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Condomínios e vizinhos

Acessos pelo Terraço - Vizinhos

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  1.  

  1.  # 1

    Bom dia,

    Tenho uma dúvida que gostaria de esclarecer, se alguém já tiver passado por isto.

    Em minha casa, tenho um pequeno terraço. No entanto, o restante prédio tem acesso ao mesmo como "ponto de fuga" (em caso de incêndios, etc.).

    Querem proibir-me de ter lá mesas e afins. Mas, afinal, o terraço é meu ou do condomínio? Se for espaço comum não deve o condomínio pagar-me pela não utilização do mesmo? Alguém já passou por isto?

    Obrigado!
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    • 8 julho 2020 editado

     # 2

    Colocado por: Jorge Lambertti

    Querem proibir-me de ter lá mesas e afins. Mas, afinal, o terraço é meu ou do condomínio? Se for espaço comum não deve o condomínio pagar-me pela não utilização do mesmo? Alguém já passou por isto?

    Obrigado!


    Como supõe que o terraço é seu ?
    Em principio o terraço não será sua propriedade, mas sim, quando muito de seu uso +- exclusivo, ou nem isso. É que tem uma escada exterior do prédio para fuga em caso de incêndio, para o qual também terá a sua porta de fuga, logo uma área comum do condomínio.

  3.  # 3

    Não coloque as mesas no caminho de evacuação.

    Mas qualquer pessoa tem acesso a sua casa??

  4.  # 4

    Colocado por: Jorge LamberttiMas, afinal, o terraço é meu ou do condomínio?(1) Se for espaço comum não deve o condomínio pagar-me pela não utilização do mesmo?(2)


    (1) Meu estimado, dispõe o art. 1421º, nº 1, al. b), do CC, que «1. São comuns as seguintes partes do edifício: b) O telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fracção». Assim, os terraços de cobertura serão parte, imperativamente comum, quando a sua função é exercida no interesse de toda a construção, quando tiverem função análoga à do telhado, quando, por assim dizer, o substituam. Assim e na medida em que os terraços intermédios servem de cobertura, ainda que parcial, a fracções de pisos inferiores ao último pavimento e integram, também eles, o núcleo estrutural do edifício, é de sufragar a doutrina mais recente deste STJ, segundo a qual tais terraços integram a previsão da al. b) do nº 1 do art. 1421º do CC (em qualquer uma das suas versões), independentemente do piso em que se situam e de o seu uso estar, em exclusivo, afecto a algum dos condóminos.

    (2) Olvide essa ideia - com todo o devido respeito - delirante. Os terraços de cobertura constituem parte comum do prédio de que fazem parte mesmo quando afetos ao uso exclusivo de uma fração. É em virtude desta dúplice função, de terraço e de cobertura, impõe-se distinguir entre as obras que se destinam a reparar o desgaste normal provocado pelo uso do terraço enquanto tal, que serão da responsabilidade do proprietário da fração autónoma que tem o uso exclusivo do referido terraço (cfr. nº 3 art. 1424º do CC), das obras destinadas a reparar as deficiências estruturais dos terraços ou mesmo a manutenção dos materiais que asseguram a função dos terraços enquanto cobertura as quais serão da responsabilidade do condomínio (cfr. nº 1 art. 1424º do CC), sendo que só não será assim quando neste último caso esteja comprovado que se devem a uso anormal por parte do proprietário da fração autónoma.

    Quanto à fruição exclusiva

    O uso da coisa comum – a que se reporta o art. 1406º do CC - e que é facultado a qualquer um dos comproprietários (desde que a não empregue para fim diferente daquele a que se destina. Ainda recentemente abordei uma matéria análoga que lhe aproveita: Quanto ao termo terraço, este tem habitualmente o significado de área de cobertura (análoga à função de telhado) ou cumulativamente, panorâmica, contígua a uma habitação, para serventia da mesma (análoga portanto à função de varanda). E são sinónimos de serventia, entre outros, préstimo, utilidade, uso, etc. Acrescenta o Ac. do STJ de 12-10-2017: "Note-se que se trata de terraços que constituem verdadeiras utilidades integradas na fracção, que podem simplesmente a céu aberto constituírem verdadeiros jardins, espaços de convívio ou lazer, perfeitamente integrados nas fracções, sendo que se acede a eles apenas por estas e sem acesso às partes comuns. Os terraços/ varanda, estão perfeitamente integrados na fracção, não têm acesso por zonas comuns e são dotados de equipamentos e elementos construtivos de acordo com a estética da fracção e de acordo com as suas utilidades privadas, as mais das vezes ao gosto dos respectivos proprietários, nomeadamente no que respeita aos pavimentos cerâmicos e/ou outros equipamentos."

    Assim, servindo o terraço para dar exclusiva serventia a uma determinada fracção, para lhe conferir préstimo ou utilidade análoga a uma comum varanda, pode ter-se usado pelos respectivos fruidores para qualquer fim que não seja distinto daquele a que se destina, logo, nada obsta a que os respectivos condóminos usem um qualquer equipamento que os proteja do sol, da chuva ou do vento (ou até do olhar indiscreto dos vizinhos), como usariam numa qualquer varanda mais exposta àqueles elementos.

    Mas porque de maiores dimensões (se bem que existem prédios com varandas de generosas dimensões - quase verdadeiros terraços), prestam-se a outros lazeres, como a colocação de balizas de futebol, mesas e cadeiras, baloiços e escorregas de madeira (como os usados nos parques infantis públicos), casinhas de brincar para crianças, armações em madeira para protecção de mesas, cadeiras e sofás, passadeiras imitando relva ou em madeira, grelhadores em alvenaria ou em ferro, carrinhos infantis ou outros jogos - tudo peças sem fixação à parede ou ao pavimento, algumas, face à sua volumetria, perfeitamente visíveis, sem que tal importe num qualquer prejuízo para a linha arquitectónica ou o arranjo estético.

    Quanto à utilização comum

    Não obstante a comunhão que impende sobre o terraço comum, os demais condóminos não podem dele fazer quaisquer dos usos elencados supra por aquele ser de fruição exclusiva da fracção autónoma sita no mesmo patamar. Apenas e só o poderão utilizar para o fim que para eles se destina: escapatória em caso de emergência. Acresce que o condómino também não pode vedar ou limitar por qualquer forma o acesso dos demais condóminos, o que vale por dizer que, não obstante o condómino dele se poder servir para seu lazer, deve-o fazer sem colocar em causa a segurança dos demais, isto é, deve sempre manter uma área desimpedida o bastante para permitir fácil circulação em fuga caótica em em pânico em caso de um qualquer sinistro.

    Importa ainda salientar que nos termos do art. 1406º do CC, a qualquer dos condóminos é lícito servir-se da coisa comum, contanto que a não empregue para fim diferente daquele a que a coisa se destina (vide fundamentação supra) e não prive os outros consortes do uso a que igualmente têm direito (apenas para fuga), mas a assembleia, no âmbito dos seus poderes de administração, pode contemplar o uso da coisa comum, no interesse colectivo do condomínio, mas ao fazê-lo não pode violar o direito de compropriedade de cada condómino, privando-o do uso da coisa.

    Portanto, a assembleia pode disciplinar o uso, não proibir. Pode lá colocar uma mesa e cadeiras, uns vasos e o que mais lhe aprouver, contanto, no balizamento do ressalvado: sem que se tenham susceptíveis de provocar o impedimento ou a dificuldade da imediata, rápida e descomplicada passagem em caso de uma necessidade critica...
    Estas pessoas agradeceram este comentário: reginamar, Jorge Lambertti

  5.  # 5

    Portanto é um predio com as famosas escadas de salvação.. que foram obrigatórias até entrada em vigor do RGEU...
    Postura municipal da CMLisboa de 1945...
    A legislação especifica SCIE, desde 1990, que não faz qq tipo de referencia ás mesmas. Nem essas escadas actualmetne cumprem com as condições minimas de segurança para realizar a evacuação de pessoas.

  6.  # 6

    Colocado por: Pedro Barradas
    A legislação especifica SCIE, desde 1990, que não faz qq tipo de referencia ás mesmas(1). Nem essas escadas actualmetne cumprem com as condições minimas de segurança para realizar a evacuação de pessoas(2).


    (1) Meu estimado, em boa verdade, as ditas escadas exteriores tinham-se reguladas pelo Decreto-Lei nº 64/90 de 21 de Fevereiro, que aprova o regime de protecção contra riscos de incêndio em edifícios de habitação, e o qual, aquele, só seria revogado pela al. d) do art. 36º do DL nº 220/2008. Contudo, ignoro de todo se este último diploma, um um outro qualquer, contenha alguma disposição, ainda que "avulsa", sobre esta matéria. No entanto porém, importa salientar que, pese embora revogado, as suas disposições e condições, continuam perfeitamente válidas para todas as escadas exteriores havidas edificadas durante a vigência daquele diploma legal.

    Aqui atrasado questionei um advogado para a eventualidade de aquelas, por deficiente ou ausente manutenção, carecerem de reparação ou integral substituição, quando, as condições a satisfazer havidas disciplinadas à data se têm manifestamente inadequadas face ás regras actuais. A pronta resposta foi nestes símeis termos: na falta de legislação actualizada, observam-se as primitivas disposições porque de uma inovação não se trata, apenas tão só de uma reparação, mesmo que aquela importe na substituição do equipamento...

    (2) Tem-se aqui uma mui pertinente observação! Se não cumprem, façam-se cumprir, porquanto, sobre os condomínios impende o que dimana do DL nº 555/99, art. 89º (Dever de conservação): 1 - As edificações (*) devem ser objecto de obras de conservação pelo menos uma vez em cada período de oito anos. 2 - Sem prejuízo do disposto no número anterior, a câmara municipal pode a todo o tempo, oficiosamente ou a requerimento de qualquer interessado, determinar a execução de obras de conservação necessárias à correcção de más condições de segurança ou de salubridade. 3 (...) 4 - Os actos referidos nos números anteriores são eficazes a partir da sua notificação ao proprietário.

    Sublinhado meu: (*) Onde se incluem necessariamente estas ditas escadas exteriores.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: reginamar

  7.  # 7

    Pode tentar promover junto do condomínio o retirar das escadas e a alteração da propriedade horizontal para o terraço ficar de uso exclusivo da sua fração...
    Propõe ser o Jorge a custear a remoção das inúteis escadas e talvez a malta do prédio fique de acordo.
    Mas estas aventuras costumam ser muito difíceis de conseguir levar a bom termo...codomínios.
    Concordam com este comentário: happy hippy, Pedro Barradas
    Estas pessoas agradeceram este comentário: happy hippy, Jorge Lambertti

  8.  # 8

    0 dl64/1990, já não as exigia caríssimo.
    Concordam com este comentário: happy hippy
    Estas pessoas agradeceram este comentário: happy hippy

  9.  # 9

    Colocado por: Pedro Barradas0 dl64/1990, já não as exigia caríssimo.


    Meu estimado, em momento algum coloquei em crise a sua afirmação quanto à obrigatoriedade ou exigência da instalação de escadas exteriores nos edifícios, apenas ressalvei que o Decreto-Lei nº 64/90, estabeleceu até 2008 as condições que deviam satisfazer as mesmas (nº 5 e 6, do art. 32º e ss.; e para edifícios com mais de 28m, nº 5 e 6 do art. 60º) - se se houvessem instaladas, sublinhe-se - o que não se confunde com qualquer tipo de obrigatoriedade ou exigência legal ou administrativa.

    Quanto à ressalva do nunogouveia, também aquele juriscunsulto abordou essa possibilidade do condomínio, mediante competente deliberação, pretender remover a escada exterior, propondo-se cumprir quaisquer outras imposições de segurança que sobre o prédio impendessem, o que importaria, também nas suas palavras, muita papelada (junto das competentes entidades) e dinheiro (quer na burocracia, quer na adequação do prédio às novas exigências)...
    Concordam com este comentário: Pedro Barradas
    Estas pessoas agradeceram este comentário: reginamar

  10.  # 10

    Se as mesmas não estiverem em condições de segurança/ manutenção, era aproveitar para as desmontar. convém pedir autorização à edilidade e segundo uma instrução de parecer SCIE, por parte de técnico competente/ habilitado.
    Concordam com este comentário: nunogouveia

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