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Remodelação de telhado e laje de moradia

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  1.  

  1.  # 1

    Bom dia,

    Adquiri recentemente uma moradia com as seguintes características:

    - Moradia térrea com sótão, na zona de Sintra;
    - T3 com 85m2, de 1960;
    - Telhado de 4 águas, com estrutura em barrotes de madeira. Numa das águas existe uma caixa com janela de alumínio. Telha marselha e beirado à portuguesa;
    - Laje (que faz a separação entre o 1º piso e o sótão) da casa em barrotes de madeira e forrada a gesso.

    Devido à idade da casa, toda a madeira do telhado e da laje encontra-se bastante afetada pelo bicho da madeira e pela água das chuvas. O telhado não possui qualquer tipo de isolamento por baixo das telhas e quando chove com intensidade, entra alguma água no sótão.

    Não sendo eu um entendido nestas matérias, a minha ideia é fazer uma remodelação completa do telhado e da laje, aproveitando o sótão como quarto e melhorar o isolamento. Toda a parte elétrica do sótão será assegurada por um familiar meu, pelo que não considerei nos custos.

    Foi-me apresentado o seguinte orçamento:

    Demolições
    • Demolir telhado existente
    • Demolição de placa em madeira
    • Demolir fumeiro existente
    Acabamentos
    • Fornecimento e aplicação de ferro para cinta de lintel em volta da casa
    • Fornecimento e aplicação de LSF para estrutura do telhado e da placa
    • Fornecimento e aplicação de OSB 22mm para o piso da placa
    • Fornecimento e aplicação de OSB 15mm para suporte das telhas
    • Fornecimento e aplicação de ROOFMAT de 60mm para isolamento térmico do telhado
    • Fornecimento e aplicação de ripa em PVC para suporte das telhas
    • Fornecimento e aplicação de telha Sol lusa JS F2 para o telhado
    • Fornecimento e aplicação de telhões de remate do telhado
    • Fornecimento e aplicação de massas para remate do telhado
    • Fornecimento e aplicação de janelas em PVC na janela do sótão 1UN
    • Fornecimento e aplicação de novo fumeiro
    Valor parcial 42 190.00€

    • Fornecimento e aplicação de 1 Velux c/ 98x60cm 1UN
    Valor parcial 960.00€

    • Fornecimento e aplicação de teto falso em pladur no piso inferior
    • Fornecimento e aplicação de lã mineral no interior do teto
    Valor parcial 4 150.00€

    • Fornecimento e aplicação de pintura do interior da casa
    • Fornecimento e aplicação de envernizamento de escada de acesso ao sótão
    Valor parcial 4 800.00€

    Sob total 52 100.00€
    IVA 23% 11 983.00€

    Total 64 083.00€

    Tenho noção que este orçamento é bastante generalista, mas no entanto gostaria de saber opiniões relativas ao mesmo. Na minha opinião e reitero que muito pouco percebo destas matérias, parece-me um pouco excessivo este orçamento.

    Obrigado.

  2.  # 2

    Colocado por: pauloafsfFornecimento e aplicação de ferro para cinta de lintel em volta da casa
    • Fornecimento e aplicação de LSF para estrutura do telhado e da placa
    • Fornecimento e aplicação de OSB 22mm para o piso da placa
    • Fornecimento e aplicação de OSB 15mm para suporte das telhas

    isto não é acabamento é estrutural = precisa de projectos

    Quanto ao valor, sem mais dados, não me choca.
    mas onde andam as instalações!? (além da electriciade, telecomunicações) redes de aguas e esgotos!?
    os materiais de revestimento e as loiças sanitarias, para IS e cozinha. Escada para o sotão?

    Precisa de projectos para o tipo de interven~çao que es´ta a prever. não se esqueça. projectos e o devido licenciamento.
    Tamabm é obrigatorio um relatório de vulnerabilidade sismica e consequentes medidas para mitigação.
    Concordam com este comentário: RicardoPorto
    •  
      RRoxx
    • 17 março 2021 editado

     # 3

    Eu aqui ha uns anos fiz uma do mesmo genero junto ao Soldado Desconhecido.

    sintra é um pincel daqueles, 4 aguas em 85 m2 com uma gaiuta, não me choca muito, mas sem ver é complicado aferir. Se lhe estiverem a fazer isso em liga não estrutural então é um roubo, seja queal for o valor, mas não me vou alongar no assunto. Precisa de licenças para isso tudo, a cm Sintra faz doi doi nas multas.

    edit: O gesso cartonado está caro que doi.

  4.  # 4

    Colocado por: RRoxxedit: O gesso cartonado está caro que doi.


    Lolo.. mas não me choca... Os homens tem de ganhar alguma coisa. o descritivo tem tanta omissão... Se forem sérios dá para outras coisas que de certeza será necessário contemplar...

  5.  # 5

    Colocado por: Pedro Barradas
    isto não é acabamento é estrutural = precisa de projectos

    Quanto ao valor, sem mais dados, não me choca.
    mas onde andam as instalações!? (além da electriciade, telecomunicações) redes de aguas e esgotos!?
    os materiais de revestimento e as loiças sanitarias, para IS e cozinha. Escada para o sotão?

    Precisa de projectos para o tipo de interven~çao que es´ta a prever. não se esqueça. projectos e o devido licenciamento.
    Tamabm é obrigatorio um relatório de vulnerabilidade sismica e consequentes medidas para mitigação.


    Obrigado pelo seu comentário.

    Relativamente a redes de águas, esgotos, IS e cozinhas, não é preciso nada disto, uma vez que só pretendo tornar o sótão num quarto. Daí referir que apenas preciso de eletricidade no sótão.

    Quanto a projetos e licenças alguém me consegue dizer quais os custos associados e quais os passos a seguir, de modo a fazer a coisa bem feita?

    Obrigado

  6.  # 6

    contactar um arqutiecto/ gabinete de projectos, eles depois orientam da melhor forma.

  7.  # 7

    Então e se não existir alteração estrutural, ou seja, a estrutura que existe é em madeira e substituía por uma nova estrutura e laje em madeira?

    Desta forma também seria necessário projeto e licenciamento? ou seria apenas necessário dar conhecimento da obra à Câmara municipal?
    •  
      RRoxx
    • 17 março 2021

     # 8

    Colocado por: pauloafsfaproveitando o sótão como quarto


    Projecto e licenciamento. seja em madeira, seja em betão, seja em plastico, seja em aço, seja em esparguete ou pauzinhos de gelado.
    • lmcaet
    • 17 março 2021 editado

     # 9

    Colocado por: RRoxx
    ou pauzinhos de gelado.

    Excelente ideia RRoxx! 😂
    Tenho aqui uns quantos dos meus miúdos...
    Tem fotos de obras finalizadas?
    :-)

  10.  # 10

    Estive a ler sobre o assunto e consultei a seguinte informção:

    Segundo o RJUE:

    Artigo 6.º
    Isenção de controlo prévio
    1 - Sem prejuízo do disposto na alínea d) do n.º 2 do artigo 4.º, estão isentas de controlo prévio:
    a) As obras de conservação;
    b) As obras de alteração no interior de edifícios ou suas frações que não impliquem modificações na estrutura de estabilidade, das cérceas, da forma das fachadas, da forma dos telhados ou coberturas ou que não impliquem a remoção de azulejos de fachada, independentemente da sua confrontação com a via pública ou logradouros;
    c) As obras de escassa relevância urbanística;


    Segundo o Regulamento Municipal de Urbanização e Edificação do Concelho de Sintra:

    Artigo 9º Escassa relevância urbanística
    1. Sem prejuízo das expressamente consagradas no n.º 1 do artigo 6º-A do RJUE, ao abrigo
    da alínea i) do mesmo número, artigo e diploma, são consideradas obras de escassa
    relevância urbanística, desde que não assumam projeção para o domínio municipal, público
    ou privado, e assegurem uma correta integração paisagística, arquitetónica e urbanística:
    a) A reconstrução de coberturas quando não haja alteração da altura e forma do telhado;
    .
    .
    .
    3. A execução de operações de escassa relevância urbanística, nos termos do presente artigo
    e do RJUE, deve ser precedida de comunicação de início de obra, nos termos do Artigo
    106º, e quando aplicável, de licença de ocupação da via pública com andaimes, tapumes ou
    estaleiro, nos termos do CAPÍTULO V .

    Ora posto isto e não sendo minha intenção fazer modificações na estrutura, nem das formas do telhado, apenas pretendo reparar a estrutra e o telhado, mantendo a mesma tipologia de materiais, formas e dimensões, é mesmo necessário licença e projeto?

    Ou basta comunicar previamente à Câmara Municipal?

    Peço desculpa pela minha insistência mas esta situação ainda não é clara para mim e está sujeita a várias interpretações.

  11.  # 11

    Alguém tem mais opiniões que possa partilhar?

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