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Construção de moradia (possível)

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  1.  

  1.  # 1

    Boa tarde,

    Venho aqui procurar informações de quem é mais entendido do que eu!
    Estou a ponderar mudar para uma moradia e uma das hipóteses poderá ser a compra de terreno para construção.
    Se assim for, o mais certo seria avançar para um terreno com projeto aprovado para diminuir os tempos e burocracias.
    No entanto, gostaria de saber quais os custos (grosso modo) associados ao processo, bem como as verificações necessárias para evitar burlas.

    Se o terreno já tem projeto, já estarão contempladas as infraestruturas?

    E licença de construção está incluída no projeto ou será paga a posteriori no início da construção?

    Impostos - para além de IMT sobre o terreno, e imposto de selo sobre o empréstimo de construção, haverá mais impostos a considerar? Quais e quais os valores em média?

    Que outros custos devem ser considerados?

    E finalmente a questão mais difícil... Para construção de moradia T4/T4+1 com garagem, sem piscina, lote de 360m2, área de implantação 130m2 e área total de 260m2 (+ cave), construção com qualidade (nada de luxo, mas decente), qual seria um intervalo de valores aproximado a considerar?
    Zona de Lisboa (Odivelas).
    E já agora tempo de construção (visto que o projecto já está aprovado) - indicaram-me 10/12 meses, mas parece-me muito optimista.

    Desde já obrigada a quem responder às minhas questões de iniciante! Preciso mesmo de umas luzes para seguir um rumo!

    Cpts

  2.  # 2

    Quando fala em
    Se o terreno já tem projeto, já estarão contempladas as infraestruturas?
    , está a falar em água, luz, gáz? Se sim, não. São custos à parte. Se existir loteamento, as infraestruturas já deverão de estar "à porta"

    Se é construção, não esquecer outros custos do emprestimo? XX€ por cada vistoria do avaliador para libertar as tranches (depende de banco para banco). Bancos por norma emprestam % de valores mais baixos em casos de construção (alguns só emprestam 60% do valor total orçamentado - existe um risco maior das coisas derraparem).

    Tal como referido no paragrafo anterior, o banco vai emprestando dinheiro de acordo com a avaliação do que já foi construido (cada avaliação paga + um custo processual para libertação de tranche). Se o construtor tiver pouca margem de capital, pode parar a obra até que receba a tranche devida, pois este processo com o banco demora sempre um pouco. Isto pode fazer derrapar prazos. Ex: Se ma tranche for devida aquando de colocar a 1º placa, o construtor coloca a placa e espera receber o dinheiro, mas você ainda vai ter que após isso estar feito, pedir uma avaliação, o banco marcar com o avaliador, o avaliador efetuar o relatorio e só depois o banco ter a autorização para libertar a tranche - em alguns bancos, pode demorar 1 mês e alguns construtores que tenham menos capital podem par a obram).

    Quando a orçamento para a obra, depende muito do que está projetado (moradia tradicional ou moderna, tipos de isolamento). Eu tendo construído uma de 176m2, diria que 150k a 200k, mas depende muito dos projetos.

    À, e conte sempre com uns 10% para derrapagens no decorrer da obra. Todas as pessoas que conheço, tiverem trabalhos a mais superiores aos trabalhos a menos.

    Uma forma de poder comparar melhor os orçamentos é criar um Caderno de Encargos. Só assim terá uma boa base de comparação e mesmo assim, o risco existirá sempre.

    Pode ainda optar por contratar chave na mão. Pede proposta com tudo incluído (infraestruturas, licenças, etc).
    Estas pessoas agradeceram este comentário: SPPS

  3.  # 3

    Não li a resposta que lhe deram mas porque também eu comprei em tempos um terreno e houve coisas a pesquisar.

    O terreno convém estar livre de dividas e isso pode saber em dois locais - comissão de moradores, mesmo que já extinta, e/ou camara municipal. Com isso poderá logo saber como está a nível de infraestruturas. Casos existem em que elas estão lá mas o dono daquele terreno ainda deve o dinheiro que as cobrem.

    Comprar com projecto é vago. Há casos de quem tenha projecto e o mesmo não tendo sido submetido pode nem ser viável, pode haver quem já tenha metido o projecto e aguarde só pagamento de taxas, etc... Depende do negócio.

    Em que concelhos / distrito procura?
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    • RCF
    • 8 abril 2021

     # 4

    Colocado por: SPPSSe o terreno já tem projeto, já estarão contempladas as infraestruturas?

    E licença de construção está incluída no projeto ou será paga a posteriori no início da construção?

    Depende do caso em concreto... tanto pode incluir como não incluir

    Colocado por: SPPSImpostos - para além de IMT sobre o terreno, e imposto de selo sobre o empréstimo de construção, haverá mais impostos a considerar? Quais e quais os valores em média?

    Tem de pagar para levantar a licença de construção na Câmara. O valor depende de Câmara para Câmara. Consulte na internet no site da Câmara onde vai construir.


    Colocado por: SPPSPara construção de moradia T4/T4+1 com garagem, sem piscina, lote de 360m2, área de implantação 130m2 e área total de 260m2 (+ cave), construção com qualidade (nada de luxo, mas decente), qual seria um intervalo de valores aproximado a considerar?
    Zona de Lisboa (Odivelas).

    €250.000 a €300.000, sem luxos

    Colocado por: SPPSE já agora tempo de construção (visto que o projecto já está aprovado) - indicaram-me 10/12 meses, mas parece-me muito optimista.

    Mínimo de 12 meses para construção, se tudo correr bem. No entanto, antes disso tem de arranjar empreiteiro...
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  5.  # 5

    Estamos a equacionar a zona de Odivelas/Famões, mas ainda está tudo em aberto.

    No entanto parece-me que a construção será uma hipótese viável, eventualmente optando por um projecto chave na mão.

    Enviaram-me um terreno com projeto aprovado. Neste caso assumo (mas não deixarei de confirmar na câmara municipal) que o projeto é viável e todos os custos inerentes já estão pagos.
    • RCF
    • 8 abril 2021

     # 6

    Colocado por: SPPSeventualmente optando por um projecto chave na mão.

    Cuidado com isso.
    Pesquisa pelo forum. Há muita gente enganada em esquemas desses.
    Separe o projeto da construção, isto é, não adjudique o projeto e a construção à mesma empresa. E mesmo que adjudique a construção "chave na mão" ao empreiteiro, depois de ter o projeto, contrate um fiscal para acompanhar a construção e fiscalize a qualidade da construção e o cumprimento do projeto.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: SPPS

  7.  # 7

    Colocado por: SPPSImpostos - para além de IMT sobre o terreno, e imposto de selo sobre o empréstimo de construção, haverá mais impostos a considerar? Quais e quais os valores em média?


    Desculpe, mas quer construir uma moradia com 260 m2 (+ Cave) e está preocupado com os impostos na aquisição do terreno?

    Se esse aspeto é importante, se calhar é melhor reequacionar a dimensão do que quer construir. E nunca se esqueça que depois de construida terá de assegurar a manutenção da mesma.

    É só a minha visão.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: SPPS

  8.  # 8


    €250.000 a €300.000, sem luxos


    Pois, está dentro das expectativas.


    Mínimo de 12 meses para construção, se tudo correr bem. No entanto, antes disso tem de arranjar empreiteiro...


    Convém!! 😂


    Separe o projeto da construção, isto é, não adjudique o projeto e a construção à mesma empresa. E mesmo que adjudique a construção "chave na mão" ao empreiteiro, depois de ter o projeto, contrate um fiscal para acompanhar a construção e fiscalize a qualidade da construção e o cumprimento do projeto.


    Obrigada pela dica!
    Se avançarmos iremos andar em cima, no entanto um profissional detecta e controla mais e melhor do que nós!

  9.  # 9

    Colocado por: AMVP

    Desculpe, mas quer construir uma moradia com 260 m2 (+ Cave) e está preocupado com os impostos na aquisição do terreno?

    Se esse aspeto é importante, se calhar é melhor reequacionar a dimensão do que quer construir. E nunca se esqueça que depois de construida terá de assegurar a manutenção da mesma.

    É só a minha visão.


    Eu assumi que era 130m2 (habitação) + 130m2 cave o que dá os 260m2. Mas agora fiquei na duvida.

    Eu acho que aqui a questão não são os imposto, mas ter uma ideia de todos os custos alem da construção pura, pois uma construção de 200k pode facilmente ter mais 50k em projeto, impostos e despesas durante todo o processo. Mas será dificil quantificar, pois mudam de CM para CM, de Banco para Banco e do que quer (arranjos exteriores, custos de ramais, muros, ...).
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    • RCF
    • 8 abril 2021

     # 10

    Colocado por: SPPSárea total de 260m2 (+ cave)

    Há pouco, talvez não interpretei bem a área. Portanto, serão 130m2 no R/Ch, mais 130m2 no primeiro andar e mais 130m2 de cave?
    Se for assim, o valor que indiquei não chega.

  11.  # 11

    Colocado por: SPPSEstamos a equacionar a zona de Odivelas/Famões, mas ainda está tudo em aberto.

    No entanto parece-me que a construção será uma hipótese viável, eventualmente optando por um projecto chave na mão.

    Enviaram-me um terreno com projeto aprovado. Neste caso assumo (mas não deixarei de confirmar na câmara municipal) que o projeto é viável e todos os custos inerentes já estão pagos.


    Ao lado de uma moradia antiga, cor de rosa ?

  12.  # 12


    Ao lado de uma moradia antiga, cor de rosa ?

    Creio que sim, ainda não fui ver.

    Está tudo muito no início. Antes do mais quero ter uma ideia do processo e respectivos custos para não me atirar de cabeça no desconhecido,
    independentemente do terreno/projeto.

  13.  # 13

    A planta da casa é muito interessante, embora para mim ainda simplificava ali uma ou outra coisa.

    A localização é boa, embora as dimensões do terreno sejam...as possíveis.

    Conheço quem não tenha feito o negócio apenas e só por se aperceber que ao lado é uma creche/infantário... de resto, parece que até sai a bom preço.
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  14.  # 14


    A planta da casa é muito interessante, embora para mim ainda simplificava ali uma ou outra coisa.

    Posso saber o quê? (Curiosidade, pq de um modo geral gostei, mas tb há detalhes que mudava)


    Conheço quem não tenha feito o negócio apenas e só por se aperceber que ao lado é uma creche/infantário...

    As coisas que descobrimos! 🙂 Não fazia ideia... Não sei se me incomoda ou não! Mas poderá ser uma base para negociar...

  15.  # 15

    A respeito do que mudava era mesmo só numa questão de simplificar e orçamental. De resto eu também acho o projecto interessante.

    E olhe que só para emitirem as guias ou lá como chamam para pagamento de licenças, eles estão a demorar meses, por isso essa estando só a pagamento, se calhar já ganhou quase um ano de timings.

    O valor é negociável e a creche é questão de confirmar se continua activa ou não ;)
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