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Comprar casas e imóveis

Venda + compra (união de facto)

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  1.  

  1.  # 1

    Boa noite,

    Agradecia ajuda para calcular mais valias e de acordo com o seguinte cenário:

    - Vendi HPP pelo valor de 215mil em Abril 2020 e pelo que abati empréstimo no valor de 90mil que tinha contraído.
    - Comprei juntamente com a minha namorada HPP por 160mil e pelo que a casa ficou em nome dos dois tal como o empréstimo bancário.

    Acontece que como a minha namorada não tinha capital fui eu que dei o valor de entrada inicial no valor de 60mil + impostos.

    A minha dúvida é agora no cálculo das mais valias e uma vez que a casa está em nome dos dois, existe alguma maneira de declarar que o valor pago foi totalmente da minha parte apesar da casa estar em nome dos dois?
    Qual o valor aproximado que posso contar de mais valias nesta situação?

    Obrigado!

  2.  # 2

    A primeira casa foi comprada em que ano?
    Era apenas legalmente sua?

    215-90=125mil

    60mil aplicados na nova casa.

    Logo vai pagar impostos sobre (125-60=65)/2=32,5 mil

  3.  # 3

    Colocado por: Palhava32,5 mil

    A este valor soma-se os rendimentos auferidos no ano de 2020.

    (faz IRS com a companheira?)


    E o total vai recair num determinado escalão de IRS.

  4.  # 4

    A primeira casa foi comprada em que ano?
    Em 215 e pelo valor de 135mil.

    Era apenas legalmente sua?
    Sim

    Como apenas temos morada comum à menos de 1 anos, teremos de fazer IRS separado.

    Logo vai pagar impostos sobre (125-60=65)/2=32,5 mil
    > Aqui posso ainda abater cerca de 25mil euros em despesas (incluindo obras de melhoria da casa que vendi). Vai abater em que parcela?

    Algum sugestão para tentar diminuir as mais valias?

    Obrigado!

  5.  # 5

    Já agora deixo as minhas contas,

    Valor de aquisição: 135 000 euros
    Ano de aquisição: 2015
    Valor de venda: 215 000 euros (-10 000 euros de comissão imobiliária)
    Ano de venda: 2020
    Despesas com venda e aquisição: 2000 euros
    Encargos com valorização: 2 500 euros

    Mais-valias: 215 000 euros – (135 000 euros x 1,03*) – 10 000 euros – 2 000 euros - 2 500 euros = 51 500 euros
    *coeficiente de desvalorização em 2020

    > Não reinvestindo capital numa nova HPP pagaria de mais valias 51 500 euros / 2 = 25 750 euros
    certo? (Sendo residente fiscal em Portugal, a mais valia é considerada em 50%)

    Agora investindo numa nova HPP o valor não deveria ser mais baixo sendo que a mais valia está sujeita a tributação parcial?

    Outra questão, uma vez que o novo crédito no valor de 110 000 euros está em nome dos dois, para o cálculo das mais valias o valor de crédito pedido da minha parte será considerado metade certo? neste caso 55 000 euros?
    > Mas sendo que eu dei uma entrada inicial de 60 000 euros como posso declarar este valor?

  6.  # 6

    Este ano peça ajuda a um contabilista para lhe fazer o IRS.

    Se quiser pode também colocar as suas questões no E-balcao no site das Finanças.


    Tem de facto despesas que podem fazer diminuir o imposto e tem ainda o factor de desvalorização da moeda para aplicar na fórmula (5anos).

  7.  # 7

    Acho que a mais valia é de 80 mil euros.
    215-135=80

    A este valor subtrai-se as despesas.

    (Espero que venha cá alguém explicar melhor 🙏😩)


    Só tem interesse para os cálculos saber-se qual a quantia que foi aplicada proveniente da casa inicial.

  8.  # 8

    Então pediram 110 e investiu 60? A casa custava 160...ou comprou uma garagem extra por 10?

  9.  # 9

    Colocado por: PalhavaAcho que a mais valia é de 80 mil euros.
    215-135=80

    A este valor subtrai-se as despesas.

    (Espero que venha cá alguém explicar melhor 🙏😩)


    Só tem interesse para os cálculos saber-se qual a quantia que foi aplicada proveniente da casa inicial.


    mas quando se investe todas as mais valias numa nova hpp não há lugar a imposto, já varios contabilistas me falaram nisso e podem ver no dr finanças há lá um artigo sobre isso.

  10.  # 10

    Colocado por: spereira

    mas quando se investe todas as mais valias numa nova hpp não há lugar a imposto, já varios contabilistas me falaram nisso e podem ver no dr finanças há lá um artigo sobre isso.


    Não são só as mais valias que devem ser investidas em HPP, todo o valor da venda da HPP tem de ser investido na nova HPP, caso contrário há lugar a IRS sobre as mais valias
    Concordam com este comentário: Palhava

  11.  # 11

    Colocado por: spereiramas quando se investe todas as mais valias numa nova hpp não há lugar a imposto,

    É uma meia-verdade.
    Tem de se investir também o restante dinheiro obtido com a venda, tirando as despesas que possam entrar para as contas.

  12.  # 12

    Então pediram 110 e investiu 60? A casa custava 160...ou comprou uma garagem extra por 10?
    > comprei garagem por 10 mil.

    215-135=80
    A este valor subtrai-se as despesas.
    > Seria então,
    80 - (10 + 2 + 2,5) = 65,5

    > Sendo que reinvesti 60mil, só deveria pagar mais valias pelos 5 mil adicionais, ou não?

  13.  # 13

    A garagem não conta.

  14.  # 14

    A garagem não conta
    > Certo. 10 mil referente à comissão da Imobiliária.

    > Sendo que reinvesti 60mil, só deveria pagar mais valias pelos 5 mil adicionais, ou não?
    A minha dúvida prende-se mais aqui. Ou contam os 80 mil do lucro (sem as despesas).

  15.  # 15

    Colocado por: Palhava
    É uma meia-verdade.
    Tem de se investir também o restante dinheiro obtido com a venda, tirando as despesas que possam entrar para as contas.


    então não estou a perceber: se eu tive uma mais valia de 53 000 e dei 56000 para uma entrada ainda tenho de "arranjar" despesa para a diferença depois de abater o antigo empréstimo? no meu caso são 23000€. comissão imobiliária conta e o IMT? Eu pensei que não precisava pagar mais nada... ainda tenho também € das obras que fiz na nova casa não sei se dá...

  16.  # 16

  17.  # 17

  18.  # 18

    Colocado por: spereirana nova casa


    Acho que só contam os melhoramentos na casa antiga.


    Mas o melhor é colocar as dúvidas no E-balcao das Finanças. Nomeadamente a aplicação de dinheiro proveniente da venda em melhoramentos na casa nova.

  19.  # 19

    Colocado por: Palhavahttps://www.noticiasaominuto.com/economia/1701694/quer-vender-a-sua-casa-calcule-primeiro-as-mais-valias-imoveis


    O cálculo das mais-valias é feito pela seguinte fórmula:
    Valor de venda – (valor de aquisição x coeficiente de desvalorização da moeda) – encargos com compra e venda – encargos suportados com valorização do imóvel (nos últimos 5 anos)

    > Foi este cálculo que realizei. No entanto este não detalha o cálculo a realizar se aplicar o valor(e qual o valor que se deve aplicar) das mais valias na compra de nova HPP.

    Colocado por: Palhavahttps://www.contasconnosco.pt/simuladores/mais-valias-habitacao


    > É fiável este simulador?
    Segundo o mesmo terei de pagar mais valias no valor de 15 000 euros. (Mais Valia + Rendimentos = Escalão de IRS)
    Pelas fórmulas aplicadas nunca cheguei a este valor, continuo a não perceber que cálculos são realizados.

  20.  # 20

    Colocado por: Palhava

    Acho que só contam os melhoramentos na casa antiga.


    Mas o melhor é colocar as dúvidas no E-balcao das Finanças. Nomeadamente a aplicação de dinheiro proveniente da venda em melhoramentos na casa nova.


    Estive a investigar e tenho um familiar que é Tecnico oficial contas e explicou-me: eu não vou pagar mais valias nenhumas porque a casa que comprei é muito mais cara do que a que vendi. Por isso investi todo o dinheiro que fiz com a venda. Demorei um pouco a perceber isto porque realmente não me fazia sentido pagar imposto sobre um valor que ia investir novamente. Só iria pagar mais valias se a nova casa tivesse um valor inferior ao que recebi. depois dele explicar encontrei vários exemplos e sites fiaveis que confirmam o que ele me explicou. QQ das formas este ano ele é que me vai fazer o irs...

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