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Prazo para construção

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  1.  
    • MJcb
    • 5 fevereiro 2021

     # 1

    Boa noite.
    Foi-me dito pelo arquitecto que os prazos para construção de moradia unifamiliar são de um ano, com tendência para resvalar mais seis meses.
    Gostaria de saber se há alguma forma de garantir que o prazo é cumprido.
    Ouvi falar em casos em que no contrato fica estipulado que por cada dia de atraso o empreiteiro tem de pagar x€. Isto é exequível? O objectivo não seria obviamente receber €, mas mesmo que a construção não demorasse muito mais do que os doze meses...

  2.  # 2

    Desde que as duas partes estejam de acordo e assinem o contrato, tudo é possível.
    Em vez de colocar uma penalização de não cumprimento, pode colocar um extra de conclusão antes da data X, é preferível motivar que penalizar.
    Concordam com este comentário: MJcb, bettencourt

  3.  # 3

    Colocado por: MJcbFoi-me dito pelo arquitecto que os prazos para construção de moradia unifamiliar são de um ano, com tendência para resvalar mais seis meses
    depende do projecto e da casa.

    Colocado por: MJcbOuvi falar em casos em que no contrato fica estipulado que por cada dia de atraso o empreiteiro tem de pagar x€. Isto é exequível?
    é, mas aí vai ter muitos (a maioria se não todos) a cair fora. muitos não estão para isso.
    Concordam com este comentário: MJcb

  4.  # 4

    Colocado por: MJcbGostaria de saber se há alguma forma de garantir que o prazo é cumprido.


    se tiver uma bola de cristal para prever o futuro, talvez.

    imprevistos acontecem. olhe agora com o covid ter um surto na obra e todos terem de ir para casa. ou a empresa dos alumínios atrasar a entrega pq lhe aconteceu o mesmo. ou não terem feito um estudo geotécnico ao solo e quando começam o desaterro terem uma surpresa desagradável e terem que rever uma serie de coisas. ou a edp distribuição demorar 5 meses a ligar o contador de obra e o empreiteiro não conseguir trabalhar, etc, etc
    eu tive que estar 15 dias à espera de telhas porque a fabrica parou no primeiro confinamento e depois quando voltou à atividade não dava despacho a todas as encomendas. a história dos 5 meses da edp distribuição aconteceu comigo, felizmente deu para usar a luz do vizinho.

    se o construtor for bom e trabalhar com qualidade não é por ele se atrasar um ou dois meses que deve criar um pé de vento.

    e depois uma casa feita à pressa tb não é bom.
    • MJcb
    • 5 fevereiro 2021

     # 5

    E não queria que as coisas ficassem mal feitas. Também tenho medo que obrigar (além do contrato, que deveria servir por si só) por outro meio pode levar ao "depressa e bem há pouco quem".
    • MJcb
    • 5 fevereiro 2021

     # 6

    Colocado por: pauloagsantos

    se tiver uma bola de cristal para prever o futuro, talvez.

    imprevistos acontecem. olhe agora com o covid ter um surto na obra e todos terem de ir para casa. ou a empresa dos alumínios atrasar a entrega pq lhe aconteceu o mesmo. ou não terem feito um estudo geotécnico ao solo e quando começam o desaterro terem uma surpresa desagradável e terem que rever uma serie de coisas. ou a edp distribuição demorar 5 meses a ligar o contador de obra e o empreiteiro não conseguir trabalhar, etc, etc
    eu tive que estar 15 dias à espera de telhas porque a fabrica parou no primeiro confinamento e depois quando voltou à atividade não dava despacho a todas as encomendas. a história dos 5 meses da edp distribuição aconteceu comigo, felizmente deu para usar a luz do vizinho.

    se o construtor for bom e trabalhar com qualidade não é por ele se atrasar um ou dois meses que deve criar um pé de vento.

    e depois uma casa feita à pressa tb não é bom.


    Claro que contratempos existem e ninguém é livre disso. Mas para se dizer que é costume resvalar seis meses é porque existe uma tendência. Era isso que queria perceber.
    E claro que concordo que não são dois meses que fazem diferença se for por uma boa razão e que a prioridade é as coisas ficarem bem feitas.

    Estudo geotécnico do solo não fizeram. O terreno tem um furo de choro (acho que é assim que se chama). Espero que não haja daí surpresas desagradáveis como refere...

  7.  # 7

    Colocado por: MJcbMas para se dizer que é costume resvalar seis meses é porque existe uma tendência.


    a tendência é pq os DO querem as casas feitas o mais rápido possível e os empreiteiros dizem o que os DO querem ouvir para ganharem a obra. Que raio de comercial vai dizer que a obra demora 18 meses quando a expectativa do DO é de 12 meses.
    Depois da obra ganha, demoram o tempo normal.

    faça as contas para 18 meses e não para 12 meses.
    Concordam com este comentário: pipocas4
    • MJcb
    • 5 fevereiro 2021

     # 8

    Colocado por: pauloagsantos

    a tendência é pq os DO querem as casas feitas o mais rápido possível e os empreiteiros dizem o que os DO querem ouvir para ganharem a obra. Que raio de comercial vai dizer que a obra demora 18 meses quando a expectativa do DO é de 12 meses.
    Depois da obra ganha, demoram o tempo normal.

    faça as contas para 18 meses e não para 12 meses.


    Ahahah Agora é que disse tudo :D

  9.  # 9

    O prazo de construção é aquele que ficar acordado entre o DO e o empreiteiro. As derrapagens têm que ser justificadas, os termos de aceitação da justificação ficam expressos no contrato.
    É responsabilidade do DF controlar o andamento dso trabalhos de forma a acautelar a não existência de derrapagens.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: MJcb
    • MJcb
    • 5 fevereiro 2021

     # 10

    Já agora, depois desta conversa que certamente afasta qualquer um (mea culpa... ), agradecia referências de empreiteiros para a zona do Grande Porto (Gondomar)!

  11.  # 11

    Colocado por: MJcbreferências de empreiteiros para a zona do Grande Porto

    ArKitetar, creio que sãi da Maia, fizemos uma obra com eles e portaram-se bem.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: MJcb

  12.  # 12

    Colocado por: MJcbprazos para construção de moradia unifamiliar são de um ano, com tendência para resvalar mais seis meses


    Quando vi esta discussão pensei que como DO teria que construir num prazo determinado para não perder a possibilidade de reinvestimento proveniente de outra Habitação Própria Permanente.

  13.  # 13

    No meu caso pedi licença para um ano.
    Após levantar o alvará, só tive água passado um mês e luz passados 4 meses. Depois começou o covid e, para além disso, o costrutor também tinha outras obras. Quando fez um ano a casa ainda ía para aí 1/3, prorroguei por mais 6 meses (paguei à volta de 150€), no fim desse prazo a obra vai em 2/3, prorroguei por mais 5 meses (ainda não sei se aceitaram mas parece-me que, devido aos confinamentos, vão aceitar).
    Pelo que tenho lido/ouvido a regra é dizer um ano, mas demora em média 18 meses. Eu ultrapassei essa média.

  14.  # 14

    Colocado por: pipocas4Pelo que tenho lido/ouvido a regra é dizer um ano, mas demora em média 18 meses.

    Uma moradia média (200 a 250 m2) sem grande complexidade técnica, com uma boa gestão, demora 12 meses a ser concluída.
    O problema é que nem os DO acautelam isso nem os empreiteiros sabem o que é gestão.
    Uma derrapagem de 6 meses pode custar só em encargos diretos ao DO 5.000 a 6.000€
    são 6 meses de vistorias e juros do banco
    São 6 meses de fiscalização e coordenação de segurança
    São 6 meses de renda da casa onde está

  15.  # 15

    Colocado por: zedasilva
    Uma moradia média (200 a 250 m2) sem grande complexidade técnica, com uma boa gestão, demora 12 meses a ser concluída.
    O problema é que nem os DO acautelam isso nem os empreiteiros sabem o que é gestão.
    Uma derrapagem de 6 meses pode custar só em encargos diretos ao DO 5.000 a 6.000€
    são 6 meses de vistorias e juros do banco
    São 6 meses de fiscalização e coordenação de segurança
    São 6 meses de renda da casa onde está


    Não acautelei. E é verdade que estou a gastar mais em despesas fixas da obra (água, luz, licenças, coordenador de segurança em obra, fiscalização, etc). Felizmente, até agora, não necessitei de empréstimo e estou a residir numa casa com crédito bancário, neste caso mais ano menos ano não faz difrença, sempre abato no empréstimo e os juros, neste momento, até estão negativos.
    • MJcb
    • 7 fevereiro 2021

     # 16

    Colocado por: zedasilvaO problema é que nem os DO acautelam isso nem os empreiteiros sabem o que é gestão


    Exato. Mas o que pode o DO fazer para acautelar/prevenir isso? Andar em cima da obra, juntamente com o DF? Algo mais?

  17.  # 17

    MJcb, já tem os materiais e equipamentos todos definidos?
    Concordam com este comentário: zedasilva

  18.  # 18

    Colocado por: MJcbAlgo mais?

    Como o Picareta muito bem disse, definir atempadamente tudo aquilo que pode ser motivo de atrasos na obra.
    Antes de iniciar a obra, exigir o cronograma de trabalhos e ir controlando a evolução dos mesmos
    Estas pessoas agradeceram este comentário: MJcb
    • MJcb
    • 7 fevereiro 2021 editado

     # 19

    Colocado por: PicaretaMJcb, já tem os materiais e equipamentos todos definidos?
    Concordam com este comentário:zedasilva

    Ainda não. Estamos (melhor dizendo, estão) agora a começar o projeto de execução. Depois de o caderno de encargos estar pronto vamos pedir orçamentos. Como DO obviamente queria começar a construir anteontem e queria terminar ontem. Por isso criei esta discussão, para saber com o que contar e como poderia minorar derrapagens no tempo. Espero que no orçamento não haja mesmo derrapagens

  20.  # 20

    Colocado por: MJcbDepois de o caderno de encargos estar pronto

    As regras que definem a os prazos de execução e eventuais penalizações pelo seu não cumprimento, devem ficar perfeitamente explicitas nesse caderno de encargos.
    As regras de controlo para eventuais derrapagens no prazo de execução ou no orçamento são igualmente definidas nesse caderno de encargos.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: MJcb

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