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1. • RRM
   • 27 janeiro 2021

    # 1

   Boa noite a todos,
   
   Precisava de apoio de alguns colegas mais experientes na matéria:
   
   a) Tenho andado a pressionar os atuais administradores para marcar a reunião de condomínio. Depois de muito insistir hoje dizem-me que derivado à pandemia não é possível fazer reuniões porque as reuniões virtuais são consideradas inválidas para efeitos de processos a tomar.
   Procurei na net e globalmente existe o entendimento nesse sentido.
   b) O tema que se coloca é que eu e o vizinho (somos último andar) temos manchas (verdes)em algumas assoalhadas na casa e portanto queria acelerar o processo de se falar com as pessoas, começar a colocar valores em cima da mesa para se fazer mais tarde.
   Do que vi na internet obras relativamente à conservação do estado do imóvel o ponto a) já não me pareceu totalmente válido.
   c) Já pensei pedir vistoria à camara para criar uma obrigação de obra (não sei se para o caso que temos em casa isso iria acontecer). Mas mesmo neste aspecto tenho o administrador que tem um imóvel noutro prédio que os administradores (uma empresa) dizem-lhe que não pode ser feita nenhuma obra sem a respetiva reunião - apesar de já existir o dinheiro e apesar do vizinho ter a sala selada sem possibilidade de uso da mesma. Isto faz algum sentido?
   
   alguém pode ajudar no contexto legal?
2. • BoraBora
   • 27 janeiro 2021

    # 2

   É evidente que uma obra não prevista no orçamento anual terá de ser aprovada previamente pela assembleia. O administrador é um mero executante das deliberações da assembleia. Ponto final.
   
   Mas aconselho-o a pedir a vistoria camarária porque se esta confirmar a má situação impõe obrigatoriamente a realização da obra e com prazos pré-estabelecidos e coimas por incumprimento.

   Concordam com este comentário: Damiana Maria
3. • RRM
   • 27 janeiro 2021

    # 3

   Colocado por: BoraBoraÉ evidente que uma obra não prevista no orçamento anual terá de ser aprovada previamente pela assembleia. O administrador é um mero executante das deliberações da assembleia. Ponto final.
   
   Mas aconselho-o a pedir a vistoria camarária porque se esta confirmar a má situação impõe obrigatoriamente a realização da obra e com prazos pré-estabelecidos e coimas por incumprimento.

   
   
   Olá Boa noite,
   
   Vi noutro site o seguinte excerto:
   
   "A administração das partes comuns do edifício compete à assembleia dos condóminos e a um administrador. (cf. artigo 1430.º, n.º 1, do Código Civil).
   
   Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções (expresso em percentagem ou permilagem, do valor total do prédio). (cf. artigo 1424.º, n.º 1, conjugado com o artigo 1418.º, n.º 1, ambos do Código Civil).
   Poderá ser legítimo, somente no caso das reparações efectuadas nas partes comuns do edifício serem comprovadamente indispensáveis e manifestamente urgentes.
   
   Só as reparações (comprovadamente) indispensáveis e (manifestamente) urgentes nas partes comuns do edifício podem ser levadas a efeito, na falta ou impedimento do administrador, por iniciativa de qualquer condómino. (cf. artigo 1427.º do Código Civil)."
   
   Posto isto porquê que é necessário a realização da respetiva Assembleia?
4. • BoraBora
   • 27 janeiro 2021

    # 4

   Poderá ser legítimo, somente no caso das reparações efectuadas nas partes comuns do edifício serem comprovadamente indispensáveis e manifestamente urgentes.
   
   Só as reparações (comprovadamente) indispensáveis e (manifestamente) urgentes nas partes comuns do edifício podem ser levadas a efeito, na falta ou impedimento do administrador, por iniciativa de qualquer condómino. (cf. artigo 1427.º do Código Civil)."

   
   
   Uma infiltração do telhado não é, por norma, considerada "indispensável e urgente".
   Por exemplo, a rotura de uma conduta de agua inundando todo ou parte de um edifício é considerada "indispensável e urgente" porque os danos multiplicam-se e agravam-se enquanto não for reparada, pelo que não faz sentido andar à procura do administrador, nem este terá de convocar uma assembleia. É para, o administrador ou um condómino, actuar imediatamente.
   
   Também por norma as infiltrações pelo telhado, ou pelas empenas, dão sinais prévios antes de se poderem tornar "indispensáveis urgentes". No seu caso concreto começaram pelo aparecimento de manchas. É evidente que o problema deverá ser resolvido mas a sua urgência não se compara, nem de perto nem de longe, com a do exemplo que lhe dei.
   
   
   Acórdãos TRC
   Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra
   Processo: 2920/08.5TBAVR.C1
   
   Nº Convencional: JTRC
   Relator: JUDITE PIRES
   Descritores: PROPRIEDADE HORIZONTAL
   PARTE COMUM
   OBRAS
   REPARAÇÕES URGENTES
   INDEMNIZAÇÃO
   ÓNUS DA PROVA
   
   Data do Acordão: 24-04-2012
   Legislação Nacional: ARTS.493 Nº1, 1424, 1427 CC
   
   Sumário:
   1.- Na propriedade horizontal, as reparações que incidam sobre partes comuns do prédio só podem ter lugar, por iniciativa de um dos condóminos, na falta ou impedimento do administrador, e quando as mesmas sejam indispensáveis e urgentes.
   2. - Quando elas não se revistam de urgência, terá de ser aprovada a sua realização pela assembleia de condóminos para que o condómino que as execute possa pedir o reembolso das despesas com elas efectuadas, a satisfazer nos termos do nº1 do artigo 1424º do Código Civil.
   3.- Quando seja impraticável o recurso a esses mecanismos, designadamente, por o prédio constituído em propriedade horizontal integrar apenas duas fracções de igual permilagem e não dispuser de administrador, a questão da realização de obras indispensáveis de conservação das partes comuns do imóvel e seu reembolso terá de ser equacionada através do regime legal que disciplina a compropriedade, na parte que não colida com regras específicas estabelecidas para a propriedade horizontal.
   4. - O lesado que reclame indemnização por facto ilícito nos termos do nº1 do artigo 493º do Código Civil, apenas está dispensado do ónus de demonstrar a culpa do lesante, mas não está desonerado do dever de demonstrar a existência dos demais pressupostos daquela responsabilidade.
5. • BoraBora
   • 2 fevereiro 2021

    # 5

   Com a nova legislação o problema da assembleia poderá ser ultrapassado:
   
   Resumo:
   
   São aditados à Lei n.º 1-A/2020, de 19 de março, os artigos 5.º-A, 6.º-B, 6.º-C, 6.º-D e 8.º-E, com a seguinte redação:
   
   «Artigo 5.º-A
   
   Realização de assembleias de condóminos
   
   1 - A realização de assembleias de condóminos obedece às regras aplicáveis à realização de eventos corporativos, vigentes em cada momento e para a circunscrição territorial respetiva.
   
   2 - Sem prejuízo do disposto no número anterior, é permitida e incentivada a realização de assembleias de condóminos através de meios de comunicação à distância no ano de 2021, nos termos seguintes:
   
   a) Sempre que a administração do condomínio assim o determine ou a maioria dos condóminos o requeira, a assembleia de condóminos tem lugar através de meios de comunicação à distância, preferencialmente, por videoconferência, ou em modelo misto, presencialmente e por videoconferência;
   
   b) Caso algum dos condóminos não tenha, fundamentadamente, condições para participar na assembleia de condóminos através de meios de comunicação à distância e tenha transmitido essa impossibilidade à administração do condomínio, compete a esta assegurar-lhe os meios necessários para o efeito, sob pena de a assembleia ter de se realizar presencialmente ou em modelo misto.
   
   3 - A assinatura e a subscrição da ata podem ser efetuadas por assinatura eletrónica qualificada ou por assinatura manuscrita, aposta sobre o documento original ou sobre documento digitalizado que contenha outras assinaturas.
   
   4 - Para efeitos do disposto no presente artigo, vale como subscrição a declaração do condómino, enviada por correio eletrónico, para o endereço da administração do condomínio, em como concorda com o conteúdo da ata que lhe tenha sido remetida pela mesma via, declaração esta que deve ser junta, como anexo, ao original da ata.
   
   5 - Compete à administração do condomínio a escolha por um ou por vários dos meios previstos na alínea a) do n.º 2, bem como a definição da ordem de recolha das assinaturas ou de recolha das declarações por correio eletrónico, a fim de assegurar a aposição das assinaturas num único documento.
   
   6 - As assembleias de condóminos e a assinatura ou subscrição das respetivas atas que tenham sido realizadas antes da data de entrada em vigor do presente regime são válidas e eficazes desde que tenha sido observado o procedimento previsto nos números anteriores.
6. • RRM
   • 3 fevereiro 2021

    # 6

   Viva BoraBora,
   
   Vinha cá publicitar o mesmo.
   
   Não sei se me pode ajudar com o seguinte:
   
   a) Aparentemente a justificação de não haver reunião e porventura não puderem ser aprovadas obras. Passo a ponto seguinte, eu tenho as respetivas manchas - que já são posteriores a uma tentativa da administração de solucionar o problemas (leia-se com obras já feitas). Para a reunião de assembleia geral é necessário obrigatoriamente a existência de orçamentos para a respetiva obra? (Eu tenho um orçamento que já passou a validade) mas podemos apenas decidir pelo aumento de um valor extraordinário com um determinado fim, com um valor base previamente recolhido?
7. • BoraBora
   • 3 fevereiro 2021

    # 7

   A lei não impõe a necessidade de apresentar orçamentos. Mas se não o levar a AG pode aprovar a obra condicionalmente o que obrigará a convocar uma 2 reunião. Mas perante um orçamento não actualizado poderá, por exemplo, fixar o limite maximo. A AG é que manda.

   Concordam com este comentário: Damiana Maria
8. • RRM
   • 3 fevereiro 2021

    # 8

   O meu problema da AG é que manda é que ninguém vai querer gastar dinheiro. Portanto vai ser tudo a levantar problemas.
   Outra questão não sei se me consegue ajudar:
   
   i) esta-se a discutir via whatsapp a possibilidade de fazer a AG por videoconferência. Como é que é dada a aprovação pelas pessoas? Existe um form legal ou basta um email a comunicar?
9. • BoraBora
   • 4 fevereiro 2021

    # 9

   Colocado por: RRMO meu problema da AG é que manda é que ninguém vai querer gastar dinheiro. Portanto vai ser tudo a levantar problemas.
   Outra questão não sei se me consegue ajudar:
   
   i) esta-se a discutir via whatsapp a possibilidade de fazer a AG por videoconferência. Como é que é dada a aprovação pelas pessoas? Existe um form legal ou basta um email a comunicar?

   
   
   Leu a legislação que eu colei?
10. • RRM
    • 8 fevereiro 2021

     # 10

    Boa noite,
    
    Li e reparei neste parágrafo.
    
    1 - A realização de assembleias de condóminos obedece às regras aplicáveis à realização de eventos corporativos, vigentes em cada momento e para a circunscrição territorial respetiva.
    
    A leitura é? Continua apenas a ser possível a realização de assembleias quando for permitido eventos corporativos? Se assim, é não consigo perceber toda a relevância do artigo a não ser que todos os condóminos queiram fazer por Videoconferência.
    
    é isto?