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  1.  # 1

    Como posso recusar o recebimento das rendas caso o inquilino atrase, se ele deposita por transferência bancária.
    Como o inquilino faz transferência, posso considerar pago a mora do mês anterior e pagamento de metade do aluguel do mês?
    Como devo proceder?
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  3.  # 2

    "Aluguer"

    Não recusa nada. Tem de notificar o inquilino para pagamento da penalização referente ao mês em atraso.

    Mas isso tem prazos e procedimentos. Consulte um advogado. Ou, se o inquilino vai pagando ainda assim. Esqueça isso.
  4.  # 3

    Colocado por: Souza24Como posso recusar o recebimento das rendas caso o inquilino atrase, se ele deposita por transferência bancária.
    Como o inquilino faz transferência, posso considerar pago a mora do mês anterior e pagamento de metade do aluguel do mês?
    Como devo proceder?


    Meu estimado, caso a renda não seja paga no primeiro dia útil, pode ainda ser paga nos 8 dias seguintes sem qualquer sanção/indemnização para o inquilino. A partir daqui – decorridos os 8 dias seguintes sem a renda ser paga – o senhorio pode em alternativa exigir (além, claro está, das rendas em atraso) a indemnização pela mora (20% na redacção do recente DL 13/2019 e, antes, 50%) ou resolver o contrato (cfr. art. 1041.º/2 do CC).

    Exercido tal direito “alternativo” – optando o senhorio pela resolução – o que acontece a seguir decorre e convoca o que se dispõe no art. 1084º/3/parte final do CC, segundo o qual a resolução contratual declarada não opera imediatamente, uma vez que, com a declaração resolutiva, se inicia o prazo de 1 mês para o arrendatário pôr fim à mora e assim neutralizar/impedir que se operem os efeitos extintivos da declaração resolutiva efectuada pelo senhorio, ou seja, para impedir tais fins extintivos (e o fim do contrato) tem o inquilino que “oferecer” o pagamento da indemnização dos (actuais) 20% (antes 50%), uma vez que, como resulta do art. 1042º do CC, só põe fim à mora se oferecer o pagamento das rendas ou alugueres em atraso, acrescido da indemnização fixada no art. 1041º/1 do CC.

    Exercido o referido direito alternativo – optando pela resolução – o senhorio não tem direito a qualquer indemnização pela mora do arrendatário, ou seja, não tem direito a quaisquer juros sobre as rendas em atraso, uma vez que os juros são/representam a indemnização pela mora nas obrigações pecuniárias e, optando o senhorio pela resolução contratual, esta (resolução) passa a ser a única “sanção” a que tem direito pela mora do inquilino.

    Conforme refere o arº 762° nº 1 do CC, o devedor cumpre a obrigação quando realiza a prestação a que esta vinculado, isto é, o cumprimento pode ser definido como a realização da prestação devida, sendo que com a satisfação do interesse do credor, extingue-se a obrigação, com a consequente libertação do devedor. Assim, o regime do cumprimento das obrigações (também aplicável às rendas) obedece principalmente a três princípios gerais que têm referência na lei: o princípio da pontualidade, da integralidade e da boa fé (cfr. artº 762º CC).

    O princípio da pontualidade encontra-se consagrado no art. 406° nº 1 CC, que estipula que o contrato deve ser pontualmente cumprido, e só pode modificar-se ou extinguir-se por mútuo consentimento dos contra-entes ou nos casos admitidos na lei. Deste princípio resulta a proibição de qualquer alteração à prestação devida. O devedor tem o dever de prestar a coisa ou o facto exactamente nos mesmos termos em que se vinculou, não podendo o credor ser constrangido a receber do devedor coisa ou serviço diferente, mesmo que possuam um valor monetário superior à prestação devida. Excepto se o credor aceitar coisa ou serviço diferente extingue-se a obrigação, situação jurídica denominada por dação em cumprimento. Do princípio da pontualidade resulta também a irrelevância da situação económica do devedor, não podendo o devedor, com esse fundamento, solicitar a redução da sua prestação ou a obtenção de outro benefício. Dos artigos 601° e 604° CC consta que mesmo em caso de insuficiência, o património do devedor continua a responder integralmente pelas dívidas assumidas, apenas se excluindo da penhora certos bens que se destinam à satisfação de necessidades imprescindíveis (cfr. art. 822° e 823° CPC). Somente em certo tipo de obrigações periódicas pode haver uma alteração do montante fixado tomando em consideração a situação económica do devedor.

    O princípio da integralidade encontra-se expresso no art. 763° nº 1 CC e significa que o devedor deve realizar a prestação de uma só vez, ainda que se trate de prestação divisível. Se o devedor oferecer apenas uma parte da prestação, o credor pode recusar o seu recebimento sem incorrer em mora. A lei admite, aliás, que o credor decida exigir apenas uma parte da prestação, esclarecendo, que tal não impede o devedor de oferecer a prestação por inteiro (cfr. art. 763º nº 2 CC). A regra geral é que só pode haver uma prestação em partes no caso de um acordo entre os contra-entes nesse sentido. É o que ocorre nas obrigações fraccionadas (cfr. art. 781° CC), como a venda a prestações prevista no art. 934° CC. Mas existem algumas excepções: O credor terá que aceitar o pagamento parcial no caso da imputação do cumprimento prevista no art. 784° nº 2 CC, no caso de pluralidade de fiadores, que gozem do benefício da divisão (cfr. art. 649° CC) e ainda quando exista compensação com divida de menor montante (cfr. art. 847° nº 2 CC). Finalmente, poderá haver lugar ao pagamento parcial quando tal situação resulta dos usos ou da boa fé. Se o montante devido consiste em € 1000 e o devedor prestar €998, é controvertido na doutrina se a recusa do recebimento pelo credor origina um comportamento contrário à boa fé. Trata-se de situações que têm de ser apreciadas caso a caso.

    Pelo exposto, e com o fundamento das prestações em mora, você tem o direito de exigir o pagamento das indemnizações devidas (para poder continuar no locado) e finalmente a faculdade de proceder à resolução do contrato (já não lhe assistindo o direito de exigir as indemnizações - apenas as rendas eventualmente em atraso), independentemente da superveniência de novas rendas, eventualmente pagas através da consignação em depósito. Atente que o único modo ao alcance do arrendatário para pôr término à mora, seria depositando as correspondentes rendas, bem como a ante referida indemnização sobre aquelas, utilizando, em caso de recusa do senhorio, o expediente da consignação em depósito, como se encontra previsto no artº 1042º do CC. De notar, que esta prerrogativa do locatário subsiste até à contestação de eventual acção para resolução do contrato que contra si tenha sido movida. A lei considera que nestas circunstâncias, se opera a caducidade do direito à resolução do contrato, pese embora a imposição de apenas o poder fazer uma única vez em relação a cada contrato.
    Concordam com este comentário: Sr.io
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Pedro Barradas, Sr.io, Souza24
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    • Souza24
    • 10 Fevereiro 2020 editado

     # 4

    Desculpa Pedro, mas não percebi exatamente...

    A inquilina efetuou o pagamento da renda de janeiro em atraso, portanto cobrei a mora através da notificação. Em fevereiro pagou antes do 8 dia, mas não pagou a mora do mês anterior, fez pagamento através de deposito bancário, como faço a recusa?
  6.  # 5

    Esqueça isso
    Concordam com este comentário: Joao Dias
  7.  # 6

    Colocado por: Souza24Desculpa Pedro, mas não percebi exatamente...

    A inquilina efetuou o pagamento da renda de janeiro em atraso, portanto cobrei a mora através da notificação. Em fevereiro pagou antes do 8 dia, mas não pagou a mora do mês anterior, fez pagamento através de deposito bancário, como faço a recusa?


    Meu estimado, antes de tudo, importa efectuar pertinente correcção ao lapsus calami no qual incorri no meu anterior escrito ao escrever «contra-ente». O hífen é um sinal gráfico de pontuação usado para ligação de palavras compostas, a qual não é o caso, porquanto a referida expressão tem-se una na sua redacção.

    Quanto à mora, a Lei n.º 13/2019, de 12 de fevereiro alterou a norma que prevê as consequências da mora do locatário no pagamento da renda, pelo que, em caso de mora do arrendatário, o senhorio passa a ter o direito de exigir, além das rendas em atraso, uma indemnização igual a 20% do que for devido, salvo se o contrato for resolvido com base na falta de pagamento. Recorde-se que a lei anterior previa que esta indemnização era de 50% do valor das rendas em atraso. Por outro lado, nas situações em que se verifique mora do arrendatário é introduzida uma novidade: caso exista fiança e o arrendatário não fizer cessar a mora no prazo de 8 dias (úteis) contados do seu começo, deverá o senhorio, nos 90 dias seguintes, notificar o fiador da mora e das quantias em dívida, só podendo exigir do fiador a satisfação dos seus direitos de crédito após efectuar esta notificação.

    No que concerne à resolução do contrato de arrendamento pelo senhorio, um dos fundamentos para o fazer verifica-se no caso de o arrendatário se constituir em mora superior aos 8 dias no pagamento da renda, por mais de 4 vezes, seguidas ou interpoladas, num período de 12 meses, com referência a cada contrato. Ainda de acordo com o nº 3 do art. 1083º do CC "É inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento em caso de mora igual ou superior a três meses no pagamento da renda, encargos ou despesas que corram por conta do arrendatário". Assim, e de acordo com a alteração agora introduzida, o senhorio apenas poderá resolver o contrato com este fundamento se tiver informado o arrendatário, por carta registada com aviso de recepção, após o 3º atraso no pagamento (além das rendas) dos encargos ou despesas (onde se incluem as indemnizações pela mora), de que é sua intenção pôr fim ao arrendamento com base neste motivo.

    Corridos os 3 meses da comunicação do atraso no não cumprimento da devida obrigação, neste caso, na voluntária satisfação dos encargos havidos, oferece-se ao inquilino duas alternativas, procede ao quitamento da dívida pondo assim termo à resolução do contrato ou abandona o locado. Segundo o Acórdão do TRP de 27/11/2008, decidiu que: "Enquanto não houver o pagamento de todas as rendas com o acréscimo da indemnização devida, e sendo as rendas seguintes recusadas pelo senhorio, é o locatário que está (continua) em mora, tudo equivalendo à falta de pagamento das rendas seguintes, ainda que o locatário as ofereça (em singelo) ao senhorio". Portanto a recusa opera-se, não obstante o depósito.

    No entanto, pondere em consciência se se justificará logo no primeiro percalço (uma eventual situação de fragilidade económica da inquilina) a intransigente aplicação desta norma sancionatória...
    Concordam com este comentário: Souza24, Sr.io
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Sr.io, Souza24
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