- Bom dia,
Recentemente encontrei um terreno que tem a generalidade das características que procuro (e.g., área e localização). No entanto, esta possibilidade tem algumas limitações para as quais gostava de saber a vossa opinião e os principais impactos.
O terreno tem uma edificação ilegal, realizada há mais de 35 anos, na parte de trás. O vizinho, entretanto, aproveitou e encostou também a sua casa. A área foi loteada há 15 anos e ambas as construções estão identificadas como não cumprindo as regras municipais (Daí a atual proprietária do terreno nunca ter conseguido legalizar o edifício – apesar de diversas tentativas).
Adquirindo o terreno, o ideal seria edificar a habitação nessa empena, mas o polígono de implantação é claro e indica que a construção terá de ser feita na parte da frente. A minha primeira questão é se acham possível alterar o polígono, com base nos direitos de usucapião adquiridos sobre os vizinhos? A minha opinião é que será sempre um processo demorado e com poucas garantias de sucesso, portanto, não me estou a ver a seguir esta alternativa.
Se optar pela segunda opção, construção na frente do terreno, esta deverá seguir o loteamento e permite a comunicação prévia – o que torna o processo mais célere. No entanto, apesar de todos os lotes terem a mesma área e polígono de implantação, reparei que o polígono apresentado no processo é claramente menor quando comparado com o dos vizinhos (ver imagem para mais detalhes). Nesse sentido, queria perceber se acham possível aumentar o polígono, não a área, de implantação? Se sim, isto inviabilizaria a comunicação prévia correto e obrigar-me-ia a aguardar alguns meses pela resposta dos serviços camarários, correto? (A título de exemplo, tenho alguns amigos que têm aguardado mais de 8 meses por respostas da câmara – acabando por desistir. O COVID tem destas coisas lol). A implantação de 120m2 e a área de construção de 180m2.
Admitindo que avanço com a construção seguindo as regras atuais de loteamento, tenho outra questão relativa à demolição do edifício atual. Como a construção está ilegal, necessito submeter um projeto de demolição? Adicionalmente, quais são as minhas responsabilidades perante a propriedade do vizinho que está atrás? Sou responsável por lhe rebocar/isolar a parede ou basta-me dar-lhe acesso ao meu “futuro” terreno para que ele o possa fazer? Como devem perceber, esta solução vai implicar alguma originalidade no projeto da casa para que aquela empena não estrague a área exterior.
Queria perceber a vossa opinião antes de avançar para a aquisição do terreno. Se valer a pena, depois tenciono contratar um arquiteto para me ajudar neste processo. Acrescento que contatar os serviços da Câmara tem sido praticamente impossível, continuamos a aguardar pela resposta ao Direito de Informação (2 meses) e só sei as dimensões do polígono porque nos lembrámos de consultar o arquivo municipal.
Se alguém já tiver passado por um processo similar e poder ajudar, agradeço!!
Grande abraço- pauloagsantos
- 15 março 2021
quanto à demolição irá precisar de projeto de demolição e não vai ficar barato levar esse entulho todo para um vazador autorizado.
quanto a rebocar e pintar a parede do vizinho é da responsabilidade dele, apenas tem que facultar o acesso pelo seu terreno.
quanto à história do polígono de implantação, nomeadamente o seu aumento ou a sua mudança de localização, irá sempre ter que fazer uma alteração ao loteamento, mesmo que seja legalmente possível, todos os proprietários dos outros lotes tem que autorizar.
Se o vendedor não tiver a noção que o que está a vender é apenas um terreno com uma construção ilegal, que ele já sabe que não é possível legalizar, não vejo com bons olhos esse negócio.
se um terreno nessa zona custa por exemplo 50k, então com a construção ilegal só vale 30k, porque os 20k de diferença é para demolir tudo.Muito obrigado Paulo,
De facto, o terreno está a ser vendido apenas como terreno e descontando o valor da demolição.
A mudança do polígono (para a parte de trás do terreno) parece-me demasiado complicada e é uma opção que não devo seguir. Em relação aumento do polígono, para alinhar com a dos vizinhos, isso implica a submissão do projeto e inviabiliza a comunicação prévia, correto?
Abraço- econom.pedro
- 15 março 2021
A "mudança do polígono" e o "aumento do polígono" é o mesmo processo, é uma Alteração ao Alvará de Loteamento, uma vez que o Loteamento permite aquele rectângulo amarelo que desenhou e agora você quer ampliar a área ou mudar o perímetro dela.
E isso é coisa para demorar, à vontade, um ano dentro da Câmara.- pauloagsantos
- 15 março 2021
Colocado por: PedroDPDe facto, o terreno está a ser vendido apenas como terreno e descontando o valor da demolição.
então se gosta da localização e do preço o cenário fica mais cor-de-rosa.
diz que a area de construção nesse lote é de 180m2 com 120m2 de implantação isso chega para fazer um bom T3.Colocado por: econom.pedro
E isso é coisa para demorar, à vontade, um ano dentro da Câmara.
Esse é de facto um entrave, até porque o que me têm dito é que os serviços estão a demorar mais do que o habitual. Se optar por essa alternativa (ainda tenho de consultar o último polígono de implantação), provavelmente terei de esperar pelo menos um ano e meio.Colocado por: pauloagsantos
então se gosta da localização e do preço o cenário fica mais cor-de-rosa.
diz que a area de construção nesse lote é de 180m2 com 120m2 de implantação isso chega para fazer um bom T3.
O objetivo será 100m2 em baixo e o restante no primeiro piso (3 quartos). O que nos deixa cerca de 290m2 de área exterior... agora é encontrar ideias para disfarçar aquela parede.
Na minha opinião, como é gaveto a parede do vizinho acaba por não ser tão grave, dado que fico com duas frentes livres.-
Pedro Barradas
- 15 março 2021
Colocado por: PedroDPagora é encontrar ideias para disfarçar aquela parede.
è para isso que serve o arquitecto que contratar, resolver problemas... adequar soluções integradas...0.0156 seg. NEW
