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  1.  # 1

    Boa tarde
    Antes de mais, muito obrigada pela qualidade do Fórum e por ter sido aceite.
    Temos um imóvel à venda por um valor substancial. Apesar de estar em óptimo estado e estarmos a explorá-lo como Guesthouse (AL) com muito sucesso e uma boa facturação e o valor do m2 estar bastante abaixo da média, não é fácil vender devido ao volume do negócio.
    Recebemos agora uma proposta em que o comprador se propõe pagar cerca de 15% de sinal com o CPCV, pagar uma mensalidade fixa durante 18 meses e ao fim desse tempo pagar o remanescente no CCV. Durante esse tempo estaria o comprador a explorar o negócio.
    Temos estado a analisar os riscos possíveis de um negócio deste tipo e chegamos à conclusão que com um CPCV bem feito e um contrato de comodato, poderíamos estar mais ou menos seguros (evidentemente que se chegarmos à conclusão que poderia ser uma opção mais ou menos segura, iremos aconselhar-nos com um advogado!). A questão que ponho é: este tipo de negócio é comum? Será demasiado arriscado? Alguém tem experiência em negócios feitos nestes moldes?
    Obrigada,
    Palmira Couto
    •  
      Mk Pt
    • 2 janeiro 2020 editado

     # 2

    Nas questões que coloca sobre CPCV não posso ajudar muito.

    No entanto alerto para as mais valias que vai ter que pagar, não são poucas e não há forma como ficar isenta porque um alojamento local não é uma habitação, é um negócio - em termos fiscais.

    Alerto para isto porque refere que explora o negócio com sucesso e o preço não ser acima da média. Venda de AL, na minha opnião, deve ser a bom preço, por causa das mais valias associadas que vai ter que pagar - as mais valias vão incidir sobre 95% da valorização do imóvel desde que foi criado o AL e, como disse, não dá para ficar isento de pagar essas mais valias.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: palmiracouto
  2.  # 3

    Viva
    Tem razão, mas criamos uma empresa para gerir o alojamento local e arrendamos o imóvel à empresa.
    Entretanto como não estamos em área de contenção, o comprador pode fazer o mesmo e fazer um registo novo no RNAL ou ficar com a empresa e manter o nome e a licença do AL. O problema é mesmo fazer um contrato que nos proteja e ao imóvel e permita ao comprador continuar o negocio.
  3.  # 4

    Colocado por: palmiracouto
    Temos estado a analisar os riscos possíveis de um negócio deste tipo e chegamos à conclusão que com um CPCV bem feito e um contrato de comodato (..) (1). A questão que ponho é: este tipo de negócio é comum?(2) Será demasiado arriscado?(3) Alguém tem experiência em negócios feitos nestes moldes?(4)


    (1) Minha estimada, olvide o comodato, porquanto tem-se este um contrato gratuito pelo qual uma das partes entrega à outra certa coisa, móvel ou imóvel, para que essa outra lhe se sirva dela, com a obrigação de a restituir (cfr. art. 1229º e ss. do CC). Ora, a matéria aqui suscitada não se enquadra neste regime porquanto, no termo do contrato não haverá a restituição do imóvel...

    (2) Não, o que não invalida a sua concretização, porquanto, dentro dos limites da lei, as partes têm a faculdade de fixar livremente o conteúdo do contrato e(ou ou neste incluir as cláusulas que lhes aprouver ou até mesmo de celebrar um contrato diferente do previsto no próprio código civil - contanto se observe o balizamento legal (cfr. art. 405º CC).

    (3) Sobre as partes só impende o risco das sanções prefixadas na lei para o incumprimento definitivo do contrato de promessa. Havendo sinal, afasta-se o prefixado no art. 830º do CC e aplica-se o que dimana do nº 2 do art. 442º do CC. Assim e de acordo com este preceito, no caso da falta de cumprimento ser imputável ao promitente-comprador, pode o promitente-vendedor fazer sua todas as quantias havidas entregues (que serão sempre a título de sinal), porém, sendo o incumprimento atribuído ao promitente-vendedor, o outro contraente tem direito a receber o sinal dobrado (o dobro de tudo quanto tenha entregue).

    (4) Conheço alguns casos, porém adstritos à alienação ou trespasse de estabelecimentos comerciais mais tradicionais (cabeleireiros, mini-mercados, quiosques e outros).
    Estas pessoas agradeceram este comentário: reginamar
 
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