Tenho lido vários tópicos sobre impostos relativos a compra/construção de imóvel, porém quero colocar uma questão específica a esse nível, mas ao mesmo tempo a pensar na venda do imóvel (durante a construção ou após término). Resumidamente, tenho interesse em investir num imóvel que ainda não foi construído e, por ser feito previamente, o construtor/vendedor dá-me 2 modalidades, sobre as quais terei que indicar qual a que desejo. Para vosso conhecimento, o negócio são 320.000€, sendo 85.000€ para a compra do lote de terreno e 235.000€ para construção.
Modalidade 1 Efectuo a compra do terreno já, pago 20% do valor da construção e depois vou pagando o remanescente (dividido pelos meses que durar a construção, sendo a última mensalidade a coincidir com entrega da casa)
Modalidade 2 Efectuo o pagamento de 20% do valor total assinando um CPCV e pago os restantes 80% aquando da escritura da casa.
As minhas questões prendem-se com:
1 - Na primeira modalidade, tenho a vantagem de o IMT+IS só incidir sobre o valor do terreno. Ainda assim, não havendo propriamente uma escritura aquando da entrega da casa, não há lugar ao pagamento de mais nada? Digo isto porque, usando um simulador de cálculo de IMT+IS, isto significa pagar 6700€ (modalidade 1) ou 16200,74€ (modalidade 2). Claro está que isto é o meu lado e não preciso de dar tanto dinheiro ao longo do tempo, pagando quase tudo no final. Isto deverá é eventualmente ter alguma vantagem para o vendedor/construtor, não?
2 - Se porventura, não chegar à escritura da casa em si, como calculo o IMT+IS? Se optar pela modalidade 1, diria que está tudo pago porque foi feito aquando da escritura do terreno. Se optar pela modalidade 2, terei que pagar o proporcional correspondente ao valor pago no CPCV (64000€) à taxa do valor a pagar pela totalidade da casa (320000€). É isto? E se vender por 400000€ poventura, será o proporcional do CPCV relativo aos 320000€ ou relativo aos 400000€?
Obrigado pela resposta. Certo, se pela hipótese 1 de facto faço a escritura do terreno e pagarei logo esses impostos. Ainda assim, continuam as minhas dúvidas:
1 - Não pago mais se fizer a escritura do terreno (ao invés da escritura da casa no final)? Sem conhecimento do tema, mas estranho poder comparar directamente custos de 6700€ vs 16200,74€.
2 - O cálculo do IMT no caso de fazer cedência/cessão de posição contratual, incide sobre o proporcional correspondente ao valor pago no CPCV (64000€) ainda que à taxa do valor a pagar pela totalidade da casa, certo?
Alguém tem mais alguma ajuda a este nível? Encontrei o documento em anexo que dá algumas indicações.
Relativamente ao ponto 2, vou-vos deixar o que tenho retirado de vários documentos que li e gostava de ter a vossa apreciação:
Valor do sinal - VS - 64k Valor total compra - VTC - 320k Valor total cedência posição - VTCP - 400l
Apura-se o valor de IMT para o VTC e depois faz-se à proporção, ou seja, VS/VTC = 20%, ou seja, o valor a pagar será 20% do valor total de IMT. Será isto?
Outras duas questões: - Incide sobre os 320k e não sobre os 400k, correcto? - O imposto de selo também se tem que pagar?
A opção 1 é mais vantajosa em termos de impostos de aquisição, porque só faz transação do terreno. Depois faz autoconstrução. Em termos de mais valias futuras é irrelevante a opção 1 ou 2 desde que tenha na opção 1 faturas correspondentes ao valor total (descontado do valor de aquisição do terreno). Na opção pode ainda fazer um cpcv com futuro comprador antes do final da construção, sem pagar impostos por isso!
Colocado por: PalhavaA cedência de posição contratual paga impostos?
Se tiver um cpcv e ceder essa posição contratual por um valor superior ao que pagou, é tributado pela mais valia. Se fizer um cpcv com a opção de cessão da posição contratual, devendo ser feito por notário, conservador ou DPA, que o outorgar deve exigir que antes seja liquidado imt...