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Condomínios e vizinhos

Permilagem, quotas e votos

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  1.  # 1

    Bom dia,
    Gostaria de saber uma coisa.. pode ser disposto na ata da assambleia que todos os condóminos paguem o mesmo para obras comuns, e que, por tanto, o voto seja também igual, independentementedo permilagem de cada um? E as quotas do condominio podem ser todas do mesmo valor,ou também devem ser pagas em função do permilagem??
    Eu li o Código Civil que no Art. 1424.1 diz "Salvo disposição em contrário" e o Art. 1432.3 "As deliberações são tomadas, salvo disposição especial, por maioria dos votos representativos do capital investido" É por isso que gostaria de saber se esa regra admite exceções e se admite, como é que tem que ser dispostas..na ata? no regulamento do condominio?
    Muito obrigada!!

  2.  # 2

    "Salvo disposição em contrário", significa que essas alterações terão de ser aprovadas por unanimidade e anexadas ao TCPH, única forma de vincular todos os condóminos.



    Acordão de 2017-01-19 (Processo n.º 414/15.1T8SCR-2)
    Emissor:Tribunal da Relação de Lisboa
    Tipo:Acordão
    Data de Publicação:2017-01-19
    Processo:414/15.1T8SCR-2
    Fonte Direito:JURISPRUDENCIA
    Relator:PEDRO MARTINS
    Descritores:ASSEMBLEIA DE CONDÓMINOS; SEGUNDA REUNIÃO; DESPESAS DE CONDOMÍNIO
    SUMÁRIO:
    I.Da descrição de factos provados relevantes não deve constar o resultado da comparação de dados de facto, mas sim os dados de facto que permitam a comparação.


    II.A segunda reunião da assembleia de condóminos não pode ser marcada para o mesmo dia da primeira.

    III.No entanto, os condóminos que participarem na nova assembleia não podem pedir, com fundamentos relativos à convocação, a anulação das deliberações aí tomadas.

    IV.Também não tem legitimidade para pedir a anulação de deliberações, o condómino que as aprovou.

    V.Para que as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício sejam repartidas de forma diferente do critério supletivo previsto no art. 1424/1 do CC, os condóminos terão de estar todos de acordo e modificar o título constitutivo da propriedade horizontal através da forma imposta pelo art. 1419 do CC.

    VI.E para que as despesas necessárias ao pagamento de serviços de interesse comum (e apenas estas) sejam repartidas de forma diferente do critério supletivo previsto no art. 1424/1 do CC, os condóminos terão de aprovar, sem oposição e por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio, uma disposição do regulamento do condomínio onde elas sejam especificadas devidamente e concretizados e justificados os critérios que determinam a sua imputação (art. 1424/2 do CC).

    VII.Se não observarem tais exigências, tais deliberações não passam a fazer parte nem do título constitutivo da propriedade horizontal, nem do regulamento do condomínio, pelo que, novas deliberações dos condóminos contrárias àquelas não violam nenhum regulamento e não são anuláveis só por isso (art. 1433 do CC).


    (Sumário elaborado pelo Relator)
    Concordam com este comentário: Damiana Maria, anibal109
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Angela Arévalo

  3.  # 3

    Muito obrigada!
    Foi de muita ajuda!
    Mas, respeito as deliberações, é o mesmo?

  4.  # 4

    O Artº 1424º é muito claro.


    As despesas de conservação só podem ser distribuídas por permilagem. A alternativa terá de ser aprovada por unanimidade (de presentes e ausentes).

    O voto é função da permilagem, pelas mesmas razões. A não ser que as permilagens sejam muitos semelhantes e que a sua igualização, na prática, não gere distorções. Mas estranho que queiram essa disposição aprovada. Alguém se quer aproveitar da situação.

    E idem para as quotas salvo a disposição no nº 2.

    o Art. 1432.3 "As deliberações são tomadas, salvo disposição especial, por maioria dos votos representativos do capital investido" É por isso que gostaria de saber se esa regra admite exceções e se admite, como é que tem que ser dispostas..na ata? no regulamento do condominio?


    Se ler o resto das alíneas do Artº 1432º está lá o que procura. No nº 5.e segs onde estabelece as regras para as deliberações que exigem a Unanimidade.





    ARTIGO 1424º -Encargos de conservação e fruição

    1. Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções.
    2. Porém, as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum podem, mediante disposição do regulamento de condomínio, aprovada sem oposição por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio, ficar a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respectiva fruição, desde que devidamente especificadas e justificados os critérios que determinam a sua imputação.
    3. As despesas relativas aos diversos lanços de escadas ou às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que dela se servem.
    4. Nas despesas dos ascensores só participam os condóminos cujas fracções por eles possam ser servidas.
    5. Nas despesas relativas às rampas de acesso e às plataformas elevatórias, quando colocadas nos termos do n.º 3 do artigo seguinte, só participam os condóminos que tiverem procedido à referida colocação.
    Concordam com este comentário: Damiana Maria
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Angela Arévalo

  5.  # 5

    Obrigada BoraBora. A situação é que somos 4 condóminos, e tres temos uma permilagem de 24% e um tem uma permilagem de 28%,o que faz que apenas o condómino que tem o 28% pode solicitar assambleias extraordinarias, ou decidir algo em segunda convocatoria, porque o resto não temos nem 1/4... acho que ao ser tão poucos vizinhos (onde um deles nem participa ) é complicado tomar decisões..
    Agradeço muito as suas aclarações
    Cumprimentos!

  6.  # 6

    Como?
    2 condóminos têm, no minimo, 48 % que é superior a 1/4 <> 25%.

  7.  # 7

    Obrigada BoraBora. A situação é que somos 4 condóminos, e tres temos uma permilagem de 24% e um tem uma permilagem de 28%,o que faz que apenas o condómino que tem o 28% pode solicitar assambleias extraordinarias, ou decidir algo em segunda convocatoria, porque o resto não temos nem 1/4... acho que ao ser tão poucos vizinhos (onde um deles nem participa ) é complicado tomar decisões..
    Agradeço muito as suas aclarações
    Cumprimentos!

  8.  # 8

    Continuo a não perceber.

    Se são apenas 4 condóminos a soma das permilagens terá de dar 100%.
    Ora: 24 + 24 + 24 + 28 = 100

    O que está a dizer é que 3 de vós, no total, têm 24, logo 24 + 28 = 52% . Onde está o resto que falta (48)?

  9.  # 9

    Além disso, o que não participa pode nomear um de vós seu representante e assim poderá exercer o seu direito de voto.

  10.  # 10

    BoraBora, não falta o 48%.. É como esta a dizer: 24+24+24+28. Então, tres dos condóminos não tem nem 1/4, e sempre vão ter que concordar ao menos com um outro para poder fazer coisas. O que não participa, é porque não quer participar. Infelizmente, também não quer nomear a ninguém como representante, nem exercer o seu direito a voto..

  11.  # 11

    Eu penso que uma reunião tem que ser convocada por 25% ou mais, mas isso não significa que não possam 2 condóminos fazer a convocatória. Assim têm 48%.
    Da mesma forma, se na segunda convocatória estiverem presentes os 3 (24+24+28), os 2 de 24%, unidos poderão ganhar ao de 28%...

    Penso que esta é a sua dúvida fundamental.

  12.  # 12

    Sim.. eu percebi.. O problema é que então se eu (que apenas tenho um 24%) quero convocar uma reunião extraordinaria, devido a qualquer coisa (por ej, humidades na minha fração, alteração dos pagos das quotas que agora são todos por igual, o qualquer outra coisa) e ninguém mais quer porque não interessam, não posso convocar... Sempre vou ter que concordar com outro vizinho. O único condómino que pode fazer é o que tem o 28%.. Acho que não e muito justo.. Más é assim...

  13.  # 13

    As infiltrações foram comunicadas à administração? Só em caso de não haver resposta é que se deverá avançar para a hipótese de convocar uma AG.

    Mas se não consegue convencer um vizinho a subscrever a convocatória o caso parece não ter pernas para andar. Aliás, mesmo que consiga efectuar a convocatória dentro da lei nada garante que os restantes compareçam.
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    • 8 março 2021

     # 14

    Colocado por: Angela Arévalo.
    Sempre vou ter que concordar com outro vizinho. O único condómino que pode fazer é o que tem o 28%.. Acho que não e muito justo.. Más é assim..


    Os restantes condóminos tem que se interessar pelos seus direitos, enquanto comproprietários do prédio e não permitirem que o condómino com 28% de permilagem desfrute do poder absoluto na gestão do condomínio.

    Há que mobilizar os outros 2 condóminos, para que, em conjunto, estejam presentes nas assembleias, representando a maioria de que dispõem . Se necessário, poderão recorrer a simples procurações,
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Angela Arévalo

  15.  # 15

    As infiltrações foram comunicadas ao administrador, sim (que também é o condómino que tem o 28%). Embora há muitas infiltrações que vem do chão, os meus inquilinos não falaram disso até uma semana depois da Assambleia, o que faz agora todo mais difici. E a resposta dele é que ja foi falado consertar as coisas importantes, e que isso não é importante... Agradeço o seu interesse, mas para falar de isto acho que é melhor abrir outra discussão, (vou fazer) porque vai ser um assunto longe que estou a tentar solucionar e, efetivamente, a mobilizar ao único outro condómino que participa, com quem posso tentar de concordar alguma coisa, e conseguir o 48%.
    Não é facil, pois os condóminos (e acho que infelizmente, a maioria da gente) apenas se interessam pelos seus direitos..

    A minha intenção aqui é comprender que, sem ter acordo com ninguém, apenas o condómino com o 28%, pode convocar assambleias, e que isso não pode ser mudado nunca, nem na Ata da Assambleia, nem o Regulamento do Condominio, a no ser que seja aprovado por unanimidade... E seja modificado o TCPH... E que todo, as quotas e os pagamentos das obras, devem ser calculadas de acordo com essa permilagem.


    Obrigada a todos pelas suas respostas! Agradeço inmenso!

  16.  # 16

    Colocado por: Angela ArévaloAs infiltrações foram comunicadas ao administrador, sim (que também é o condómino que tem o 28%). Embora há muitas infiltrações que vem do chão, os meus inquilinos não falaram disso até uma semana depois da Assambleia, o que faz agora todo mais difici. E a resposta dele é que ja foi falado consertar as coisas importantes, e que isso não é importante... Agradeço o seu interesse, mas para falar de isto acho que é melhor abrir outra discussão, (vou fazer) porque vai ser um assunto longe que estou a tentar solucionar e, efetivamente, a mobilizar ao único outro condómino que participa, com quem posso tentar de concordar alguma coisa, e conseguir o 48%.
    Não é facil, pois os condóminos (e acho que infelizmente, a maioria da gente) apenas se interessam pelos seus direitos..

    A minha intenção aqui é comprender que, sem ter acordo com ninguém, apenas o condómino com o 28%, pode convocar assambleias, e que isso não pode ser mudado nunca, nem na Ata da Assambleia, nem o Regulamento do Condominio, a no ser que seja aprovado por unanimidade... E seja modificado o TCPH... E que todo, as quotas e os pagamentos das obras, devem ser calculadas de acordo com essa permilagem.


    Obrigada a todos pelas suas respostas! Agradeço inmenso!



    Como já comentei anteriormente, duvido que a convocação de uma AG resolva o problema porque essa não parece ser a ideia do administrador e, muito provavelmente, dos outros 2 condóminos pois os obrigará a contribuirem para a despesa.

    Se houver um Julgado de Paz no seu concelho aconselho-a a recorrer a ele e apresentar queixa contra o condomínio por não resolver o problema das infiltrações em tempo útil.

    Mas que infiltrações serão essas que vêm do chão? Em principio, só tubagem de esgoto da sua casa é que poderá estar a provocar isso. E não haverá também infiltrações no vizinho debaixo? Mas, se assim for, a responsabilidade dessa obra é toda sua e não do condomínio.

  17.  # 17

    Pois,... É um R/C, e achamos que vem do terreno porque o predio esta mal isolado (e antigo, degradação dos materiais, não tem drenagem..) ou de algum esgoto que tal vez quebrou. Agora não sei se é melhor pagar a um engenheiro ou pedir uma visitoria à câmara, para ter um relatorio, e com isso, se não consigo solucionar nada pelas boas, começarei as ações legais no julgado de paz..
    O condominio tem que se responsabilizar, pois o solo é zona comun, mas parece que não querem. Também há humidades que vem das paredes e do telhado, mas como isso afeta a todos, para consertar isso não tem problema..

    Aproveito para fazer uma outra pergunta. Se as humidades vem do solo ou das paredes exteriores, devido à má manutenção, o condominio também deveria de se responsabilizar pelas coisas estragadas no interior, certo?? Nomeadamente, a madeira do chao e a pintura paredes. É assim? Há algum artigo no codigo civil onde fale de isto??

    Obrigada

  18.  # 18

    Colocado por: Angela Arévalo

    Aproveito para fazer uma outra pergunta. Se as humidades vem do solo ou das paredes exteriores, devido à má manutenção, o condominio também deveria de se responsabilizar pelas coisas estragadas no interior, certo?? Nomeadamente, a madeira do chao e a pintura paredes. É assim? Há algum artigo no codigo civil onde fale de isto??

    Obrigada


    Tudo o que tem origem em partes comuns é da responsabilidade do condomínio.

    Artigo 1421.° - Partes comuns do prédio
    1- São comuns as seguintes partes do edifício:
    a) O solo, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio;
    * b) O telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fracção;
    c) As entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso ou passagem comum a dois ou mais condóminos;
    * d) As instalações gerais de água, electricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes.

    2- Presumem-se ainda comuns:
    a) Os pátios e jardins anexos ao edifício;
    b) Os ascensores;
    c) As dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro;
    *d) As garagens e outros lugares de estacionamento;
    e) Em geral, as coisas que não sejam afectadas ao uso exclusivo de um dos condóminos.

    3- O título constitutivo pode afectar ao uso exclusivo de um condóminos certas zonas das partes comuns.
    Concordam com este comentário: Damiana Maria
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Angela Arévalo

  19.  # 19

    Muito obrigada BoraBora! ;)

  20.  # 20

    Boa tarde,
    Queria aproveitar o tema para fazer uma questão.
    No meu condomínio somos 30 e as quotas são iguais para todos, apesar de permilagem diferente. Cada condómino tem um voto.
    O TCPH do meu condomínio é omisso quanto ás quotas, no entanto identifica as diferentes permilagens.
    O Regulamento por sua vez refere que as quotas ordinárias são iguais para todos, as extraordinárias são por permilagem.

    Por diversas vezes tentei que alterassem o valor das quotas de acordo com a permilagem, no entanto dizem só ser possível por unanimidade, desde logo impossível.

    Assim, gostaria que me confirmassem se esta alteração ao Regulamento só é possível por unanimidade e se na aprovação dos orçamentos anuais é possivel aprovar por maioria dos presentes que o pagamento das quotas por permilagem, ou seja contrário ao que diz o Regulamento.

    Um pequeno exemplo...
    Na pintura do prédio, que habitualmente carece de uma quota extraordinária, não havendo dinheiro, recorre-se á recolha de quotas por permilagem, no entanto, havendo dinheiro, "pagaram todos por igual". Claro que não acho justo está última.

    Creio que uma forma de "boicotar" o pagamento das quotas é não aprovar os orçamentos anuaos, até que o mesmo seja aprovado mediante o pagamento por permilagem.

    É exequível?

    Cumprimentos

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