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Comprar casas e imóveis

Compra de 2 imóveis HPP

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  1.  

  1.  # 1

    Atualmente vivo com um familiar (arrendado) e foi-me proposta a compra do imóvel, a questão é que tenciono no prazo de 6 meses ~ comprar outro imovel para viver com a namorada.

    Vejo algumas decisões distintas:

    1- O meu familiar compra agora o imovel onde moramos de momento, mas com uma taeg bastante elevada devido à idade (seguro de vida carissimo) e prazo de apenas 20 anos. E eu compraria a minha casa normalmente.

    2- Eu compro o imovel onde moramos de momento, com condições muito mais favoráveis (minha HPP) e arrendo ao familiar, inicialmente sem contrato mas para efeitos do meu credito habitação faria antes um contrato de arrendamento temporario para que o valor que pago para o primeiro CH não entre no calculo de esforço negativamente. Aqui quereria comprar a minha casa como HPP já que vou arrendar a minha anterior HPP.

    3- O mesmo que a 2) mas compro a primeira logo como habitação secundária(??).

    Questões:
    A)Posso passar a primeira casa que compro para Habitação secundária (a arrendar) mesmo ainda tendo o credito habitação? Que devo ter atenção no contrato com o banco?
    B)Posso ter algum problema extra ao tentar fazer o CH para a minha (2º) casa, mesmo a estando a arrendar legalmente para retirar o peso na taxa de esforço?

    Espero ter demonstrado as minhas duvidas corretamente,
    Desde já obrigado.

  2.  # 2

    a) Ao comprar a 2a habitacao, se disser que é para HPP a primeira torna-se secundaria. Normalmente os bancos nao se importam desde que se pague o credito, mas em tese poderiam exigir o valor total em divida, pelo menos ate a uns anos atras era assim. O mesmo aplica-se ao arrendar o imovel, dado que foi comprado com vista a habitacao permanente.

    b) Nao devera ser facil o mesmo banco emprestar para a compra de uma segunda casa, a menos que o rendimento vs divida total for favoravel. Se calhar ira pedir fiador, etc, mas tudo depende do rendimento basicamente. Nao se esqueca que havendo um arrendamento, as financas tb recebem algum.

  3.  # 3

    Ou explica melhor o que quer fazer ou vai por-se em problemas.

  4.  # 4

    Colocado por: rui.ferna) mas em tese poderiam exigir o valor total em divida, pelo menos ate a uns anos atras era assim. O mesmo aplica-se ao arrendar o imovel, dado que foi comprado com vista a habitacao permanente.


    Li de uma lei de 13 de fevereiro de 2019, que diz que numa casa com CH que se queira arrendar, o banco não pode alterar condiçoes do emprestimo só por isso, desde que: no contrato de arrendamento diga que tem CH ao X banco, e que o rendimento do aluguer vá para a conta de onde é deduzido o CH.

    em relação a taxa de esforço, o CH da primeira casa é ~5% do meu rendimento + a minha namorada. E como tencionamos que a nossa prestação da casa não seja superior a ~20% acho que não haverá problemas no que toca a calculos de esforço.

    Talvez o maior entrave seja a troca de HPP para HS na primeira compra.

    Será que comprar a primeira casa logo como habitação secundária faz algum sentido?

  5.  # 5

    Colocado por: NelhasOu explica melhor o que quer fazer ou vai por-se em problemas.


    A ideia geral do melhor caso possivel é simples:

    comprar 1º casa (HPP) -> arrendar a familiar -> comprar 2º casa como HPP e passar a primeira para HS (sem que o banco do primeiro CH altere as condições do emprestimo).

    A meu ver, se esta situação implica sempre um agravamento do primeiro emprestimo, como é que as pessoas que querem mudar de casa e manter a primeira arrendada fazem?

  6.  # 6

    Faz o crédito noutra entidade bancária, problema resolvido.
    Concordam com este comentário: prcsc

  7.  # 7

    Colocado por: LMGuerreiroFaz o crédito noutra entidade bancária, problema resolvido.


    E os bancos andam a dormir... (quando interessa, até fazem de conta que sim).

  8.  # 8

    Da minha experiência, desde que pague a mensalidade, os bancos não querem saber nada do que você faz da casa.

  9.  # 9

    Os bancos apenas têm acesso aos dados partilhados pelo Banco De Portugal. No teu registo no banco de Portugal, irá ficar mencionado que tens um crédito mas não irá ficar especificado se é HP ou HS. Ou seja, quando fores pedir o segundo crédito, desde que seja com uma outra instituição bancária, esta não poderá verificar que tipo de crédito é o teu primeiro crédito - apenas qual o valor do crédito, prestação mensal e termo.
    Fonte, já o confirmei com colegas que trabalham no departamento de crédito em instituições bancárias e já o fiz.

  10.  # 10

    Colocado por: prcscOs bancos apenas têm acesso aos dados partilhados pelo Banco De Portugal.


    Eheh

  11.  # 11

    Então ao fazer o segundo credito como HPP, não preciso de avisar o banco do primeiro credito que agora passou a ser HS?

  12.  # 12

    Colocado por: EvasivEntão ao fazer o segundo credito como HPP, não preciso de avisar o banco do primeiro credito que agora passou a ser HS?


    Seguindo as regras "pelo livro", deverias. Por outro lado, se continuares a pagar o teu crédito ninguém te vai chatear. Atenção que também irá ter impacto nos seguros em questão.

  13.  # 13

    Colocado por: EvasivEntão ao fazer o segundo credito como HPP, não preciso de avisar o banco do primeiro credito que agora passou a ser HS?


    Alerto que, por vezes, o LTV é mais baixo em HS.
    Na transição de HP para HS, esta situação é verificada, embora sem ser perfeitamente binária.

    Se ainda tiver um LTV alto, o banco pode levantar algumas dificuldades para o crédito do 2º imóvel.
    Protip: dependendo dos casos, uma reavaliação ao 1º imóvel, sendo favorável, até poderá resolver a coisa.

    Resolvido isto, as condições que contratou no crédito do 1º imóvel serão mantidas... desde que não entre em incumprimento! Atenção a este aspecto, que poderá tornar a situação muito desconfortável.

  14.  # 14

    Informe-se junto das finanças também acerca da devolução do IMT, se comprar uma HPP paga um determinado valor de impostos, quando compra uma habitação secundária paga outros, se a HPP deixar de o ser durante os primeiros 6 anos terá de devolver às finanças aquilo que não pagou ao início, informe-se bem destas condicionantes todas primeiro.

    Boa sorte.
    Concordam com este comentário: pguilherme
    Estas pessoas agradeceram este comentário: radikal, zed

  15.  # 15

    Colocado por: EvasivSerá que comprar a primeira casa logo como habitação secundária faz algum sentido?

    Diria que uma questao importante é saber de antemao qual dos imoveis poderá vender primeiro, isto, para nao apanhar um balde de agua fria com mais valias futuras.
    A grande diferenca em comprar para HS ou HPP é basicamente no IMT/IS, nas futuras mais valias na venda (e possivelmente isencao de IMI tb, mas nao tenho a certeza) e onde se quererá ter a morada fiscal, porque ao mudar a morada, tb pode estar a perder os beneficios isencao de mais valias.
    Concordam com este comentário: pguilherme

  16.  # 16

    Mas a casa para arrendar é mesmo para si ou é para o seu familiar comprar em seu nome?
    • Evasiv
    • 3 setembro 2020 editado

     # 17

    Colocado por: PoisÉMas a casa para arrendar é mesmo para si ou é para o seu familiar comprar em seu nome?


    A 1º casa a comprar (onde atualmente vivo com o familiar) é para comprar e arrendar ao familiar, ou simplesmente ele comprar, mas no caso dele comprar 1/4 a 1/5 do valor da renda é só o seguro de vida

    O problema em ser eu a comprar e arrendar lhe é que quero comprar uma casa para mim e a namorada num futuro proximo.

    Colocado por: rui.fernDiria que uma questao importante é saber de antemao qual dos imoveis poderá vender primeiro, isto, para nao apanhar um balde de agua fria com mais valias futuras.
    A grande diferenca em comprar para HS ou HPP é basicamente no IMT/IS, nas futuras mais valias na venda (e possivelmente isencao de IMI tb, mas nao tenho a certeza) e onde se quererá ter a morada fiscal, porque ao mudar a morada, tb pode estar a perder os beneficios isencao de mais valias.


    Em termos de IMT a diferença de HPP e HS é de 680€ para a primeira casa, nao tenciono vender qualquer uma das casas a não ser que algo grave me aconteça.



    Colocado por: cdiasInforme-se junto das finanças também acerca da devolução do IMT, se comprar uma HPP paga um determinado valor de impostos, quando compra uma habitação secundária paga outros, se a HPP deixar de o ser durante os primeiros 6 anos terá de devolver às finanças aquilo que não pagou ao início, informe-se bem destas condicionantes todas primeiro.

    Boa sorte.
    Concordam com este comentário:pguilherme
    Estas pessoas agradeceram este comentário:zed


    Obrigado pelo comentário, não consegui encontrar onde diz esses 6 anos, pode me ajudar?


    Colocado por: prcsc

    Seguindo as regras "pelo livro", deverias. Por outro lado, se continuares a pagar o teu crédito ninguém te vai chatear. Atenção que também irá ter impacto nos seguros em questão.


    A casa ser HS faz com que os seguros multiriscos/vida sejam mais caros?



    Falei da situação com o santander e disseram me que apesar de provavelmente não exigirem nada se alterar de HPP para HS, legalmente podem fazer.. Ou alguma contingencia que possa ter? Ou simplesmente faço os emprestimos em bancos diferentes não aviso o primeiro banco que agora é HS e deixo andar?

  18.  # 18

    Segundo o meu banco um par de meses atrás, era preferível em bancos diferentes, pois no 2o credito iriam de certeza dificultar um pouco.

  19.  # 19

    Colocado por: Evasiv

    A 1º casa a comprar (onde atualmente vivo com o familiar) é para comprar e arrendar ao familiar, ou simplesmente ele comprar, mas no caso dele comprar 1/4 a 1/5 do valor da renda é só o seguro de vida

    O problema em ser eu a comprar e arrendar lhe é que quero comprar uma casa para mim e a namorada num futuro proximo.



    Em termos de IMT a diferença de HPP e HS é de 680€ para a primeira casa, nao tenciono vender qualquer uma das casas a não ser que algo grave me aconteça.





    Obrigado pelo comentário, não consegui encontrar onde diz esses 6 anos, pode me ajudar?




    A casa ser HS faz com que os seguros multiriscos/vida sejam mais caros?



    Falei da situação com o santander e disseram me que apesar de provavelmente não exigirem nada se alterar de HPP para HS, legalmente podem fazer.. Ou alguma contingencia que possa ter? Ou simplesmente faço os emprestimos em bancos diferentes não aviso o primeiro banco que agora é HS e deixo andar?



    Veja este documento, artigo 11 ( alínea 7 )

    https://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/codigos_tributarios/Cod_download/Documents/CIMT.pdf

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