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Prédio em propriedade total sem andares suscetíveis de utilização independente

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  1.  # 1

    Tenho vindo a estudar a possibilidade de adquirir um prédio com vários apartamentos independentes para efeitos de arrendamento, mas surgem-me sempre várias dúvidas e tenho receio de ficar depois com um imóvel que não consiga arrendar ou com o qual terei de ter imensas despesas para o conseguir fazer, pelo que fico sempre de pé atrás.

    Do que li, o imóvel poderá estar constituído numa de 3 classificações principais:
    a) "Prédio em propriedade total sem andares nem Divisões suscetíveis de Utilização Independente"
    b) "Prédio em propriedade total com andares ou Divisões suscetíveis de Utilização Independente"
    c) Prédio em propriedade horizontal (neste caso não seria apenas um artigo mas vários)

    Creio que para poder arrendar legalmente cada piso/espaço de forma independente o imóvel terá de estar constituído como b) ou c).

    Caso o imóvel tenha a classificação a), mas se encontre fisicamente dividido em espaços/pisos independentes e com acessos também eles independentes..
    1 - O que deverei ter em atenção antes de adquirir o imóvel para garantir que não venho a ter problemas futuros ou dificuldades em utilizá-lo para o fim pretendido?
    2 - Qual o processo a seguir para alterar o título constitutivo para a classificação b)? este processo fica normalmente a cargo do comprador ou do vendedor?
    3 - Para ser classificado como b), para além de acessos independentes, o artigo 1416 do código civil refere também a necessidade de cumprir com "requisitos legais". Imagino que o cumprimento destes requisitos seja garantido através de vistoria pela câmara municipal, mas onde poderei consultar que requisitos são estes ? O que poderá levantar problemas nesta vistoria?
    4 - O processo referido em 2 e 3 tem custos? estamos a falar de que valores?
    4 - A classificação b) pressupõe a existência de moradas independentes para efeito de serviços de água, gás, eletricidade, correios ou outros ?
    5 - O que devo ter em atenção para garantir que o banco me financia a aquisição sem colocar entraves ? (para além de coisas óbvias como taxa de esforço)

    Se alguém entendido nestas matérias, ou que já tenha passado por algo semelhante me pudesse elucidar agradecia.

    Desde já obrigado.
    • size
    • 9 janeiro 2021

     # 2

    Colocado por: caldeira90

    Caso o imóvel tenha a classificação a), mas se encontre fisicamente dividido em espaços/pisos independentes e com acessos também eles independentes..
    1 - O que deverei ter em atenção antes de adquirir o imóvel para garantir que não venho a ter problemas futuros ou dificuldades em utilizá-lo para o fim pretendido?

    Não pode arrendar esses pisos/divisões independentes, sem primeiro requerer nas Finanças a classificação do prédio na categoria b, ou licenciá-lo na categoria c.

    2 - Qual o processo a seguir para alterar o título constitutivo para a classificação b)? este processo fica normalmente a cargo do comprador ou do vendedor?

    Em rigor, um prédio da categoria a) não possui nenhum titulo constitutivo. Fiscalmente, pode ser classificado /dividido em pisos/divisões em ANDAR OU DIVISÃO COM UTILIZAÇÃO INDEPENDENTE, a requerimento do respectivo proprietário.

    3 - Para ser classificado como b), para além de acessos independentes, o artigo 1416 do código civil refere também a necessidade de cumprir com "requisitos legais". Imagino que o cumprimento destes requisitos seja garantido através de vistoria pela câmara municipal, mas onde poderei consultar que requisitos são estes ? O que poderá levantar problemas nesta vistoria?

    As normas do artigo 1416º não são aplicáveis na transformação/classificação de a) para b). Apenas o serão de a) para c), através de processo de um projecto de arquitectura e seu licenciamento junto do Município e escritura de constituição de propriedade horizontal. Esta sim, um titulo constitutivo.

    4 - O processo referido em 2 e 3 tem custos? estamos a falar de que valores?

    ??? Desconheço...

    4 - A classificação b)pressupõe a existência de moradas independentes para efeito de serviços de água, gás, eletricidade, correios ou outros ?

    Sim, precisamente, para que cada habitação possa ser utilizada de forma independente. Perante a divisão fiscal do artigo matricial em piso/divisão A, B, C D, etc.

    5 - O que devo ter em atenção para garantir que o banco me financia a aquisição sem colocar entraves ? (para além de coisas óbvias como taxa de esforço)

    Só o o seu Banco o poderá esclarecer perante o caso concreto do imóvel. A sua intenção é de adquirir um imóvel, de uma certa grandeza, com várias habitações, destinado a investimento, não para habitação própria permanente.
    Concordam com este comentário: ADROatelier

  3.  # 3

    Para passar da situação a) para a situação b) não há custos directos.
    "Basta" formalizar junto da AT o preenchimento da declaração Modelo 1 de IMI, não esquecendo o respectivo anexo.
    Tem que apresentar plantas actualizadas de todos os pisos do imóvel. Convém ser feito com rigor. Aqui poderá haver custos com esta tarefa.

    Relativamente a esta questão 4, já vi situações sem contadores independentes, mas com acesso independente.
    Será talvez importante frisar que não existe propriamente uma "divisão fiscal". A expressão pode suscitar equívocos. Existe apenas um prédio que apresenta divisões susceptíveis de utilização independente.

    Colocado por: SizeSim, precisamente, para que cada habitação possa ser utilizada de forma independente. Perante a divisão fiscal do artigo matricial em piso/divisão A, B, C D, etc.


    Se for fazer crédito bancário para aquisição, depois necessita de autorização do banco para fazer fraccionamento.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Blackbass

  4.  # 4

    Obrigado pelas respostas size e ADROatelier.

    Realmente o artigo que mencionei só é referente à passagem para propriedade horizontal, e não à passagem do cenário a) para o b).

    Qual será então a vantagem entre a classificação b) e c) para além de poder vender separadamente cada fração?
    Imagino então que, para além do modelo 1 do IMI e respetivas plantas atualizadas, para passar de a) para b) não será necessária nenhuma vistoria ou cumprimento de "requisitos legais", correto ?
    Ainda assim, onde posso encontrar os requisitos legais referidos no artigo 1416, onde os poderei consultar?

    Obrigado desde já,

    Colocado por: ADROatelierSe for fazer crédito bancário para aquisição, depois necessita de autorização do banco para fazer fraccionamento.


    Preciso de autorização do banco no caso deste me financiar a aquisição do imóvel na categoria a) ou b) e entretanto após ter decorrido a escritura quiser alterar o titulo constitutivo para a classificação c) é isso? Não vejo porque não aceitariam visto que à partida até aumentará o valor comercial total.

  5.  # 5

    O edifício actualmente tem licença?
    Teve projectos? O que está construído está igual?

    Cada caso é um caso. Repare que vai complicar todos os actos que tenha que ter relativamente a todas as operações sobre o prédio, quer na câmara, quer no registo predial, que ao nível do próprio crédito - depende também da modalidade que contratar.

    Colocado por: caldeira90Obrigado pelas respostas size e ADROatelier.
    Preciso de autorização do banco no caso deste me financiar a aquisição do imóvel na categoria a) ou b) e entretanto após ter decorrido a escritura quiser alterar o titulo constitutivo para a classificação c) é isso? Não vejo porque não aceitariam visto que à partida até aumentará o valor comercial total.
    Concordam com este comentário: Trolhado, Blackbass

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