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1. • rds84
   • 24 fevereiro 2020

    # 1

   Bom dia,
   
   Após ver o anúncio de uma "moradia unifamiliar isolada" para construção com as características que procuro, calhei em passar perto do terreno e decidi parar para ver a zona.
   
   Nesse terreno já está em construção uma moradia (que não é a anunciada). No alvará consta "Construção nova de habitação bifamiliar e muros".
   
   Entretanto o construtor passou pelo local, viu gente a olhar e parou para explicar o que tem para vender e como iria ser feito.
   
   Vão ser feitas duas moradias em propriedade horizontal, uma por trás da outra, ambas totalmente muradas e com acesso independente através da estrada principal.
   Estas moradias ocuparão uns 2/5 do terreno (um pouco menos de metade), sendo o restante para construção de mais 2 ou 3 moradias, todas com acesso próprio e totalmente muradas. Não há projecto de urbanização. "E como todas as casas ficam com acesso à estrada, é igual". O sr. vendeu este "formato" como cada fracção sendo totalmente independente, podendo cada pessoa tomar as decisões que quiser dentro dos seus muros (1 muro para cada casa). "Se quiser colocar painéis em cima do muro, pode colocar, pode fazer o que quiser que o vizinho não tem nada a ver com isso".
   
   Com esta conversa, e para perceber o porquê destas casas serem em PH e não propriedade total, pesquisei sobre a PH e fiquei de pé atrás. Sendo que a licença de construção atual é para construção de 2 fracções, suponho que tenha havido um destaque que divide o terreno destas duas casas do restante. Agora, e durante 10 anos, não pode destacar mais. Como loteamento é caro, faz-se subdivisões em PH. Penso que seja este o raciocínio.
   
   Mas, de acordo com o Artigo 1421.º do código civil, é PH (entre outros):
   a) O solo, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio;
   b) O telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fracção;
   
   E as minhas dúvidas são em como interpretar estas alíneas para o caso particular destas moradias.
   1) O solo e estrutura das duas casas é parte comum?
   2) O telhado e logradouro são partes comuns?
   
   Ainda sobre a alínea d) que diz:
   d) As instalações gerais de água, electricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes.
   
   3) Mesmo que as casas tenham ligações independentes (não sei se vão ter), serão consideradas comuns? Ou seja, se uma rebentar, pagam os dois?
   
   Casos práticos:
   4) Se eu tiver algum problema a resolver, seja no telhado ou na estrutura da casa, a PH concede ao vizinho o direito de poder ser parte de decisões e o pagamento ser a meias?
   5) Supondo que daqui a uns anos quero pintar a casa (manutenção, já nem falo alteração de cor). Cabe ao vizinho acompanhar com a pintura da casa dele ou pode até ele ser contra e eu não o poder fazer?
   6) Estou de férias e um cano rebenta fora da habitação, mas dentro dos muros. É justificável e de seu direito o vizinho entrar e resolver esse problema?
   7) Há obrigatoriedade de haver condomínio?
   8) Se eu quiser usar uma ferramenta eléctrica que faça algum barulho num sábado à tarde, e o vizinho se sentir incomodado, pode implicar e chamar a polícia?
   9) Se eu fizer uma piscina o vizinho pode reclamar que é comum e querer usufruir?
   
   PS: não tive acesso a nenhum documento que designasse quais as partes comuns. Dito pelo construtor não serão nenhumas, mas... voltamos ao artigo 1421.
   
   Obrigado
2. • size
   • 24 fevereiro 2020

    # 2

   Tudo indica que estará perante 2 moradias em banda, implantadas num mesmo lote de terreno.
   Nesse caso, o que é comum será apenas o solo (lote).

   Concordam com este comentário: FJDMC
3. • rds84
   • 24 fevereiro 2020

    # 3

   O lote é o mesmo.
   
   As duas casas (habitações) não paredes têm paredes encostadas.
   Têm folga de 2m até aos muros e esses sim, encostam um ao outro.
   
   Vendo assim, suponho que se podem dizer geminadas pelo facto dos muros encostarem.
   
   Qual o artigo da lei que diz que neste caso apenas o solo é comum?
4. •  
     Picareta
   • 24 fevereiro 2020

    # 4

   Colocado por: sizeTudo indica que estará perante 2 moradias em banda, implantadas num mesmo lote de terreno.
   Nesse caso, o que é comum será apenas o solo (lote).

   
   Em banda fica uma ao lado da outra, mas neste caso parece que fica uma por trás da outra.
5. • size
   • 25 fevereiro 2020

    # 5

   Colocado por: rds84O lote é o mesmo.
   
   As duas casas (habitações) não paredes têm paredes encostadas.
   Têm folga de 2m até aos muros e esses sim, encostam um ao outro.
   
   Vendo assim, suponho que se podem dizer geminadas pelo facto dos muros encostarem.
   
   Qual o artigo da lei que diz que neste caso apenas o solo é comum?

   
   
   A circunstância da sua questão, recai sobre a propriedade horizontal (especial) prevista no artigo 1438º -A, de conjunto de edifícios contíguos .
   Será na escritura de constituição dessa PH que deverá constar toda a especificidade das áreas comuns e o uso exclusivo das mesmas
   Todo o solo do lote será uma área comum a todas as moradias que nele forem construídas.
   Presume-se que existam quintais/logradouros afectos a cada moradia, que também serão áreas comuns de uso exclusivo.
   Presume-se, também que haverá logradouro de passagem para a 2 ª moradia que diz situar-se atrás
   Etc. Etc.
   
   O TCPH é que definirá toda a adaptação de PH a esse lote de moradias contíguas, ao abrigo do artigo 1438º - A.
   Depois, há que ter presente, que a responsabilidade de manutenção e reparação de áreas que possam estar definidas como comuns, mas ao serviço exclusivo de determinado condómino, recai sobre esse condómino.
6. • size
   • 25 fevereiro 2020 ^editado

    # 6

   Colocado por: rds84
   
   Casos práticos:
   4) Se eu tiver algum problema a resolver, seja no telhado ou na estrutura da casa, a PH concede ao vizinho o direito de poder ser parte de decisões e o pagamento ser a meias?
   5) Supondo que daqui a uns anos quero pintar a casa (manutenção, já nem falo alteração de cor). Cabe ao vizinho acompanhar com a pintura da casa dele ou pode até ele ser contra e eu não o poder fazer?
   6) Estou de férias e um cano rebenta fora da habitação, mas dentro dos muros. É justificável e de seu direito o vizinho entrar e resolver esse problema?
   7) Há obrigatoriedade de haver condomínio?
   8) Se eu quiser usar uma ferramenta eléctrica que faça algum barulho num sábado à tarde, e o vizinho se sentir incomodado, pode implicar e chamar a polícia?
   9) Se eu fizer uma piscina o vizinho pode reclamar que é comum e querer usufruir?
   
   PS: não tive acesso a nenhum documento que designasse quais as partes comuns. Dito pelo construtor não serão nenhumas, mas... voltamos ao artigo 1421.
   
   Obrigado

   
   
   4- Não. Os encargos com áreas comuns ao serviço exclusivo de um condómino, devem recair sobre esse condómino.
   5- Desde que não haja alteração da côr, não haverá nenhuma justificação para surgir qualquer impedimento por parte do vizinho do lado, nem implicará que ele seja obrigado a proceder, também, à pintura da sua moradia.
   6- Não terá esse dever, porque a canalização é sua . Só por favor e sua autorização.
   7- Condomínio fica a existir a partir da formalização da escritura da PH e posse das respectivas fracções pelo vários condóminos. Talvez se queira referir se é é obrigatório um Administrador de condomínio. Sim, é obrigatório.
   8-Claro que pode. Isto nada tem a ver com a PH. É proibido prejudicar o sossego e tranquilidade de qualquer vizinho com ruído incomodativo , desde que constante e fora de horas.
   9- Seria de supor que a iria construir no seu quintal que, supostamente, seria uma área comum, mas de seu uso exclusivo. Seria uma inovação para a qual teria que solicitar autorização à assembleia de condóminos. Se fosse autorizada, seria apenas de seu uso exclusivo.
7. •  
     happy hippy
   • 25 fevereiro 2020

    # 7

   Colocado por: rds84E as minhas dúvidas são em como interpretar estas alíneas para o caso particular destas moradias.
   1) O solo e estrutura das duas casas é parte comum?
   2) O telhado e logradouro são partes comuns?
   
   Ainda sobre a alínea d) que diz:
   d) As instalações gerais de água, electricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes.
   
   3) Mesmo que as casas tenham ligações independentes (não sei se vão ter), serão consideradas comuns? Ou seja, se uma rebentar, pagam os dois?
   

   
   
   1) e 2) Meu estimado, para efeitos de constituição do regime da PH, não tem que haver correspondência necessária entre prédio urbano (terreno) e edifícios (construções), pelo que, resultando do TCPH que a mesma foi (ou será) instituída em relação a quatro edifícios, separadamente uns dos outros, será em relação a cada um que deve ser calculada a % ou ‰ correspondente a cada fracção, o que não impede, todavia, que se realizem assembleias de condóminos em conjunto, ou que se institua uma administração conjunta. Assim, a aplicação do regime da PH a conjuntos de edifícios que obedeçam aos requisitos exigidos pelo art. 1438º-A do CC pressupõe a sua instituição em relação ao conjunto, nos termos do art. 1417º do CC, sendo que esse regime pode ser aplicado ainda que tenha sido separadamente instituído o regime de PH para os diversos edifícios, quer substituindo-o, quer coexistindo com administrações parcelares separadas.
   
   3) Quanto à repartição dos encargos de conservação e fruição das partes comuns do edifício e no pagamento de serviços de interesse comum com base em percentagem diferente da que resulta do título constitutivo viola o princípio da proporcionalidade nos encargos, sendo anuláveis as deliberações que a aprovem. No entanto, a norma do nº 3 do art. 1424º do CC – que dispõem sobre a repartição das despesas relativas a partes comuns que servem exclusivamente alguns condóminos ficam a cargo dos que delas se servem – constitui uma disposição especial que afastam a regra geral da proporcionalidade estabelecida pelo nº 1 e não pode ser afastadas por deliberação da assembleia de condóminos.
   
   

   Colocado por: rds84
   Casos práticos:
   4) Se eu tiver algum problema a resolver, seja no telhado ou na estrutura da casa, a PH concede ao vizinho o direito de poder ser parte de decisões e o pagamento ser a meias?
   5) Supondo que daqui a uns anos quero pintar a casa (manutenção, já nem falo alteração de cor). Cabe ao vizinho acompanhar com a pintura da casa dele ou pode até ele ser contra e eu não o poder fazer?
   6) Estou de férias e um cano rebenta fora da habitação, mas dentro dos muros. É justificável e de seu direito o vizinho entrar e resolver esse problema?
   7) Há obrigatoriedade de haver condomínio?
   8) Se eu quiser usar uma ferramenta eléctrica que faça algum barulho num sábado à tarde, e o vizinho se sentir incomodado, pode implicar e chamar a polícia?
   9) Se eu fizer uma piscina o vizinho pode reclamar que é comum e querer usufruir?
   
   PS: não tive acesso a nenhum documento que designasse quais as partes comuns. Dito pelo construtor não serão nenhumas, mas... voltamos ao artigo 1421.(10)
   
   Obrigado

   
   
   4) Não. Nas despesas há que se observar e aplicar o que dimana do conceito expresso no nº 3 do art. 1424º do CC. No entanto porém, como vocês, enquanto condóminos, nas relações entre si, estão sujeitos, de um modo geral, quanto às fracções que exclusivamente vos pertencem e quanto às partes comuns, às limitações impostas aos proprietários e aos comproprietários de coisas imóveis, pelo que, hão de se observar por qualquer dos seus consortes pode ser suscitada a limitação dos seus direitos de proprietários nos termos prefixados nas alíneas do nº 2 do art. 1422º do CC.
   
   5) "As edificações devem ser objecto de obras de conservação pelo menos uma vez em cada período de oito anos. (cfr. art. 89º, nº 1, do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE)). No entanto, as obras de conservação, manutenção, reparação, pinturas gerais, etc., devem ser feitas sempre que os condóminos em assembleia, por avaliação do estado do prédio, entendam que é necessário efectuá-las, decidindo a extensão das obras. Na duvida, a administração ou qualquer condómino pode requerer uma vistoria à Câmara, que analisa o imóvel e produz um relatório técnico com as necessidades concretas de intervenção.
   
   6) Está a olvidar que o condomínio terá um administrador, sendo que se a assembleia de condóminos não o eleger e este não houver sido nomeado judicialmente, as correspondentes funções são obrigatoriamente desempenhadas, a título provisório, pelo condómino cuja fracção ou fracções representem a maior percentagem do capital investido, salvo se outro condómino houver manifestado vontade de exercer o cargo e houver comunicado tal propósito aos demais condóminos (cfr. art. 1435ºA do CC). As funções deste têm-se elencadas no preceito subsequente e para a situação relatada, aquele pode e deve ter o contacto dos demais consortes para este ou outro tipo de necessidade.
   
   7) Sim. O que não é obrigatório (mas aconselhável) é haver-se um regulamento do condomínio disciplinando o uso, a fruição e a conservação das partes comuns, porquanto, este só é obrigatório havendo mais de quatro condóminos e caso não faça parte do TCPH, deve ser elaborado um (cfr. art. 1429º-A do CC). Se houver consenso para tanto, podem aprovar nas este regulamento, mas um outro, o que o legislador fixou na al. b) do nº 2 do art. 1418º do CC, o qual este, se diferencia do anterior por disciplinar o uso, fruição e conservação, quer das partes comuns, quer das fracções autónomas.
   
   8) Alguns tipos de ruído, como obras, têm horários afixados, já que são repetitivos e podem causar uma série de problemas de saúde. Se pretende iniciar uma obra, planeie-se para começar depois das 8h e encerrar antes das 20h, durante a semana. Nos sábados, domingos e feriados, e durante a semana entre as 20h e as 8h, as obras são proibidas. Estas regras, fixadas no DL 9/2007 aplicam-se em edifícios constituídos em regime de PH, a moradias construídas em banda e inclusive a casas edificadas em regime de propriedade horizontal.
   
   9) Não. Como não poderá usufruir de outros equipamentos que entenda obrar, como uma churrasqueira, um pequena parque infantil, um pequeno lago com carpas ornamentais (mais conhecidas como koi). Coisa diversa resultará com um telheiro ou pérgula, não no quesito da fruição mas na autorização.
   
   (10) Partes comuns existirão, caso contrário não faria sentido sujeitar o prédio a este regime, no mais, quanto às referidas, aplicar-se-à o que dimana do nº 3 do art. 1421º do CC.

   Estas pessoas agradeceram este comentário: reginamar
8. • rds84
   • 26 fevereiro 2020 ^editado

    # 8

   Bom dia,
   
   antes de mais, obrigado size e happy hippy pelas respostas tão detalhadas e completas, foram esclarecedoras.
   
   O primeiro passo será então consultar o TCPH e ver o que consta nele como áreas comuns.
   
   Algumas questões adicionais:
   
   11) Dado que já existe uma casa em construção, o TCPH já tem que existir, certo?
   Quem é que o pode pedir, apenas o construtor ou qualquer pessoa o pode pedir?
   
   12) Qual a diferença entre "espaço comum de uso exclusivo" e espaço privado (em propriedade total)?
   
   13) Qual o documento que posso pedir para consultar onde está assente se as casas têm ligações independentes ou partilhadas? (águas, esgotos, electricidade, etc)
   
   14) Se numa das moradias a piscina verter e prejudicar através de inundação/infiltração a outra casa, o facto de estar em PH altera em alguma coisa a forma de resolver a situação (quem paga / decisões) comparando com o mesmo evento ocorrido em propriedade total?
9. •  
     happy hippy
   • 27 fevereiro 2020

    # 9

   Colocado por: rds84
   11)Dado que já existe uma casa em construção, o TCPH já tem que existir, certo?
   Quem é que o pode pedir, apenas o construtor ou qualquer pessoa o pode pedir?
   
   12)Qual a diferença entre "espaço comum de uso exclusivo" e espaço privado (em propriedade total)?
   
   13)Qual o documento que posso pedir para consultar onde está assente se as casas têm ligações independentes ou partilhadas? (águas, esgotos, electricidade, etc)
   
   14)Se numa das moradias a piscina verter e prejudicar através de inundação/infiltração a outra casa, o facto de estar em PH altera em alguma coisa a forma de resolver a situação (quem paga / decisões) comparando com o mesmo evento ocorrido em propriedade total?

   
   
   (11) Meu estimado, não tem necessariamente que existir, no entanto porém, porque estamos perante uma construção de raiz, tem-se crível que as habitações já estejam sujeitas ao regime de propriedade horizontal. No mais, a existir de facto, o construtor terá necessariamente uma cópia do documento constitutivo, podendo subsequentemente, facultar-lhe a consulta do mesmo para que possa aferir do que daquele resulta.
   
   (12) A PH engloba a propriedade exclusiva (leia-se, da fracção autónoma)(cfr. art. 1420º CC), a compropriedade (leia-se, solo, logradouros e instalações gerais de água, saneamento, electricidade)(cfr. art. 1403º CC) e a afectação exclusiva de partes comuns (leia-se, jardim, logradouro, terraço)(cfr. nº3 art. 1421º CC).
   
   Contudo, e no que lhe aproveita, cuidei de reler o seu primitivo escrito para aferir de um pormenor de maior importância, o qual aquele, susceptível de modificar o enquadramento desta matéria, isto fazendo fé nas informações veiculadas pelo construtor (independência total das fracções), o que de facto, pode existir e onde se incluirão os logradouros, ou seja, estes têm-se autonomizados conjuntamente com as respectivas fracções autónomas, pelo que sobre eles não impende a comunhão.
   
   De facto, e por força do disposto nos art. 202º, nº 2 e 1344º, nº 1 do CC, aplicável à propriedade horizontal por ausência de regras específicas dentro deste regime (cfr. art. 10º CC), o direito de propriedade sobre uma fracção autónoma pode incorporar o logradouro de tal fracção (estendendo-se outrossim ao próprio espaço aéreo sobrejacente, no entanto, tão somente até à altura susceptível de apropriação por parte dos respectivos condóminos).
   
   Destarte, constituindo os logradouros, por imposição do TCPH, partes integrantes das fracções dos condóminos, estes, por força da determinação constante do art. 1420º, nº 1 do CC, gozam em exclusivo das suas fracções e dos respectivos logradouros que as integram (cfr. art. 1305º CC), gozo esse que, nos termos do art. 1344º, nº 1 do mesmo Código, se haverá de estender ao próprio espaço aéreo o qual estão, pois, afectos ao seu uso exclusivo.
   
   (13) Pode e deve solicitar essa informação, e se necessário for, a consulta documental, ao construtor. Atente que a lei impõe que as partes do contrato (estendendo-se ao processo com vista à formalização deste - contrato de compra e venda) ajam de modo honesto, correto e leal, e que se comportem de modo a não frustrar a posição da contraparte, sendo portanto, um padrão normativo de conduta que conforma toda a relação contratual desde o seu surgimento até à sua extinção (e até mesmo depois).
   
   (14) Para esta relatada situação e para qualquer outro tipo de situação que implique a responsabilidade civil, as regras a observar são as mesmas, independentemente da tipologia do regime. A responsabilidade solidária só será de se aplicar sobre as partes ou instalações sobre as quais impenda a comunhão de dois ou mais consortes.

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