Resido e sou administrador de um prédio de 7 andares e 21 fracçoes, em Benfica. As varandas foram fechadas e transformadas em marquises. Junto ao tecto de duas das marquises (entre tecto e alumínio), 5º e 6º andares, entra humidade (água quando chove) o que provoca escurecimento da parede o que faz supôr que o isolamento (normalmente silicone) exterior não foi bem colocado ou deteriorou-se. As marquises são autónomas e apenas utilizadas pelo proprietários da fracção correspondente, proprietários esses que pretendem imputar ao condomínio as despesas de reparação. Agradeço informem a quem cabe a responsabilidade pelo pagamento das obras. Os meus agradecimentos.
Colocado por: Fernando ClaudinoR As marquises são autónomas e apenas utilizadas pelo proprietários da fracção correspondente, proprietários esses que pretendem imputar ao condomínio as despesas de reparação.
Meu estimado, para o caso, em nada nos aproveita aferir da existência do licenciamento da construção da marquise, e bem assim a respectiva autorização do condomínio, sabendo-se que o envidraçado não se encontra instalado na varanda da fracção do condómino desde a primitiva construção do prédio.
Por iniciativa dos proprietários, afigura-se-me que todos eles obraram na feitura de marquises, onde o envidraçado está colocado por cima do mosaico que serve de balcão à varanda enquanto as camadas impermeabilizantes estão colocadas por entre o mosaico, as paredes de prumada e a laje do tecto.
Ocorrem infiltrações numa das fracções autónomas, verificando-se que ocorrem "(entre tecto e alumínio), 5º e 6º andares, entra humidade (água quando chove) o que provoca escurecimento da parede o que faz supôr que o isolamento (normalmente silicone) exterior não foi bem colocado ou deteriorou-se.", não sendo relatado outros pontos de infiltração que possam em detrimento ou cumulativamente provocar a visível degradação.
Importa outrossim atentar a um outro pormenor de maior importância, relativo ao tempo de vida útil da impermeabilização, qual o tipo de manutenção efectuada e com que periodicidade se tem feita, se alguma vez o foi...
Temos então que a varanda da fracção do condómino é do seu uso exclusivo, apenas se tendo acesso à mesma através da sua fracção e fazendo a mesma parte integrante da mesma. As próprias partes assim a ela se referem tal como é isso que consta da descrição do Registo Predial (ex: uma divisão assoalhada, cozinha, instalação sanitária e varanda), concluindo-se daqui que as varandas não se integra na previsão do art. 1421º, nº 1, al. b), CC. (e não se presume comum porque ela está afectada ao uso exclusivo de um condómino - cfr. art. 1421º, nº 2, al. e); a marquise (licenciada/autorizada ou não) teve-se implantada a mando e sob orientação do interessado.
Porém, ainda que se presumissem comuns, à reparação, aplica-se o que dimana do nº 3 do art. 1424º do CC. Este preceito, no seu nº1 dispõe que «Cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício.», de onde resulta para cada um dos condóminos a obrigação de participar, na proporção do valor da sua fracção, nas despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns, apenas estando excepcionadas dessa comparticipação as despesas referidas no seu nº3, isto é as “relativas aos diversos lanços de escadas ou às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que delas se servem”.
Portanto, em face dos factos, as despesas têm-se sempre, em qualquer caso, e necessariamente, suportadas pelo condómino em causa.
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se ambos os condóminos 5º e 6º tiverem a varanda fechada terão que se entender entre eles se por acaso o de cima não tiver, isso já pode configurar reparações na varanda do 6º que poderão ser imputadas ao condomínio visto as varandas serem parte comum ou seja estão integradas na fachada do prédio.