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1. • Preis1976
   • 30 novembro 2020 ^editado

    # 1

   Bom dai a todos e espero que estejam bem.
   Estamos na eminencia de vender o nosso apartamento. Ao assinar o CPCV, verbalmnete, sempre pedimos que o periodo de dias especificado no CPCV (de 15 a 22 de Dezembro) que a escritura fosse o mais possivel para perto do fim desse prazo pois estamos emigrados, de regresso a PT definitivamente e com esta pandemia estavamos com receio de nao conseguir chegar a tempo de esvaziar a casa para escriturar. O feedback da vendedora era de que do lado de la estavam cientes e sensiveis para esta situacao. No entanto fomos surpreendidos por um email dos compradores a dar a escritura como marcada para dia 15 e como facto consumado. Sem volta a dar. Ao explicarmos por email e demonstrar o nosso desagrado, os compradores respondem com intransigencia e que daqui em diante so ha conversa com o advogado deles!
   A data de escritura nao tem de ser de comum acordo entre as partes? Podem de modo quase unilateral marcar?
   Detalhe final. Alegam que enviaram para a vendedora um email a dar conta, logo apos o CPCV, de que faziam questao de ter escritura a 15.12. Tal email nao e do nosso conhecimento...
   Obrigado
2. • NLuz
   • 30 novembro 2020 ^editado

    # 2

   Está na CPCV de 15 a 22, certo ?
   Preferiam que fosse a partir de 22, então porque colocaram que podia ser a partir de dia 15 ?
   
   Nestas coisas, o apalavrado é muito bonito, mas o que vale é o que está assinado...
   
   Tente para já apelar ao bom senso de todas as partes, para fazer a escritura numa data que cá esteja, mas veja muito bem o que está escrito no CPCV, e consulte já um advogado para lhe mostrar o mesmo.
   
   E outra coisa, é Natal, Covid, datas super preenchidas e escassas para escrituras...

   Estas pessoas agradeceram este comentário: Preis1976
3. •  
     happy hippy
   • 30 novembro 2020

    # 3

   Colocado por: Preis1976
   A data de escritura nao tem de ser de comum acordo entre as partes? Podem de modo quase unilateral marcar?
   Detalhe final. Alegam que enviaram para a vendedora um email a dar conta, logo apos o CPCV, de que faziam questao de ter escritura a 15.12. Tal email nao e do nosso conhecimento...
   Obrigado

   
   
   Meu estimado, à convenção pela qual alguém se obriga a cumprir em um contrato de promessa de compra e venda, são aplicáveis as disposições legais relativas ao contrato prometido (cfr. nº 1 do art. 410º do CC), pelo que, o prazo de cumprimento é susceptível de ser considerado um prazo (relativamente) fixo, donde, a simples mora ou retardamento no cumprimento da prestação de uma das partes, pode não ser, só por si, condição automática ou resolutiva do contrato.
   
   No entanto, havendo-se convencionado um prazo com início a 15 e termo a 22 de Dezembro para que o comprador, realize a prestação a que se obrigou, sobre aquele impende o ónus de comunicar a data da referida concretização prometida. Não podendo o promitente-vendedor comparecer na fixada data pelo promitente-comprador (por email ou por qualquer outro meio mais formal), por razões de força maior, pode e deve aquele, com as devidas formalidades (sublinhe-se - isto é, por carta registada com aviso de recepção), comunicar da sua indisponibilidade (podendo invocar os motivos), prontificando-se logo para comparecer no acto em uma outra data (preferentemente) dentro do prazo primitivamente acordado (até dia 22).
   
   Mas mesmo que, ainda por motivos de força maior (e/ou alheios ao seu desiderato), não pudesse comparecer no acto até ao dia 22 de Dezembro, mas tão somente alguns (não muitos) dias depois, atente que não seria esse atraso motivo bastante para uma eventual resolução do contrato de promessa fundamentada no incumprimento, porquanto, aquele não se tem definitivo, mas apenas de simples mora, sendo portanto que, o incumprimento definitivo só se aplicaria na não realização da prestação (leia-se, assinatura) dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor.
   
   Vale isto por dizer que uma eventual invocação (sem fundamento, sublinhe-se) da resolução do contrato promessa com base no disposto no art. 437º do CC (admissibilidade da resolução), sem que tenha havido a concessão de um prazo tido por razoável, por exemplo, de 30 dias, para o cumprimento com o estipulado no número 2 do art. 442° do CC (devolução sinal em dobro), findo o qual poderia invocar o direito referido no art. 830° do CC (se não houver sinal), não preenche os requisitos da interpelação admonitória prevista no art, 808º, nº 1 do CC (perda do interesse).
   
   Dito isto, envie uma carta registada com aviso de recepção para o referido advogado (se lhe tiver sido comunicada formalmente a sua constituição, se bem que, nada invalida que envie duas cartas, uma também para o promitente-comprador), manifestando a sua indisponibilidade para comparecer naquela data, pelas razões de força maior que pode e deve explanar, salientando outrossim o aflorar dessa possibilidade verbalizada aquando da celebração da promessa e disponibilizando-se para comparecer num outro dia (preferencialmente até ao dia 22).

   Concordam com este comentário: bettencourt

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4. • Preis1976
   • 2 dezembro 2020

    # 4

   Colocado por: NLuzEstá na CPCV de 15 a 22, certo ?
   Preferiam que fosse a partir de 22, então porque colocaram que podia ser a partir de dia 15 ?
   
   Nestas coisas, o apalavrado é muito bonito, mas o que vale é o que está assinado...
   
   Tente para já apelar ao bom senso de todas as partes, para fazer a escritura numa data que cá esteja, mas veja muito bem o que está escrito no CPCV, e consulte já um advogado para lhe mostrar o mesmo.
   
   E outra coisa, é Natal, Covid, datas super preenchidas e escassas para escrituras...

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   NLuz
   Fomos totos ao nao termos logo esperneado com o dia 15, isso fica agora claro. Essa data, aquando da assinatura do CVCP, ainda nos pareceu exequivel e como estamos de boa fe pedimos se haveria hipotese de empurrar a data mais para a metade final do prazo (de modo verbal, erro #2...) so para precaver qq situacao no futuro. Isto foi em Outubro e entretanto tivemos inumeros problemas que atrasaram o nosso regresso.
   
   De qualquer forma, o ponto em que gostaria de focar-me e a data final da marcacao da escritura, se sendo dentro do intervalo de tempo mencionado no CPCV (15-20.12) se nao tem de ser de comum acordo ou se pode ser marcado unilateralmente
   
   Desde ja obrigado
5. • Preis1976
   • 2 dezembro 2020

    # 5

   Colocado por: happy hippy
   
   Meu estimado, à convenção pela qual alguém se obriga a cumprir em um contrato de promessa de compra e venda, são aplicáveis as disposições legais relativas ao contrato prometido (cfr. nº 1 do art. 410º do CC), pelo que, o prazo de cumprimento é susceptível de ser considerado um prazo (relativamente) fixo, donde, a simples mora ou retardamento no cumprimento da prestação de uma das partes, pode não ser, só por si, condição automática ou resolutiva do contrato.
   
   No entanto, havendo-se convencionado um prazo com início a 15 e termo a 22 de Dezembro para que o comprador, realize a prestação a que se obrigou, sobre aquele impende o ónus de comunicar a data da referida concretização prometida. Não podendo o promitente-vendedor comparecer na fixada data pelo promitente-comprador (por email ou por qualquer outro meio mais formal), por razões de força maior, pode e deve aquele, com as devidas formalidades (sublinhe-se - isto é, por carta registada com aviso de recepção), comunicar da sua indisponibilidade (podendo invocar os motivos), prontificando-se logo para comparecer no acto em uma outra data (preferentemente) dentro do prazo primitivamente acordado (até dia 22).
   
   Mas mesmo que, ainda por motivos de força maior (e/ou alheios ao seu desiderato), não pudesse comparecer no acto até ao dia 22 de Dezembro, mas tão somente alguns (não muitos) dias depois, atente que não seria esse atraso motivo bastante para uma eventual resolução do contrato de promessa fundamentada no incumprimento, porquanto, aquele não se tem definitivo, mas apenas de simples mora, sendo portanto que, o incumprimento definitivo só se aplicaria na não realização da prestação (leia-se, assinatura) dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor.
   
   Vale isto por dizer que uma eventual invocação (sem fundamento, sublinhe-se) da resolução do contrato promessa com base no disposto no art. 437º do CC (admissibilidade da resolução), sem que tenha havido a concessão de um prazo tido por razoável, por exemplo, de 30 dias, para o cumprimento com o estipulado no número 2 do art. 442° do CC (devolução sinal em dobro), findo o qual poderia invocar o direito referido no art. 830° do CC (se não houver sinal), não preenche os requisitos da interpelação admonitória prevista no art, 808º, nº 1 do CC (perda do interesse).
   
   Dito isto, envie uma carta registada com aviso de recepção para o referido advogado (se lhe tiver sido comunicada formalmente a sua constituição, se bem que, nada invalida que envie duas cartas, uma também para o promitente-comprador), manifestando a sua indisponibilidade para comparecer naquela data, pelas razões de força maior que pode e deve explanar, salientando outrossim o aflorar dessa possibilidade verbalizada aquando da celebração da promessa e disponibilizando-se para comparecer num outro dia (preferencialmente até ao dia 22).

   Concordam com este comentário:bettencourt

   Estas pessoas agradeceram este comentário:NLuz,Preis1976

   
   
   Happy hippy
   
   O ponto central e primeiro, eu acho, pelo menos neste momento, e se a data de marcacao da escritura, apesar de ser dentro do intervalo de tempo acordado em CPCV, nao tem que ser de comum acordo e se pode ser marcado unilateralmente pelos Compradores.
   
   Desde ja Obrigado!
6. • Varejote
   • 2 dezembro 2020

    # 6

   Unilateralmente como? Vocês deram intervalo de disponibilidade entre 15 a 20 e eles marcaram 15, em acordo com o que vocês indicaram.

   Concordam com este comentário: NLuz
7. • imo
   • 2 dezembro 2020 ^editado

    # 7

   Preis, veja as coisas por este prisma: você pode e deve realizar a escritura de compra e venda do vosso imóvel dentro do prazo contratualizado, de acordo com a disponibilidade e interesse de ambas as partes.
   Uma das partes não pode impor um dia e hora à outra parte.
   Você só tem que enviar um email a quem de direito a dizer que não estão em condições de realizar a escritura no dia imposto proposto, que prevê poder vir a fazê-lo no dia X, e que confirmará a partir do dia Y já que está no estrangeiro e há variáveis que vocês não controlam.
   Boa sorte
8. •  
     happy hippy
   • 2 dezembro 2020 ^editado

    # 8

   Colocado por: Preis1976
   
   Happy hippy
   
   O ponto central e primeiro, eu acho, pelo menos neste momento, e se a data de marcacao da escritura, apesar de ser dentro do intervalo de tempo acordado em CPCV, nao tem que ser de comum acordo e se pode ser marcado unilateralmente pelos Compradores.
   
   Desde ja Obrigado!

   
   
   Meu estimado, em bom rigor, o «comum acordo» que refere já se encontra fixado (sendo crível que o contrato promessa defina que impende sobre o promitente-comprador a indicação do exacto dia/hora), devendo ocorrer, em um qualquer dia havido balizado naquele intervalo. No entanto, como já fui de salientar, se na data indicada pelo promitente-comprador não lhe for a si de todo possível comparecer, deve informar o mesmo dessa indisponibilidade (com os devidos formalismos, leia-se, carta registada com aviso de recepção, portanto, olvide telefonemas ou emails). prontificando-se para outra(s) data(s), oferecendo então à outra parte que - sabendo da sua disponibilidade -, possa proceder a um reagendamento da pública escritura na data que lhe melhor convier.
   
   No mais, a não concretização da promessa no dia 15, não confere ao promitente-comprador o direito de resolver o contrato por seu incumprimento. Atente que o incumprimento do contrato promessa é regido pelos preceitos de carácter geral dos art. 790º e ss. do CCiv., em virtude da equiparação estabelecida pelo nº 1 do art. 410º do CCiv., relativamente ao contrato prometido - no caso, a compra e venda.
   
   Aliás, num exercício meramente académico, suponhamos que, a custo de muitos constrangimentos, você logra comparecer no acto no dia 15 e que nesse dia, (i) o promitente-comprador não comparece porque sofreu de súbita doença, (ii) o próprio notário não comparece porque viu-se na contingência de respeitar um período de quarentena por suspeita de contágio, (iii) estando todos reunidos, há necessidade de evacuar o edifício/rua devido a um incêndio ou fuga de gás, (iv) o governo decretou estado de emergência com um confinamento integral...
   
   ... ou que você, ao deslocar-se para o local, tem a má fortuna de sofre um acidente de viação, do qual, felizmente não sofre qualquer ferimento, no entanto, em face da violência do sinistro, impõe-se uma ida ao hospital para a feitura de alguns exames complementares. Ou seja, vale tudo isto por dizer que, não obstante a fixa ideia do promitente-comprador em realizar a escritura no dia 15, muitos são os imponderáveis que podem inviabilizar esse seu desiderato.
   
   Destas sortes, seja por que motivo for, se não for de todo possível comparecer no dia 15, faça-o saber ao promitente-comprador, por escrito, formalmente, invocando imperativos motivos e oferecendo as datas para si possíveis para que, dentre elas, a outra parte escolha a que mais lhe aprouver. Se aquele, "embirrar" na manutenção do dia 15 e não se concretizando a escritura, aguarde tranquilo que aquele indique outra data para a sua feitura.
   
   No silêncio daquele até ao dia 22, no seguinte, envie-lhe uma carta - com a devida formalidade, sublinhe-se (doravante, toda e qualquer comunicação deve ter-se feita com a devida formalidade, porquanto, devemos sempre esperar o melhor, preparando-nos para o pior, leia-se, tudo isto servirá de prova na eventualidade de tudo terminar em tribunal) -, concedendo-lhe um prazo tido por razoável (mínimo 15 dias, máximo 30) para que proceda à marcação da competente escritura, sob pena de incorrer em incumprimento com a subsequente denúncia e consequente perda do sinal, se se houver aquele prestado.

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9. •  
     happy hippy
   • 2 dezembro 2020 ^editado

    # 9

   Meu estimado, ainda sobre esta matéria, oferece-me efectuar uma competente ressalva. Tudo quanto por mim foi explanado será válido caso não exista no contrato uma cláusula resolutiva expressa. Não a havendo, só constituirá fundamento de resolução do contrato a perda do interesse na prestação que, para o promitente-comprador, resulta da mora do promitente-vendedor, isto é, da não realização tempestiva da prestação (cfr. art. 808º, nº 1, do CCiv.).
   
   A este propósito, vide a competente decisão expressa no Acórdão do Tribunal da Relação de
   Évora de 03-02-2005, onde se decidiu que:
   
   "Efectivamente, muito embora, em princípio, a simples não comparência da ora Apelante na data e no local para a qual fora marcada, por iniciativa do terceiro convencionalmente incumbido de o fazer, essa escritura pública, apenas consequenciasse a constituição em mora da promitente-vendedora, necessitando, por isso, os promitentes-compradores de a convocar novamente para a outorga do contrato definitivo, dentro dum prazo razoável, para lhe poderem finalmente assacar o incumprimento definitivo do contrato-promessa (nos termos do cit. art. 808º-1) - sem o que não poderiam exigir dela a restituição em dobro do sinal prestado aquando da assinatura do mesmo (nos termos do art. 442º, nº 2, 2ª parte, do Cód. Civil) -, a circunstância de a ora Apelante ter declarado, por escrito, aos promitentes-compradores Apelados, a sua intenção de resolver o contrato-promessa, dando-lhes assim a conhecer, antecipadamente, a sua intenção de o não cumprir, exonera estes declaratários do referido ónus de lhe concederem um prazo admonitório para celebrar o contrato definitivo."

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