Supondo que tenho 50% de capital proprio e 50% em emprestimo bancario, no valor total de construção.
Qual a melhor maneira de fazer a gestão do capital e efectuar pagamentos ao construtor e minimizar ao maximo as vistorias por parte do banco para libertar as tranches?
Neste momento já paguei cerca de 4% de capital proprio ao construtor que já está no terreno a efectuar limpeza, escavação e movimento de terras. Já tenho empréstimo pre aprovado junto a entidade bancária, irá ser concluido no proximo mês.
Tenho muitas duvidas qual a melhor maneira de equilibrar os pagamentos ao construtor com o meu capital e com o capital do banco. Não quero chegar aos ultimos meses de construção e já ter gasto todo o capital proprio, mas tambem não quero estar pendurado a vistorias (caras) constantes por parte do banco.
Faz sentido gastar já 50% do meu capital proprio na parte inicial da construcao como por exemplo na cofragem e alvenaria de modo avançar a obra rapidamente? (ficava com 50% de capital proprio para ir pagando entre as vistorias (tranches bancárias) até a conclusão da obra?
Ou não avanço com mais capital proprio e faço o arranque da obra toda com tranches bancárias?
Dado que tem uma percentagem elevada de capital próprio. Se fosse eu optaria por usar capital próprio até 35 %, máx 40%, e depois começar a pedir vistorias (se o empreiteiro antes de pedir a vistoria conseguir suportar uma % durante 1 mês até receber seria o ideal). Assim mantém algum capital seu para acudir a algum imprevisto que possa surgir.
Recorde que o banco retém uma % ainda que reduzida, até apresentação da licença de utilização.
se entre o capital proprio e o emprestimo do banco tem valor suficiente para o orçamento que o construtor deu a obra faz-se. Pode haver uma tranche ou outra em que o construtor pode não receber exactamente o valor acordado, mas chega no final ele vai receber o valor todo.
as vistorias do banco, sendo dinheiro, tb não são nenhuma fortuna. Não é normal andar a pedir vistorias ao banco todos os meses, geralmente as obras fazem-se com 3 a 4 vistorias. O DO tem que estar muito mal para não ter 1000€ para as vistorias todas.
Na minha opinião, a melhor maneira não é essa, e não há necessidade de gastar tanto em vistorias. Passo a explicar: Atentem que, por exemplo com um spread de 1%, ficam com uma TAN +- de 0,7%, o que representa em 100.000€, 700€ anuais de juros ou 58€/mensais. Por exemplo, um caso em que a construção vai custar 200.000€, sendo 100K de crédito e 100K de capitais próprios. O que eu faria e aconselho:
1º- Pedia um crédito não de 50% (100.000€), mas sim de 60% (120.000€). O spread será o mesmo quase de certeza! Por este aumento pagaria 0,6% de imposto de selo sobre os 20.000€ extra, ou seja, custo extra de 120€! 2º- Pedia ao banco para avançar com 10% do crédito no momento da escritura: 12.000€ sobre o qual começaria a pagar juro. Seriam 84€ de juro anual 3º- Gastava os meus 100.000€ por inteiro. Nesta altura já teria 112.000€ pagos, 56% da obra feita e ainda não teria gasto qualquer cêntimo com vistorias. 4º- Agora tentava avançar o máximo possível com a obra até ter mesmo que chamar o engenheiro para fazer a primeira vistoria. 5º- Quando a obra tivesse efectivamente terminada, pelos tais 200.000€, ainda teria 10% (20.000€) que o banco pode eventualmente só libertar com a licença de habitabilidade por utilizar, mas já não necessitaria deles nem de pagar mais uma vistoria completamente desnecessária. 6º- Pede a licença de utilização e informa o banco!
Em conclusão, faz no máximo 2 vistorias, fica com um plafond de 20.000€ para qualquer derrapagem que haja ou custo extra que entretanto apareça, e o que vai pagar a mais de imposto de selo e eventualmente juros compensa claramente face à tranquilidade e o menor stress, e poupança que fará em vistorias. Claro que isto é bastante mais fácil se for "chave na mão" e basicamente só tiver de pagar a uma entidade. Note que nada pagam ao banco de penalização pelo capital pedido que não utilizar.