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    • papt
    • 18 Dezembro 2020

     # 1

    Boa tarde.

    Facto: 2 moradias de dois pisos, 4 frações. O vizinho do rés do chão duma moradia comprou o rés do chão da outra moradia ficando ele com duas frações.

    Perguntas:
    -O vizinho do rés do chão pode considerar-se gestor das propriedades (não houve formação de condomínio) por ser detentor de 2 frações enquanto os outros são têm 1 fração?
    -O vizinho do rés do chão pode mandar fazer obras no telhado e iniciar a sua execução sem que os outros proprietários tenham autorizado?

    Obrigado
  1.  # 2

    As 2 moradias integram o mesmo condomínio?

    Artigo 1435.°-A - Administrador provisório
    1- Se a assembleia de condóminos não eleger administrador e este não houver sido nomeado judicialmente, as correspondentes funções são obrigatoriamente desempenhadas, a título provisório, pelo condómino cuja fracção ou fracções representem a maior percentagem do capital investido, salvo se outro condómino houver manifestado vontade de exercer o cargo e houver comunicado tal propósito aos demais condóminos.

    2- Quando, nos termos do número anterior, houver mais de um condómino em igualdade de circunstâncias, as funções recaem sobre aquele a que corresponda a primeira letra na ordem alfabética utilizada na descrição das fracções constante do registo predial.

    3- Logo que seja eleito ou judicialmente nomeado um administrador, o condómino que nos termos do presente artigo se encontre provido na administração cessa funções, devendo entregar àquele todos os documentos respeitantes ao condomínio que estejam confiados à sua guarda.


    O facto de o auto-denominado administrador ser responsável pelas partes comuns, onde se inclui o telhado, ele não poderá fazer qualquer obra sem a aprovação da assembleia. Provavelmente ele terá a maioria do capital ( > 50%) e, por isso, considerar-se-á o "dono" do condomínio achando que não terá de perder tempo a consultar os vizinhos. Ou embargam a obra ou quando ele vos apresentar a fatura da vossa comparticipação não a pagam e, simultaneamente, peçam-lhe a acta da AG que as aprovou.
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    • papt
    • 18 Dezembro 2020 editado

     # 3

    Aí é que está, nunca houve formação de condomínio.

    As obras já começaram. Os vizinhos do 1º andar chamaram a polícia (que disse nada poder fazer) por terceiros estarem a invadir propriedade privada. Os do 1º andar informaram que não pagariam a sua parte das obras por não as terem autorizado. Entretanto as obras pararam porque o empreiteiro soube da situação.
    O do rés do chão agora contratou uma advogada que ameça a via judicial se os proprietários do 1º andar não pagarem a sua parte das obras de reparação do telhado porque, dizem, é de extrema urgência e importância.
    Engraçado que os do 1º andar não têm algum problema com o telhado mas, pelo que a advogada disse, no rés do chão há humidade, infiltração, chuva et proveniente do telhado.

    Já agora, sendo uma obra destas feita em propriedade comum a vários proprietários a adjudicação da obra não deveria ter o aval de todos os proprietários? O empreiteiro sabia que há 3 proprietários no entanto bastou-lhe falar com 1 (rés do chão)e receber o pagamento deste para começar a obra.
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    • 18 Dezembro 2020 editado

     # 4

    Colocado por: paptAí é que está, nunca houve formação de condomínio.

    As obras já começaram. Os vizinhos do 1º andar chamaram a polícia (que disse nada poder fazer) por terceiros estarem a invadir propriedade privada.


    Como assim ?
    Os operários/construtores entraram à força pelo interior do 1º andar ? Ou entraram pelo telhado, para o mesmo ?
    Qual é a avaria no telhado ? Está a entrar água pluvial para o interior das moradias ?

    Os do 1º andar informaram que não pagariam a sua parte das obras por não as terem autorizado. O do rés do chão agora contratou uma advogada que ameça a via judicial se os proprietários do 1º andar não pagarem a sua parte das obras de reparação do telhado poir


    Pois..
    Tudo pode depender da urgência da reparação.
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  2.  # 5

    Colocado por: papt
    Aí é que está, nunca houve formação de condomínio.



    Se as moradias estão em PH há condomínio caso contrário não poderiam ser vendidas em propriedade horizontal.
    O que não está é organizado com um administrador nomeado pela assembleia. São aspectos completamente diferentes.
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  3.  # 6

    Colocado por: papt
    Já agora, sendo uma obra destas feita em propriedade comum a vários proprietários a adjudicação da obra não deveria ter o aval de todos os proprietários? O empreiteiro sabia que há 3 proprietários no entanto bastou-lhe falar com 1 (rés do chão)e receber o pagamento deste para começar a obra.


    Em condomínio as obras são aprovadas por maioria do capital salvo se forem inovações.
    Mas ele teria de convocar uma AG para o efeito e a obra teria de ser aprovada. Se ele tiver a maioria do capital a vontade dos vizinhos poderá não ser acatada mas terão de contribuir caso ele a aprove sozinho.
    As contribuições são proporcionais às permilagens de cada um.
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    • papt
    • 18 Dezembro 2020

     # 7

    Colocado por: sizeComo assim ?
    Os operários/construtores entraram à força pelo interior do 1º andar ? Ou entraram pelo telhado, para o mesmo ?
    Qual é a avaria no telhado ? Está a entrar água pluvial para o interior das moradias ?


    Os operários começaram ano exterior do telhado a substituir as caleiras
    Não sabemos qual a avaria uma vez que nos 1ºs andares ninguém tem problemas com "água".
  4.  # 8

    Mas pagam alguma mensalidade pelo condomínio?
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    • papt
    • 18 Dezembro 2020

     # 9

    Colocado por: BoraBora

    Se as moradias estão em PH há condomínio caso contrário não poderiam ser vendidas em propriedade horizontal.
    O que não está é organizado com um administrador nomeado pela assembleia. São aspectos completamente diferentes.


    Segundo a caderneta predial é um prédio em regime de propriedade horizontal com R/C e andar constituido por 4 frações autónomas.

    PF expliquem-me como funciona isso do condomínio. Todos os proprietários deviam saber da sua existência, certo?
    O suposto condomínio deveria ter um número fiscal e devia haver reuniões periódicas, Certo?
    Deveria haver um administrador eleito pelos proprietário, certo?
    Há tantos anos que as mesmas pessoas moram lá e nunca se falou em condomínio.
    • papt
    • 18 Dezembro 2020

     # 10

    Colocado por: RicardoPortoMas pagam alguma mensalidade pelo condomínio?


    Não. Nunca se falou em condomínio.
  5.  # 11

    Têm que constituir um
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    • 18 Dezembro 2020 editado

     # 12

    Colocado por: papt

    PF expliquem-me como funciona isso do condomínio. Todos os proprietários deviam saber da sua existência, certo?

    Mas já lhe foi dito que o condomínio sempre existiu.
    O condomínio nasce logo que um imóvel é constituído em propriedade horizontal, através de fracções autónomas, com vários proprietários. É o caso das 2 moradias a que se refere.
    O que poderá questionar é a existência de uma gestão regular (Administrador)

    O suposto condomínio deveria ter um número fiscal e devia haver reuniões periódicas, Certo?

    Sim.
    Mas, terão que ser os condóminos a terem que reagir e procurarem regularizar tudo isso.

    Deveria haver um administrador eleito pelos proprietário, certo?

    Não necessariamente.
    O condómino com maior permilagem pode assumir o cargo de administrador provisório.

    Há tantos anos que as mesmas pessoas moram lá e nunca se falou em condomínio.

    O condomínio sempre existiu, a partir da constituição da propriedade horizontal e posse das fracções autónomas por cada condómino.

    E nesse sentido, talvez seja conveniente conhecer o que determina a lei sobre os encargos que recaem sobre si, relativamente a obras no seu condomínio:
    ......................
    SECÇÃO III - Direitos e encargos dos condóminos

    Artigo 1424.º - (Encargos de conservação e fruição)

    1. Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções.
    2. Porém, as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum podem, mediante disposição do regulamento de condomínio, aprovada sem oposição por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio, ficar a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respectiva fruição, desde que devidamente especificadas e justificados os critérios que determinam a sua imputação.
    3. As despesas relativas aos diversos lanços de escadas ou às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que delas se servem.
    4. Nas despesas dos ascensores só participam os condóminos cujas fracções por eles possam ser servidas.
    5. Nas despesas relativas às rampas de acesso e às plataformas elevatórias, quando colocadas nos termos do n.º 3 do artigo seguinte, só participam os condóminos que tiverem procedido à referida colocação
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    • papt
    • 18 Dezembro 2020 editado

     # 13


    Deveria haver um administrador eleito pelos proprietário, certo?

    Não necessariamente.
    O condómino com maior permilagem pode assumir o cargo de administrador provisório.

    Neste caso o proprietário do rés do chão comprou as duas frações e juntou-as. Como essa obra não está legalizada continuam a ser duas frações, certo? Pode dizer-se que este proprietário tem mais permilagem que os outros que só têm uma fração cada um? Nesse caso pode autointitular-se administrador provisório do condomínio, é assim?
  6.  # 14

    O proprietário do 2 R/C, só tem a maioria do capital se tiver mais de 50% da permilagem, neste caso 500.

    Se a permilagem for a mesma nas 4 frações não tem maioria.

    Têm de ver o que conta na TPH em temos de permilagem, na caderneta predial da finanças também diz a permilagem.
    Concordam com este comentário: BoraBora
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    • 19 Dezembro 2020

     # 15

    Colocado por: papt

    Neste caso o proprietário do rés do chão comprou as duas frações e juntou-as. Como essa obra não está legalizada continuam a ser duas frações, certo? Pode dizer-se que este proprietário tem mais permilagem que os outros que só têm uma fração cada um? Nesse caso pode autointitular-se administrador provisório do condomínio, é assim?


    Não leu o nº 1 do artigo 1435º-A que BoraBora lhe colocou acima ?

    De certo que o condómino com 2 fracções disporá de um maior investimento no imóvel, recaindo numa maior permilagem pela soma das 2 moradias.