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Comprar casas e imóveis

Compra casa em inicio de construção

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  1.  
    • _AM_
    • 11 abril 2021

     # 1

    Olá a todos. Preciso da vossa ajuda com umas dúvidas a respeito da aquisição/crédito para uma moradia.

    Estou interessado numa moradia (terreno+casa) que ainda não está construída, que está a ser comercializada pelo valor X.
    O vendedor do imóvel é o construtor, o projeto está já aprovado na Câmara Municipal, está apenas à espera de uma licença para arrancar a construção (dizem-me que em 15 dias arranca).

    O vendedor diz-me que existe a possibilidade de fazer crédito à construção. O que poderá ser benéfico para o comprador...no entanto tenho algumas dúvidas como isto se processa, visto que eu não sou dono do terreno.

    1- É possível pedir o crédito à construção numa situação destas? Tenho de lhe comprar o terreno em primeiro lugar ou há outras possibilidades contratuais? Quais são os passos efetivos para isso se processar?
    2- Continua a ser benéfico para mim (comprador)?
    3- Ou será melhor optar por um cpcv tradicional e no final pedir o crédito para evitar malabarismos que poderão tornar tudo mais oneroso?

    Obrigado pelo vosso tempo e ajuda

  2.  # 2

    Na minha opinião, as casas em construção/início de construção/projeto continuam à venda porque há quem as compre. Nunca consegui perceber como é que um empreiteiro vende uma casa em projeto "mais barato" quando a poderá vender "mais caro" quando estiver pronta.
    Ou, se calhar, até percebo: não sei se será este o caso, mas parece-me que, nestas situações, o empreiteiro precisa de dinheiro.
    Eu, nunca me meteria num negócio desses, mas isso sou eu...

  3.  # 3

    Bom dia,

    É muito simples, faz UM crédito aquisição de terreno + construção ou compra o terreno com capitais próprios e pede crédito para construir, mas sim, tem sempre de comprar o terreno. A grande questão é que o construtor ao ir recebendo logo o valor do terreno e depois ao longo da construção deverá ter capacidade para lhe fazer um preço mais baixo do que se só lhe pagar no fim, pois ele próprio evita provavelmente a necessidade de recorrer e pagar crédito.

    Vantagens:

    - Normalmente conseguirá preço mais baixo pelo imóvel;
    - Poupa no IMT e ISelo. Paga 7,3% sobre o valor escriturado (ou VPTributário, o maior) do terreno. Quanto mais cara a casa, mais poupa!

    Desvantagens:

    - paga vistorias ao banco;
    - se optar por financiar terreno + construção tem um leque de bancos disponiveis para financiar mais pequeno;

    Eu sou intermediário de crédito e se assim o entender, posso ajudar na obtenção de propostas de crédito para a sua situação, assim como para calcular os custos e beneficios de cada uma das soluções que tem.

  4.  # 4

    Colocado por: somdigitalNa minha opinião, as casas em construção/início de construção/projeto continuam à venda porque há quem as compre. Nunca consegui perceber como é que um empreiteiro vende uma casa em projeto "mais barato" quando a poderá vender "mais caro" quando estiver pronta.
    Ou, se calhar, até percebo: não sei se será este o caso, mas parece-me que, nestas situações, o empreiteiro precisa de dinheiro.
    Eu, nunca me meteria num negócio desses, mas isso sou eu...



    O empreiteiro vende porque já está a vender o terreno e fica quase sem custos de capital durante a construção. Eventualmente ou evita financiamento ou fica com capacidade para ir comprar outro terreno e construir outras...
    Sim, eventualmente pode haver riscos, mas é como numa qualquer construção. Vejamos, paga o terreno no acto da escritura, é seu! Depois na construção tem o banco a "fiscalizar". Não há avanços de dinhero sem lógica (falo duma situação em que o cliente pede ao banco 80 ou 90%, pois se só pedir 30% ou 40%, pode perfeitamente despejar dinheiro nas mãos do construtor), o banco só paga o que está feito, pelo que se o construtor, depois de vender o terreno fugir, não leva muito...
    É uma situação que acontece muito, e eu enquanto intermediário de crédito já financiei muitos projectos destes e não tenho relatos de as coisas terem corrido mal.

  5.  # 5

    Se realmente o _AM_ está interessado em ter uma moradia naquele terreno, o melhor a fazer, na minha opinião, é comprar o terreno e depois negociar o projeto + moradia. Mas reconheço que todos os quaisquer conselhos/dicas farão com que tome a melhor decisão.


    Colocado por: luisDSÉ uma situação que acontece muito, e eu enquanto intermediário de crédito já financiei muitos projectos destes e não tenho relatos de as coisas terem corrido mal.

    Eu acredito que sim e espero que todo este tipo de negócio corra pelo melhor, para bem de clientes, promotores e empreiteiros

    Isto é em Ovar: https://www.google.com/maps/@40.8541628,-8.6272724,3a,75y,29.67h,105.37t/data=!3m6!1e1!3m4!1sZPfacpvuq4jniP9YKbCl5g!2e0!7i16384!8i8192
    https://www.google.com/maps/@40.8549548,-8.6266866,3a,75y,235.63h,84.48t/data=!3m6!1e1!3m4!1sVftS1eoGZby-Ed5ozBfleg!2e0!7i13312!8i6656
    Vários que compraram apartamentos em construção e o empreiteiro fugiu para o estrangeiro...
    Já passaram mais de 20 anos e ninguém quer "pegar" nisto. Há cerca de ano e meio vi à venda numa imobiliária. Depois nunca mais pesquisei.

  6.  # 6

    Colocado por: somdigitalSe realmente o _AM_ está interessado em ter uma moradia naquele terreno, o melhor a fazer, na minha opinião, é comprar o terreno e depois negociar o projeto + moradia. Mas reconheço que todos os quaisquer conselhos/dicas farão com que tome a melhor decisão.



    Eu acredito que sim e espero que todo este tipo de negócio corra pelo melhor, para bem de clientes, promotores e empreiteiros

    Isto é em Ovar:https://www.google.com/maps/@40.8541628,-8.6272724,3a,75y,29.67h,105.37t/data=!3m6!1e1!3m4!1sZPfacpvuq4jniP9YKbCl5g!2e0!7i16384!8i8192
    https://www.google.com/maps/@40.8549548,-8.6266866,3a,75y,235.63h,84.48t/data=!3m6!1e1!3m4!1sVftS1eoGZby-Ed5ozBfleg!2e0!7i13312!8i6656
    Vários que compraram apartamentos em construção e o empreiteiro fugiu para o estrangeiro...
    Já passaram mais de 20 anos e ninguém quer "pegar" nisto. Há cerca de ano e meio vi à venda numa imobiliária. Depois nunca mais pesquisei.


    Esse tipo de coisas aconteceu por todo o país, daí ser muito importante procurar referências do "promotor/construtor", e essa confiança tem um preço também!
    Eu falo de mais recentemente, deste tipo de projectos de lotear um terreno e ir vendendo os lotes neste sistema de o vendedor ser também o construtor. Como grande parte dos compradores são financiados pela banca, tudo é controlado, desde logo as avaliações controlam o preço de venda do terreno, e depois as vistorias. O que isto significa é que em momento nenhum o vendedor/construtor tem dinheiro recebido "a mais", o que minimiza drásticamente a probabilidade de haver asneira.
    Esses projectos que faliram, muitos deles implicaram um substancial investimento, depois atraiam compradores que davam generosas entradas, muitas vezes superiores ao valor naquele momento da coisa e combinavam entregar o restante no dia da escritura. Entretanto as condições de mercado mudavam e a empresa náo conseguia financiamento para avançar/terminar com a obra...
    Concordam com este comentário: somdigital
    • _AM_
    • 11 abril 2021

     # 7

    Obrigado pelas respostas.

    Eu percebo que o ideal seria sempre comprar o terreno e negociar o valor da construção...a questão é que neste caso isso não é possível. O construtor não vende apenas o terreno (pelo menos a um preço que me interesse), já tem o projeto aprovado também. O valor final da moradia é que me interessa, e esse é o preço que já está definido.

    O que eu não percebo é como é possivel fazer auto-construção nestes moldes, e isso ser deveras mais vantajoso para mim (considerando a aquisição prévia do terreno via crédito bancário, pagamento dos impostos adjacentes e o crédito para a construção).

    Como ficará definido o caderno de encargos à partida (salvo pequenas alterações que possam surgir) e sendo que o construtor também já está definido, não será melhor optar por "chave na mão" com um cpcv tradicional e pedir o crédito habitação no final?

    Obrigado novamente

  8.  # 8

    Respondo só ao 2º paragrafo. O 3º deixo para quem sabe, mas penso que é igual a uma qualquer construção, onde você é o dono de obra e assina um contrato com o construtor "chave na mão".
    Relativamente ao 2º paragrafo, o preço não pode, ou pelo menos não deve, ser igual se você começar por comprar já o terreno e for disponibilizando dinheiro do crédito para a construção ou se só pagar no fim, não tem lógica. Depois o terreno + construção é UM só processo de crédito e não 2. Relativamente a impostos, imagine que o terreno escrituraria por 50k, enquanto a casa ao ser comprada já feita seria por 200K, No primeiro caso, paga 7,3% de IS sobre o valor do terreno, ou seja 3.650€ (a escritura faz no processo de crédito). No segundo paga IMT e IS sobre 200K, ou seja, 6.512€. Em termos de crédito é um só processo, seja terreno+construção, seja aquisição, pelo que o custo é semelhante

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