dessa forma se operando a substituição de um dos titulares da relação contratual básica, saindo o cedente, entrando para o seu lugar o cessionário e mantendo-se o contraente cedido.
   
   Para que tal modificação contratual se consuma é necessário lavrar um "contrato de cessão de posição contratual” (cfr. art. 424º e ss. CC), pelo que se exige o consentimento do outro contraente, o qual pode exprimir-se tácita ou expressamente (cfr. art. 217º CC), sendo certo que o silêncio do cedido perante a comunicação da cessão não vale como consentimento, a não ser que no caso concreto a lei, uso ou convenção lhe atribua o valor de declaração negocial (cfr. art. 218º CC).
   
   No entanto, no limite, podemos recorrer ao art. 293º do CC, “o negócio nulo ou anulado pode converter-se num negócio de tipo ou conteúdo diferente, do qual contenha os requisitos essenciais de substância e de forma, quando o fim prosseguido pelas partes permita supor que elas o teriam querido se tivessem previsto a invalidade.”
   
   Do teor do contrato de cedência, contem-se nos termos (e sem prejuízo de outros ou melhores considerandos) seguintes:
   "Através do presente contrato, os cedentes cedem inteiramente os seus direitos ao cessionário, nos termos do disposto no art. 424º e seguintes do Código Civil.
   Mais exararam as partes que “em cumprimento do disposto no nº 2 do artigo 424º do Código Civil, nesta data os cedentes notificarão o cessionário da presente cessão para que produza os seus legais efeitos."
   Neste concreto, podem e devem ainda acordar no pagamento do sinal que lhe é devido pela cedência da posição com os deveres e direitos inerentes: perda em caso de desistência, reemnbolso em singelo ou dobro, consoante a situação, impossibilidade de cumprimento ou desistência.
   
   O teor da comunicação da cedência, contem-se nos termos (e sem prejuízo de outros ou melhores considerandos) seguintes:
   "Nos termos do disposto no art. 424º, do CCiv., pela presente notifico V.Excª de que por contrato de cessão de posição contratual, celebrado em (data) e cuja cópia anexo à presente, cedi os direitos que possuía no contrato promessa de compra e venda que celebrei com V. Excª, ao Sr. (identificação do terceiro).
   Desta forma, deverá V. Excª, marcar com brevidade a escritura prometida, sendo certo que nesta data procedo outrossim ao envio dos competentes elementos de identificação do ora cessionário para agendamento da requerida escritura notarial.”
4. • TicMic
   • 28 novembro 2019

    # 24

   E porque não queres ganhar dinheiro!? Não entendo. É crime?
5. • Catarina Lemos Costa
   • 28 novembro 2019

    # 25

   Para que tal modificação contratual se consuma é necessário lavrar um "contrato de cessão de posição contratual” (cfr. art. 424º e ss. CC), pelo que se exige o consentimento do outro contraente,

   
   
   Caro Happy Hippy,
   
   Muito obrigada pela sua extensa clarificação.
   
   Infelizmente, parece-me que não existe grande interesse do outro contraente (neste caso, o vendedor) em efetuar essa cedência de posição contratual. Possivelmente, será mais lucrativo para ele voltar a colocar o imóvel à venda e realizar novo negócio. Desta forma, ficará com o sinal pago por mim e realizará outro CPCV + escritura com outra pessoa interessada na aquisição do imóvel.
6. • danielbarge
   • 28 novembro 2019

    # 26

   Colocado por: Catarina Lemos Costa
   
   Caro Happy Hippy,
   
   Muito obrigada pela sua extensa clarificação.
   
   Infelizmente, parece-me que não existe grande interesse do outro contraente (neste caso, o vendedor) em efetuar essa cedência de posição contratual. Possivelmente, será mais lucrativo para ele voltar a colocar o imóvel à venda e realizar novo negócio. Desta forma, ficará com o sinal pago por mim e realizará outro CPCV + escritura com outra pessoa interessada na aquisição do imóvel.

   
   
   Em ultimo caso pode propor ao interessado pagar alguns dos custos com a sua escritura e impostos, e lhe revender a seguir, nem que perca algum € não perde os 7k...

   Estas pessoas agradeceram este comentário: Catarina Lemos Costa
7. •  
     happy hippy
   • 28 novembro 2019

    # 27

   Colocado por: Catarina Lemos Costa
   
   Caro Happy Hippy,
   
   Muito obrigada pela sua extensa clarificação.
   
   Infelizmente, parece-me que não existe grande interesse do outro contraente (neste caso, o vendedor) em efetuar essa cedência de posição contratual. Possivelmente, será mais lucrativo para ele voltar a colocar o imóvel à venda e realizar novo negócio. Desta forma, ficará com o sinal pago por mim e realizará outro CPCV + escritura com outra pessoa interessada na aquisição do imóvel.

   
   
   Minha estimada, como já fui de ressalvar, a resolução de contratos pode ser despoletada tanto a partir da verificação de uma situação de incumprimento definitivo, como a partir do preenchimento de uma cláusula resolutiva expressa. Não sendo crível que o CPCV discipline esta última situação, estamos perante uma situação de incumprimento definitivo.
   
   Assiste-lhe a si a competência de defender os seus legítimos direitos e/ou interesses, cuidando de produzir causa legal bastante para obter o reembolso do sinal, isto é, apresentando valorada argumentação de que não existe uma definitiva vontade de não cumprir, antes uma impossibilidade da prestação por causa imputável a terceiros (leia-se, uma definitiva e manifesta impossibilidade de cumprir, alheia à sua vontade), assim se justificando o seu desiderato de cedência que, convenhamos, não se justificará em face da relativa facilidade com que o promitente-vendedor logrará alienar o imóvel, porventura por um preço superior, para isso contribuindo o sector imobiliário em alta valorização.
   
   Como certamente compreenderá, não me compete a mim alvitrar sobre como o pode, como pode e o que deve fazer, no entanto, já lhe aventei oportunamente um argumento de significativa relevância para fazer valer o seu direito ao reembolso.
   
   Atente ao seguinte Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 17-01-2012:
   1. Para afastar a presunção de culpa estabelecida no art. 799º, n.º 1, do C. Civil, o devedor necessita apenas de provar a existência de circunstâncias que eliminem a censurabilidade da conduta, ou seja, que actuou com a diligência exigível.
   2. Tendo no caso concreto o devedor (promitente-comprador) provado ter solicitado a concessão de um empréstimo bancário, a sua não concessão e a essencialidade do financiamento para efeitos de cumprimento do contrato-promessa, tem-se por afastada aquela presunção, sendo não culposo o incumprimento da obrigação principal.
   3. Verificando-se a impossibilidade não culposa de cumprimento, o promitente-comprador tem direito à devolução do sinal entregue.
   
   Tem-se por evidente e inteligível esta decisão!
   Aproveite-a... julgo não ter que lhe explicar como...
8. • Catarina Lemos Costa
   • 28 novembro 2019

    # 28

   Boa tarde novamente, Happy Hippy.
   
   A questão é que no CPCV existe uma cláusula expressa referindo que a não obtenção de empréstimo bancário para a aquisição do imóvel não dá lugar a devolução do sinal.
   
   Ou a regulamentação geral sobrepõe-se às especificidades do CPCV.
   
   Muito obrigada.
9. •  
     happy hippy
   • 29 novembro 2019

    # 29

   Colocado por: Catarina Lemos CostaBoa tarde novamente, Happy Hippy.
   
   A questão é que no CPCV existe uma cláusula expressa referindo que a não obtenção de empréstimo bancário para a aquisição do imóvelnão dálugar a devolução do sinal.
   
   Ou a regulamentação geral sobrepõe-se às especificidades do CPCV.
   
   Muito obrigada.

   
   
   Minha estimada, jamais, em tempo, lugar ou razão alguma, assinaria eu um contrato de promessa com esses ou outros termos, mesmo quando minimamente susceptíveis de poderem inviabilizar o negócio com prejuízo pessoal!
   
   Atente que nos termos do art. 405° do CC as partes têm a faculdade de fixar livremente o conteúdo dos contratos, dentro dos limites da lei, pelo que, regra geral, do (meu) contrato de promessa (pese embora já tivesse a garantia do crédito), ainda assim, houve-se lavrada a seguinte cláusula: "Os Outorgantes convencionam que caso o financiamento bancário ao qual o Segundo Outorgante recorrer, não se tenha aprovado, o presente contrato considera-se automaticamente resolvido, devendo o Primeiro Outorgante devolver o sinal, em singelo, no prazo de 7 dias úteis após formal conhecimento da comprovada recusa de concessão de empréstimo bancário."
   
   Porém, não obstante tal irreflectida e desavisada atitude, sem garantias - sublinho (porquanto cada caso tem as suas especificidades e subsequentes entendimentos do julgador) -, perante a recusa da devolução do sinal, pode (e a meu ver, deve - mesmo sem as referidas garantias) recorrer ao tribunal para reaver o mesmo.
   
   Face ao disposto no art. 410º, nº 1, do CC, que faz aplicar ao contrato-promessa as disposições legais relativas ao contrato prometido, são aqui aplicáveis as normas de carácter geral atinentes ao incumprimento das obrigações, constantes dos art. 790º e segs. do CC.
   
   Neste caso estamos perante "uma cláusula expressa referindo que a não obtenção de empréstimo bancário para a aquisição do imóvelnão dálugar a devolução do sinal". No entanto, o estabelecido nesta cláusula não será uma condição em sentido técnico, pois que esta constitui um acontecimento futuro e incerto (cfr. art. 270º CC) e o facto supostamente condicionante tem de ser desencadeado por vontade de um dos contraentes.
   
   Existe por isso uma condição mista, em que o evento condicionante depende em parte da vontade de um dos sujeitos da relação condicional e em parte de um acto de terceiro e efectivamente, do clausulado deriva que o promitente-comprador assumiu a obrigação secundária de solicitar a uma instituição bancária a concessão de um mútuo para aquisição do imóvel prometido vender.
   
   A questão está por isso em saber se esse incumprimento definitivo pela não aprovação no mútuo deve ser traduzido como imputável ou não ao promitente-comprador (por saber antecipadamente se não possuía capacidade financeira, credibilidade ou registo negativo no BdP), sendo que a culpa deste se presume (cfr. art. 799º nº 1 CC), pelo que sobre ele impende o ónus de provar que não teve culpa nem foi responsável pela não concessão do empréstimo bancário.
   
   Importa sublinhar que o carácter abusivo de uma cláusula contratual geral, por atentatória do vector da boa-fé, pode e deve ser conhecido oficiosamente pelo tribunal, precedendo o cumprimento do contraditório (tal conhecimento oficioso é permitido pelo ordenamento jurídico nacional e foi especialmente pretendido pela Directiva 93/13/CEE, sendo esta a orientação do TJUE). Ora a condição em causa dá origem a um desequilíbrio significativo em detrimento do promitente-comprador, consumidor, entre os direitos e obrigações das partes decorrentes do contrato (cfr. nº 1 do art. 3º da supra referida Directiva).
   
   Há-de assim, na minha óptica, ter-se por abusiva (por atentatória à boa-fé), proibida e nula qualquer cláusula especial constante das condições de um contrato que introduz um significativo desequilíbrio contratual entre as partes.
   
   Vide aqui cláusulas abusivas julgadas:
   - http://www.dgsi.pt/jdgpj.nsf?OpenDatabase
   - http://www.dgsi.pt/jdgpj.nsf?OpenDatabase
   Vide aqui o DL 446/85, de 25 de Outubro:
   - http://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?nid=837&tabela=leis&so_miolo=
   
   Verificando-se assim, a impossibilidade não culposa de cumprimento, a obrigação extingue-se, como correlativamente se extinguindo a obrigação do outro contraente, pois que o contrato é bilateral, assistindo-lhe, por isso o direito à devolução do sinal entregue (cfr. art. 795º CC).
   
   Em ultima análise, a não aprovação do mútuo tem-se a forma mais simples, hão outras, de mais difícil concretização no entanto, para não perder o dinheiro, o mais avisado será manter o contrato de promessa e procure você comprador. Isto é, não logrando a cedência da sua posição, coloque-se na posição de promitente-vendedora e promova a alienação do imóvel, também aqui mediante competente CPCV.