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1. • carlosmsilva
   • 9 setembro 2020 ^editado

    # 1

   Bom dia,
   
   Coloco em primeiro lugar a minha questão e explico de seguida em mais detalhe: Existe algum limite máximo no qual o CPCV tenha de ser cumprido independentemente do número de dias definido?
   
   Acontence que o meu pai vai comprar uma casa e assinou um CPCV a 60 dias na Imobiliária, onde a cláusula que se refere à escritura refere que "A Escritura Pública será no prazo de 60 dias ou até que o vendedor adquira a sua nova habitação
   
   Referi que ele nunca deveria ter aceite este tipo de cláusula pois à partida indica que a escritura pode ser feita após os 60 dias sem consequências para o vendedor. Mas desta forma também poderia ser um CPCV de duração infinita pois o vendedor poderia sempre alegar que "ainda não comprou a casa nova".
   
   Esta cláusula é legal? Existe algum limite máximo em que a escritura tenha de se realizar apesar de existir esta cláusula?
2. • RicardoPorto
   • 9 setembro 2020

    # 2

   Contacte um advogado.
3. • AMVP
   • 9 setembro 2020

    # 3

   Realmente há cada uma. De facto, às tantas o melhor a fazer é transassionar-se os imóveis a título pessoal e a papelada ser feita através de advogados de ambos os lados. E se calhar de preferência cada um de sua parte do país, por via das dúvidas.
4. •  
     happy hippy
   • 9 setembro 2020

    # 4

   Colocado por: carlosmsilvaBom dia,
   
   Coloco em primeiro lugar a minha questão e explico de seguida em mais detalhe: Existe algum limite máximo no qual o CPCV tenha de ser cumprido independentemente do número de dias definido? (1)
   
   Acontence que o meu pai vai comprar uma casa e assinou um CPCV a 60 dias na Imobiliária, onde a cláusula que se refere à escritura refere que "A Escritura Pública será no prazo de 60 dias ouaté que o vendedor adquira a sua nova habitação
   
   (...)
   
   Esta cláusula é legal? (2) Existe algum limite máximo em que a escritura tenha de se realizar apesar de existir esta cláusula?

   
   
   (1) Meu estimado, tanto quanto sei ou julgo saber, num contrato promessa de compra e venda, a lei não impõe um prazo a observar para a formalização do contrato definitivo, podendo as partes em função de prévio um acordo negocial, ponderadas todas as condicionantes intrínsecas, estabelecer o prazo que considerarem mais oportuno. Atente que segundo o nº 1 do art. 405º do CC, "Dentro dos limites da lei, as partes têm a faculdade de fixar livremente o conteúdo dos contratos, celebrar contratos diferentes dos previstos neste código ou incluir nestes as claúsulas que lhes aprouver."
   
   (2) Salvo melhor opinião... não! Pese embora resulte do nº 1 do art. 406º do CC que "O contrato deve ser pontualmente cumprido, e só pode modificar-se ou extinguir-se por mútuo consentimento dos contraentes ou nos casos admitidos na lei", não podemos olvidar que por seu turno, o nº 1 do art. 227º do CC também impõe que "Quem negoceia com outrem para conclusão de um contrato deve, tanto nos preliminares como na formação dele, proceder segundo as regras da boa fé, sob pena de responder pelos danos que culposamente causar à outra parte".
   
   Neste concreto, afigura-se-me que houve um manifesto abuso de direito por parte do promitente-vendedor em prejuízo do promitente-comprador, impondo-lhe um ónus excessivo. Segundo o art. 334º do CC, "É ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito".
   
   Destarte, o senhor seu pai, deverá aguardar necessariamente os 60 dias contratualizados, sob pena de incorrer nas sanções prefixadas na lei. Decorrido este prazo, ainda que do contrato não resultasse nenhum prolongamento, não se formalizando o contrato definitivo, estaria o promitente-vendedor apenas a incorrer em mora. Neste caso, e salvo melhor opinião - preferencialmente de um jurisperito -, pode e deve aguardar outros 30 dias, findos os quais, instado o promitente-vendedor a cumprir num novo - e razoável prazo -, sob pena de avançar para a denúncia do contrato ou imposição da sua formalização (consoante a existência ou não de sinal), pela via mais formal se necessário for (Julgado de Paz - se o houver no seu concelho -, ou Tribunal - se não houver o primeiro).

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5. • Masc_kyto
   • 9 setembro 2020

    # 5

   Diria que a primeira das condições a ser cumprida define o limite para a compra da habitação. Isto é, se o vendedor comprar uma casa antes dos 60 dias, o comprador tem de avançar com a compra ou CPCV fica sem efeito por incumprimento de uma das partes. O mesmo acontece depois dos 60 dias.
   
   Estas condições duplas são usuais nas garantias dos veiculos: Garantia de 4 anos ou 100.000 kms. A primeira das condições a ser verificada define o limite temporal da garantia. Aqui parece-me ser o mesmo.
6. • pauloagsantos
   • 9 setembro 2020

    # 6

   Colocado por: carlosmsilva, onde a cláusula que se refere à escritura refere que "A Escritura Pública será no prazo de 60 dias ouaté que o vendedor adquira a sua nova habitação

   
   
   na lógica booleana o operador ou faz com que a expressão seja verdadeira quando uma das partes é verdadeira
   
   Falso ou Falso = Falso
   Verdadeiro ou Falso = Verdadeiro
   Falso ou Verdadeiro = Verdadeiro
   Verdadeiro ou Verdadeiro = Verdadeiro
   
   portanto a escritura publica terá que ser enquanto uma ou as duas das condições forem verdadeiras
   
   como dizem o pessoal de direito.... salvo melhor opinião
7. • carlosmsilva
   • 9 setembro 2020

    # 7

   Muito obrigado pelas vossas respostas, em especial ao happy hippy pelos detalhes jurídicos.
   
   É interessante a questão do "ou" na cláusula, não tinha pensado nisso mas faz sentido o que me estão a referir. Isto poderá ser interpretado de forma a que a primeira condição a acontecer dá lugar à escritura e não como uma extensão do prazo para além dos 60 dias.
   
   Desta forma, com base nas vossas opiniões e com o que interpreto (que não sou expert em direito), se ao fim dos 60 dias a escritura não acontecer, o meu pai poderá ter o sinal restituido em dobro mas se o vendedor adquirir a sua casa antes, a escritura terá de acontecer de imediato
8. •  
     happy hippy
   • 9 setembro 2020 ^editado

    # 8

   Colocado por: carlosmsilvaMuito obrigado pelas vossas respostas, em especial ao happy hippy pelos detalhes jurídicos.
   
   É interessante a questão do "ou" na cláusula, não tinha pensado nisso mas faz sentido o que me estão a referir. Isto poderá ser interpretado de forma a que a primeira condição a acontecer dá lugar à escritura e não como uma extensão do prazo para além dos 60 dias.(1)
   
   Desta forma, com base nas vossas opiniões e com o que interpreto (que não sou expert em direito), se ao fim dos 60 dias a escritura não acontecer, o meu pai poderá ter o sinal restituido em dobro mas se o vendedor adquirir a sua casa antes, a escritura terá de acontecer de imediato (2)

   
   
   Meu estimado, como está a laborar em involuntário erro, importa esclarecer...
   
   (1) O que em bom rigor dimana da replicada cláusula é que, pela formalização deste contrato, o promitente-vendedor estabelece que a concretização da promessa deve ocorrer no prazo de 60 dias de calendário, contados da data da celebração deste. Se tal não ocorrer, não há lugar à denúncia do contrato por incumprimento, porquanto, aquele, se mantiver o interesse em vender, apenas incorre em mora.
   
   Neste concreto, o que o promitente-vendedor fez foi prolongar a concretização da referida promessa por tempo indeterminado, ou melhor, fez depender a formalização do contrato de compra e venda de uma eventual aquisição de uma outra habitação, o que tanto pode ocorrer em 90, 180 ou 360 dias...
   
   (2) O senhor seu pai só poderá peticionar a devolução do sinal em dobro se e quando o promitente-vendedor entrar, não em mora, mas em incumprimento definitivo por sua exclusiva culpa (por exemplo, aquele decide não vender a habitação ao senhor seu pai, porque entretanto encontrou um outro interessado que oferece melhores condições de negócio). Se aquele incorrer num incumprimento definitivo por culpa de terceiros (por exemplo, se tiver que recorrer a um crédito hipotecário que não é aprovado por insuficiência de garantias), já sobre ele não impende a obrigação de devolver o sinal em dobro, mas em singelo.
   
   Se a concretização da promessa (leia-se, a formalização da escritura de compra e venda) ocorrer dentro do prazo balizado (60 dias), tudo pacífico. Decorridos esses 60 dias, o promitente-vendedor entra em mora. Nesta caso, o senhor seu pai deverá aguardar um prazo razoável (30 dias de calendário, por exemplo), findos os quais, com a devida formalidade (leia-se, cartas registada), deverá conceder um novo prazo, tido outrossim por razoável (15 dias julgo bastantes), para que o promitente vendedor cumpra com a sua parte sob pena de denúncia do contrato com o ónus da devolução do sinal dobrado.

   Concordam com este comentário: Picareta

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