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Condomínios e vizinhos

Julgados Paz e obras

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  1.  # 21

    Imagine que alguém lhe deve 200 mil.
    Tenta reaver o dinheiro em tribunal.
    Faz uma ação. Chama-se ação declarativa.
    Se o juiz lhe der razão, a sentença é um título executivo. Passa para a ação executiva.

    A ata já é um título executivo, pode fazer ação executiva, não precisa que um juiz lhe dê razão.
    Há muitas nuances, mas é isto.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: mmarinho

  2.  # 22

    Tenho em ficheiro, há 10 anos, esta Minuta para Acção Declarativa em Julgado de Paz para cobrar dívidas a condóminos. Desconheço qual o desfecho.

    Do Julgado de Paz do Porto, enviaram-me o seguinte modelo que poderá ser útil:





    Exmo. Senhor
    Juiz de Paz
    Julgado de Paz do Porto


    Administração em exercício do Condomínio do edifício sito na Rua _________, Porto, representada legalmente pelos Srs. …residente em…….

    Vem a este Julgado de Paz intentar

    ACÇÃO DECLARATIVA DE CONDENAÇÃO,


    Contra:

    Rui ……………………, residente na Rua ……………, nº. 233, 3.º Dto.
    4000 Porto

    Nos termos e com os seguintes fundamentos:

    1.º
    Por deliberação dos condóminos reunidos em Assembleia Geral, levada a cabo a 26 de Janeiro de 2007, foi, entre outras coisas delegado na pessoa do Administrador, Sr. , a legitimidade para agir em juízo contra qualquer condómino que não efectue o integral pagamento das quotas do condomínio, tudo como melhor se alcança da fotocópia da acta lavrada sobre o n.º 29 e que ora se junta sob o doc.n.º 1.

    2.º
    Sucede que o demandado, apesar de insistentemente instado, quer verbalmente, quer por escrito, para pagar as quotas que tem em dívida, não o fez, fazendo letra morta de todos os pedidos que lhe vêm sendo feitos para tal.

    3.º
    Assim à presente data, encontram-se por pagar as quantias constantes do doc.n.º 2 que se junta em anexo, num total de € XXXXX

    4.º
    Por essa via, é o Demandado devedor ao condomínio da quantia referida.

    5.º
    Apesar de interpelado pessoalmente pela Administração do Condomínio, o Demandado até à presente data não efectuou o pagamento dos referidos € XXXXXX protelando com infundadas respostas o pagamento daquela quantia.


    NESTES TERMOS E NOS MELHORES DE DIREITO QUE V. EX.ª DOUTAMENTE SUPRIRÁ, REQUER QUE:

    A) Seja o Demandado condenado ao pagamento das prestações em atraso constantes do documento que se junta sob o número 2, no valor de € XXXXX (XXXXXXX Euros), bem como as que se forem vencendo na constância da presente acção;
    B) Seja o Demandado condenado a pagar € …….. a título de penalização por incumprimento;
    C) Seja o Demandado condenado a pagar € …….. por despesas de registos e telefonemas;
    D) Seja o Demandado condenado a pagar juros à taxa legal, os vencidos e os que se vierem a vencer, sobre estas quantias desde a citação até efectivo e integral pagamento;

    Valor da Acção: XXXXXX
    Estas pessoas agradeceram este comentário: mmarinho
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    • 27 janeiro 2021 editado

     # 23

    Colocado por: mmarinho
    O que é uma acção declarativa?

    Colocado por: mmarinho
    Julgados Paz e obras


    Acção declarativa é, precisamente, o recurso que pode efectuar junto dos Julgados de Paz.
    A sentença que for proferida, a condenar o condómino relapso a pagar, servirá de titulo executivo, para que, seguidamente, formalize o requerimento executivo, caso o condómino não obedeça à sentença.

    Uma sentença dos Julgados e Paz: http://www.gde.mj.pt/cajp.nsf/954f0ce6ad9dd8b980256b5f003fa814/f9650aa8e92c2e97802581e7004fa3c4?OpenDocument
    Não tenha pressa em avançar de imediato para os Julgados de Paz, sem primeiro ´arrumar´ , devidamente, os procedimentos que têm decorrido no seu condomínio, quanto a convocatórias, assembleias para deliberar, quoruns deliberativos, actas, etc. etc, quando nos relata o seguinte:

    Colocado por: mmarinhoSe tiver de recorrer á justiça para cobrança da divida, é absolutamente necessário reunião da assembleia de condomínio?
    É necessário apresentar uma ata?
    Eu não tenho feito reuniões, envio tudo por e-mail ou carta para os condóminos, incluindo a prestação de contas.
    Havendo dúvidas ou se alguém solicitar uma reunião, aí faz-se uma reunião.
    Tenho evitado reuniões porque as mesmas não levam a lado nenhum.


    Isto, não pode acontecer...
    Para recorrer ao Julgados de Paz não necessita de autorização da assembleia de condóminos. É um dever do administrador cobrar as quotas, mesmo que coercivamente .
    Sim, necessitará de apresentar a ata da assembleia que deliberou as quotas, sobre as quais, o condómino em causa, decidiu não pagar, para ser um facto provado.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: mmarinho
    • RRM
    • 27 janeiro 2021

     # 24

    Colocado por: MajorDerper

    Se é a morada fiscal dele não lhe vai adiantar de nada.

    Uma sugestão que posso dar é que se for indispensável haver a reunião, faça a mesma via zoom ou google meets, dando a justificação da pandemia. Grave a mesma com consentimento dos presentes.

    Isto porque:

    1. Se o condómino se puser a fazer barulho, há botão para mute
    2. Há uma gravação do que se passou na reunião
    3. Se ele não consentir a gravação não poderá estar presente
    Estas pessoas agradeceram este comentário:mmarinho


    boa tarde,

    Os administradores dizem-me que as reuniões têm de ser físicas e não é possível ser virtual na medida que as decisões podem ser inválidas. Do que pesquisei na internet assim o corrobora.

  5.  # 25

    Colocado por: RRM

    boa tarde,

    Os administradores dizem-me que as reuniões têm de ser físicas e não é possível ser virtual na medida que as decisões podem ser inválidas. Do que pesquisei na internet assim o corrobora.


    Estou com o mesmo problema. Precisava de uma reunião de condomínio mas nesta altura não há...
    Por acaso nunca pensei em reunião zoom, mas não sabia que não seria valida...

  6.  # 26

    Estou com o mesmo problema. Precisava de uma reunião de condomínio mas nesta altura não há...
    Por acaso nunca pensei em reunião zoom, mas não sabia que não seria valida...


    Não será bem assim.
    Se TODOS os condóminos aceitarem essa via a reunião por via virtual será válida.

    A invalidade das deliberações só surgirá se houver um, ou mais condóminos, que as impugnem alegando a forma como a mesma teve lugar. Mas se não impugnar as deliberações poderão, posteriormente, ser ratificadas pela assembleia presencial.
    Concordam com este comentário: Damiana Maria

  7.  # 27

    Colocado por: BoraBora

    Não será bem assim.
    SeTODOSos condóminos aceitarem essa via a reunião por via virtual será válida.

    A invalidade das deliberações só surgirá se houver um, ou mais condóminos, que as impugnem alegando a forma como a mesma teve lugar. Mas se não impugnar as deliberações poderão, posteriormente, ser ratificadas pela assembleia presencial.


    O problema é que sei de pelo menos um condómino que iria rejeitar de certeza. Não apareceu na única reunião que foi de criação de condomínio e não iria colaborar na reunião por zoom. Basta um não participar para invalidar a reunião não?

    Já pensei foi que alguns passassem uma procuração para ser representados por outros e assim talvez serem menos pessoas. Antes do confinamento lembro-me de falarem de um máximo de pessoas que podiam ter em reunião, mas nem sei aceitariam isso e mesmo assim talvez excedesse o número de pessoas...

  8.  # 28

    E não podem encontrar um sitio onde cumpram os 2 metros de separação? Garagem? Não há sala de condóminos? Se souber os espectáveis, sempre pode planear e se houver um lugar livre, ninguém pode dizer que não havia lugares.

  9.  # 29

    Colocado por: CaravelleE não podem encontrar um sitio onde cumpram os 2 metros de separação? Garagem? Não há sala de condóminos? Se souber os espectáveis, sempre pode planear e se houver um lugar livre, ninguém pode dizer que não havia lugares.


    Se cumprirem o distanciamento podem fazer a reunião? A empresa que gere o nosso condomínio disse que havia um máximo de pessoas para ter a reunião. Mas também podem estar a mentir para ver se não têm chatices. Visto que há muito a resolver.

  10.  # 30

    O problema é que sei de pelo menos um condómino que iria rejeitar de certeza. Não apareceu na única reunião que foi de criação de condomínio e não iria colaborar na reunião por zoom. Basta um não participar para invalidar a reunião não?


    As deliberações aprovam-se por maioria simples (> 50% do capital) em 1ª convocatória ou maioria de 25% em 2ª convocatória. Se ele faltar o problema é dele. Mas pode haver um senão. As deliberações serem aprovadas e ele impugnar pois a lei não foi cumprida.
    Concordam com este comentário: Damiana Maria

  11.  # 31

    Colocado por: BoraBora

    As deliberações aprovam-se por maioria simples (> 50% do capital) em 1ª convocatória ou maioria de 25% em 2ª convocatória. Se ele faltar o problema é dele. Mas pode haver um senão. As deliberações serem aprovadas e ele impugnar pois a lei não foi cumprida.


    Pois. A parte de não ser obrigado a participar (até porque só tem uma fração) sei que não tem mal.
    Mas pelo que disseste, só poderiam fazer a reunião via zoom se todos concordarem fazer por essa via? Ou seja, basta um dos condóminos não aceitar a reunião zoom ou não responder quando esta for solicitada para não se poder fazer ?

  12.  # 32

    Obrigado Size e Bora Bora, pelas sugestões apresentadas que são muito úteis.
    Existe de facto alguma falta de rigor formal na gestão do condominio, situação que tenho tentado corrigir.
    Como tinha já referido o condomínio tem sido gerido de forma rotativa pelos condóminos e agora é a minha vez.
    Até ao momento não havia registos de nada, nem despesas, nem atas, nem facturas, nada.
    Tenho tentado ter mais rigor formal e sou agora considerado um chato porque insisto em que hajam facturas de tudo com IVA ou porque quero atas das reuniões. Tenho encontrado muita resistência no sentido de mudar estes maus-hábitos.
    Vejam lá a minha lata de querer que o condomínio tenha um regulamento.
    O facto é este condómino em particular, está sempre nas reuniões a falar mal de tudo, a insultar e berrar.
    Dos poucos documentos que tenho dos administradores anteriores, tenho os recibos de quotas que me foram passados do ano 2008 ao ano 2017, sendo alguns deles passados pelo próprio punho do condómino agora devedor.
    A quota mensal é a mesma desde 2008, pelo que não se pode alegar desconhecimento do valor a apagar.
    Insisto também que seja tudo feito por transferência bancária, para que existam registos de que as quotas foram pagas.
    De facto receio que haja alguma imperfeição formal nos documentos produzidos até ao momento na minha gestão do condomínio e que tal invalide a cobrança das quotas.
    No entanto e nesse caso, se esse condómino ficar ilibado do pagamento de quotas, não tiver por qualquer falta de formalismo legal a obrigação de as liquidar; o mesmo direito é extensível aos restantes condóminos ou seja ninguém é obrigado a proceder ao seu pagamento.
    Se ninguém pagar as quotas, não há dinheiro para as despesas comuns. Suspende-se os contratos de fornecimento de água e luz, manda-se embora a Senhora de Limpeza e se houver necessidade de reparar alguma coisa como um cano que rebenta, não se repara.
    Agora eu pagar as despesas do meu bolso para os outros que nada pagam, não o faço.
    Tenho a certeza que existem outros condóminos que têm a mesma opinião que eu.
    Mas como é óbvio, esta é uma posição extrema á qual espero não chegar, tentarei primeiro esgotar os mecanismos legais ao meu dispôr.

  13.  # 33

    De facto receio que haja alguma imperfeição formal nos documentos produzidos até ao momento na minha gestão do condomínio e que tal invalide a cobrança das quotas.


    Caro mmarinho, para cobrar quotas precisa de um titulo executivo, para que a acta seja um título executivo tem que cumprir alguns critérios: quorum, orçamento em que conste quem paga, quanto e porquê, aprovação por maioria simples (ver se é em 1ª ou 2ª chamada)e... não ter sido impugnada em tempo útil.
    Mas é a acta de cada exercício, não pode fazer uma "nova", corrigida e melhorada, 1 ou 2 anos depois, se a que quer utilizar para cobrar dívidas não tiver os predicados todos.

    As deliberações aprovam-se por maioria simples (> 50% do capital) em 1ª convocatória ou maioria de 25% em 2ª convocatória. Se ele faltar o problema é dele. Mas pode haver um senão. As deliberações serem aprovadas e ele impugnar pois a lei não foi cumprida.


    Aqui é que está o busilis - ou TODOS os condóminos aprovam, por escrito por causa das moscas, uma assembleia por zoom ou QUALQUER deles pode impugnar por não lhe ter sido, materialmente, permitido participar. Qualquer tribunal anula a reunião - e a acta - porque a lei é clara a esse respeito; nem sei se mesmo dando o acordo podem mudar de ideias...

    Não há uma colectividade que vos alugue um espaço ? Muitas têm campos de futsal, etc tem aí várias sugestões de vários foristas.

  14.  # 34

    Aqui é que está o busilis - ou TODOS os condóminos aprovam, por escrito por causa das moscas, uma assembleia por zoom ou QUALQUER deles pode impugnar por não lhe ter sido, materialmente, permitido participar. Qualquer tribunal anula a reunião - e a acta - porque a lei é clara a esse respeito; nem sei se mesmo dando o acordo podem mudar de ideias...


    A PH é de carácter privado pelo que se todos estiverem de acordo a solução preconizada poderá ir avante pois não haverá ninguém a impugnar. E, digo eu, se o fizer estará nitidamente de má fé.

    O problema poderá começar antes, isto é, na pré-aprovação do uso dos meios virtuais. Coloco um acórdão para conhecimento dos restantes membros:

    Acórdãos TRC
    Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra
    Processo:1754/05


    Nº Convencional:JTRC
    Relator:
    DR. FERREIRA DE BARROS
    Descritores:
    PROPRIEDADE HORIZONTAL
    INOVAÇÃO
    PARTE COMUM
    ASSEMBLEIA DE CONDÓMINOS
    ABUSO DE DIREITO


    Data do Acordão:05-07-2005

    Legislação Nacional:
    ARTIGO, 1425º, 1431º, 1432º E 334º, DO CÓDIGO CIVIL


    Sumário:
    1. A aprovação de obra inovadora em parte comum do prédio sujeito ao regime da propriedade horizontal deve preceder a realização da obra.
    2. A aprovação de obra inovadora apenas pode ser dada através de deliberação tomada em assembleia de condóminos, não sendo válida a aprovação obtida fora da assembleia, designadamente através de voto constante de documento escrito.
    3. A demolição é a sanção correspondente à realização de obras ofensivas das regras da propriedade horizontal.
    4. A simples inacção ou abstenção, mais ou menos longa, desacompanhada de actos geradores de confiança na contraparte, não é de molde a justificar a paralisação do exercício do direito com base no seu exercício abusivo.

  15.  # 35

    Também tenho a mesma dúvida; à cautela será melhor fazer a assembleia em formato presencial, físico.

    Assim não haverá duas interpretações sobre se a assembleia on line será válida ou poderá algum proprietário impugnar a dita porque não conseguiu aceder ao Zoom...

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