Recentemente herdei um edifício constituído por moradia e espaço comercial. Como necessito de fazer obras, vou também constituir Propriedade Horizontal. Ao fazer as obras, o espaço comercial será dividido em duas frações e queria aproveitar para legalizar um anexo que existe no terreno, licenciando-o também para comercio e serviços, no entanto o arquiteto diz-me que não possuo terreno suficiente para o anexo, já que existem regras para a construção e espaços de estacionamento que são obrigatórios.
Como também sou proprietário de duas frações do prédio vizinho, surgiu a oportunidade de adquirir uma terceira fração ficando eu dono de 100% desse edifício, também ele já uma Propriedade Horizontal.
Os Edifícios não são parede-com-parede, existe cerca de um-metro-e-pico de jardim entre o anexo a legalizar e o edifício vizinho.
Ora, a minha questão e a qual o Arquitecto não me sabe dar resposta (já passaram mais de 4 meses desde que lhe falei nisto e continua a dizer que não faz a menor ideia se é possível) é se é possível juntar as duas Propriedades Horizontais numa só, isto porque somando o terreno de ambas já tinha espaço para a legalização que pretendo.
Primeira questão: É possível juntar as duas PH? mesmo sendo dois edifícios separados?
Segunda questão: Caso seja possível juntar as duas PH, além de legalizar posso aproveitar para expandir o anexo pelo referido jardim, por forma que este ocupe todo o espaço livre entre os dois edifícios principais? Se sim, isto daria a sensação que são um edifício só.
Terceira questão: Não sendo possível o que pretendo, que alternativas me restam?
Se não estivesse nada construído... talvez se pudesse considerar como "condomínio fechado" com espaços verdes comuns ao empreendimento. Sendo assim só o departamento urbanístico da câmara municipal pode dar a palavra final e de acordo com os regulamentos e PDM vigentes.
Teoricamente, só sabendo o pouco de nos diz, é possível. Tem que levantar topograficamente e metricamente todos os edifícios e os limites do terreno. Com o apoio de uma equipa técnica multidisciplinar, regulariza todas as áreas e usos, em todas as edificações, o que inclui fazer a manutenção dos índices aplicáveis.
Apresenta tudo na camara: Arquitectura, processo nova propriedade horizontal, especialidades + executa as obras que de certeza vai necessitar. A nova PH só fica efectiva apos a emissão das Licenças de Utilização. Por fim, actualiza as matrizes prediais.
Pode ser muito trabalhoso e dispendioso em termos de obra. Precisa de ver se vale a pena. Convinha todas as fracções/edificação pertencerem à mesma pessoa e estarem livres de hipotecas. É o caso? É preciso mais informação. Tem uma vista área? Que construções existem? De que áreas falamos? Quantas fracções? Como é o anexo? Os edifícios estão encostados? Como são os acessos? Consegue cumprir os regulamentos aplicáveis? Incluindo o que ressalvou, do indice? Que idade têm os edifícios?
Quantos artigos matriciais tem?
Para legalizar somente o primeiro edifício, se tem área a mais construída, pode necessitar de realizar demolições.
P: todas as frações/edificação pertencerem à mesma pessoa e estarem livres de hipotecas R: Se adquirir como penso adquirir a fação que falta, sim, todas pertencem ao mesmo dono, no entanto para já uma das frações tem hipoteca, e a fração da habitação também terá, logo que inicie as obras que pretendo fazer
P: Tem uma vista área? R: Ainda não, só o google maps
P: Que construções existem? R: Dois prédios, distintos, um já com PH e outro cujo PH está em processo final de aprovação na câmara
P: De que áreas falamos? R: Não tenho presente neste momento, mas posso ir saber se for importante para esta conversa
P: Quantas frações? R: O edifício que herdei ficará com 4, após aprovação na câmara, o edifício vizinho, tem 3 frações, duas delas já são minhas, pretendo adquirir a terceira e ficar assim com todas elas
P: Como é o anexo? R: Um "coberto" já com mais de 20 anos e serve atualmente de armazém para uma das lojas, no processo de legalização (devido à questão das áreas) está marcado para demolir (o que gostaria de evitar pois faz falta)
P: Os edifícios estão encostados? R: Não
P: Como são os acessos? R: Todas as frações, existentes e novas, tem acesso para a via publica
P: Consegue cumprir os regulamentos aplicáveis? Incluindo o que ressalvou, do indice? R: De acordo com o arquiteto, só na minha área não, juntando as duas, sim (mas ele parece ser um bocado trengo, não sei se posso confiar a 100% nesta informação, por isso estou a tentar perceber melhor por outras pessoas. É como diz o colega Picareta, tenho de ir á procura de outro)
P: Que idade têm os edifícios? R: Ambos mais de 50 anos
- Se existem hipotecas, vai ser quase impossível fazer o que pretende. - Googlemaps serve. - Se uma PH ainda não está aprovada, veja bem se vale a pena concluir esse processo. - Para constituir uma nova PH "total", precisa que haja alguma coisa em comum, compreende? - Penso que deve confiar no seu técnico - tal como fez ao entregar-lhe o processo que está a decorrer.
Veja que vai ser um processo altamente moroso e dispendioso. Se o vai fazer "apenas" para manter o anexo, afira bem se vale a pena.