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Remodelar apartamento 50m2, no barreiro

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  1.  # 1

    Boa tarde a todos, preciso da vossa ajuda pois não sei por onde começar...

    Eu comprei o meu primeiro apartamento no barreiro (Verderena) com cerca de 50m2, construção dos anos 80´s, 5º andar (casa da porteira), mas em péssimo estado pois a pessoa que lá vivia teve uma doença do foro mental... e portanto nem os estores abria visto que estão estragados, luz e água cortada desde 2016 o cheiro a tabaco é indescritível, fios descarnados lampadas ao pendurão...

    O meu objectivo é remodelar para alugar, no entanto se é para fazer quero fazer bem feito, não quero materiais "bonitinhos" quero materiais sobretudo duráveis e portanto tenciono refazer:
    --> Toda a Canalização (será que faz sentido?)
    --> Todo o circuito eléctrico
    --> Caixalharia (eu poderia pensar "é para alugar está bom o que está", mas eu sei por experiência própria o conforto de uma boa caixalharia.
    --> Pretendo mandar uma parede a baixo para juntar a cozinha á sala
    --> Cozinha tem de ser toda nova (não se aproveita nada)
    --> W.C tem de ser tudo novo inclusive azulejos
    --> o chão ponderei deixar apenas o chão dos quartos (tacos de madeira mas é escuro e todos me dizem pra colocar chão flutuante por cima)
    --> e por fim pintar...
    --> Apesar de ter Gás canalizado colocado por fora da parede faz sentido abdicar do gás e colocar tudo eléctrico?


    Eu pedi um orçamento que me pareceu ser muito alto (mas possivelmente estou a ser injusto mas eu tencionava gastar até 15 000€)... Eu tenciono pedir mais orçamentos a empresas da margem sul aceito sugestões...

    Aqui no forum já me pareceu ter encontrado uma empresa muito boa para colocar chão flutuante será que faz sentido ser eu a contractar uma empresa para fazer o chão outra para fazer a eletrecidade? etc.... )

    --> faz sentido comprar cozinhas no IKEA? (aquilo é bonito mas será que é durável? onde devo ir para ver cozinhas e loiças de W.C?)

    Quero fazer as obras como se fosse pra eu viver lá...

    E peço desculpa se não ficou tudo claro mas a verdade é que eu não sei por onde começar, pois também não conheço empresas do ramo na margem sul de confiança...

  2.  # 2

    300€/M2 para 50m2 com cozinha e i.s. e todas as especialidades parece-me muito curto.
    Concordam com este comentário: Kduvidas, RicardoPorto, CMartin

  3.  # 3

    Muito obrigado já é um começo!! talvez então o orçamento não seja tão descabido (ligeiramente acima de 400m2) (Sem/IVA)

  4.  # 4

    50 m2 deve ser um T1, certo?
    Esta parte é importante pq se tenciona substituir caixilharia e se for para PVC, mais uma janela ou uma porta faz mossa. Se vai aproveitar e meter uma porta de entrada de segurança idem.
    Depois é preciso saber como vai trabalhar as instalações de água e elétrica. Se as vai conduzir por tetos falsos ou por substituição direta nos roços atuais.
    Se pretende melhorias de isolamentos térmico/acústico. Se há paredes a necessitar de grandes recuperações. Portas, molduras, rodapés, etc... Se pretende utilizar soluções em gesso cartonado nos tetos e/ou paredes.
    E assim por diante...
    Provavelmente a menor das suas preocupações será a cozinha do IKEA, pois para o efeito que pretende tem soluções que funcionam na perfeição.
    Quanto a valores, como diz o Rroxx, os 15000 são de facto à justa. Para uma solução intermédia boa + 30%, para um top razoável + outros 30%.
    A partir daí já não seriam voos de aluguer. Digo eu...

  5.  # 5

    Boa noite, Esse preço está até muito baixo (15000€), especialmente se for a incluir já as janelas (?) De qualquer forma, a minha opinião é que não ponha flutuante por cima dos tacos, vai apodrecê-los e estragar tudo. Boas obras.

  6.  # 6

    Colocado por: Kduvidas50 m2 deve ser um T1, certo?



    Colocado por: Tomas90deixar apenas o chão dos quartos

    É um T2.

  7.  # 7

    15000€ com janelas novas, casa de banho nova, cozinha nova, canalização e electricidade. E depois ainda deitar abaixo parede, pinturas. (??)

  8.  # 8

    Colocado por: Tomas90Quero fazer as obras como se fosse pra eu viver lá...

  9.  # 9

    Boas,

    É mais fácil de perceber se colares umas fotos do estado atual da casa.

  10.  # 10

    Colocado por: CMartinEsse preço está até muito baixo (15000€),
    Cmartin, ainda não se referiu aqui e pensamos sempre que não é necessário, mas do ponto de vista do cliente final é importante.
    Acho que todos concordamos que os valores avançados são todos sem IVA.
    Outra coisa a ter em conta (na minha opinião) são as assimetrias regionais em termos de mão de obra. O meu referencial é do Norte e esta obra é na margem Sul...Não fico confortável a palpitar, mas acho que um acréscimo de 20% por este factor é bem provável.
    Não sei se concordam comigo?

  11.  # 11

    Eu orçamentei agora uma para o Barreiro, remodelação total (janelas (duas marquises), is, cozinha, canalização, electricidade, pinturas, neste caso, erguemos uma parede divisória,..) só mantive o chão, em tacos. Valor muito longe de 15.000€ (mesmo sem o iva ainda). 75m2
    Trabalho com empreiteiro parceiro para remodelações, para garantir uma qualidade que conheço.
    Nem 15000€ mais 20% não concordo.
    Faça as contas, janelas decentes (PVC), cozinha, casa de banho, electricidade e canalização, pinturas....só aí.

  12.  # 12

    Sim, mas não acha que a mão de obra e talvez a obra em geral encarece conforme se avança de Norte para Sul. Não tem essa percepção?
    É um fator que não domino, mas vou-me apercebendo dessa variação conforme vou ouvindo falar de valores orçamentais...
    Até tenho algum receio às vezes em falar no tema, porque quando falo p.exp. em 15000 segundo o meu referencial, há muitas reações a achar barato demais, pois teriam de ser no mínimo 20000. Eu atribuo isso ao factor regional que nem sempre me vem à cabeça nestas abordagens:)

  13.  # 13

    Não sei bem kduvidas, se essa diferença existe por regionalização ou apenas pela diferenciação do empreiteiro contratado. Afinal, pode-se aqui em Lisboa dar uma saltada ao Rossio para se ir buscar mão de obra que será certamente mais barata, por não ser profissional, por exemplo. Depende da qualidade da mão de obra.
    Imagine que faço uma obra no Porto, vou usar o meu empreiteiro para a remodelação, e, logo, quem trabalha o país inteiro, terá sempre a sua referência de preço. Não altera nesse sentido. Quanto muito, altera para mais caro, por aumento da despesa.

  14.  # 14

    Mas tenho percepção que os terrenos, as casas, a construção, são mais ou menos em conta conforme as regiões, claramente que sim. Oferta e procura, nas zonas, talvez mais do que uma questão apenas de regionalização. Depois a qualidade do trabalho. E a qualidade dos materiais.

  15.  # 15

    Também é verdade Cmartin existem outros fatores diferenciadores além da região, a qualidade dos profissionais, seriedade e cumprimento de prazos e estes são "valores" que não se conseguem antecipar na orçamentação. Tem razão.
    Bem. Vamos lá a vêr se o Tomas90 consegue resolver a coisa satisfatoriamente por 20.000euritos/total, seria um achado!
    Concordam com este comentário: CMartin

  16.  # 16

    Duvido muito. Só talvez se for buscar no Rossio..mas aí,.

  17.  # 17

    Acho que esses 15 mil são de facto curtos para uma remodelação tão profunda, ainda que a área seja pequena. Nada melhor que definir bem o que quer fazer, que tipo de materiais pretende, e depois com base nisso pede orçamentos. Vê logo se a sua disponibilidade permite fazer tudo de uma vez, ou se terá de abdicar de algo.

    Mas como é a sua primeira aventura, desejo-lhe a maior sorte, de certeza que vai ser uma aprendizagem,para além de que é muito divertida essa fase.

  18.  # 18

    Colocado por: JOCOR



    É um T2.


    Sim exatamente o apartamento é um T2 sendo um dos quartos minusculo, se a casa fosse pra mim transformava em um bom T1 mas já me disseram que para alugar é melhor ser um T2 mesmo que um dos quartos seja minusculo do que um T1



    Colocado por: Kduvidas50 m2 deve ser um T1, certo?
    Esta parte é importante pq se tenciona substituir caixilharia e se for para PVC, mais uma janela ou uma porta faz mossa. Se vai aproveitar e meter uma porta de entrada de segurança idem.
    Depois é preciso saber como vai trabalhar as instalações de água e elétrica. Se as vai conduzir por tetos falsos ou por substituição direta nos roços atuais.
    Se pretende melhorias de isolamentos térmico/acústico. Se há paredes a necessitar de grandes recuperações. Portas, molduras, rodapés, etc... Se pretende utilizar soluções em gesso cartonado nos tetos e/ou paredes.
    E assim por diante...
    Provavelmente a menor das suas preocupações será a cozinha do IKEA, pois para o efeito que pretende tem soluções que funcionam na perfeição.
    Quanto a valores, como diz o Rroxx, os 15000 são de facto à justa. Para uma solução intermédia boa + 30%, para um top razoável + outros 30%.
    A partir daí já não seriam voos de aluguer. Digo eu...


    O apartamento tem 4 Janelas e gostaria de colocar uma no Wc mas o empreiteiro disse não ser legal... então vou tentar colocar uma ventax e ele disse que vai colocar 2 filas de "vidro burro" (acho que é assim o nome) pra entrar luz natural da cozinha
    A nível de isolamento só quero mexer no que é preciso (por exemplo os estores que tenham isolamento), a porta de entrada vai ficar a mesma o empreiteiro disse que dava um tratamento e ficava MUITO MAIS em conta...

    Em relação a portas internas ao destruir a parede em forma "T" vou juntar hall de entrada cozinha e sala portanto são menos 2 portas internas... ficam apenas 3 (2 quartos e do WC) que em principio serão pintadas de branco (eu detesto tanta coisa branca mas eu não percebo de "moda" e todas as senhoras dizem que agora esta na moda pintar portas e moveis de branco...)

    O combinado era colocar um tecto falso (até porque o apartamento tem um "pé direito bastante alto" (acho que é assim o termo técnico) mas não quero tubos de agua a passarem por lá, quero substituir a tubagem original .... (porque pessoalmente também não sou fã de tecto falso eu aproveitaria o espaço do tecto pra servir de arrumação ou estante pra livros... mas como é para alugar é diferente...

    Contudo queria agradecer a todos estes comentarios ja percebi que o orçamento de pouco mais de 21.000€ não é assim tão descabido

  19.  # 19

    Colocado por: HAL_9000Acho que esses 15 mil são de facto curtos para uma remodelação tão profunda, ainda que a área seja pequena. Nada melhor que definir bem o que quer fazer, que tipo de materiais pretende, e depois com base nisso pede orçamentos. Vê logo se a sua disponibilidade permite fazer tudo de uma vez, ou se terá de abdicar de algo.

    Mas como é a sua primeira aventura, desejo-lhe a maior sorte, de certeza que vai ser uma aprendizagem,para além de que é muito divertida essa fase.


    Vou fazer tudo de uma so vez e fica logo arumado... obirgado pela boa sorte e vai ser realmente uma aprendizagem... agora a parte do divertido, poxaaa tudo me mete medo.. incomodar a vizinhança com o barulho... ser o causador do minusculo elevador se avariar... o orçamento ter derrapagens... enfim... vamos la ver

  20.  # 20

    Tomas90, se quiser, depois venha cá mostrar a obra. Ou se quiser, melhor ainda, se puder, vá partilhando o decorrer da mesma. Boas obras !
    Concordam com este comentário: zed

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