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Condomínios e vizinhos

Condomínio vs construtor

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  1.  

  1.  # 1

    Boa tarde, sou proprietária de um imóvel num prédio sem condomínio. O construtor assim que finalizou o prédio alugou os apartamentos por 5 anos, e quando os contratos de arrendamento cessão, ele tem vendido as frações.
    De momento só 4 apartamentos de 10, estão vendidos.
    O construtor desde a venda do 4 apartamento tem exige dos proprietários “uma ajuda de custo “ de 25€ para pagar luz, água e manutenção do elevador. Toda a restante manutenção do prédio, como lâmpadas, portas avariadas, canos partidos,etc. eles tem nos cobrado a parte. Caso 1 dos proprietários não paguem ele não faz o conserto.
    Actualmente andamos num impasse com o construtor porque o prédio precisa de manutenção nos espaços comuns, que não está a ser feita. E desse modo gostaríamos de formar condomínio. Mas precisava de saber se o construtor é obrigado, até a formação de condomínio, manter a manutenção do prédio.Pois ele e proprietário de 60% do prédio. E no prédio existe uma sala de condomínio que se encontra alugada. Isso é permitido?
    Podemos formar condomínio, estando só 4 dos 10 apartamentos vendidos?

    O que fazer ?

    Obrigada

  2.  # 2

    Julgado de paz ou tribunal
    Concordam com este comentário: PedreiroPT

  3.  # 3

    Há aspectos que não se podem confundir.
    O condomínio existe a partir do momento em que constituiu o prédio em propriedade horizontal. Poderá não estar organizado com um administrador nomeado e assembleias periódicas para apresentação de contas.
    Mas, no vosso caso até há alguma organização pois o "administrador", por inerência, exerce alguma administração embora só confinada aos seus interesses pessoais.

    Artigo 1435.°-A - Administrador provisório
    1- Se a assembleia de condóminos não eleger administrador e este não houver sido nomeado judicialmente, as correspondentes funções são obrigatoriamente desempenhadas, a título provisório, pelo condómino cuja fracção ou fracções representem a maior percentagem do capital investido, salvo se outro condómino houver manifestado vontade de exercer o cargo e houver comunicado tal propósito aos demais condóminos.

    2- Quando, nos termos do número anterior, houver mais de um condómino em igualdade de circunstâncias, as funções recaem sobre aquele a que corresponda a primeira letra na ordem alfabética utilizada na descrição das fracções constante do registo predial.

    3- Logo que seja eleito ou judicialmente nomeado um administrador, o condómino que nos termos do presente artigo se encontre provido na administração cessa funções, devendo entregar àquele todos os documentos respeitantes ao condomínio que estejam confiados à sua guarda.

    É evidente que têm pela frente alguém que se considera único proprietário do imóvel e que deve ser completamente surdo aos vossos protestos. Por isso é que só começarão a resolver o problema via tribunal ou Julgado de Paz (se o houver no seu concelho).

    Com base no
    Artigo 1438.° - Recurso dos actos do administrador
    Dos actos do administrador cabe recurso para a assembleia, a qual pode neste caso ser convocada pelo condómino recorrente.

    exijam ao actual administrador a apresentação de contas bem como um orçamento anual estruturado que justifique o valor das quotas que pretende cobrar. Como, por um lado, ele se irá, certamente, recusar e, por outro lado, poderá usar o seu elevado poder maioritário poderão avançar para a via judicial que o obrigará, certamente, a apresentar o que pedem.

    Artigo 1435.° - Administrador
    1- O administrador é eleito e exonerado pela assembleia.

    2- Se a assembleia não eleger administrador, será este nomeado pelo tribunal a requerimento de qualquer dos condóminos.

    3- O administrador pode ser exonerado pelo tribunal, a requerimento de qualquer condómino, quando se mostre que praticou irregularidades ou agiu com negligência no exercício das suas funções.

    4- * O cargo de administrador é remunerável, e tanto pode ser desempenhado por um dos condóminos como por terceiro; o período de funções é, salvo disposição em contrário, de um ano, renovável.

    5- * O administrador mantém-se em funções até que seja eleito ou nomeado o seu sucessor.
    • size
    • 25 julho 2020

     # 4

    Colocado por: HM1980
    O construtor desde a venda do 4 apartamento tem exige dos proprietários “uma ajuda de custo “ de 25€ para pagar luz, água e manutenção do elevador.

    Nada fora do normal, desde que tal quota seja devidamente justificada, por parte do construtor/administrador provisório.
    Recai sobre o administrador a obrigação legal de ter que apresentar em reunião de condóminos, o orçamento das despesas previstas, sobre o qual está a cobrar os € 25,00, bem como, ter que apresentar contas .
    Por isso, exijam a devida transparência.

    Toda a restante manutenção do prédio, como lâmpadas, portas avariadas, canos partidos,etc. eles tem nos cobrado a parte. Caso 1 dos proprietários não paguem ele não faz o conserto.

    Está a falar de quê ? Das áreas comuns, ou de áreas privadas das frações ?

    Actualmente andamos num impasse com o construto manutenção nos espaços comuns, que não está a ser feita. E desse modo gostaríamos de formar condomínio. Mas precisava de saber se o construtor é obrigado, até a formação de condomínio, manter a manutenção do prédio .Pois ele e proprietário de 60% do prédio. E no prédio existe uma sala de condomínio que se encontra alugada. Isso é permitido?
    Podemos formar condomínio, estando só 4 dos 10 apartamentos vendidos?

    O que fazer ?

    Obrigada


    A obrigação da manutenção das áreas comuns do prédio é da responsabilidade de TODOS os condóminos, onde se inclui o condómino maioritário. A qualidade de construtor está fora de questão.
    O condomínio já está formado, faltando, sim, supostamente, a devida formalização legal do seu administrador que, pode, ou não, estar constituída. Ele, inicialmente, como proprietário maioritário das fracções do prédio, pode ter assumido a qualidade de administrador provisório. Se assumiu, tem que cumprir com as suas obrigações, regras legais, nomeadamente, o dever de já ter registado o condomínio junto do IRN.
    À partida, devem indagar perante ele se, realmente, está a exercer a qualidade de administrador, ou se, apenas está a fazer uma cobrança de valores para ajuda das despesas do prédio, onde é maioritário.

    Se ele não assumir essa qualidade, não apresentado orçamentos das despesas e não prestando contas, qualquer um dos 4 condóminos, ou todos, podem requer em Tribunal, a nomeação de um administrado que, normalmente, recai sobre uma Empresa de Gestão.

  5.  # 5

    se realizar-mos uma reunião, e nessa assembleia de condomínio solicitar-mos uma nomeação de um novo administrador.
    O construtor tendo 60% do prédio, pode se nomear automaticamente administrador? ou existe forma de ele abdicar legalmente desse direito?
    O construtor pode se recusar a facultar os documentos respeitantes ao condomínio (documentos esses necessários para o registo no IRN, e contratos de serviços)?

    Estavamos a pensar em fazer a primeira assembleia para elegermos um administrador, mas estamos com receio que o construtor nos crie entraves. De alguma forma queríamos neutralizar, legalmente , a maioria dele sem necessitarmos de ir a tribunal. Se elaborarmos um documento onde ele abdica na assembleia de voto a sua representação das 6 fracçoes e só pudesse votar representando só um fracção? só para podermos igualar os votos e ele nao tenha sempre a ultima palavra. Isso é possível ? a lei permite isso ?

    obrigada

  6.  # 6

    Como é que pagam essaa ajudas?
    Por baixo da mesa ou está contabilizado em algum lado?

  7.  # 7

    Colocado por: HM1980De alguma forma queríamos neutralizar, legalmente , a maioria dele sem necessitarmos de ir a tribunal. Se elaborarmos um documento onde ele abdica na assembleia de voto a sua representação das 6 fracçoes e só pudesse votar representando só um fracção? só para podermos igualar os votos e ele nao tenha sempre a ultima palavra. Isso é possível ? a lei permite isso ?

    Depois para pagar as obras o proprietário da maioria paga apenas paga apenas por uma fraçao ou paga por todas que possui?
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    • 25 julho 2020

     # 8

    Colocado por: HM1980
    se realizar-mos uma reunião, e nessa assembleia de condomínio solicitar-mos uma nomeação de um novo administrador.
    O construtor tendo 60% do prédio, pode se nomear automaticamente administrador? ou existe forma de ele abdicar legalmente desse direito?

    Ele não pode eleger-se a si próprio , por estar impedido de votar a seu favor , por um conflito de interesses.
    Por azar, os 4 condóminos, também não terão possibilidade de fazer vingar uma eleição diferente, onde ele poderá votar contra.
    Os 4 condóminos tem que reunir com ele e inteirarem-se sobre a situação, se está ou não a assumir a sua qualidade de administrador provisório, e nesse caso, exigirem que passe a funcionar com o que determina a lei, ou, então, permitir e votar a favor de um novo administrador que faça o que deve ser feito.

    O construtor pode se recusar a facultar os documentos respeitantes ao condomínio (documentos esses necessários para o registo no IRN, e contratos de serviços)?

    Estavamos a pensar em fazer a primeira assembleia para elegermos um administrador, mas estamos com receio que o construtor nos crie entraves. De alguma forma queríamos neutralizar, legalmente , a maioria dele sem necessitarmos de ir a tribunal. Se elaborarmos um documento onde ele abdica na assembleia de voto a sua representação das 6 fracçoes e só pudesse votar representando só um fracção? só para podermos igualar os votos e ele nao tenha sempre a ultima palavra. Isso é possível ? a lei permite isso ?

    obrigada


    Pois, pode dificultar as coisas...porque os 4 condóminos não possuem os votos suficientes para deliberarem, caso ele vos faça frente.
    A unica forma de o pressionarem sem recorrer a Tribunal, será deixarem de prestar a tal ajuda monetária para algumas despesas do prédio, enquanto ele não vos convocar para reuniões para apresentação do orçamento das despesas e, bem assim, apresentar contas.
    Ele tem a obrigação legal de dar a conhecer aos condóminos o valor descriminado das despesas para as quais os condóminos contribuem com a sua quota-parte. Não pode ser € 25,00 só porque sim....

  9.  # 9

    A maior parte das decisões tomadas em assembleia de condóminos é feita por maioria simples, 50+1, onde se inclui a nomeação de um administrador.
    Neste caso o construtor é o condómino que tem a maior parte dos votos.
    Dizer que o construtor não pode votar a seu favor devido a conflito de interesses é falso. O Código Civil nada diz sobre isso. Não sei onde foram buscar essa ideia.
    O que pode exigir e isso sim é a apresentação de contas, a estipulação de um orçamento para o ano e o pagamento de quotas por permilagem.
    As quotas são determinadas perante a apresentação de um orçamento, a que corresponde uma previsão das despesas a efectuar nesse ano acrescido de 10% para constituição de um fundo de reserva.
    Por outro lado todas as despesas a serem efetuadas são na sua maioria comparticipadas pelo construtor, visto ser dono maioritário.
    Concordam com este comentário: BoraBora
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    • 25 julho 2020

     # 10

    Colocado por: mmarinho
    Dizer que o construtor não pode votar a seu favor devido a conflito de interesses é falso. O Código Civil nada diz sobre isso. Não sei onde foram buscar essa ideia.



    Artigo 176.º
    Artigo seguinte

    (Privação do direito de voto)


    1. O associado não pode votar, por si ou como representante de outrem, nas matérias em que haja conflito de interesses entre a associação e ele, seu cônjuge, ascendentes ou descendentes.
    2. As deliberações tomadas com infracção do disposto no número anterior são anuláveis, se o voto do associado impedido for essencial à existência da maioria necessária.

  11.  # 11

    Colocado por: size


    Artigo 176.º
    Artigo seguinte

    (Privação do direito de voto)


    1. O associado não pode votar, por si ou como representante de outrem, nas matérias em que haja conflito de interesses entre a associação e ele, seu cônjuge, ascendentes ou descendentes.
    2. As deliberações tomadas com infracção do disposto no número anterior são anuláveis, se o voto do associado impedido for essencial à existência da maioria necessária.


    As coisas fora do seu contexto parecem ser outra coisa que não são.
    Embora não seja um homem versado na lei, compreendo que o artigo a que faz alusão insere-se no contexto de funcionamento das associações (SECÇÃO II - Associações, código civil) e não no funcionamento de uma assembleia de condomínio.
    • size
    • 25 julho 2020

     # 12

    Colocado por: mmarinho
    As coisas fora do seu contexto parecem ser outra coisa que não são.
    Embora não seja um homem versado na lei, compreendo que o artigo a que faz alusão insere-se no contexto de funcionamento das associações (SECÇÃO II - Associações, código civil) e não no funcionamento de uma assembleia de condomínio.




    Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
    Processo:
    1950/16.8T8PRT.P1
    Nº Convencional: JTRP000
    Relator: ANA LUCINDA CABRAL
    Descritores: DELIBERAÇÕES SOCIAIS
    DELIBERAÇÕES DA ASSEMBLEIA DE CONDÓMINOS
    IMPEDIMENTO
    CONFLITO DE INTERESSES

    Nº do Documento: RP201810091950/16.8T8PRT.P1
    Data do Acordão: 09-10-2018
    Votação: UNANIMIDADE
    Texto Integral: S
    Privacidade: 1

    Meio Processual: APELAÇÃO
    Decisão: CONFIRMADA
    Indicações Eventuais: 2ª SECÇÃO, (LIVRO DE REGISTOS N.º850, FLS.213-221)
    Área Temática: .

    Sumário:
    A norma do artigo 176º do Civil que regula o impedimento de voto relativamente às deliberações das associações é subsidiariamente aplicável às deliberações das assembleias de condóminos do edifício constituído em propriedade horizontal por força do artigo 157º do mesmo código.

  13.  # 13

    Colocado por: sizeAcórdão do Tribunal da Relação do Porto
    Processo:
    1950/16.8T8PRT.P1
    Nº Convencional: JTRP000


    Estamos sempre a aprender.
    Li o acórdão que referiu e de facto o mesmo vai no sentido que aponta, embora seja uma interpretação do CC e sendo esta uma prática comum, não obstante é uma interpretação da Lei e não é o que está escrito no diploma.
    Pelo que percebi, tão lata interpretação tem como objectivo evitar abusos de poder.
    O que me incomoda neste caso concreto que está em discussão, e no abstracto, é que assim sendo, os legítimos proprietários não teriam direito a voto nem direito de decisão sobre o destino a dar ao condomínio.
    O que também não me parece correcto.
    Concordam com este comentário: BoraBora
    Estas pessoas agradeceram este comentário: bettencourt

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