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Comprar casas e imóveis

Quem é que pode emitir Contrato Promessa Compra e Venda

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  1.  # 1

    Gostaria de saber qual o artigo que impõe que hoje em dia, seja obrigatório um advogado a emitir um Contrato de Promessa Compra e Venda (CPCV).
    Surgiu-me esta dúvida, contudo não achei nada que fale sobre este assunto.

    Obrigada.
    Cumps
    Sandra Garcia
    Estas pessoas agradeceram este comentário: anasaramago
    •  
      MRui
    • 4 dezembro 2009

     # 2

    Colocado por: Sandra GarciaGostaria de saber qual o artigo que impõe que hoje em dia, seja obrigatório um advogado a emitir um Contrato de Promessa Compra e Venda (CPCV).
    Surgiu-me esta dúvida, contudo não achei nada que fale sobre este assunto.

    Um CPCV é feito entre comprador e vendedor e não é "emitido" por nenhuma entidade ou advogado. Em alguns casos poderá ser aconselhável esse contrato ser acompanhado ou feito por um advogado, mas não é obrigatório. Quando o imóvel é intermediado por uma imobiliária, normalmente é essa imobiliária que faz o contrato-tipo para ser assinado pelos comprador e vendedor.

  3.  # 3

    Sandra
    O que convém é o contrato PCV ser SEMPRE previamente lido por um advogado (tanto o do comprador como o do vendedor).
    Estas pessoas agradeceram este comentário: anasaramago

  4.  # 4

    Colocado por: MRui. Quando o imóvel é intermediado por uma imobiliária, normalmente é essa imobiliária que faz o contrato-tipo para ser assinado pelos comprador e vendedor.


    Sucede que as imobiliárias que o façam estão a cometer o crime de procuradoria ilícita.

  5.  # 5

    Colocado por: luisvv
    Colocado por: MRui. Quando o imóvel é intermediado por uma imobiliária, normalmente é essa imobiliária que faz o contrato-tipo para ser assinado pelos comprador e vendedor.


    Sucede que as imobiliárias que o façam estão a cometer ocrimede procuradoria ilícita.


    As imobiliarias, pelo menos as maiores, costumam trabalhar com um advogado. Pelo que, caso seja redigido por advogado/solicitador, ainda que por intermedio de imobiliaria, não pode ser considerado procuradoria ilicita.

    Por outro lado, essa da procuradoria ilicita, é apenas um sub-refugio para "arranjar trabalho". É que a vida está dificil para todos. E os advogados são mais que muitos..
    •  
      MRui
    • 5 dezembro 2009

     # 6

    Colocado por: luisvvSucede que as imobiliárias que o façam estão a cometer ocrimede procuradoria ilícita.

    Fornecer uma minuta de um CPCV para facilitar a vida aos clientes é crime? :-))

    Se formos levar essas coisas "à letra" estavamos todos "arrecadados". :-))

  7.  # 7

    Colocado por: ParreiraAs imobiliarias, pelo menos as maiores, costumam trabalhar com um advogado. Pelo que, caso seja redigido por advogado/solicitador, ainda que por intermedio de imobiliaria, não pode ser considerado procuradoria ilicita.


    Pois não, desde que o advogado/solicitador cobre esse serviço ao comprador/vendedor.



    Por outro lado, essa da procuradoria ilicita, é apenas um sub-refugio para "arranjar trabalho". É que a vida está dificil para todos. E os advogados são mais que muitos..

    Plenamente de acordo. E no entanto, a verdade é que existe, e é crime. Para ter noção do que estou a dizer, basta dizer que há cerca de 4 anos a OA instaurou inqúéritos a todos os casos de inscrições de entidades no Registo Nacional de Pessoas Colectivas efectuados por outros que não os sócios ou advogados, num determinado período de tempo - incluindo várias centenas (só em Lisboa..) de condomínios. Como sei? Bom, uma pessoa da minha empresa perdeu diversos dias a prestar declarações à OA, teve que ser acompanhado por advogado, etc - por ter cometido o "crime" (ou como foi depois reconhecido ao fim do ridículo inquérito, o acto perfeitamente legítimo) de inscrever 4 condomínios ...

    Fornecer uma minuta de um CPCV para facilitar a vida aos clientes é crime? :-))
    Se formos levar essas coisas "à letra" estavamos todos "arrecadados". :-))


    "Artigo 1.º
    Actos próprios dos advogados e dos solicitadores
    1 - Apenas os licenciados em Direito com inscrição em vigor na Ordem dos Advogados e os solicitadores inscritos na Câmara dos Solicitadores podem praticar os actos próprios dos advogados e dos solicitadores.
    2 - Podem ainda exercer consulta jurídica juristas de reconhecido mérito e os mestres e doutores em Direito cujo grau seja reconhecido em Portugal, inscritos para o efeito na Ordem dos Advogados nos termos de um processo especial a definir no Estatuto da Ordem dos Advogados.
    (..)
    5 - Sem prejuízo do disposto nas leis de processo, são actos próprios dos advogados e dos solicitadores:
    * O exercício do mandato forense;
    * A consulta jurídica.
    6 - São ainda actos próprios dos advogados e dos solicitadores os seguintes:
    * A elaboração de contratos e a prática dos actos preparatórios tendentes à constituição, alteração ou extinção de negócios jurídicos, designadamente os praticados junto de conservatórias e cartórios notariais;
    * A negociação tendente à cobrança de créditos;
    * O exercício do mandato no âmbito de reclamação ou impugnação de actos administrativos ou tributários.
    7 - Consideram-se actos próprios dos advogados e dos solicitadores os actos que, nos termos dos números anteriores, forem exercidos no interesse de terceiros e no âmbito de actividade profissional, sem prejuízo das competências próprias atribuídas às demais profissões ou actividades cujo acesso ou exercício é regulado por lei.
    8 - Para os efeitos do disposto no número anterior, não se consideram praticados no interesse de terceiros os actos praticados pelos representantes legais, empregados, funcionários ou agentes de pessoas singulares ou colectivas, públicas ou privadas, nessa qualidade, salvo se, no caso da cobrança de dívidas, esta constituir o objecto ou actividade principal destas pessoas.
    (..)
    Artigo 3.º
    Consulta jurídica
    Considera-se consulta jurídica a actividade de aconselhamento jurídico que consiste na interpretação e aplicação de normas jurídicas mediante solicitação de terceiro.
    Artigo 6.º
    Escritório de procuradoria ou de consulta jurídica

    1 - Com excepção dos escritórios ou gabinetes compostos exclusivamente por advogados, por solicitadores ou por advogados e solicitadores, as sociedades de advogados, as sociedades de solicitadores e os gabinetes de consulta jurídica organizados pela Ordem dos Advogados e pela Câmara dos Solicitadores, é proibido o funcionamento de escritório ou gabinete, constituído sob qualquer forma jurídica, que preste a terceiros serviços que compreendam, ainda que isolada ou marginalmente, a prática de actos próprios dos advogados e dos solicitadores.

    2 - A violação da proibição estabelecida no número anterior confere à Ordem dos Advogados ou à Câmara dos Solicitadores o direito de requererem junto das autoridades judiciais competentes o encerramento do escritório ou gabinete.
    3 - Não são abrangidos pelo disposto nos números anteriores os sindicatos e as associações patronais, desde que os actos praticados o sejam para defesa exclusiva dos interesses comuns em causa e que estes sejam individualmente exercidos por advogado, advogado estagiário ou solicitador.
    (..)
    Artigo 7.º
    Crime de procuradoria ilícita
    1 - Quem em violação do disposto no artigo 1.º:
    * Praticar actos próprios dos advogados e dos solicitadores;
    * Auxiliar ou colaborar na prática de actos próprios dos advogados e dos solicitadores;
    é punido com pena de prisão até 1 ano ou com pena de multa até 120 dias.
    2 - O procedimento criminal depende de queixa.
    3 - Além do lesado, são titulares do direito de queixa a Ordem dos Advogados e a Câmara dos Solicitadores.
    4 - A Ordem dos Advogados e a Câmara dos Solicitadores têm legitimidade para se constituírem assistentes no procedimento criminal."

  8.  # 8

    luisvv,

    Quer isto dizer que «fornecer» uma minuta de CPCV pode ser crime, mas sacá-la de um site da internet já não é?

    Ou considera-se que preencher os espaços em branco numa minuta, por uma pessoa que não seja advogada, também é crime (/elaboração de contrato)?

  9.  # 9

    Quer isto dizer que «fornecer» uma minuta de CPCV pode ser crime, mas sacá-la de um site da internet já não é?


    Melhor: se for feito no âmbito de uma actividade profissional (os serviços da imobiliária, p.ex), é crime. Se for um amigo a fornecer a outro amigo, no problemo..

    São as Ordens a ditar leis (neste caso, a OA..)

    P.S - Creio que não cheguei a explicar que os artigos acima são parte integrante da chamada "Lei dos actos próprios" (Lei n.º 49/2004, de 24 de Agosto) .

  10.  # 10

    Caros Amigos,

    Estava precisamente a elaborar um relatório para encerramento de um escritorio de procuradoria ilícita quando encontrei o fórum de decidi dar algum esclarecimento que pode ser útil ou não.

    Uma imobiliária medeia um negócio entre um comprador e um vendedor. Como é evidente os interesses de um comprador e vendedor convergem num só mas - o vendedor quer vender pelo preço mais alto possivel e comprador pelo mais baixo possível. Ora, poder-se-á dizer que a imobiliária serve os dois mas: o que garante a uma e outra parte que lhes está a ser servido o melhor interesse no contrato-promessa?!
    O que a lei dos actos próprios garante é que a imobiliária não possa elaborar esse contrato para que qualquer das partes tenha a liberdade de contratar aquilo que mais lhe convem!
    Claro que, qualquer pessoa pode tirar um contrato da net, ou até cria-lo por si próprio porque as pessoas são livres de acordarem o que quiserem. Se o fizerem através de advogado terão porém, uma maior certeza das suas garantias.
    Que é uma forma de dar trabalho aos advogados - dirão, com certeza!! Não deixa de acontecer e de ser verdade - mas o objectivo verdadeiro é prevenção.
    Claro que se fosse permitido às imobiliárias e outros que tais (que representam ao mesmo tempo partes com interesses diferentes) celebrar estes contratos - facilitando a vida aos clientes -muitas seriam idóneas e fariam tudo melhor melhor para todos MAS deixar-se-ia uma janela aberta, se não mesmo uma porta enorme, para sairem enganados muitissimos clientes confiados na boa-fé de que os serve. Se assim e mesmo com a dita Lei, tantos dicidendos vêm ocorrendo, como seria de outra forma?

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