- No fórum existem inúmeros tópicos de senhoriis com dificuldades em se livrar do inquilino com a agravante do que no seu caso tenciona invocar um motivo que não corresponde à realidade (necessidade de habitação própria) quando até já disse ao inquilino que quer é vender o imóvel. Se o inquilino quiser agarrar-se a essa renda baixa.....
Colocado por: DanJá disse que o inquilino não se importava com as visitas desde que avisado com 1-2 dias de antecedência. Visitas agora vai ser mais difícil por causa do confinamento (que deve durar 1 a 2 meses em princípio), mas se depois disso não recebe quaisquer visitas e está a publicitar o imóvel de forma adequada é sinal que o preço que está a pedir está desfasado com a realidade do mercado.
O preço que irei colocar está dentro dos valores de mercado.
O que mais sentido faz, como disse o RicardoPorto, é enviar carta para rescindir primeiro, depois carta de preferencia na venda e a partir daí não devo ter problemas depois com as visitas.
Se ninguém mais tiver opinião, levo esta como o passo a seguir.
Obrigado.Colocado por: DanNo fórum existem inúmeros tópicos de senhoriis com dificuldades em se livrar do inquilino com a agravante do que no seu caso tenciona invocar um motivo que não corresponde à realidade (necessidade de habitação própria) quando até já disse ao inquilino que quer é vender o imóvel. Se o inquilino quiser agarrar-se a essa renda baixa.....
Se quiser agarrar-se é por 120 dias. Depois tenho o direito legal de ir para lá, eu não tenho habitação própria, vivo na casa da minha mãe.
Espero não ter problemas...sempre correu tudo bem, vamos ver.- angelicous
- 27 janeiro 2021 editado
Você não pode despachar um inquilino nos moldes que está a expor.
Se é descoberto, está bem tramado... Primeiro porque o está a defraudar o inquilino no contrato com um falso motivo, provocando o seu desalojamento. Depois porque se vai vender o apartamento, ele como inquilino tem direito de preferência no negócio, coisa que você automaticamente lhe retira com a pratica anterior. Boa sorte a limpar esta tempestade de bosta que cria para si mesmo sem necessidade nenhuma.
Esse negócio é muito simples de se fazer. Anuncie o imóvel, e no final coloque como arrendado até XXXX data por YYYY dinheiro. Quando lhe ligarem para visitas, reforce isso, que está arrendado mas que os inquilinos aceitam visitas desde que agendadas previamente. Se as pessoas mesmo assim se mostrarem interessadas, é porque são investidores e estão interessadas em comprar.
Quanto ao direito de preferência, como é óbvio tem que ter a oferta, para formalizar a comunicação ao inquilino que terá o prazo legal para aceitar ou não. Depois quando tiver o novo senhorio, faz o aditamento ao contrato com ele, que é nada mais nada menos que mudar a titularidade do novo senhorio. Mas isso já não é trabalho seu.
EDIT: No apartamento onde estava anteriormente, aconteceu este cenário. O senhorio colocou o imóvel no mercado, apareceu alguém que comprou. Informaram-me do valor do negócio e se queria executar o meu direito de preferência. Como não tinha acesso a financiamento não pude aceitar. Venderam. O senhorio depois não me renovou o contrato que tinha pouco mais de 1 ano até expirar. Disse que me deixava lá ficar se aceitasse a renda quase no dobro do valor (T1 de 230 para 400€ em Braga) sem qualquer tipo de obras ou remodelações. A última vez que vi, esteve 2 meses no mercado. Depois veio o confinamento. Não sei se o chegou a alugar. Entretanto comprei casa própria, fiquei a pagar menos do que pagava de renda.Colocado por: angelicousVocê não pode despachar um inquilino nos moldes que está a expor.
Se é descoberto, está bem tramado... Primeiro porque o está a defraudar o inquilino no contrato com um falso motivo, provocando o seu desalojamento. Depois porque se vai vender o apartamento, ele como inquilino tem direito de preferência no negócio, coisa que você automaticamente lhe retira com a pratica anterior. Boa sorte a limpar esta tempestade de bosta que cria para si mesmo sem necessidade nenhuma.
Esse negócio é muito simples de se fazer. Anuncie o imóvel, e no final coloque como arrendado até XXXX data por YYYY dinheiro. Quando lhe ligarem para visitas, reforce isso, que está arrendado mas que os inquilinos aceitam visitas desde que agendadas previamente. Se as pessoas mesmo assim se mostrarem interessadas, é porque são investidores e estão interessadas em comprar.
Quanto ao direito de preferência, como é óbvio tem que ter a oferta, para formalizar a comunicação ao inquilino que terá o prazo legal para aceitar ou não. Depois quando tiver o novo senhorio, faz o aditamento ao contrato com ele, que é nada mais nada menos que mudar a titularidade do novo senhorio. Mas isso já não é trabalho seu.
Então está a dizer-me que não consigo justificar a rescisão do contrato com o meu interesse em ter habitação própria?
Como disse, vivo com a minha mãe, na casa dela.
Não vou anunciar o imóvel só para investidores de rendas, não estou a ver gente interessada nisso.
Tenho que terminar o contrato, eu sei que quero vender a casa, mas posso alegar que preciso de ir para lá morar.
Até posso mudar de ideias entretanto e não a vender.
Mas penso que a lei me protege neste caso.A lei pode proteger a quem não tendo casa própria pretende viver num imóvel da sua propriedade, a lei certamente não protege quem invoca que quer lá viver quando em realidade vai por a casa à venda. O inquilino recebe uma carta que diz tem de sair dentro de 120 dias porque necessita a casa para viver e dentro desses 120 dias lhe vai pedir para mostrar a casa a potenciais compradores? Obviamente o inquilino se apercebe que o motivo invocado de habitação própria é um pretexto falso (o que em bom rigor já sabia quando lhe informou até do preço que pretendia) e a partir daí o inquilino se quiser não sai invocando a fraude nos motivos para exigir a entrega do imóvel. Mesmo que não existisse fraude se o inquilino não quisesse sair tinha matéria para estar a discutir o despejo em tribunal durante anos.- angelicous
- 28 janeiro 2021
Colocado por: Barreto77
Então está a dizer-me que não consigo justificar a rescisão do contrato com o meu interesse em ter habitação própria?
Como disse, vivo com a minha mãe, na casa dela.
Não vou anunciar o imóvel só para investidores de rendas, não estou a ver gente interessada nisso.
Tenho que terminar o contrato, eu sei que quero vender a casa, mas posso alegar que preciso de ir para lá morar.
Até posso mudar de ideias entretanto e não a vender.
Mas penso que a lei me protege neste caso.
Fiz um edit no final, é informação importante. Não sei em que zona vive, mas não perde nada em tentar vender nesses moldes.
Você pode denunciar o contrato alegando o que diz, e penso que até tem que indemnizar os inquilinos por isso. Não sei se existe algo na lei que defina quanto.
Depois, eles podem fazer muita coisa a denuncia. Podem não sair a bem, e você ter que ir para tribunal. Justificando em tribunal que vive com a sua mãe, isso é uma alternativa à real necessidade do imóvel, e o tribunal é bem capaz de lhes dar razão a eles. Se eles aceitarem a bem, fica com a vida mais facilitada.
O melhor é deixar o contrato terminar. Mas nesta altura também pode ser do seu interesse vender o mais rápido possível... As coisas não se avizinham boas para as imobiliarias.O que importa e se dentro da lei pode fazer isso outra e a questão moral , um juiz não decide de acordo com a moral por isso uma consulta ao advogado não era mal pensadoColocado por: DanA lei pode proteger a quem não tendo casa própria pretende viver num imóvel da sua propriedade, a lei certamente não protege quem invoca que quer lá viver quando em realidade vai por a casa à venda. O inquilino recebe uma carta que diz tem de sair dentro de 120 dias porque necessita a casa para viver e dentro desses 120 dias lhe vai pedir para mostrar a casa a potenciais compradores? Obviamente o inquilino se apercebe que o motivo invocado de habitação própria é um pretexto falso (o que em bom rigor já sabia quando lhe informou até do preço que pretendia) e a partir daí o inquilino se quiser não sai invocando a fraude nos motivos para exigir a entrega do imóvel. Mesmo que não existisse fraude se o inquilino não quisesse sair tinha matéria para estar a discutir o despejo em tribunal durante anos.
Se eu tiver interesse em ir para lá morar, enviar a carta ao inquilino por esse motivo, e entretanto me aparece um potencial interessado em comprar a casa...eu posso mudar de ideias.
O facto de ter interesse em vender a casa não significa que a vá vender ou a consiga vender pelo preço que quero.
Se não a conseguir vender...vou para lá morar...se quiser.
Ou não posso ir?Colocado por: angelicous
Fiz um edit no final, é informação importante. Não sei em que zona vive, mas não perde nada em tentar vender nesses moldes.
Você pode denunciar o contrato alegando o que diz, e penso que até tem que indemnizar os inquilinos por isso. Não sei se existe algo na lei que defina quanto.
Depois, eles podem fazer muita coisa a denuncia. Podem não sair a bem, e você ter que ir para tribunal. Justificando em tribunal que vive com a sua mãe, isso é uma alternativa à real necessidade do imóvel, e o tribunal é bem capaz de lhes dar razão a eles. Se eles aceitarem a bem, fica com a vida mais facilitada.
O melhor é deixar o contrato terminar. Mas nesta altura também pode ser do seu interesse vender o mais rápido possível... As coisas não se avizinham boas para as imobiliarias.
Não vou viver para a rua para ter um argumento em tribunal para ter direito à casa, não é?
O contrato renova-se automaticamente anualmente, tenho de o cessar, obviamente.Colocado por: Reduto25O que importa e se dentro da lei pode fazer isso outra e a questão moral , um juiz não decide de acordo com a moral por isso uma consulta ao advogado não era mal pensado
Amanhã já vou falar com um advogado.
Há muita duvida por aqui, nem pensar em arriscar e meter uma argolada.A carta em que denuncia o contrato por necessitar a casa pressupõe uma vontade real e actual da habitar a casa e não uma vontade de vender que se a coisa der para o torto e não conseguir vender até vai lá viver. Em Janeiro diz ao inquilino "vais ter de sair porque vou viver na casa" e depois lhe diz em Fevereiro "olha necessito mostrar à casa porque a tenho à venda" . Isto é o que basta ao inquilino para ao fim de 120 dias da primeira carta não sair pois sabe que foi enganado e isso quer queira vender quer acabe por mudar de opinião e decidir viver lá porque não consegue vender. O que fazia eu? Ou rescindir o contrato por mútuo acordo ou não existindo acordo denunciava o contrato nos termos gerais.Colocado por: Barreto77
Não vou viver para a rua para ter um argumento em tribunal para ter direito à casa, não é?
O contrato renova-se automaticamente anualmente, tenho de o cessar, obviamente.
Esqueça, não pode denunciar o contrato da forma que preconiza. Nem para vender, nem para ir viver nessa habitação.
Trata-se de um contrato de prazo certo, que não permite essas premissas por parte do senhorio. Tem que cumprir o prazo desse contrato.
Pode, sim, opor-se à renovação automática.
Se tais renovações estão a decorrer de forma anual, qual é o problema de recorrer a esta boa ferramenta ?Boas
Você não pode alegar, como já foi dito várias vezes, uma coisa na carta e depois fazer outra. Pode perfeitamente terminar o contrato, ou seja, não renovar sem dar justificação.
Mas como já o fez de boca, faça por escrito na mesma para se salvaguardar disso.
Agora a venda, sim pode vender com o inquilino. Há n investidores que não se importam disso, aliás estão sempre à procura de casas para comprar e arrendar. O que eles querem saber basicamente são 2 coisas: localização e rentabilidade. Nada mais.. Espero que esta dica tenha sido útil.
Sobre o direito de preferência, no contrato de arrendamento inicial tem lá algo escrito sobre isso? Em suma, o direito de preferência é relativo ao valor de proposta real que tenha e não ao valor que pede pela casa. Em muitos casos há uma discrepância enorme entre estes 2 valores.
Pode dar um direito de preferência ao inquilino, sem dúvidas, mas por um preço muito realista, cuidado com isto.
Recentemente ajudei a vender um imóvel e tive que dar direito de preferência à autarquia onde está imóvel. Foi comunicado o valor da proposta aceite (que tinha uma diferença de 35k€ do asking price inicial).
Espero que tenha ajudado em alguma coisa...- angelicous
- 28 janeiro 2021
Colocado por: Barreto77
Não vou viver para a rua para ter um argumento em tribunal para ter direito à casa, não é?
O contrato renova-se automaticamente anualmente, tenho de o cessar, obviamente.
A questão não é o ir para a rua, é a real necessidade.
Se a renda lhe consegue pagar uma casa, não é uma real necessidade. Se tem a possibilidade de viver com a sua mãe, não é uma real necessidade. Real necessidade é não ter rendimentos nem ter para onde ir, e por força tem que rescindir um contrato e obrigar outros a ficarem desalojados. Se a necessidade fosse real, não tinha renovado o mês passado. Se renova anualmente não tem assim grande problema. Mande já a carta. O meu senhorio avisou-me da não renovação um ano antes. Não seja um pulha e avisa-los no prazo minimo se o pode fazer jaPara encerrar o tópico que eu próprio criei, hoje falei com dois advogados diferentes.
Ambos disseram que basta uma carta a pedir para pedir a não renovação do contrato com pelo menos 120 dias de antecedência.
O contrato renova em Novembro, mas vou enviar já a carta.
Não é necessário enviar carta a dar preferência de venda ao inquilino.
Não é necessário dar justificação para pedir a não renovação (eu pensei que tinha de dar justificação por lei, mas pelos vistos não tenho).
O inquilino tem que me deixar levar potenciais compradores ao apartamento.
Tem que sair até fim de Outubro, ou antes se chegarmos a acordo.
Obrigado.- angelicous
- 28 janeiro 2021
Colocado por: Barreto77Não é necessário enviar carta a dar preferência de venda ao inquilino.
A carta que tem a enviar não é um "pedido", é uma informação da sua não intenção de renovar o contrato. :)
Não tem que dar justificação nenhuma para não renovar. Para quebrar o contrato a meio, sim tinha que justificar.
Cuidado com o que lhe disseram os advogados.... se a venda for feita enquanto ele lá está, tem que lhe dar o direito preferencial na mesma. Ele enquanto inquilino não perde esse direito só por fazer o aviso meses antes. Só quando o contrato deixar de estar em vigor, que é até à data em que ele tem que deixar a casa, é que ele perde esse direito.
E outra informação errada que lhe deram é o inquilino ter a obrigação de mostrar a casa. O inquilino fez um contrato consigo para poder gozar do imóvel como habitação, sem ser importunado. A não ser que se tenha protegido no contrato de arrendamento nesse sentido, ele não tem obrigação nenhuma de mostrar o apartamento a não ser no que estipula a lei. Normalmente os inquilinos não se importam nem se opoem a visitas, mas não são obrigados por lei a aceder a esses pedidos. E como o vai despejar, até é bem capaz de não aceder a esses pedidos.- 000TRON000
- 29 janeiro 2021
"Os proprietários, que geralmente são os senhorios, pretendem saber se podem vender um imóvel que se encontra arrendado. Os arrendatários querem saber o que acontece ao contrato de arrendamento se o imóvel for vendido. E os compradores dos imóveis arrendados querem saber como podem fazer cessar os contratos de arrendamento para poderem dispor livremente do imóvel.
No contrato de arrendamento, uma das partes (o senhorio) obriga-se a proporcionar o gozo temporário de uma coisa imóvel à outra parte (o arrendatário), mediante retribuição, nos termos dos artigos 1022.º e 1023.º do Código Civil (CC).
A primeira questão a analisar é se o senhorio tem a obrigação de manter a propriedade do imóvel para continuar a proporcionar o gozo do imóvel ao arrendatário.
A resposta é negativa, o direito de propriedade do imóvel não é afetado pela celebração de um contrato de arrendamento. Conforme começámos por dizer, o objeto do contrato de arrendamento consiste em uma parte proporcionar à outra o gozo de uma determinada coisa imóvel.
Porém, o direito de propriedade do senhorio não é afetado pela celebração de um contrato de arrendamento e, como tal, este pode vendê-lo livremente, sem ter de se preocupar com o facto de o imóvel se encontrar arrendado, conforme resulta do artigo 1057.º do CC.
No entanto, sublinhe-se, que numa situação como a descrita, em que o proprietário de um imóvel arrendado o aliena a um terceiro, o arrendatário poderá ter um direito legal de preferência, na compra do imóvel, nos termos do artigo 1091.º do CC.
Este direito de preferência traduz-se, por um lado, numa obrigação de o senhorio comunicar ao arrendatário o projeto de venda e as cláusulas do respetivo contrato de compra e venda, através de carta registada com aviso de receção. E, por outro lado, num ónus para o arrendatário de querendo preferir, isto é, de querendo comprar o imóvel nas condições que constam daquele contrato, exercer o seu direito no prazo de 8 dias ou 30 dias, consoante seja titular de um direito de preferência convencional ou de um direito de preferência legal, respetivamente, comunicando-o através do envio de carta registada com aviso de receção e efetuando o pagamento do preço, para a aquisição do imóvel, conforme os n.ºs 1 e 2 do artigos 416.º e os n.ºs 1 e 4 do artigo 1091.º, todos do CC.
Têm direito a preferir na venda do imóvel, aqueles que detiverem um direito de preferência convencional, que resulte de um acordo entre as partes, bem como aqueles que forem titulares de um direito de preferência legal, cujo direito resulta expressamente de uma norma legal, conforme a interpretação conjunta dos artigos 414.º e 422.º, ambos do CC.
Caso exista um concurso entre aqueles direitos de preferência, o direito de preferência legal prevalece sobre o direito de preferência convencional, o que significa que o titular do direito de preferência convencional apenas poderá preferir, se o titular do direito de preferência legal não o fizer, nos termos do artigo 422.º do CC.
O arrendatário pode ter um direito de preferência convencional, resultante de um contrato celebrado por escrito, entre o proprietário do imóvel arrendado e o arrendatário, nos termos dos artigos 414.º, 415.º e do n.º 2 do artigo 410.º do CC.
Este direito também poderá ter eficácia real, ou seja, poderá ser oponível a terceiros caso as partes o declarem expressamente e procedam ao registo do referido pacto de preferência. Neste caso, a assinatura, no pacto de preferência, da parte que se obriga a dar preferência deverá ser reconhecida, tudo nos termos dos n.ºs 1 e 2 do artigo 413.º do CC ex vi do 423.º do CC.
O direito de preferência legal é reconhecido ao arrendatário nas seguintes situações:
Na compra e venda ou dação em cumprimento do local arrendado há mais de dois anos (conforme a alínea a) do n.º 1 do artigo 1091.º do CC);
Na celebração de um novo contrato de arrendamento, em caso de caducidade do seu contrato, por ter cessado o direito ou terem findado os poderes legais de administração com base nos quais o contrato fora celebrado e não for exigível a restituição do prédio nos termos previstos no artigo 1053.ºCC (conforme a alínea b) do n.º 1 do artigo 1091.º do CC e o n.º 2 do mesmo artigo 1091.º do CC).
Caso o senhorio não respeite as suas obrigações referentes ao direito de preferência do arrendatário, este poderá lançar mão de uma ação de preferência, nos termos dos artigos 1410.º e seguintes do CC, caso detenha um direito de preferência convencional e o pacto de preferência tenha eficácia real e nos casos em que possui um direito de preferência legal. Nos casos em que o pacto de preferência não tem eficácia real, o incumprimento apenas obriga o senhorio a indemnizar o arrendatário pelos prejuízos que lhe advierem da violação do pacto, conforme o n.º 2 do artigo 406.º do CC.
Direito de preferência
Analisaremos agora o que acontece ao contrato de arrendamento, caso o arrendatário opte ou não tenha possibilidade financeira para exercer o seu direito de preferência.
Caso se proceda à venda de um imóvel que se encontra arrendado, não exercendo o arrendatário o direito de preferência, o bem imóvel transmite-se com o contrato de arrendamento. Ou seja, o contrato de arrendamento continua em vigor, porém o adquirente passará a assumir o papel de senhorio no âmbito daquela relação contratual, tendo os mesmos direitos e deveres, enquanto senhorio, que o anterior proprietário do imóvel, nos termos do artigo 1057.º do CC.
Caso o adquirente queira fazer cessar o contrato de arrendamento, poderá fazê-lo nos termos previstos na lei: por acordo das partes, resolução, caducidade ou denúncia, nos termos dos artigos 1079.º e seguintes do CC.
Em suma, o proprietário pode vender o imóvel mesmo que este esteja arrendado, tendo apenas a obrigação legal de, através de carta registada com aviso de receção, oferecer ao arrendatário a possibilidade de preferir no negócio de compra e venda do imóvel, dando-lhe conhecimento do projeto de venda e das cláusulas do contrato de compra e venda, bem como de aguardar os 8 dias ou 30 dias, conforme se trate de um direito de preferência convencional ou legal, respetivamente, de que o arrendatário dispõe para exercer o seu direito, antes de celebrar o contrato definitivo de compra e venda.
Caso o arrendatário não prefira, o contrato de arrendamento transfere-se com o imóvel, passando o novo proprietário a assumir o papel de senhorio. Nesta eventualidade o contrato continuará a seguir os seus termos, tal como antes da venda do imóvel."
Esta rubrica foi copiada da plataforma Idealista.
Espero ter ajudado.
https://www.idealista.pt/news/imobiliario/habitacao/2019/06/05/39880-consultorio-juridico-um-imovel-arrendado-pode-ser-vendido-o-que-acontece-ao-contrato
Rafael Fernandes
Consultor Imobiliário- paulo_pereira
- 23 fevereiro 2021
Colocado por: size
Esqueça, não pode denunciar o contrato da forma que preconiza. Nem para vender, nem para ir viver nessa habitação.
Trata-se de um contrato de prazo certo, que não permite essas premissas por parte do senhorio. Tem que cumprir o prazo desse contrato.
Pode, sim, opor-se à renovação automática.
Se tais renovações estão a decorrer de forma anual, qual é o problema de recorrer a esta boa ferramenta ?
é ir ao contrato e ver as condições de oposição do mesmo. O tempo médio de venda de um imóvel e já tem o contrato denunciado.
Sábios contributos !- paulo_pereira
- 27 fevereiro 2021
Colocado por: Barreto77
Amanhã já vou falar com um advogado.
Há muita duvida por aqui, nem pensar em arriscar e meter uma argolada.
Fez bem.
Está então arrendado há menos de 03 anos ?
Apesar da "norma legal" existir, nesse caso ainda teria que haver um período de utilização efectiva por 02 anos , o que impossibilitaria a venda como pretendida durante esse período ( até podia vender, o inquilino se tivesse tomado conhecimento poderia ir a tribunal e reverter a denuncia do contrato de arrendamento. )
Segundo me disseram num caso semelhante, essa norma era "letra morta". Obter um acordão favorável era casi impossivél.0.0253 seg. NEW
