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  1.  # 1

    Boa noite, a todos,


    Apesar de ser nova enquanto inscrita neste fórum, tenho seguido, atentamente, julgo que a grande maioria das publicações que existem por aqui sobre o CPCVs e em especial na perspetiva daquilo que considero uma má conduta por parte do vendedor neste processo.

    Contudo, nunca consegui encontrar nenhum caso que se assemelhasse ao meu e por isso tomei a liberdade de criar esta publicação, que espero que esteja de acordo com as regras de conduta do espaço em causa.

    Pois bem, tentando nesta primeira abordagem ser o mais sucinta possível, em maio deste ano, visitei um imóvel de um banco, demonstrei interesse no mesmo, e na sequência foi-me enviada documentação, entre a qual a certidão e caderneta predial, e formulário para apresentação de proposta. Não foi nenhum espanto perceber que os documentos apresentavam uma área construída bastante inferior à que constava na documentação, até porque nos foi referido que o preço seria mais "simpático" dado que seria responsabilidade do comprador efetuar a legalização da restante área, o equivalente a cerca de cerca de 80 m2.

    Face ao exposto, depois de terem aceite o valor proposto, passámos à assinatura do CPCV, com entrega de 10% do valor total, altura em que nos remeteram novamente a mesma documentação, masque após uma análise mais detalhada constatei que a caderneta predial (finanças) e a certidão predial (conservatória) já não apresentavam a mesma área. Sendo que na Caderneta Predial (Finanças) apresentava-se o valor real e na certidão a área construída mantinha-se como antes.

    Com mais detalhe ainda percebi que a primeira versão da caderneta predial que nos enviaram numa primeira instancia tinha sido atualizada antes de 2019 e a agora apresentada, atualizada em janeiro de 2020, apresentava a área atualmente construída.

    Além de suscitar duvidas razão que leva o banco a colocar à venda um imóvel e que disponibiliza uma versão dos documentos e pós CPCV outra versão, suscitou-se dúvidas que não tenham percebido que desta forma não seria possível efetuar a escritura.

    Posto isto, no dia seguinte coloquei por escrito toda esta situação junto da imobiliária que fazia de elo com a procuradora do banco, explicando que assim não ia ser possível efetuar escritura.

    Insisti com a imobiliária que me referiu que nao conseguia obter informação por parte do representante/procurador do banco.

    Ora no final do prazo do CPCV propuseram a alteração do prazo para realização de escritura em mais 45 dias o que se estendeu por mais 45 dias e o que nos leva a mais ou menos o presente em que me encontro numa situação em que alertei para o fim de todos os prazos e, simultaneamente, solicitei que o vendedor me explicasse exatamente o que tinha sido feito, o que estava a ser feito e o que ainda tinha que ser feito de forma a entender a real situação e dei-lhe um prazo de 10 dias para o efeito.

    Isto porque durante os mais de 120 dias e depois de várias tentativas para saber qual o estado d'arte desta situação não tinha nada de concreto nem horizonte temporal para a resolução de uma situação que poderia ter sido evitada.

    Ao fim desse tempo resolvi ligar diretamente para o procurador/representante do banco, passando por cima da imobiliária que no fundo nem sequer tem o seu nome em nenhum dos documentos a não ser no encaminhar de mails, e falei diretamente, via telefone, com o procurador/representante/advogado que apesar de relutante lá foi dizendo que o período que vivemos (COVID) teria dificultado fazer o que fosse, [Spoiler: que não impediu de se mostrar o e efetuar o cpcv], que o processo não estava inicialmente consigo [spoiler: nem percebi a justificação, nem serve de justificação, tão pouco] e que agora o processo ia levar mais de um ano a resolver, seguindo os seus arquitetos e engenheiros que já tinham falado com a autarquia em causa. Sem nunca ter explicado exatamente porque deram inicio a este processo e uma justificação plausível para estarmos neste ponto depois de um cpcv e mais duas alterações.

    Nesse sentido, findos os 10 dias que tinha determinado para uma resposta, a única coisa que escreveram num mail foi que o imóvel teria que ser licenciado e que isso demoraria mais de um ano e que por isso enviavam uma declaração a resolver o contrato.

    Ao qual respondi que não tenho qualquer interesse em resolver o contrato e que por isso não iria assinar a referida declaraçao.

    Terminar referindo que o contrato esteve sempre mais voltado mais para o vendedor que para o comprador, em diversas cláusulas, uma em especial que me parece interessante é que o sinal em qualquer situação é devolvido em singelo.

    E que não tenho qualquer interesse em sair desta situação com um sinal em singelo, não porque quero ganhar dinheiro com isto mas porque acho que a incúria e inércia subjacentes a todo este processo não podem sair impunes.

    Por essa razão, peço-vos que possam ajudar-me a perceber que caminho devo seguir a partir daqui para fazer justiça. Não me importo de perder tempo, pois até aqui estou farta de perder tempo e mais mês menos mês que seja, preferia não perder dinheiro, obviamente.

    Mas queria acima de tudo que o vendedor percebesse que além de não dever, também, não pode agir de animo leve depois de ter deixado as coisas chegarem a este ponto.

    Assim, pergunto o que fariam se estivessem no meu lugar ou o que acham que deveria fazer daqui para a frente?

    Desculpem a extensão do texto, mas tentei ser o mais sucinta possível.

    Obrigada, a todos, desde já,
  2.  # 2

    Marque a escritura, se a mesma não se realizar por culpa do vendedor exija a devolução do sinal em dobro.
    E fale com um advogado.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Olielho
    • mrsp
    • 24 Outubro 2020

     # 3

    Se assinou o CPCV em que concordou que a devolução do sinal é em singelo, não me parece que haja muito a fazer.
    Concordam com este comentário: AlexMontenegro
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Olielho
  3.  # 4

    Já pensei nisso, mas acho que se estiver no contrato a dizer que o sinal é em singelo não posso exigir em dobro. Gostava que fosse possível que assim pensavam duas vezes na forma como estão a tentar resolver a situação.

    Já vi que não vou ter alternativa em relação ao advogado, para não fazer asneira.

    Muito obrigada, pela pertinência do comentário.=)
  4.  # 5

    P.S. - Agora a frio lembrei-me não posso marcar escritura porque os documentos não estão conformes. Mas era um bom plano se fosse possivel.
    • zed
    • 24 Outubro 2020

     # 6

    Colocado por: mrspSe assinou o CPCV em que concordou que a devolução do sinal é em singelo, não me parece que haja muito a fazer.


    Isto.

    Ou espera ou não espera e pede a devolução do sinal em singelo, com o qual concordou. É essa a "penalização" possível.

    Para a próxima tenha muita atenção ao CPCV.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Olielho
  5.  # 7

    Colocado por: OlielhoNão foi nenhum espanto perceber que os documentos apresentavam uma área construída bastante inferior à que constava na documentação, até porque nos foi referido que o preço seria mais "simpático" dado que seria responsabilidade do comprador efetuar a legalização da restante área, o equivalente a cerca de cerca de 80 m2.

    Quando assinou o CPCV já sabia que os documentos não estavam legais. Mas a troco de um preço "simpático" tentou fazer o negócio. Mas como não conseguiu agora a culpa é dos outros.
    Concordam com este comentário: Varejote
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Olielho
  6.  # 8

    Antes de mais agradeço os inputs efetuados.

    Permitam-me apenas referir o seguinte:
    mrsp - concordei com o sinal em singelo, mas perante a inércia do vendedor não lhe parece que o castigo pende apenas e só para o comprador que cumpriu com todos os seus deveres. Não é suposto que quem tem deveres ter direitos?

    zed - eu tive toda a atenção ao cpcv e é daquelas coisas ou aceita ou não aceita, mas acho que estamos a fugir da questão central. A minha questão é que houve entrega de documentos desatualizados, quando assino o cpcv entregam atualizados e que podiam ter sido entregues antes e não foram, não lhe vou chamar má fé, porque não tenho provas mas, seja por incúria ou outro. E quando informo que assim não vai ser possível fazer escritura apenas se foram estendendo os prazos mas nada se fez, apesar de por diversas vezes ter pedido esclarecimentos. Ora isto não tem consequências, não se considera que o vendedor como parte faltosa?

    Carvai - em momento algum achei que estaria a contornar alguma lei. Aliás, recordo que o imóvel foi anunciado e mostrado a diversas pessoas com essa condição. Não houve qualquer tipo de secretismo neste negócio. E o problema nunca foi a construção ilegal que eu teria de licenciar e ter os custos inerentes. Repito eu não sabia que os documentos não estavam legais atualizados senão não teria avançado na assinatura. Os documentos que me enviaram antes da assinatura do cpcv não revelavam discrepância de áreas e só depois ter assinado me apresentam documentos que percebo que divergem nas áreas construídas. Aliás, até foi com estranheza que pela primeira vez vi que a razão era a falta de licenciamento do espaço e não a questão da divergência de áreas.
  7.  # 9

    Se os documentos não estão conformes é um problema do vendedor, não seu.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Olielho
  8.  # 10

    E o vendedor como não está a cumprir, já se ofereceu para resolução do contrato, com devolução em singelo, como foi acordado por ambas as partes, em caso de incumprimento.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Olielho
  9.  # 11

    Eu compreendo o que estão a dizer mas a minha questão é que dessa forma parece-me que há a banalização de um ato que me parece que não deve ser levado de ânimo leve.

    Se fazer um contrato é no final do dia, o incumprimento do contrato, por inércia e incúria de uma das partes, passa apenas pela sua resolução.

    Continuo a achar que não se pode nem deve efetuar um contrato quando não se reúnem as condições para o efeito e muito menos levar a cabo um contrato com extensões do mesmo, o que levará a outra parte a achar que está a ser alguma coisa para depois sem mais nada propor a resolução.

    Quero acreditar que da forma como tudo se desenrolou há mais a fazer do que resolver o contrato e receber o sinal.

    Mais ainda quando eu não quero resolver o contrato, mas sim perceber o que está a ser feito, não apenas dizendo-me que leva um ano. Não terei esse direito?
    • zed
    • 24 Outubro 2020

     # 12

    Não perca mais tempo.

    Artigo 442.º do Código Civil (Sinal)1 - Quando haja sinal, a coisa entregue deve ser imputada na prestação devida, ou restituída quando a imputação não for possível.
    2 - Se quem constitui o sinal deixar de cumprir a obrigação por causa que lhe seja imputável, tem o outro contraente a faculdade de fazer sua a coisa entregue; se o não cumprimento do contrato for devido a este último, tem aquele a faculdade de exigir o dobro do que prestou, ou, se houve tradição da coisa a que se refere o contrato prometido, o seu valor, ou o do direito a transmitir ou a constituir sobre ela, determinado objectivamente, à data do não cumprimento da promessa, com dedução do preço convencionado, devendo ainda ser-lhe restituído o sinal e a parte do preço que tenha pago.
    3 - Em qualquer dos casos previstos no número anterior, o contraente não faltoso pode, em alternativa, requerer a execução específica do contrato, nos termos do artigo 830.º; se o contraente não faltoso optar pelo aumento do valor da coisa ou do direito, como se estabelece no número anterior, pode a outra parte opor-se ao exercício dessa faculdade, oferecendo-se para cumprir a promessa, salvo o disposto no artigo 808.º
    4 - Na ausência de estipulação em contrário, não há lugar, pelo não cumprimento do contrato, a qualquer outra indemnização, nos casos de perda do sinal ou de pagamento do dobro deste, ou do aumento do valor da coisa ou do direito à data do não cumprimento.

    https://dre.pt/web/guest/legislacao-consolidada/-/lc/123928118/202010241455/73747617/diploma/indice

    Acórdão 5439/12.6TBALM.L1-6 do Tribunal da Relação de Lisboa1 – O incumprimento de terceiros de que o devedor se tenha socorrido para o cumprimento da sua obrigação contratual não assumem qualquer relevância, sempre lhe sendo imputável o incumprimento contratual traduzido na não celebração do contrato ou no seu cumprimento defeituoso
    2 - Só o incumprimento definitivo (do promitente-vendedor), e não só a simples mora, habilita o promitente-comprador a resolver o contrato-promessa e a exigir a entrega, em dobro do sinal sabendo-se que a mora do promitente-vendedor só se converte em incumprimento definitivo se a prestação não for por ele realizada dentro do prazo que razoavelmente lhe for fixado pelo promitente-comprador ou, em alternativa, se este perder o interesse que tinha na prestação (transmissão da propriedade), perda esta que deve ser apreciada objectivamente.
    3 – O artigo 442º. em que o legislador traça o regime do sinal, ressalva a relevância da vontade das partes que podem formular estipulação contrária ao disposto no n.º 4 desse artigo.
    4 - Não sendo o contrato-promessa cumprido culposamente pelo promitente vendedor, há que aplicar sanções clausuladas nesse contrato, pois as partes são livres de fixarem as sanções ou cláusula penal para o incumprimento - artigo 405º, n. 1, do Código Civil - pelo que o promitente vendedor apenas tem de restituir o sinal (em singelo), com juros legais, se assim ficou estipulado no contrato-promessa celebrado pelas partes outorgantes.
    5 – É válida a estipulação das partes no sentido de que, em caso de incumprimento imputável ao promitente vendedor, este deva restituir o sinal em singelo acrescido dos juros a contar da data da entrega das quantias que constituem o sinal, em vez da entrega do sinal em dobro prevista na norma legal.

    http://www.dgsi.pt/jtrl.nsf/33182fc732316039802565fa00497eec/568cf78a67c613a280257c820052ad75
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Olielho
  10.  # 13

    Obrigada, Zed, antes de mais.

    Percebi que não posso pedir mais do que sinal em singelo, mas posso solicitar juros de mora.

    Percebi, também, que talvez não fosse má ideia comprovar o incumprimento definitivo, estipulado, por escrito, para o efeito um tempo para a escritura ou então comprovar que não fizeram nada mesmo depois deste tempo que assinamos contrato e duas alterações do mesmo com efeitos no prazo.

    Por fim, percebi ainda mais que se quero deixa-los, pelo menos, mal dispostos, terei que ser aconselhada por um advogado na justa medida em que não tenciono deixar passar este tipo de modus operandi impune.

    Acho que as grandes empresas, com gabinetes técnicos preparados, acabam por não ter a mínima consideração pelo pequeno cliente.

    Não conseguindo eu segurar o imóvel com horizonte temporal à vista, quero pelo menos que quem trata assim o cliente não saia sem farpas.
    • zed
    • 24 Outubro 2020

     # 14

    Colocado por: OlielhoAcho que as grandes empresas, com gabinetes técnicos preparados, acabam por não ter a mínima consideração pelo pequeno cliente.

    Você é que não acautelou devidamente esta e outras situações ao aceitar uma sanção menor do que o a legislação estipula. É (foi) "verde"—acontece.

    Se tem agora oportunidade de sair do negócio sem perder dinheiro e sem perder ainda mais tempo considere que recebeu uma lição valiosa e que pagou nada ou pouco por isso, pois podia-lhe ter saído bem mais caro (vá ler uns outros tópicos de CPCV). É a minha perspectiva.

    Ou então pode gastar mais dinheiro e tempo em advogados. Mas tente não ser "verde" novamente pois corre o risco de estar ou noutro fórum daqui a um ano na mesma situação só que ao quadrado. E para a próxima gaste o dinheiro do advogado numa consulta antes de assinar o CPCV.

    E com isto termino a minha participação pois acho que não há mais a dizer.
    Concordam com este comentário: hangas
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Olielho
  11.  # 15

    Zed só o verde se torna maduro.

    Ninguém nasce ensinado, tomei as precauções todas que poderia ter tomado e foi de consciência que aceitei a devolução em singelo do sinal.

    Era assim ou não era, mas permita-me insistir que o sinal não poderá ser a única sentença quando já expliquei a forma como trataram deste assunto até hoje.

    Li na altura este fórum sobre o assunto de alto abaixo, li diversas vezes sobre o assunto em diversas fontes, conclui que a maioria só se focou sinal, até a Deco, foca a sua atenção no sinal quanto a mim.

    A determinada altura, também, li um documento muito interessante e que dizia:

    "Daqui resulta que, caso o promitente ou qualquer um dos promitentes não cumpra pontualmente o contrato-promessa, sendo este,respectivamente,  um contrato-promessa  unilateral  ou  bilateral, assiste à contraparte o direito de obter uma sentença que supra a falta de manifestação de vontade do promitente faltoso. Nisto consiste a execução específica, isto é, no poder do promitente fiel em obter do tribunal uma sentença que supra a inércia do promitente faltoso. "


    https://portal.oa.pt/upl/%7B6627f1d6-1ad6-48d3-9845-7cfac0077b4a%7D.pdf

    Também li que:
    A revogação unilateral apenas pode ser
    exercida por uma das partes, através de previsão legal, de acordo com a segunda parte
    do artigo 406º, nº 1.


    Por fim, dar-lhe algumas alíneas do meu próprio CPCV, para que compreenda o que quero dizer:

    O(s) Promitente(s) Comprador(es) declara(m) conhecer e aceitar o estado fisico do imóvel e que procedeu a sua visita, assim como do estado jurídico do mesmo, analisando a documentação a ele relativa, facultada previamente pela Promitente Vendedora.


    A documentação que me entregaram antes referia cerca de 50 m2, de área construída e tratava-se do documento das finanças de 2016, quando assinei o cpcv voltaram a enviar-me o mesmo documento atualizado em janeiro de 2020. O que significa que deveriam ter entregue o documento das finanças atualizado quando assinei o cpcv. Acho no minimo isto surreal. E não acho q a resolução de um contrato venha sanar estas condutas.

    Na eventualidade de no decurso do presente contrato, recair sobre o imóvel algum ónus, o referido prazo é prorrogado, até que a Promitente Vendedora obtenha o efectivo cancelamento dos onus que impendem sobre o imóvel objeto do presente contrato ou a certidão que o permita, no prazo máximo de 90 dias, findo o qual a Promitente Vendedora devolvera o sinal em singelo aos Promitente(s) Comprador(es), caso não consiga obter o cancelamento por motivo que não Ihe seja imputável.


    Não foi neste período de recaiu o ónus, foi antes e diz que poderá resolver o contrato caso seja por motivo que não lhe foi imputável, mas só que foi.

    Em suma, não sou expert da matéria mas sem recurso a advogados informei-me o mais possível. A verdade é que aqui não se trata de salvaguarda sequer, trata-se de alguém que entrou em incumprimento, ou melhor de alguém que não podendo fez algo. E não insisto que o incumprimento não tem necessariamente de passar pela resolução do contrato.

    Aliás, estaria a fazer-lhes um favor, porque alguém pouco inteligente se deve ter lembrado de atualizar os dados dos imoveis nas finanças, porque é fácil e não tem custos adjacentes, quando chegou, se é q chegou, à conservatória para fazer o mesmo devem ter dito que precisava de um levantamento topográfico e etc. Ora alguém guardou a viola no saco e assobiou para o lado até porque o banco com quem estou a tratar disto dizem as más línguas que tem sido sempre muito mal gerido.

    Resultado, o representante lá começou a tratar do assunto, e como se tratava de um imóvel de poucas dezenas de milhares, tratou de colocar a venda e dando seguimento ao que lhe competia, entretanto para ajudar, o responsável pelo processo teve de se ausentar da empresa e eis que quem ficou com o processo o apanhou a meio e além disso teria o seu trabalho, então foi-se empurrado com a barriga.

    Quando eu resolvi enviar um mail estipulando prazos para uma resposta sobre o estado da coisa, entenderam dizer que o imovel precisava de ser licenciado e então queria resolver o contrato, não sei eu antes saber por telefone que o cliente até preferia.

    Pois calculo que sim, porque agora já não quer vender pelo preço que apresentou porque vai ter encargos.

    Temos pena...ou até não.

    Mas no fundo é desta macacada toda que se trata, do fato de me sentir impotente, por não conseguir saber como lidar com isto, de não estar a conseguir o obter respostas.

    Gostava que pudessem ver isto numa perspetiva de quem alguém que não estava habilitado a vender um imóvel, mas mesmo assim colocou-o a venda, assinou um cpcv e agora sai impune.

    E aí não se trata de se saber, se quando as coisas correm mal é porque se verde ou amarela, até porque cada caso é um caso e acho q até mesmo quando somos bem maduros nas questões, podem sempre correr mal, a diferença é que com conhecimentos ou meios para o efeito elas não chegam até aqui. Isso eu assumo. Por isso vou contratar um advogado.

    Lamento a extensão do comentário mas sempre que leio os comentários, que agradeço, continuo com a ideia de que se esquecem que nem devia ter havido cpcv e essa parte eu não podia controlar e que estou a ser eu a ter as consequências.

    Enquanto que o vendedor irá regularizar a situação e ainda vende com valor mais alto quando a responsabilidade foi toda dele.

    Desculpem-me, talvez a inocência, mas onde está a justiça disto?
  12.  # 16

    Onde está o Alvará de Utilização?
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Olielho
  13.  # 17

    Sendo o imóvel anterior a 1951, dispensa o referido alvará. Foi-nos entregue um documento da autarquia com essa informação.
  14.  # 18

    Certo. Qual é a data desse documento?

    Colocado por: OlielhoSendo o imóvel anterior a 1951, dispensa o referido alvará. Foi-nos entregue um documento da autarquia com essa informação.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Olielho
  15.  # 19

    A certidão que atesta que o imóvel foi construído antes de 7 de agosto de 1951, é de 12 de agosto de 2004
  16.  # 20

    Sim.
    A certidão foi emitida pela camara, ou pela junta de freguesia?

    Tem alguma planta do imóvel em questão, que possa mostrar? fotografias?
    Consegue ter uma ideia de quando foram feitas as obras?
    Não existe concordância entre a caderneta predial e o registo, é assim?

    Colocado por: OlielhoA certidão que atesta que o imóvel foi construído antes de 7 de agosto de 1951, é de 12 de agosto de 2004
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Olielho