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Comprar casas e imóveis

Banco não permite escritura sem averbamento matricial (CRP) mas agência nega-se a pedir

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  1.  

  1.  # 1

    Boa tarde,

    Estamos num impasse entre o banco (que vai fazer o empréstimo habitação) e a agência imobiliária.

    Em resumo o que se passa é o seguinte:

    1 - no banco está tudo ok para o empréstimo, mas para a escritura o banco diz que não faz porque na certidão permanente que o proprietário deu, não aparece a matriz e diz "Omisso Na Matriz".

    2 - A agência imobiliaria diz que pode estar omisso na matriz porque o proprietário apresenta uma declaração complementar no ato de escritura. (pelo que vimos na lei predial, isso é uma possibilidade. Artigo 29 e 42 ponto 6.). A agência imobiliaria diz também que não vai fazer nada nem pedir o averbamento da matriz na conservatória predial.

    3 - O banco mandou pedido aos solicitadores deles e a resposta do procurador do banco é que não aceitam a escritura porque não existe averbamento matricial na certidão permanente.

    4 - Na caderneta predial urbana das finanças, consta a matriz.

    5 - A agência anda a tentar arranjar soluções que nunca passam por ir ao registo predial pedir o averbamento, mas sim fazer a escritura fora do banco ou o que for. Mas o tipo de escritura obriga à presença de um representante do banco, logo, se o banco não aceita a não existência do averbamento matricial na certidão permanente, também não vai aceitar que se marque fora, num solicitador da agência.

    6 - É uma moradia de 2000. Entretanto houve alterações no nome da rua e nr da porta, incluíndo código postal. O proprietário já pediu e já enviamos ao banco a certidão toponímica.

    Alguém já teve algum problema semelhante ou sabe o que poderá ajudar?

    Enquanto este jogo do empurra, vão passando os dias e pode terminar o prazo do CPCV, que termina dia 30 de Outubro.

    Obrigado.
    • Nelhas
    • 29 setembro 2020 editado

     # 2

    Colocado por: bmpandradeAlguém já teve algum problema semelhante ou sabe o que poderá ajudar?


    É simples.
    Têm de ser feito o que o Banco manda.
    Porque o Banco é o dono do seu dinheiro e se só o liberta nessa condição, a condição têm de ser cumprida.
    Marcar noutro sitio a escritura?
    Lol
    Essa era mesmo boa, e depois como é que se pagava o imóvel?
    Visto que o dono do Capital não quer essa soução.

    Têm de convencer o Banco a ceder ou cumprir o solicitado.
    Não existe alternativa.
    Seja o que é exigido razoável ou não.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: bmpandrade

  3.  # 3

    Se querem fazer negócio, tem que haver alguma flexibilidade.
    Sendo a situação como descreveu, não é difícil de resolver.
    Basta ir á conservatória do registo predial, com a caderneta e a certidão toponímica da câmara e actualizar. Custa cerca de 60 euros.

    Explica ao proprietário, pois este é que tem que actualizar. Diga que paga os 60 euros, para ver se facilita.
    Não vale apena deixar de fazer o negocio por 60 euros, digo eu.

    Pressupondo que não há mais nenhuma questão, claro.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: bmpandrade

  4.  # 4

    Após falarmos com várias conservatórias do registo predial, eles dizem que não é necessário, mas ápos entrarmos em contacto com o banco de portugal, estes dizem que podem depender de banco para banco.

    Sim, eu acho que o melhor seria sempre o proprietário fazer o pedido nem que os custos fiquem do nosso lado, mas a agência não está a facilitar porque diz que a lei o permite que não vão pedir averbamento matricial nenhum.

    O complicado está a ser gerir as perguntas/respostas entre o banco e a agência. Apesar de sermos clientes de ambas, nenhuma está a facilitar.

  5.  # 5

    Colocado por: ADROatelierSe querem fazer negócio, tem que haver alguma flexibilidade.
    Sendo a situação como descreveu, não é difícil de resolver.
    Basta ir á conservatória do registo predial, com a caderneta e a certidão toponímica da câmara e actualizar. Custa cerca de 60 euros.

    Explica ao proprietário, pois este é que tem que actualizar. Diga que paga os 60 euros, para ver se facilita.
    Não vale apena deixar de fazer o negocio por 60 euros, digo eu.

    Pressupondo que não há mais nenhuma questão, claro.
    Estas pessoas agradeceram este comentário:bmpandrade


    Sabe quanto tempo é que poderá demorar a obter a actualização?
    A agência diz que não há tempo, não é possível cumprir os prazos e andamos neste jogo do empurra.

  6.  # 6

    Haverá mais algum questão?...

    Parece-me sensato que informe a imobiliária por escrito, com as suas diligências e com a necessidade de actualizar o registo.
    Não me parece que o actual proprietário, caso tenha conhecimento, se oponha a tal.

    Se não fizer a actualização, o banco não avança com o empréstimo.
    Fale numa conservatória, mas normalmente o registo fica actualizado em 5 dias úteis, mais ou menos. Já vi 2 dias e também 15 dias.


    Colocado por: bmpandrade

    Sabe quanto tempo é que poderá demorar a obter a actualização?
    A agência diz que não há tempo, não é possível cumprir os prazos e andamos neste jogo do empurra.

  7.  # 7

    Colocado por: bmpandradea agência não está a facilitar porque diz que a lei o permite que não vão pedir averbamento matricial nenhum.


    Se a comissão foi paga aquando do CPCV, à agência até lhe interessa que o negócio não se realize e assim tentar vender o mesmo produto outra vez. Não conte com eles para nada.

    Se esta situação não estiver, grosso o modo, definida no CPCV, poderá estar numa corrida em contra-relógio.
    Se por lei o vendedor não necessita de ter esta documentação até ao dia da escritura... é tentar convencer o banco a aceitar esta questão (até pode ser má fé por parte do vendedor). Se nesse dia a escritura não se realizar por falta de documentação do vendedor, abre-se a hipótese de incumprimento e, findo o prazo, eventual devolução do sinal em dobro...

    Boa sorte!
    • Nelhas
    • 29 setembro 2020 editado

     # 8

    Colocado por: pguilhermeSe nesse dia a escritura não se realizar por falta de documentação do vendedor, abre-se a hipótese de incumprimento e, findo o prazo, eventual devolução do sinal em dobro...


    Calma.
    Não funciona assim.
    Pois o Banco não é o comprador do imóvel.
    Logo o Banco pode pedir o que quiser para emprestar o dinheiro ao seu cliente.
    è uma relação entre o Banco e o Cliente.
    O Banco vai exercer uma hipoteca contra empréstimo. Não vai comprar imóvel nenhum.
    Logo, caso o documento não seja impeditivo de realizar a escritura, quem fica na mão é o comprador, não é o vendedor.

    O Vendedor têm de apresentar toda a documentação exigida para realização de escritura de compra e venda.
    O comprador só têm de cumprir o pré-acordo que assinou.
    Como adquirir o dinheiro para o fazer e cumprir essas exigências é problema exclusivo do comprador.

  9.  # 9

    Colocado por: NelhasO Vendedor têm de apresentar toda a documentação exigida para realização de escritura de compra e venda.


    Com esta frase em mente, que parte do meu comentário não compreendeu?

  10.  # 10

    No CPCV que assinamos, temos um clausula que nos protege da não aprovação do banco e devolução do sinal.

    Pressionamos a agência e agora já nos dizem que não deverá haver problema em se proceder ao registo junto da conservatória predial, mas como já têm duas pessoas a olhar para o caso que estavam há espera do resultado.

    Basicamente, estão a tentar que aprovem as coisas internamente no banco ou que cedam, mas o banco têm uma decisão do próprio procurador do banco, que nos foi enviada.

    Já referi a agência para avançar, falar com o proprietário e fazerem já o agendamento com a conservatória. Caso o banco ceda, cancela-se mas pelo menos o agendamento ficaria feito para uma data mais próxima.

  11.  # 11

    Colocado por: bmpandradeNo CPCV que assinamos, temos um clausula que nos protege da não aprovação do banco e devolução do sinal.

    Então estão sempre safos quanto à devolução do sinal, mesmo que simplesmente queiram desistir do negócio.

    Se o documento for necessário para a escritura, seja com ou sem banco, o vendedor terá de o apresentar para efectivar a venda.

    O ano passado fiz uma aquisição, sem recurso ao banco e a escritura não pode ser efectuada enquanto no registo predial estava com "omisso na matriz".
    Sinceramente, não me lembro exactamente quanto tempo demorou esta alteração, mas julgo que não foi muito demorado.

    Se for este o caso, o vendedor terá todo o interesse em actualizar o registo, seja para vender o imóvel a si ou a outro comprador qualquer.
    Estando tudo de boa fé, isso resolve-se sem problema.
    • PoisÉ
    • 29 setembro 2020 editado

     # 12

    O que é importante saber é porque é que a agência (o proprietário) não quer fazer esse procedimento, isso é que deveria querer saber.
    As confusões são a menor das suas preocupações.

    O registo predial existe para garantir a segurança das transacções imobiliárias.
    Por isto mesmo, deve estar "limpo" e actualizado.
    Se não está, a segurança não está garantida.
    É tão simples quanto isto.

    E neste caso, o banco até está a ajudar, apesar de não parecer.
    Concordam com este comentário: pguilherme

  13.  # 13

    Colocado por: PoisÉE neste caso, o banco até está a ajudar, apesar de não parecer.

    Sem dúvida.
    A validação que o banco efectua deve ser entendida como uma mais valia na protecção do comprador.
    Se o banco não dá luz verde, é um forte indicador que deve analisar cuidadosamente a situação.

    Embora as falcatruas grosseiras sejam cada vez mais improváveis, se comprar com capitais próprios podem haver situações que se revelem problemáticas depois da escritura (por vezes até anos mais tarde).

    O vendedor pode não saber bem o que precisa para vender, mas merece sempre alguma cautela.
    Já a imobiliária, deveria saber tudo isso de olhos fechados e o comprador não pode (ou melhor, não deve) confiar na imobiliária para defender e garantir os interesses do comprador (nem sequer do vendedor!).

  14.  # 14

    Sim, concordo com tudo isso e é a razão que estamos a fazer pressão junto da agência para avançar com o registo predial para remover o "omisso na matriz".

    Já passou de "Não o vamos fazer" para "Sim, nós sabemos e o proprietário não terá problema em pedir o registo e será feito caso necessário". Mas foi preciso pressionar bastante a agência para obter a resposta.

    Penso que a posição da agente/agência foi devido ao email da solicitadora do lado deles que enviou para o banco a dizer que não é obrigatória de lei (incluíndo os artigos na lei predial) e a mostrar inflexibililidade para ver se o banco cedia, mas sinceramente acho que é só uma estupidez fazerem isso.

    Eles estão a tentar que isso não seja necessário, mas sinceramente ficaria mais descansado.

    Como não percebemos nada da matéria jurídica, está a ser difícil para nós lidar com estas situações, principalmente quando se está no meio a servir de pombo correio.

  15.  # 15

    Se não há problema nenhum, é actualizar-se o registo.
    Não é demorado.
    O registo predial estar actualizado é uma garantia para todos os intervenientes.

  16.  # 16

    Envolvemos um intermediário de crédito que acabou por resolver tudo com o banco e avançou-se com a escritura.

    Agora vamos tratar de actualizar a morada na caderneta predial e pegar nisso e na certidão toponímica e actualizar na conservatória predial.

    Como sempre neste país, tudo depende de quem fala com quem ou de como alguém acorda.

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