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Condomínios e vizinhos

Eleição de administradores

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  1.  # 1

    Boa tarde,

    Venho solicitar ajuda em relação ao seguinte, vai se realizar uma assembleia extraordinária para ser escolhida uma empresa externa para efetuar a gestão do condomínio e a eleição de dois administradores internos.

    Pergunto, pode o filho de um dos proprietários de uma fração ser eleito para exercer essa função?

    Agradeço a vossa ajuda.

    Obrigado
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    • 11 abril 2021

     # 2

    Sim, qualquer pessoa singular pode ser eleita.

    Porquê 2 administradores ?

    Em rigor, 1 administrador + 1 coadjuvante.



    Artigo 1430.° - Órgãos administrativos

    1- A administração das partes comuns do edifício compete à assembleia dos condóminos e a um administrador.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Jomaraca

  3.  # 3

    Artigo 1435.° - Administrador
    1- O administrador é eleito e exonerado pela assembleia.

    2- Se a assembleia não eleger administrador, será este nomeado pelo tribunal a requerimento de qualquer dos condóminos.

    3- O administrador pode ser exonerado pelo tribunal, a requerimento de qualquer condómino, quando se mostre que praticou irregularidades ou agiu com negligência no exercício das suas funções.

    4- O cargo de administrador é remunerável, e tanto pode ser desempenhado por um dos condóminos como por terceiro; o período de funções é, salvo disposição em contrário, de um ano, renovável.

    5- O administrador mantém-se em funções até que seja eleito ou nomeado o seu sucessor.
    Concordam com este comentário: Damiana Maria

  4.  # 4

    Os condomínios são uma enorme dor de cabeça.
    https://www.cmjornal.pt/economia/detalhe/condominios-lideram-queixas-no-imobiliario?ref=HP_BlocoTematico5
    Concordam com este comentário: Damiana Maria

  5.  # 5

    Colocado por: JomaracaBoa tarde,

    Venho solicitar ajuda em relação ao seguinte, vai se realizar uma assembleia extraordinária para ser escolhida uma empresa externa para efetuar a gestão do condomínio e a eleição de dois administradores internos. (1)

    Pergunto, pode o filho de um dos proprietários de uma fração ser eleito para exercer essa função?(2)


    (1) Meu estimado, lido com o regime da PH desde a década de 80 do século passado e ainda estou por perceber este expediente, tipicamente português (no exterior, pelo menos no país onde residi e em outros com quem lidei), da existência da figura do administrador residente (quando a gestão administrativa é entregue a uma entidade profissional). Para quando exigirão os condóminos maior competência a estes empresas (pseudo)profissionais de administração de condomínios? Porventura não auferem o suficiente para terem nos seus quadros um "supervisor de condomínios" (ou como lhe queiram chamar), em bom rigor, alguém que execute as funções que pretendem impor - sem custos, para a empresa - aos condóminos. E não me venham aquelas tentar justificar este expediente, nomeadamente, com a necessidade de aumentar o valor dos seus serviços...

    (2) Qualquer pessoa, singular ou colectiva, contanto maior de idade, tem plena legitimidade para se ter nomeada, eleita ou contratada para exercer a actividade de administradora do condomínio, "apenas" se lhe exigindo que seja imparcial, paute a sua actuação por critérios de eficiência, economicidade e celeridade, que respeite o balizamento dos poderes que lhes foram atribuídos e em conformidade com os fins para que os mesmos foram conferidos em harmonia com a lei e as instruções emanadas pela assembleia e actue sempre no interesse e em proveito do condomínio, respeitando escrupulosamente os direitos e interesses legalmente protegidos. Quando exercido por uma empresa, exige-se ainda, que aja de forma responsável e competente, dedicada e crítica, empenhando-se na valorização profissional e exercendo a sua atividade diária com um comportamento íntegro e de elevado profissionalismo.

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    Artigo 1430.° - Órgãos administrativos

    1- A administração das partes comuns do edifício compete à assembleia dos condóminos e aumadministrador.


    A citação deste preceito, merece-me um pertinente esclarecimento. Quando o legislador utilizou o termo «um», este sujeita-se a duas interpretações. Pode tratar-se de um (leia-se, 1, número ordinário), como resulta do art. 1436º CC, quando preceitua que, "são funções do" e não dos, portanto, o órgão é unipessoal; Porém, pode outrossim tratar-se de um artigo indefinido (leia-se, um conjunto de administradores), como resulta do art. 1438º-A CC, quando preceitua que, "o regime previsto neste capítulo pode ser aplicado, com as necessárias adaptações, a conjuntos de edifícios".

    Embora se admita uma pluralidade de administradores ou uma sociedade comercial com vários sócios (todos administradores), em bom rigor, estes não funcionam como um Conselho de Administração, até por força dos poderes processuais do condomínio na figura do administrador, a quem é conferida a susceptibilidade de ser parte por lhe ser estendida a personalidade judiciária (cfr. art. 6º CPC), pelo que, em qualquer destas circunstâncias, um será o administrador efectivos, os outros, serão apenas seus coadjuvantes, como sublinha o citado colega no início do seu escrito.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Damiana Maria

  6.  # 6

    Quando exercido por uma empresa, exige-se ainda, que aja de forma responsável e competente, dedicada e crítica, empenhando-se na valorização profissional e exercendo a sua atividade diária com um comportamento íntegro e de elevado profissionalismo.


    Permita-me: como é que, tendo contratado uma empresa sem nenhum tipo cláusulas escritas, apenas com o que o CC prescreve em termos de PH e a eleição consignada em acta, um condomínio vai obrigar uma empresa a cumprir ?
    Em caso de incumprimento só tem o tribunal para "obrigar", lato senso, tal empresa a cumprir.

    Pode destituir o administrador, em sede de Assembleia... e depois ?

    Na verdade o CC também indica que se pode recorrer para a Assembleia, convocar uma Assembleia, etc; a questão é a praticabilidade dessas opções.
    Já assisti, na anterior administração do meu condomínio, a um desses convocar de Assembleia que resultou em estarem presentes apenas os promotores - 2 - da iniciativa e eu, por curiosidade.

    Na 2ªf. seguinte o administrador (externo) deixou um molho de dossiers em cima da mesa da sala do condomínio e foi-se embora.

    Com a actual administração temos um assunto interessante para resolver - que a pandemia deixou suspenso, os proprietários não parecem ter pressa e a administração (externa) também não - porque a dita empresa incluiu no pagamento da manutenção dos ascensores ambos R/C que para nada são servidos por estes.

    Como o orçamento é calculado em função dos gastos esperados e das permilagens, se a quotização está mal calculada para estes 2 condóminos está igualmente errada para os demais.

    Um condómino, que, tal como eu, não é prop. do R/C, enviou comunicação à empresa indagando sobre esse tema. Nem se dignaram responder ao e-mail.

    Inteiramente de acordo quando se diz que o administrador é o espelho da Assembleia.

    Tenho pensado no caso e chego, salvo melhor opinião, â conclusão de que os proprietários têm, primeiro, que se convencer que, passe o que se passar, são sempre eles que pagam as favas.

    Aqui chegados, só com o prescrito no CC não se vai a lado nenhum, em termos prácticos. Ainda não me ocorreu melhor solução do que ter um Regulamento onde se plasme tudo o que se pode ser aplicado por analogia do CSC; é meticuloso e pormenorizado que chegue e pouco mais faltará incluir num tal Regulamento.

    A partir daí, não só se tem uma normativa útil como já se pode responsabilizar o administrador (interno ou externo) se não cumprir com o Regulamento, não será assim ?

    Desculpe o testamento.

  7.  # 7

    A gestão será feita por uma firma externa que não terá acesso a movimentar a conta bancária, pelo terá de existir 2 Administradores internos para poderem movimentar a conta bancária e é o que se encontra estabelecido no regulamento do condomínio

  8.  # 8

    Colocado por: Damiana Maria
    Permita-me: como é que, tendo contratado uma empresa sem nenhum tipo cláusulas escritas, apenas com o que o CC prescreve em termos de PH e a eleição consignada em acta, um condomínio vai obrigar uma empresa a cumprir ?
    Em caso de incumprimento só tem o tribunal para "obrigar", lato senso, tal empresa a cumprir.
    Pode destituir o administrador, em sede de Assembleia... e depois ?


    Minha estimada, sem prejuízo do que se haja contratualizado (regra geral, os condóminos - e mal - são redigem um contrato escrito), ao administrador, em caso de imcumprimento (por actos ou omissão) ou cumprimento defeituoso dos seus poderes executivos, e apenas destes, porquanto, qualquer responsabilidade superveniente da execução de uma deliberação colegial da assembleia de condóminos, é da responsabilidade daqueles (cfr. art. 164º e 500º, ambos do CC), aplicam-se-lhe, sempre que possível, as regras do mandato, pelo que responde aquele segundo as comuns regras da responsabilidade contratual ou extracontratual.

    Colocado por: Damiana Maria
    Na verdade o CC também indica que se pode recorrer para a Assembleia, convocar uma Assembleia, etc; a questão é a praticabilidade dessas opções.
    Já assisti, na anterior administração do meu condomínio, a um desses convocar de Assembleia que resultou em estarem presentes apenas os promotores - 2 - da iniciativa e eu, por curiosidade.


    Tem o condómino recorrente ao seu dispor a terceira via. Frustradas ambas as convocações, a primeira (que exige a presença de metade + um voto do valor total do prédio) e a segunda (que exige apenas a presença de 25% dos votos representativos do valor total do prédio), e não podendo o condomínio permanecer nesse impasse, resta aos condóminos socorrerem-se de uma 3ª via: o constante recurso a um Julgado de Paz (se o houver no concelho) ou ao Tribunal (se não se houver o concelho servido por um JdP). Para tanto, qualquer condómino pode fazê-lo (cfr. nº 2 art. 1407º do CC por força do art. 10º também do CC). O processo em si tem-se fixado no CPC que não importa agora abordar.

    Assim, e face às ordens de trabalhos primitivamente apresentadas em ambas frustradas convocações, o juiz sobre as referidas e substituindo-se aos condóminos, decidirá segundos juízos de equidade, e das suas decisões, lavrar-se-ão actas, das quais, posteriormente deverão ser enviadas cópias aos ausentes, dando cumprimento ao preceituado no nº 6 do art. 1432º do CC.

    Colocado por: Damiana Maria
    Na 2ªf. seguinte o administrador (externo) deixou um molho de dossiers em cima da mesa da sala do condomínio e foi-se embora.


    Estou em crer que já abordei esta matéria num outro debate, pelo que só tenho a acrescentar: no meu prédio não entram empresas, ponto final parágrafo (cá, quando ninguém quiser assumir o ónus, estou cá eu). No entanto, se porventura tudo isto se alterar e uma psedo-profissional empresa usar desse expediente, a aventura corria-lhe muito mal...

    Colocado por: Damiana Maria
    Com a actual administração temos um assunto interessante para resolver - que a pandemia deixou suspenso, os proprietários não parecem ter pressa e a administração (externa) também não - porque a dita empresa incluiu no pagamento da manutenção dos ascensores ambos R/C que para nada são servidos por estes.


    Se o prédio não tiver cave ou sótão de uso comum, não têm que comparticipar para essas despesas... excepto se não votaram contra ou se não tendo estado presentes, não impugnaram a deliberação de aprovação do orçamento previsional, nos termos do art. 1433º, nº 1 do CC. Se bem que já li um Acórdão onde um juiz decidiu que o incumprimento do disposto no art. 1424º do CC, insere-se na nulidade e não na anulabilidade, pelo que pode ser impugnado a todo o tempo. Porém, contudo, a decisão isolada de um juiz não é lei, pelo que outro poderá decidir de forma diversa.

    Acresce ressalvar que o pedido de impugnação deverá ter-se efectuado com a devida formalidade - carta registada -, ou de forma mais solene se assim o desejar - carta registada com aviso de recepção -, nos prazos havidos fixados no art. 1433º do CC, para tentar corrigir as deliberações irregulares extrajudicialmente. Se o administrador não convocar a AGE de impugnação, tem o condómino 60 dias, contados da realização da reunião para intentar a impugnação judicial.

    Colocado por: Damiana Maria
    Aqui chegados, só com o prescrito no CC não se vai a lado nenhum, em termos prácticos. Ainda não me ocorreu melhor solução do que ter um Regulamento onde se plasme tudo o que se pode ser aplicado por analogia do CSC; é meticuloso e pormenorizado que chegue e pouco mais faltará incluir num tal Regulamento.

    A partir daí, não só se tem uma normativa útil como já se pode responsabilizar o administrador (interno ou externo) se não cumprir com o Regulamento, não será assim ?


    Muito sinceramente, não tenho o CSC como a resposta aos problemas do condomínio. Dele podemos recolher alguns ensinamentos relativamente à orgânica funcional dos órgão de gestão e pouco mais, quando o condomínio requer a disciplina das relações de vizinhança.

    A título meramente ilustrativo, vou replicar infra uma norma do meu regulamento.

    Artigo 83º - Actos proibidos aos condóminos
    83.1 As limitações ao exercício do direito de propriedade de cada condómino sobre a respectiva fracção, enunciadas no nº 2 do art.º 1422 do CC, são ditadas pela natureza específica da PH e pelas especiais necessidades de harmonizar a fruição plena de cada uma das fracções sem prejuízo das restantes, sendo por isso, especialmente proibido aos condóminos:
    83.1.1 Utilizar ou permitir, por arrendamento ou cedência por qualquer título, que outrem utilize a fracção autónoma para usos contrários da moral social, desonestos e ofensivos dos bons costumes e do decoro, nomeadamente, para a prática de actos obscenos contrários à dignidade da pessoa humana, de parafilias, da prostituição e outros padrões de comportamentos sexuais relacionados.
    83.1.2 Utilizar ou permitir, por arrendamento ou cedência por qualquer título, que outrem utilize a fracção autónoma que no TCPH tenha sido destinada a habitação, modificando-a exclusivamente para fins de comércio, indústria, escritórios, armazém ou para o exercício de profissão liberal.
    83.1.3 Utilizar ou permitir, por arrendamento ou cedência por qualquer título, que outrem utilize a fracção autónoma ou parte dela, como uma associação religiosa e ter como objecto a realização de cultos religiosos e obras de acção social ou para a prática de determinados actos que se enquadrem na missionação e difusão da confissão professada.
    83.1.4 Utilizar ou permitir, por arrendamento ou cedência por qualquer título, que outrem utilize a fracção autónoma ou parte dela, ou do prédio, com gente duvidosa e de mau porte, de categoria indecorosa, emporcalhada, ou indesejável, ainda que não exerçam na mesma actividades contrárias aos bons costumes.
    83.1.5 Utilizar ou permitir, por arrendamento ou cedência por qualquer título, que outrem utilize a fracção autónoma ou parte dela, ou do prédio, para a prática ou exploração de jogos ilegais de fortuna ou azar, modalidades afins do jogo ou de outras formas análogas, mesmo que não afectem os bons costumes.
    83.1.6 Utilizar ou permitir, por arrendamento ou cedência por qualquer título, que outrem, toxicodependente ou não, utilize a fracção autónoma ou parte dela ou do prédio, para a prática do cultivo de plantas e/ou consumo de estupefacientes, preparações e substâncias psicotrópicas e respectiva comercialização.
    83.1.7 Utilizar ou permitir, por arrendamento ou cedência por qualquer título, que outrem utilize a fracção autónoma ou parte dela, ou do prédio, como depósito de agentes comburentes, substâncias espontaneamente inflamáveis, corrosivas, nocivas, irritantes, tóxicas, inflamáveis, explosivas, cancerígenas, prejudiciais para o ambiente, perigosas quando molhadas ou radioativas, em qualquer dos seus elementos, gases, vapores, poeiras, microrganismos, líquidos, sólidos, fumos ou névoas.
    83.2 O pedido de cessação da utilização da fracção autónoma para fins diversos do previsto no TCPH, do presente Regulamento ou de deliberação posterior, serão feitos, simultaneamente, contra o condómino proprietário e o terceiro arrendatário.
    83.3 O administrador tem legitimidade para propor uma acção destinada a fazer cessar o uso indevido de uma fracção autónoma, ainda que desta utilização não resulte qualquer prejuízo para as partes comuns.
    83.4 Também a cada condómino, é conferido o direito de, sem qualquer restrição especial derivada do regime da PH, e isoladamente, por inação do administrador ou da assembleia, se defender de tudo quanto ofenda o TCPH, designadamente no que respeita à violação da estrutura do prédio e ao desvio do fim das fracções que o compõem.
    83.5 Outros actos que sejam proibidos em sede plenária, poderão ser afastados por qualquer condómino quando unicamente estiverem em causa os seus interesses privados, uma vez que, nesse âmbito, a deliberação não pode ser de ordem imperativa, não assim quando possam ser afectados interesses de ordem pública ou de terceiros, nos termos da segunda parte do art. 1305º do CC.

    Para o incumprimento destas normas, uma outra estabelece uma pena pecuniária... de 1 000€. Apenas e só...
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Damiana Maria
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    • 14 abril 2021

     # 9

    Colocado por: Jomaraca
    A gestão será feita por uma firma externa que não terá acesso a movimentar a conta bancária, pelo terá de existir 2 Administradores internos para poderem movimentar a conta bancária e é o que se encontra estabelecido no regulamento do condomínio


    Não serão administradores revestidos dos deveres, funções e responsabilidade que a legislação da propriedade horizontal preconiza.
    A quem pedir responsabilidades ?

    Sim, poderão ser nomeados 2 condóminos coadjuvantes, que terão apenas uma função auxiliar, não executiva nos precisos termos do 1436º.
    O facto da assembleia deliberar a sua aceitação para, em conjunto, movimentarem a conta bancária, não significa que são administradores executivos.

  10.  # 10

    Caro forista, começo por lhe agradecer as suas úteis informações e comentários.
    Permita-me:

    Colocado por: happy hippy


    Minha estimada, sem prejuízo do que se haja contratualizado (regra geral, os condóminos - e mal - são redigem um contrato escrito), ao administrador (...) aplicam-se-lhe, sempre que possível, as regras do mandato, pelo que responde aquele segundo as comuns regras da responsabilidade contratual ou extracontratual.


    Realmente resolvia-se muita coisa com este recurso; enquanto deixarem à solta uma administração - externa ou interna - só com o preceituado no CC e armada com poderes que se lhe não podem retirar, os proprietários, além de terem que vigiar a sua propriedade pelas responsabilidades que lhes são inerentes, ainda têm de vigiar o/os administrador/s que, se forem externos, ainda menos possibilidade há de os responsabilizar pela facilidade de "desaparecerem".

    Muito sinceramente, não tenho o CSC como a resposta aos problemas do condomínio. Dele podemos recolher alguns ensinamentos relativamente à orgânica funcional dos órgão de gestão e pouco mais, quando o condomínio requer a disciplina das relações de vizinhança.


    Na verdade quando chegamos á disciplina das relações de vizinhança há que ir colher ensinamentos a outro lado; aqui há pouco tempo o caro forista citou alguns autores muito úteis. Como preceito para o funcionamento de um gestor, conheço uma Associação Cidadã que utiliza parte do CSC, por analogia, claro.

    A título meramente ilustrativo, vou replicar infra uma norma do meu regulamento.


    Muito grata, é um exemplo de como um Regulamento tem que ser sistematizado para não deixar brechas escapatórias para a chicoespertice. Só tenho uma dúvida:

    Para o incumprimento destas normas, uma outra estabelece uma pena pecuniária... de 1 000€. Apenas e só...


    Não existe uma norma legal que estipula que o montante das penas em cada ano nunca excederá a quarta parte do rendimento colectável anual da fracção do infractor e que tal se apura com recurso ao CCA ? (cito de memória)
    Se calhar estou a fazer confusão com outra coisa.

    Muito agradecida pelo seu comentário.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: happy hippy

  11.  # 11

    Colocado por: size
    A quem pedir responsabilidades ?


    O expediente adoptado em sede de regulamento tem-se o mais avisado, no entanto, os condóminos sobre quem impende o ónus de assinar os cheques conjuntamente com o administrador não devem encarar esta função de ânimo leve, porquanto, no capítulo das responsabilidades, responderão aqueles solidariamente com o administrador (cfr. art. art. 146º e 500º CC) por quaisquer desvios ou maus usos dos dinheiros do condomínio, que no limite podem tipificar o crime previsto no art. 205º do Código Penal (abuso de confiança).

    Ainda neste concreto, deve-se recorrer, sempre que possível, aos débitos directos. No caso da emissão de cheques, do que conheço, um funcionário da empresa apresenta ao(s) condómino(s) a factura a pagar e o cheque já endossado e pelo respectivo valor. Outras empresas adoptarão certamente outros expedientes. Mas porque mais é melhor que menos, julgo que o mais avisado é usar-me cumulativamente (i) uma folha-protocolo que deve ser conservada na posse do(s) condómino(s) para que aqueles registem os elementos tidos por bastantes para melhor exercerem o controlo dos seus actos, nomeadamente, indicando-se o nº do cheque, a data, o valor e a entidade a endossar o mesmo; (ii) facultar posteriormente a(s) condómino(s) cópia do cheque, (iii) ou deste e da factura.

    Colocado por: Damiana Maria
    Realmente resolvia-se muita coisa com este recurso; enquanto deixarem à solta uma administração - externa ou interna - só com o preceituado no CC e armada com poderes que se lhe não podem retirar, os proprietários, além de terem que vigiar a sua propriedade pelas responsabilidades que lhes são inerentes, ainda têm de vigiar o/os administrador/s que, se forem externos, ainda menos possibilidade há de os responsabilizar pela facilidade de "desaparecerem".


    Não estará a olvidar que o que preconiza o art. 1430º do CC?. Se ler aquele preceito com a devida acuidade podemos retirar dele vários ensinamentos: (i) o condomínio possui dois órgão sociais (quando nas sociedades e associações, são 3); (ii) a assembleia é um órgão colegial (pela) e o administrador unipessoal (um); (iii) têm-se ambos administrativos, mas não funcionam como Conselho de Administração (vide início art. 1436º), porque; (iv) a ordem com o legislador os elencou indica a sua hierarquia. Destarte, a assembleia delibera, o administrador executa e a assembleia fiscaliza.

    Quanto aos poderes-deveres elencados no art. 1436º, de facto a assembleia não os pode retirar ou limitar... mas pode perfeitamente discipliná-los! Por exemplo, relativamente à realização das AG, convocadas nos termos da al. a) do art. 1436º. a assembleia pode determinar que as mesmas apenas se realizem às sextas-feiras a partir das 20h. Acresce que, do deficiente ou indevido uso que o administrador faça dos seus poderes-deveres, pode aquele ser demandado (cfr. art. 1437º nº 1 CC).

    Colocado por: Damiana Maria
    Não existe uma norma legal que estipula que o montante das penas em cada ano nunca excederá a quarta parte do rendimento colectável anual da fracção do infractor e que tal se apura com recurso ao CCA ? (cito de memória)
    Se calhar estou a fazer confusão com outra coisa.


    Tem toda a razão! O montante das penas aplicáveis em cada ano nunca excederá a quarta parte do rendimento colectável anual da fracção do infractor (cfr. art. 1434º, nº 2 do CC). No entanto, tem-se aquele valor bem inferior ao limite legal.

    O processo mais adequado para se proceder ao cálculo é o seguinte:

    Valor patrimonial tributário de (...)* x 0,15 (15 referido no art. 6º nº 1 do DL nº 442-C/88=8.293,46 (rendimento colectável).

    * Vide informação constante na caderneta predial.

    Depois, aplicar o ¼ (25%) do nº 2 do art. 1434º do CC, e obter a multa a aplicar, que se for maior tem de ser reduzida a este limite.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Damiana Maria

  12.  # 12

    Colocado por: happy hippy


    Muito grata pelos comentérios e informações, principalmente a fórmula de cálculo.

    Permita-me só repetir aqui o que julgo que seria indispensável os proprietários tivessem sempre em conta porque, além de serem donos das suas fracções, são co-proprietários do resto:

    Destarte, a assembleia delibera, o administrador executa e a assembleia fiscaliza.

    Quanto aos poderes-deveres elencados no art. 1436º, de facto a assembleia não os pode retirar ou limitar... mas pode perfeitamente discipliná-los!


    Se os proprietários metessem na cabeça que, aconteça o que acontecer, eles são os responsáveis por TUDO e depois... pode ser que consigam fazer responsabilizar o/os...

    Entende-se porque há proprietários que não permitam - no limite - que uma administração externa, que não tem regulamento nem regulador que o faça cumprir, nem qualquer exigência de qualificações profissionais, lhes "administre" uma parte não negligenciável do seu património.

    Agradecida.

  13.  # 13

    Boa tarde,

    Venho novamente solicitar o vosso apoio no seguinte:
    Na nova administração que foi eleita em 27-3-2021 existe um administrador que é francês e desde esse dia só tem criado problemas.
    Enviou uma convocatória para uma nova assembleia extraordinária a realizar no dia 24-4-2021, com dois pontos:

    1 - Renuncia da nova administração, onde invocando que a anterior administração não lhes transmitiu todos os elementos, pelo que não agora dizem que a nova administração não quer assumir a responsabilidade pela antiga gestão e rejeita todos os elementos previstos. ( toda a documentação, até que os dois novos administradores assinaram uma declaração em como receberam toda a documentação ).

    2 - Reeleição de nova administração;

    Neste ponto, quando se for proceder à eleição da nova administração é possível colocar à aprovação da assembleia o regresso da antiga administração que era uma firma externa e que sempre efetuou um bom trabalho?

    Acho que os novos administradores não têm conhecimento para efetuar a gestão e agora pretendem colocar outras pessoas conhecidas deles para administradores, claro que só poderá acontecer se for aprovado.
    Até já andam a enviar mensagens para alguns condóminos a dizer que o saldo no balancete do ano anterior que lhes foi entregue pela anterior administração não está igual ao saldo do extrato bancário, o que é falso ambos os valores estão iguais e até o relatório de contas foi aprovado por unanimidade.

    Agradeço a vossa atenção
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    • 16 abril 2021 editado

     # 14

    Tudo bem, no ponto 2 da OT, a assembleia é soberana para eleger quem entenderem .
    Procurem quem .
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Jomaraca

  15.  # 15

    Bom dia,
    Desde já agradeço a informação.
    Aproveito para colocar uma questão, no prédio existem 4 condóminos que se encontram a residir no estrangeiro, que costumam passar procurações a um dos condóminos que já foi administrador em anos anteriores, sempre os representou com toda em todas as assembleias o que demonstra uma confiança neste condómino.
    A noa administração que quer renunciar e convocou nova assembleia extraordinária, andou a enviar e-mail's com um documento em que diz que na assembleia um condómino só pode representar outro com uma procuração, creio que não existe nada na legislação quanto ao numero de procurações que podem ser passadas a um condómino para os representar, estou correto?
    Pergunto se a administração que quer renunciar alegar a questão da representação de um condómino com mais do que uma procuração, como se deve proceder?
    Agradeço a vossa atenção

  16.  # 16

    Ainda voltando à questão anterior, a administração que quer renunciar ao cargo, tem de apresentar as razões que os levam a tomar esta decisão, ou é suficiente alegarem que não querem ou não tem tempo?
    É que os mesmos se propuseram a ficar a fazer a gestão do condomínio.
    Obrigado

  17.  # 17

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    Não serão administradores revestidos dos deveres, funções e responsabilidade que a legislação da propriedade horizontal preconiza.
    A quem pedir responsabilidades ?

    Sim, poderão ser nomeados 2 condóminos coadjuvantes, que terão apenas uma função auxiliar, não executiva nos precisos termos do 1436º.
    O facto da assembleia deliberar a sua aceitação para, em conjunto, movimentarem a conta bancária, não significa que são administradores executivos.

  18.  # 18

    Claro que sim os dois administradores internos não são administradores executivos, estes são vão ter as funções auxiliar e de movimentar a conta bancária, porque que a empresa externa não quer nem deseja a mexer na conta bancária do condomínio, sempre que for necessário efetuar algum pagamento de despesa solicita aos administradores internos.

  19.  # 19

    Colocado por: Jomaraca
    1 - Renuncia da nova administração, onde invocando que a anterior administração não lhes transmitiu todos os elementos, pelo que não agora dizem que a nova administração não quer assumir a responsabilidade pela antiga gestão e rejeita todos os elementos previstos. ( toda a documentação, até que os dois novos administradores assinaram uma declaração em como receberam toda a documentação ).


    Meu estimado, para a demanda da entrega de documentos, porque interessa directamente à actividade administrativa, na medida de permitir ao administrador assegurar a continuidade da contabilidade condominial e bem assim controlar as posições debitórias e creditórias do condomínio, não carece o novo administrador de autorização da assembleia para avançar com a propositura de uma acção autónoma para a entrega dos mesmos.

    Colocado por: Jomaraca
    2 - Reeleição de nova administração;

    Neste ponto, quando se for proceder à eleição da nova administração é possível colocar à aprovação da assembleia o regresso da antiga administração que era uma firma externa e que sempre efetuou um bom trabalho?


    No segundo ponto, importa apenas observar um pequeno pormenor de maior importância... ou não. A ordem de trabalhos ressalva uma «reeleição»? Reelegar, significa eleger de novo quem já exerce as funções... Se o actual administrador não pretender continuar a exercer o cargo, deveria ter escrito «eleição de nova administração».

    Colocado por: Jomaraca
    A noa administração que quer renunciar e convocou nova assembleia extraordinária, andou a enviar e-mail's com um documento em que diz que na assembleia um condómino só pode representar outro com uma procuração, creio que não existe nada na legislação quanto ao numero de procurações que podem ser passadas a um condómino para os representar, estou correto? (1)
    Pergunto se a administração que quer renunciar alegar a questão da representação de um condómino com mais do que uma procuração, como se deve proceder?(2)
    Agradeço a vossa atenção


    (1) A lei tem-se omissa quanto ao número de limitações que um condómino ou terceiro pode deter em sede plenária, se bem que, em sede de regulamento se possa - e deva - impor limites. No silêncio do regulamento, o administrador não pode inventar normas avulsas...

    (2) O administrador enquanto órgão executivo da assembleia tem a obrigação de acatar as determinações desta, pelo que pode e deve em sede plenária, no período antes da ordem de trabalhos, apresentar uma contestação a esse desiderato, peticionando que a AG se oponha, sob pena de as deliberações poderem ser impugnadas.

    Colocado por: JomaracaAinda voltando à questão anterior, a administração que quer renunciar ao cargo, tem de apresentar as razões que os levam a tomar esta decisão, ou é suficiente alegarem que não querem ou não tem tempo?


    Em bom rigor, se o administrador for um condómino, só pode renunciar ao cargo por justa causa, porquanto, as deliberações (todas elas, inclusive as electivas) quando devidamente consignadas em acta são vinculativas tanto para os condóminos como para os terceiros titulares de direitos relativos às fracções (cfr. art. 1º, nº 2 Dl 268/94). Se se tratar de um terceiro, pode renunciar sem invocar um qualquer motivo, contanto cumpra as exigências legais.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Damiana Maria

  20.  # 20

    2 - Reeleição de nova administração;

    Neste ponto, quando se for proceder à eleição da nova administração é possível colocar à aprovação da assembleia o regresso da antiga administração que era uma firma externa e que sempre efetuou um bom trabalho?


    No segundo ponto, importa apenas observar um pequeno pormenor de maior importância... ou não. A ordem de trabalhos ressalva uma «reeleição»? Reelegar, significa eleger de novo quem já exerce as funções... Se o actual administrador não pretender continuar a exercer o cargo, deveria ter escrito «eleição de nova administração».

    Concordo plenamente que deveria estar escrito «eleição de nova administração», só que como o administrador é Francês e escreve mal e não sabe os termos adequados colocou que era a reeleição, se fosse para serem reeleitos não fazia sentido estarem a convocar uma assembleia extraordinária. Bastava solicitarem e tirarem todas as duvidas junto da administração anterior, o que não fazem porque não são humildes e pretendem fazer as coisas ao modo deles, sem respeitar as regras e leis.
    Obrigado

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