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Vender casas e imóveis

Mais valias e reinvestimento

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  1.  # 21

    Não se confundam, o título é enganador, tem tudo a ver como se calcula a forma do reinvestimento, aqui sim, neste cálculo se abatia a dívida bancária remanescente. Nunca interferiu no cálculo das mais valias.

    Outro ponto, termina pq assim ficou estabelecido que era até 31.12.2020, já em 2014. É provável, digo eu, que a medida seja novamente proposta.

  2.  # 22

    Já que estamos a falar de mais valias uma questão: para reinvestimento/mais valias contam as obras realizadas na "nova" casa ou apenas as obras feitas nos últimos 12 anos da casa "velha"?

  3.  # 23

    Colocado por: manelvcJá que estamos a falar de mais valias uma questão: para reinvestimento/mais valias contam as obras realizadas na "nova" casa ou apenas as obras feitas nos últimos 12 anos da casa "velha"?


    A sua questão não é muito clara, penso que está a confundir a venda e a compra, para a venda (apuramento do custo de aquisição imóvel vendido):
    Artigo 51.º
    Despesas e encargos

    1- Para a determinação das mais-valias sujeitas a imposto, ao valor de aquisição acrescem:(Anterior corpo do artigo; Passou a nº 1 pela da Lei n.º 71/2018, de 31 de dezembro)

    a) Os encargos com a valorização dos bens, comprovadamente realizados nos últimos 12 anos, e as despesas necessárias e efetivamente praticadas, inerentes à aquisição e alienação, bem como a indemnização comprovadamente paga pela renúncia onerosa a posições contratuais ou outros direitos inerentes a contratos relativos a esses bens, nas situações previstas na alínea a) do n.º 1 do artigo 10.º;

    b) As despesas necessárias e efetivamente praticadas, inerentes à aquisição e alienação, nas situações previstas nas alíneas b) e c) do n.º 1 do artigo 10.º

    Na compra:
    Artigo 10.º
    Mais-valias
    a) O valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel, seja reinvestido na aquisição da propriedade de outro imóvel, de terreno para construção de imóvel e ou respetiva construção, ou na ampliação ou melhoramento de outro imóvel exclusivamente com o mesmo destino situado em território português ou no território de outro Estado membro da União Europeia ou do Espaço Económico Europeu, desde que, neste último caso, exista intercâmbio de informações em matéria fiscal;

    b) O reinvestimento previsto na alínea anterior seja efetuado entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores contados da data da realização;

    Atenção ao E/OU

  4.  # 24

    A proposito de mais valias se uma pessoa alterar a morada fiscal da hppermanente (sendo que se vendesse a casa geraria mais valias substanciais) para a casa de faniliares durante 1 ou 2 anos, e passado esse tempo voltar a mudar a morada fiscal para a primeira casa, se depois vender essa casa pode reinvestir na mesma as mais valias na totalidade sem problemas?

  5.  # 25

    Colocado por: carlosj39mudar a morada fiscal para a primeira casa, se depois vender essa casa pode reinvestir na mesma as mais valias na totalidade sem problemas?


    Em termos de legislação penso que ainda n haverá nada que o impeça, alguns serviços de finanças implicavam que tinha de ter a morada fiscal 6 meses, para se considerar hpp. E falou-se que iria sair algo (legislação) nesse sentido, mas até ver desconheço.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: carlosj39

  6.  # 26

    Colocado por: NTORION

    A sua questão não é muito clara, penso que está a confundir a venda e a compra, para a venda (apuramento do custo de aquisição imóvel vendido):
    Artigo 51.º
    Despesas e encargos

    1- Para a determinação das mais-valias sujeitas a imposto, ao valor de aquisição acrescem:(Anterior corpo do artigo; Passou a nº 1 pela da Lei n.º 71/2018, de 31 de dezembro)

    a) Os encargos com a valorização dos bens, comprovadamente realizados nos últimos 12 anos, e as despesas necessárias e efetivamente praticadas, inerentes à aquisição e alienação, bem como a indemnização comprovadamente paga pela renúncia onerosa a posições contratuais ou outros direitos inerentes a contratos relativos a esses bens, nas situações previstas na alínea a) do n.º 1 do artigo 10.º;

    b) As despesas necessárias e efetivamente praticadas, inerentes à aquisição e alienação, nas situações previstas nas alíneas b) e c) do n.º 1 do artigo 10.º

    Na compra:
    Artigo 10.º
    Mais-valias
    a) O valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel, seja reinvestido na aquisição da propriedade de outro imóvel, de terreno para construção de imóvele ourespetiva construção,ouna ampliação ou melhoramento de outro imóvel exclusivamente com o mesmo destino situado em território português ou no território de outro Estado membro da União Europeia ou do Espaço Económico Europeu, desde que, neste último caso, exista intercâmbio de informações em matéria fiscal;

    b) O reinvestimento previsto na alínea anterior seja efetuado entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores contados da data da realização;

    Atenção ao E/OU


    Tentando resumir num caso hipotético:
    casa A vendida com mais valias de 20.000€ já com tudo deduzido de comissões e encargos etc.
    Reinvestimento de 15.000€ diretos na compra da casa B
    Obras de beneficiação na casa B de 5.000€.

    as obras de beneficiação da casa B contam como reinvestimento para deduzir no IRS às mais valias?

  7.  # 27

    Colocado por: manelvcas obras de beneficiação da casa B contam como reinvestimento para deduzir no IRS às mais valias


    Segundo a legislação não contam. Daí ter chamado a atenção para o OU.

    De qq forma, tenha atenção, que se as mais valias são 20k,o que tem de reinvestir para não pagar mais valias, não são 20k, mas sim o valor total da venda (abatido de eventual empréstimo)
    Concordam com este comentário: macau5m
    Estas pessoas agradeceram este comentário: manelvc

  8.  # 28

    Sim, o valor das mais valias e assim está tudo ok. A dúvida era só com o reinvestimento para evitar pagar no IRS.

  9.  # 29

    Fogo, este pessoal não se entende... está difícil ter uma certeza...


    As finanças por mail dizem que as novas obras contam como reinvestiemento.
    As finanças por telefone dizem que não dá para somar as 2 coisas.
    O contabilista que me fez o irs do ano passado disse na altura que não dava para somar as parcelas, agora já diz que dá, mas tinha que ser feita a estimativa na declaração.

    ninguem se entende...
    •  
      NTORION
    • 11 dezembro 2020 editado

     # 30

    De acordo com a legislação, apesar de achar ridículo ou até ser uma falha do legislador, de facto não era possível (eu próprio advogava que era possível, mas lá me convenceram do contrário).

    Com isto:
    Colocado por: manelvcO contabilista que me fez o irs do ano passado disse na altura que não dava para somar as parcelas, agora já diz que dá, mas tinha que ser feita a estimativa na declaração.

    Fui investigar o que havia, e de facto o seu contabilista pode ter alguma razão, como pode ler aqui:
    https://www.apeca.pt/docs/informacaoapeca/53_PIV_13826.pdf (atenção isto não é um DL, tem validade para o contribuinte que a solicitou, não sei que instruções têm os serviços de finanças quanto ao tema).

    A informação é muita, encontra-se dispersa.

    Por ex. aqui já indica o contrário:
    https://www.occ.pt/pt/noticias/irs-reinvestimento-da-mais-valia/
    Ou seja, o reinvestimento poderá ser feito na aquisição da propriedade de outro imóvel ou na ampliação de outro imóvel ou no melhoramento de outro imóvel, mas não em simultâneo, pelo que sujeito passivo deverá avaliar se pretende considerar reinvestimento na aquisição ou nas obras a realizar (para ampliação ou para melhoramento).

    Mais com decisões arbitrais diferentes:
    https://easytax.jornaleconomico.pt/reinvestimento-e-mais-valias-na-venda-de-habitacao-propria-e-permanente-o-diabo-esta-nos-detalhes
    Não obstante o exposto, existem em nosso entender argumentos para considerar que tais combinações são possíveis, dado que a lei nada dispõe em sentido contrário. No mesmo sentido, discorre Rui Duarte Morais em “Sobre o IRS” (2014, 3ª edição, página 137), onde é referido “O artigo 10.º, n.º 5, exclui da tributação as mais-valias obtidas aquando da alienação de habitação própria permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, se houver reinvestimento na aquisição, construção ou melhoramento (ou numa combinação destas diferentes formas, se bem julgamos entender) (…)”. Esta é também a posição que tem vindo a ser assumida em algumas decisões arbitrais, nas quais a consideração do valor de aquisição, bem como subsequentes obras de melhoramento realizadas no imóvel alvo de reinvestimento, foram consideradas como combinações possíveis, quando as obras realizadas nesse imóvel se destinaram a capacitar o mesmo de condições de habitabilidade (ver a este respeito, decisão arbitral proferida no âmbito do processo n.º 60/2012-T, de 31/07/12).

    Não obstante, conhecemos igualmente decisões arbitrais que se pronunciam em sentido inverso (ver a este respeito decisão arbitral proferida no âmbito do processo n.º 330/2017-T, de 02/11/17). Nestes casos, o tribunal conclui que tais encargos (com obras de melhoria) poderão vir a ser considerados como encargos na valorização do imóvel, podendo ser utilizados no âmbito da determinação do valor de aquisição, nas condições descritas no artigo 51º do Código do IRS, para efeitos de apuramento de futura mais-valia na alienação desse imóvel.

  11.  # 31

    e a que conclusão é que chegou mesmo?
    é que isto vai aqui uma açorda...

  12.  # 32

    a principal razão pela qual eu acho que não dá para juntar as duas coisas, é que se tal fosse possível iria dar para usufruir desse beneficio 2 vezes: no reinvestimento e na contabilização das mais valias desse mesmo imóvel num futuro próprio

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