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1. • fredpi
   • 30 janeiro 2020

    # 1

   Boa tarde. Agradeço desde já a vossa opinião para este tema. Já encontrei alguma preciosa informação neste forum mas gostava de partilhar o meu caso especifico para ter ainda melhor adequação.
   
   Pretendo renovar e ampliar (+ 40m2) uma moradia geminada em Lisboa e estou no processo de seleção do arquiteto ou de outra solução completa.
   
   Por um lado, já encontrei um arquiteto que me parece de confiança que me garante o projeto e acompanhamento de licenciamento e que posteriormente irá seguir a obra e poderá sugerir empreiteiros para a realizar mas sem qualquer ligação com ele. Por outro lado tenho uma empresa que consultei que são arquitetos de base mas que constituíram outra empresa com alvará de construção e que garantem a criação, acompanhamento e entrega do produto acabado.
   
   Estou dividido entre as 2 soluções. A versão em separado por um lado parece positiva por não haver interferência do empreiteiro na arquitetura e terá que seguir tudo o que o arquiteto projetar, não ficando com "a faca e o queijo na mão", por outro tenho a impressão que terei muitas mais preocupações e andar em cima dos acontecimentos. A segunda solução é exatamente o oposto mas concluindo, parece-me à partida que será mais "controlada" e a empresa parece ter experiência na matéria e garante preços, prazos e qualidade, desde que tenha o total controlo desde o projeto de arquitetura.
   
   Em termos de valores ainda não tenho bem a ideia porque não avancei com nenhuma solução, mas a parte de projeto será cerca de metade se for integrado em obra.
   
   Gostaria muito de obter a vossa opinião que me ajude de certa forma a decidir pelo melhor.
   
   Cumprimentos
2. • bettencourt
   • 30 janeiro 2020

    # 2

   Barato- chave na mão
   Bom- empreitada
3. • RicardoPorto
   • 30 janeiro 2020

    # 3

   Va pelo arquiteto que gostar mais e se identificar melhor..o valor do projeto deve ser irrisório no preço da obra.
   
   Além do mais ninguem da nada..eles não oferecem metade voce paga na mesma e nem sabe..
   
   E aposte no mínimo num mapa de quantidades para não dizer projeto execução...
4. •  
     marco1
   • 30 janeiro 2020

    # 4

   fredpi
   
   apenas tenha em consideração que o tal chave na mão vai-lhe pedir logo á cabeça um valor de adjudicação bastante mais alto.

   Estas pessoas agradeceram este comentário: fredpi
5. •  
     Picareta
   • 30 janeiro 2020

    # 5

   Colocado por: fredpiPor outro lado tenho uma empresa que consultei que são arquitetos de base mas que constituíram outra empresa com alvará de construção e que garantem a criação, acompanhamento e entrega do produto acabado.

   
   Como é que vai negociar a construção de uma obra se ainda não tem o projeto?
6. • fredpi
   • 31 janeiro 2020

    # 6

   Colocado por: marco1fredpi
   
   apenas tenha em consideração que o tal chave na mão vai-lhe pedir logo á cabeça um valor de adjudicação bastante mais alto.

   
   
   Olá. Sim o valor à cabeça é elevado e será descontado no valor final da obra
7. • fredpi
   • 31 janeiro 2020

    # 7

   Colocado por: Picareta
   Como é que vai negociar a construção de uma obra se ainda não tem o projeto?

   
   
   Olá. É bem pensado, não terei grande capacidade de negociação pois controlam todo o processo. O máximo que poderei fazer é não aceitar o orçamento inicial ou saltar fora antes da construção por ter comparado com algum outro construtor e chegar à conclusão que o preço é elevado. Não sei se nesse caso terei direito a ficar com o projeto pois terei de ler melhor o contrato.
   
   Este é o plano de pagamentos:
   
   Inicio dos trabalhos * 2.500,00 €
   Entrega Processo Licenciamento na CM (se existir) 5.000,00 €
   Preparação de Obra 10% da estimativa 00,00 €
   Encomenda dos materiais 25% do orçamento 00,00 €
   Inicio da Obra 25% do orçamento 00,00 €
   Meio da Obra 30% do orçamento 00,00 €
   Final da Obra ** 10% do orçamento 00,00 €
   
   (abate do valor do "inicio dos trabalhos" no Final da Obra se superior a 50k
8. •  
     Picareta
   • 31 janeiro 2020

    # 8

   Colocado por: fredpiEste é o plano de pagamentos:
   
   Inicio dos trabalhos * 2.500,00 €
   Entrega Processo Licenciamento na CM (se existir) 5.000,00 €
   Preparação de Obra 10% da estimativa 00,00 €
   Encomenda dos materiais 25% do orçamento 00,00 €
   Inicio da Obra 25% do orçamento 00,00 €
   Meio da Obra 30% do orçamento 00,00 €
   Final da Obra ** 10% do orçamento 00,00 €

   
   Ou seja, antes de começarem a obra já tem na mão 60% + 7500€ !!!! .... você anda muito distraído.

   Concordam com este comentário: riscos, Pedro Azevedo78
9. • fredpi
   • 31 janeiro 2020 ^editado

    # 9

   Colocado por: Picareta
   Ou seja, antes de começarem a obra já tem na mão 60% + 7500€ !!!! .... você anda muito distraído.

   Concordam com este comentário:riscos

   
   
   Não é distração, é mesmo desconhecimento destes processos. Posso discordar e propor outro plano baseado em informações mais atentas.
   Agradeço desde já uma sugestão de um plano mais conservador e que proteja os meus interesses.
10. • pauloagsantos
    • 31 janeiro 2020 ^editado

     # 10

    Colocado por: PicaretaOu seja, antes de começarem a obra já tem na mão 60% + 7500€ !!!! .... você anda muito distraído.

    
    
    e a meio da obra 90%, seja lá o que estiver definido como meio da obra.
    
    bem... esse plano de pagamentos não é exequível, pelo simples facto que a maiora das pessoas recorre ao crédito para construir e nenhum banco avança com essa quantidade de dinheiro sem estar obra feita.
11. •  
      Picareta
    • 31 janeiro 2020

     # 11

    Colocado por: fredpiNão é distração, é mesmo desconhecimento destes processos. Posso discordar e propor outro plano baseado em informações mais atentas.

    
    Eu sou empreiteiro, nunca cobrei um tostão a um cliente antes de começar a obra, recebi sempre depois do trabalho feito. Faça-lhes a seguinte proposta, no final de cada mês, paga o trabalho executado durante esse mês.

    Concordam com este comentário: leandro_m

    Estas pessoas agradeceram este comentário: NPRP
12. • pauloagsantos
    • 31 janeiro 2020

     # 12

    Colocado por: fredpiNão é distração, é mesmo desconhecimento destes processos. Posso discordar e propor outro plano baseado em informações mais atentas.

    
    
    nunca pague materiais sem os mesmos estarem aplicados.
    
    esse pagamento de 25% para encomenda dos materiais não tem sentido nenhum.
    
    cada caso é um caso, mas como comparação, na minha obra ficou estabelecido
    
    5% no inicio (ele queria 10%, mas eu achei um abuso tanto dinheiro sem estar nada feito)
    16% com as fundações e placa do piso
    11% com o enchimento da placa do tecto (como reduzi o valor inicial, acho que ele se esticou com mais um pagamento nesta fase)
    18% com o telhado montado e rematado (50% da obra até chegar ao telhado)
    25% com as tubagens, reboco, betonilha e obra fechada
    25% no final

    Estas pessoas agradeceram este comentário: NPRP, fredpi
13. • fredpi
    • 31 janeiro 2020

     # 13

    Colocado por: Picareta
    Eu sou empreiteiro, nunca cobrei um tostão a um cliente antes de começar a obra, recebi sempre depois do trabalho feito. Faça-lhes a seguinte proposta, no final de cada mês, paga o trabalho executado durante esse mês.

    
    
    Obrigado pela sua sugestão. E como se verifica o "trabalho feito" e o seu custo de forma independente e prática?
14. •  
      Picareta
    • 31 janeiro 2020

     # 14

    Colocado por: fredpiObrigado pela sua sugestão. E como se verifica o "trabalho feito" e o seu custo de forma independente e prática?

    
    Com uma lista de preços unitários, e um mapa de medições mensal.
15. • dryfus
    • 31 janeiro 2020 ^editado

     # 15

    Picareta, disse que não cobra um tostão ao cliente antes de começar a obra, mas como é o seu plano de adjudicação?
    
    Pergunto isso justamente nessa base de quem paga antecipado é mal servido, concordo com a sua lógica de pagamentos através de mapas de medição, acha que é algo "facil" de se negociar com empreiteiros? Acha que para os DO's é algum sinal de alerta se o empreiteiro pede logo esses montantes avultados antes de iniciar a obra?
    
    E já agora, quem faz esse mapa de medição mensal? Só tinha ouvido falar do mapa de medição da obra, é o fiscal de obra o responsável por acompanhar isso? Ou tem de ser uma entidade externa a obra?
16. • fredpi
    • 31 janeiro 2020

     # 16

    E voltando à questão inicial, seria mais vantajoso uma solução de arquitetura separada da empreitada ou em conjunto com controlo do início ao fim?
17. • dryfus
    • 31 janeiro 2020

     # 17

    Não lembro ao certo quais foram as palavras utilizadas pelo mais famoso fiscal do forum, mas a essência é :
    
    Entre os 3, mais vale que nenhum se conheça. Sendo que os 3 são : Arquitecto, Empreiteiro e Fiscal.
    
    Vamos pegar pela lógica, se o Empreiteiro é Contratado pelo Arquitecto e a fiscalização é feita pelo mesmo, o que você acha que vai acontecer se ele vir que algo esta errado ? " Com massa por cima ninguém vê nada, siga para frente "....

    Estas pessoas agradeceram este comentário: fredpi
18. • fredpi
    • 31 janeiro 2020

     # 18

    Neste caso no sistema "chave na mão" o que entendo é que o arquiteto que tem uma empresa que faz o serviço completo, controla todo o processo e só tem interesse em que a coisa corra bem. Ou seja, ele vai contratar quem lhe cumpra os prazos e os orçamentos ou terá problemas com o DO não cumprindo o contrato, assim como é ele que será responsável pela garantia pelo que deverá querer a coisa bem feita. Por isso ainda me residem dúvidas... Quanto ao fiscal,não tenho dúvidas que será melhor ser externo e independente.
19. • riscos
    • 31 janeiro 2020

     # 19

    Eu sou apologista de fazer 5 a 10% de entrada, autos mensais em que a % de adjudicação e descontada mensalmente nos primeiros 5 meses da empreitada. Ao final dos 5 meses a adjudicao está liquidada. Isto descrito e assegurado no contrato , com clausula de indeminização em caso de desistência ou abandono de obra por parte do empreiteiro, entre outras….
20. • dryfus
    • 31 janeiro 2020

     # 20

    Colocado por: riscosautos mensais em que a % de adjudicação

    
    
    Riscos, quem fica responsável por efectuar esses autos ? É um serviço que é pago a parte a um medidor orçamentista ? É algo que algum dos envolvidos na obra pode fazer ?