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Condomínios e vizinhos

Eleição de novo administrador de condomínio

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  1.  

  1.  # 1

    Agradecia algumas dicas de experiencias? Brevemente vamos ter uma reunião, somos praticamente 5 de 6 condóminos presentes, o Actual Adm. que exerce ha 5/6 anos faz o melhor que pode??, Porque ninguém quer assumir, mas tem demonstrado pouca competência, pois quando se tem de reparar algo ou demora uma eternidade, ou nunca fica bem feito....e eu felizmente tenho tido sorte e consigo reparar ou arranjar bons profissionais.Existe a minha curiosidade em saber o porque das contas de 2019 ter apresentado um valor de 52,00 para livro de recibos???Fico sempre na duvida, pois esse montante dava para comprar umas resmas?Mas isso irei perguntar no dia.
    A esposa faz a limpeza interior, nada a dizer, mas Fiquei bastante irritado, porque em fins de novembro ausentou se para o estrangeiro com a esposa, para dar apoio a uma neta recém nascida, ausência essa que durou uma 5, 6 semanas....O Filho que nao reside no Prédio e e também o possuidor do C. habitação do Pai, Nao delegou ao filho, como da a entender que nao queria que fosse la alguém limpar???, Perguntei lhe em dezembro se o Pai tinha arranjado alguém para substituir a Mae nas limpezas durante a ausência, a resposta foi Nao, em tempos de pandemia achei ser uma situação de negligencia grave....1 semana depois encontro o Filho, e finalmente consegui o seu acordo em arranjar alguém somente para esse período, pois os interiores do prédio estavam bastante sujos e ninguém indagou nada? A verdade e que o Adm ficou chateado, pois aparentemente nao queria que outra pessoa fizesse a limpeza nesse período, como ficou receoso que a Mulher perde-se a limpeza?Pois ele nao trabalha, etc..O Pai quer finalmente deixar as suas funções,mas tem todo o interesse em que seja o Filho o seu sucessor, eu sou da opinião de arranjar uma agencia, mas tera os seus inconvenientes sempre, que me aconselham a fazer....Nao posso assumir pois estou ausente ate ao próximo ano?Obrigado

  2.  # 2

    E quais são os honorários que o condomínio paga ao administrador?

    Mas se acha que o filho não poderá assumir a administração porque não reside lá não percebo a sua lógica em querer uma empresa a administrar. Será que imporá a alteração da empresa para o seu prédio?
    Concordam com este comentário: Damiana Maria
    Estas pessoas agradeceram este comentário: laranas

  3.  # 3

    O administrador nao recebe honorários que nos tenhamos conhecimento, nem esta isento das cotas ,eu sei que caso estivéssemos todos de acordo ate poderia ficar isento, como poderia ter honorarios como e comum em Portugal, e em prédios com bastantes mais condóminos.Ate ainda recebe porque a esposa e que faz a limpeza, mas compreendo o seu Ponto, vivemos em democracia.

    A questão e que nao sei ate aonde poderá haver uma certa cumplicidade entre Pai e filho...., mas conheço a pessoa e nao tenho nada a dizer.Porque o Pai nunca apresentou contas anuais durante estes últimos anos, e agora e o filho que começou a fazer, a tal situação dos 52,00 euros de livro d recibos???

    Pode se sempre dar o beneficio da duvida seja a quem for, eu nao quero impor nada, fico e irritado, de haver muita incompetência para resolver pequenas coisas, como citado, e a situação de negligencia por parte do Pai durante a ausência.

    Eu fui habituado ser competente e fazer sempre o melhor possível , e incomoda me a inércia de algumas pessoas, mas nao somos todos iguais?

    Podia ser tao simples gerir um pequeno prédio de 6 inquilinos, mas exemplos: Nao querem colocar novos intercomunicadores, que ja tem 19 anos e sao obsoletos???Para mim e uma necessidade e segurança, na minha optica, as área das garagens paredes, estão sujas e necessitam de uma limpeza e pintura, sabe sou mais do estilo pro activo, gosto das coisas em ordem, mas nao e fobia, o Prédio ao lado parece novo aquelas garagens , existe manutenção, cuida se, enfim Obrigado pela dicas

  4.  # 4

    O administrador nao recebe honorários que nos tenhamos conhecimento, nem esta isento das cotas ,eu sei que caso estivéssemos todos de acordo ate poderia ficar isento, como poderia ter honorarios como e comum em Portugal, e em prédios com bastantes mais condóminos.Ate ainda recebe porque a esposa e que faz a limpeza, mas compreendo o seu Ponto, vivemos em democracia.


    Não precisa de maioria absoluta para implementarem os honorários pois é uma medida de gestão.

    Artigo 1435.° - Administrador
    1- O administrador é eleito e exonerado pela assembleia.

    2- Se a assembleia não eleger administrador, será este nomeado pelo tribunal a requerimento de qualquer dos condóminos.

    3- O administrador pode ser exonerado pelo tribunal, a requerimento de qualquer condómino, quando se mostre que praticou irregularidades ou agiu com negligência no exercício das suas funções.

    4- * O cargo de administrador é remunerável, e tanto pode ser desempenhado por um dos condóminos como por terceiro; o período de funções é, salvo disposição em contrário, de um ano, renovável.

    5- * O administrador mantém-se em funções até que seja eleito ou nomeado o seu sucessor.


    Se o pai nunca apresentou contas a culpa não é só dele mas também da assembleia que foi conivente com esse desleixo. Em minha opinião têm todos (?) medo que lhes passem a bola...

    No que se refere a investimentos (intercomunicadores, pinturas, etc.) entra o factor financeiro pessoal de cada um e nem todos terão a mesma visão. No meu condomínio temos os intercomunicadores com 26 anos, a funcionar, e sem grandes problemas de maior ao longo dos anos.
    Concordam com este comentário: Damiana Maria

  5.  # 5


    .Existe a minha curiosidade em saber o porque das contas de 2019 ter apresentado um valor de 52,00 para livro de recibos???Fico sempre na duvida, pois esse montante dava para comprar umas resmas?Mas isso irei perguntar no dia.


    Se tem dúvidas, pergunte antes, permite que a pessoa tenha tempo e escusa de prolongar desnecessariamente a reunião.


    Eu fui habituado ser competente e fazer sempre o melhor possível , e incomoda me a inércia de algumas pessoas, mas nao somos todos iguais?

    Podia ser tao simples gerir um pequeno prédio de 6 inquilinos, mas exemplos: Nao querem colocar novos intercomunicadores, que ja tem 19 anos e sao obsoletos???Para mim e uma necessidade e segurança, na minha optica,

    Isso são opções dos proprietários e não da administração. Para muita gente, se funciona, está bom, porquê mudar?


    as área das garagens paredes, estão sujas e necessitam de uma limpeza e pintura, sabe sou mais do estilo pro activo, gosto das coisas em ordem, mas nao e fobia, o Prédio ao lado parece novo aquelas garagens , existe manutenção, cuida se, enfim Obrigado pela dicas

    idem

  6.  # 6

    Colocado por: luisvv

    Se tem dúvidas, pergunte antes, permite que a pessoa tenha tempo e escusa de prolongar desnecessariamente a reunião.


    Isso são opções dos proprietários e não da administração. Para muita gente, se funciona, está bom, porquê mudar?



    idem


    Eu até diria mais, se o laranas é tão eficiente e pro-ativo, pq não fica com a administração? Está tão insatisfeito com o trabalho, tem ideias pra melhorar e consegue levar as coisas adiante, assuma a administração. Ganha você que fica mais satisfeito ganha o prédio que passa a estar mais bem conservado e valorizado.
    Concordam com este comentário: size, Damiana Maria

  7.  # 7

    Colocado por: laranasExiste a minha curiosidade em saber o porque das contas de 2019 ter apresentado um valor de 52,00 para livro de recibos???Fico sempre na duvida, pois esse montante dava para comprar umas resmas?Mas isso irei perguntar no dia.


    Meu estimado, sobre o administrador impende a obrigação de prestar anualmente contas à assembleia dos condóminos (cfr. art. 1436º, al. j) do CC). A lei não esclarece como se devem ter prestadas, porém, tem-se pacífico que deve indicar a proveniência das receitas e das comparticipações, bem como todas as despesas efectuadas, devendo-se outrossim apresentar a documentação de suporte comprovativa de umas e outras. Mais informação, vide aqui: https://apropriedadehorizontal.blogspot.com/2021/05/prestacao-de-contas.html

    Colocado por: laranas
    A esposa faz a limpeza interior, nada a dizer, mas Fiquei bastante irritado, porque em fins de novembro ausentou se para o estrangeiro com a esposa, para dar apoio a uma neta recém nascida, ausência essa que durou uma 5, 6 semanas... (...) Nao delegou ao filho, como da a entender que nao queria que fosse la alguém limpar???, Perguntei lhe em dezembro se o Pai tinha arranjado alguém para substituir a Mae nas limpezas durante a ausência, a resposta foi Nao, em tempos de pandemia achei ser uma situação de negligencia grave....1 semana depois encontro o Filho, e finalmente consegui o seu acordo em arranjar alguém somente para esse período, pois os interiores do prédio estavam bastante sujos e ninguém indagou nada? A verdade e que o Adm ficou chateado, pois aparentemente nao queria que outra pessoa fizesse a limpeza nesse período, como ficou receoso que a Mulher perde-se a limpeza?


    Em bom rigor compete em exclusivo ao administrador regular o exercício dos serviços de interesse comum, onde se inclui a limpeza das partes comuns. Se algum condómino discordar dos actos do administrador, seja por negligente acção ou omissão, pode esse condómino recorrer dos ditos actos para a assembleia (cfr. art. 1438º do CC), convocando ele próprio, sozinho e por sua exclusiva iniciativa uma AGE nos termos do art. 143º, nº 1 e 2 do CC.

    Colocado por: laranasO Pai quer finalmente deixar as suas funções,mas tem todo o interesse em que seja o Filho o seu sucessor, eu sou da opinião de arranjar uma agencia, mas tera os seus inconvenientes sempre, que me aconselham a fazer....Nao posso assumir pois estou ausente ate ao próximo ano?Obrigado


    O cargo de administrador de condomínio não se confunde com uma oligarquia, porquanto tem-se aquele um órgão social, unipessoal, activo, electivo, judiciário e executivo, hierarquicamente dependente da AG (se bem que o legislador lhe conferiu alguns poderes-deveres exclusivos). Desta sorte, o administrador será nomeado ou eleito pela assembleia, não pelo actual administrador-progenitor, o qual, pode votar no filho (porquanto o administrador tanto pode ser um condómino como um terceiro - cfr. art. 1435º CC), porém, será eleito aquele que obtiver mais votos sufragados.

    https://apropriedadehorizontal.blogspot.com
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Damiana Maria

  8.  # 8

    Nao posso assumir a administração, porque estou ausente, somente por isso.O Administrador nunca apresentou contas porque nao sabe, limitou se a guardar facturas ao longo dos anos, mas comprometeu se em acta, a regularizar os anos em atraso, dai depois de muita insistência minha e nossa, o Filho começou a apresentar contas anuais desde 2019 e agora iremos ver as de 2020.

    Alias ate devo mencionar, as reuniões ate sao feitas porque eu manifesto sempre a obrigação que por lei de serem realizadas 1 x porque de outro modo, pelos outros ate dava igual??

    Os Intercomunicadores tem 19 anos, mas as lentes a preto e branco abrem 2,3 segundos e apaga-se logo,Porque mandamos fazer uma revisão ,ali nao ha volta a dar, se existem fundos suficientes, eu penso ser uma renovação necessária. O que nao considero tolerável e ouvir comentários como; eu sei quem me toca ha porta, Eu tenho família, tenho amigos, tenho o direito como os outros de abrir e ver quem quero, ate por segurança para todos. Mas esta e a minha opinião, Eu nao quero impor nada a ninguém,mas vejo as coisas de outra maneira, existe um passivismo, deixa andar....Eu pintei a minha garagem Box, porque quis, nao vou obrigar os outros a faze lo, mas penso que deveria haver mais coerência, bom senso, Nao existe nada de errado em manter os interiores limpos, as garagens limpas, paredes pintadas, etc...O que nunca foi feito, e nao temos quotas caras, imaginem, se ao longo dos anos existe com frequência 6,7 meses em atraso, Mas sao pagas , nada a dizer....Dificil agradar a todos.

    Aqui ha 4,5 anos atras tratei de resolver junto da câmara, algum apoio para poder se re calcetar um passeio, porque existem buracos, de acesso ha porta, area pequena 10/13 metros. Foi me facultado areia, terra pela câmara, nos so tínhamos de pagar a Mao de obra, entreguei tudo ao Administrador, que sim, ficou se no Zero....

    Eu se fosse o Adm. e a minha esposa estivesse ausente por 4,5 semanas, em tempos de pandemia, era o mais lógico ate por razoes de higiene, em encontrar alguém para esse período penso eu.


    Digo mais pagamos 20 euros, se fossem 40 euros seria uma dor de cabeça......, ali perto paga se 46,00 conforme a permilagem, em qualquer grande centro urbano 40,50 e normal

    Para terminar este tema, Penso que alem da responsabilidade, competência, um Administrador deveria zelar melhor pelos bens comuns, Mas agradeço os comentários
    Concordam com este comentário: desofiapedro

  9.  # 9

    52,00 por um livro de recibos, percebi bem?

  10.  # 10

    Colocado por: laranasNao posso assumir a administração, porque estou ausente, somente por isso.O Administrador nunca apresentou contas porque nao sabe, limitou se a guardar facturas ao longo dos anos, mas comprometeu se em acta, a regularizar os anos em atraso, dai depois de muita insistência minha e nossa, o Filho começou a apresentar contas anuais desde 2019 e agora iremos ver as de 2020.

    Alias ate devo mencionar, as reuniões ate sao feitas porque eu manifesto sempre a obrigação que por lei de serem realizadas 1 x porque de outro modo, pelos outros ate dava igual??

    Os Intercomunicadores tem 19 anos, mas as lentes a preto e branco abrem 2,3 segundos e apaga-se logo,Porque mandamos fazer uma revisão ,ali nao ha volta a dar, se existem fundos suficientes, eu penso ser uma renovação necessária. O que nao considero tolerável e ouvir comentários como; eu sei quem me toca ha porta, Eu tenho família, tenho amigos, tenho o direito como os outros de abrir e ver quem quero, ate por segurança para todos. Mas esta e a minha opinião, Eu nao quero impor nada a ninguém,mas vejo as coisas de outra maneira, existe um passivismo, deixa andar....Eu pintei a minha garagem Box, porque quis, nao vou obrigar os outros a faze lo, mas penso que deveria haver mais coerência, bom senso, Nao existe nada de errado em manter os interiores limpos, as garagens limpas, paredes pintadas, etc...O que nunca foi feito, e nao temos quotas caras, imaginem, se ao longo dos anos existe com frequência 6,7 meses em atraso, Mas sao pagas , nada a dizer....Dificil agradar a todos.

    Aqui ha 4,5 anos atras tratei de resolver junto da câmara, algum apoio para poder se re calcetar um passeio, porque existem buracos, de acesso ha porta, area pequena 10/13 metros. Foi me facultado areia, terra pela câmara, nos so tínhamos de pagar a Mao de obra, entreguei tudo ao Administrador, que sim, ficou se no Zero....

    Eu se fosse o Adm. e a minha esposa estivesse ausente por 4,5 semanas, em tempos de pandemia, era o mais lógico ate por razoes de higiene, em encontrar alguém para esse período penso eu.


    Digo mais pagamos 20 euros, se fossem 40 euros seria uma dor de cabeça......, ali perto paga se 46,00 conforme a permilagem, em qualquer grande centro urbano 40,50 e normal

    Para terminar este tema, Penso que alem da responsabilidade, competência, um Administrador deveria zelar melhor pelos bens comuns, Mas agradeço os comentários
    Concordam com este comentário:desofiapedro


    laranas a menos que não viva mesmo no prédio não vejo porque não poderia administrar, pense bem tbm nessa hipótese, ainda mais havendo fundos pra melhorias no prédio, é meio caminho andado pra levar as coisas a bom porto

  11.  # 11

    Sim, correcto, 52.00 livro de recibos, contas anuais de 2019 em dezembro, como dentro de 2 semanas vamos ter reunião, e o filho ira apresentar as contas de 2020, irei , ouvir, porque ninguém levantou a questao, se calhar comprou uma resmas? vamos aguardar, oxalá nao aparece também 52,00 euros de livro de recibos para 2020....

  12.  # 12

    Fundos temos felizmente, nao estamos e de acordo... e eu estou ausente, so devo regressar no próximo ano
    Concordam com este comentário: desofiapedro

  13.  # 13

    Agradeço a dica da propriedadehorizontal blog

  14.  # 14

    Sr. laranas,

    embora tenha muitas questões para a Assembleia de proprietários resolver sempre lhe digo, estribada na experiência própria, que um condomínio está sempre muito melhor com administração própria do que com uma externa.

    Sem mencionar os gastos que - creio eu - são negativos em termos de custo-benefício.

  15.  # 15

    Bom dia Sra.Damiana

    Claro que estou perfeitamente de acordo, mas minha sugerencia de uma agencia, ja mencionada em outras reuniões, e devido ha pouca vontade e alguma incompetência do actual Adm.
    Logicamente ficaria bastante mais caro, e teria de haver bastantes restrições no acesso as contas etc...

    O que temos de resolver dentro de 2 semanas, caso haja Quorum para eleger o Filho de Adm. depois de apresentar as contas de 2020, e ser questionado sobre as contas de 2019, a tal situação de 52,00 euros para livro de recibos.....???

    E finalmente haver vontade e competência para se resolver vários temas, que nunca se resolveram, eu ja recusei a Adm, por estar ausente, mas como devo regressar definitivamente a Portugal pro ano, poderei assumir a Gerência?

    A conta do condominio tem 2 pessoas com acesso e autorização, 1 deles ja nao reside no imóvel ha 5 anos....Fundos temos felizmente, iremos ver se com coerência e boa vontade as coisas se resolvem da melhor maneira.

    O que nao pode acontecer, e ter existido uma ausência de 4,5 semanas , e nao haver limpeza interior, em tempos de pandemia, que considero uma negligencia grave, nem foi ninguém delegado para assegurar as mesmas, tendo eu arranjado alguém por 2 semanas.

  16.  # 16

    Sr.laranas,

    tem razão em tudo o que diz.

    No entanto nada do que aponta se pode resolver sem ser em Assembleia, regularmente convocada e celebrada; se não tiver quorum na 1ª chamada pode-se, na convocatória, marcar logo a 2ª chamada para o dia seguinte ou daí a x dias e se nada disser, daí a 1 semana na mesma hora e local, que é o que diz o CC.

    Cada condomínio é um caso e deve adoptar estratégias que sirvam a todos. Não lhe deixei nenhum exemplo do que defendo, mas ai vai:

    .no caso de uma administração externa e contractada só com base dos preceitos que constam do CC, dá a uma entidade sem regulamento sem regulador, poderes-deveres que são muito exagerados no sentido de que não os pode limitar e que, em última análise, aconteça o que acontecer, é sempre o colectivo de proprietários que paga as favas TODAS.

    Depois, se precisar de responsabilizar o administrador externo tem que o fazer em tribunal, PROVANDO o que tiver que provar.

    Perde, por completo, o controle da sua co-propriedade a menos que tenha uma Assembleia muito activa, o que não costuma ser o caso.

    Se a administração externa convencer os proprietários a fazer o tal "seguro colectivo" perde também o controle sobre o seguro DA SUA CASA, porque o tomador do seguro é o condomínio representado pelo administrador.

    Se a administração for feita por proprietários é mais fácil não os deixar "fugir", ou em termos literais ou em termos de responsabilidades - "não fui eu que tive a culpa".

    Daí que lhe repita: em minha opinião duas coisas nunca devem estar presentes num condomínio: uma administração externa e um seguro colectivo.
    Quem sabe gerir a sua casa também sabe gerir uma co-propriedade; precisa de um contabilista-fiscalista? Contracta os serviços de um, provavelmente 1 vez por ano, e paga-lhe.

    Precisa de um mestre de obras? Se perguntar na sua CM indicam-lhe um, faz contracto de empreitada e paga.
    Tem dúvidas legais? Consulta um advogado.

    Para que vai contractar um amador, que trabalha sem regulamento nem regulador, se tem os proprietários, sobre quem recai a responsabilidade de tudo e também são amadores?

    Excepções serão condomínios muito numerosos e com lojas e escritórios, garagens, etc
    Conheci um, no Porto, que era mais numeroso que algumas pequenas freguesias - antes da Reforma - e gerido por um escritório de advogados; as Assembleias eram sempre de dois dias e antes delas a documentação estava disponível durante pelo menos uma semana.

    Na aldeia diz-se que quem o seu não olha...
    Concordam com este comentário: BoraBora

  17.  # 17

    Sra.Damiana


    Estou em sintonia, sobre uma agencia, pois eu proprio pedi orçamentos e quais as funções, e nao fiquei muito contente com as condições??

    Eu proprio ja convoquei uma reunião e fiz a acta, porque havia Quorum e foi uma necessidade urgente, Cada caso e um caso, Oxala consigamos levar as coisas a bom Porto, Pois sabe um condomínio de 6 proprietários poderia ser tao fácil de gerir...Conheco um em Lisboa que sao 28 e nao e fácil...existem sempre problemas de quotas em atraso, mesmo antes da pandemia, mas sao situações recorrentes...Sei disso porque temos essa situação ha muitos anos....e estao meses sem pagar...mas depois pagam tudo, portanto, ta tudo bem.

    Ou porque B fizeram se obras e nao pagou mesmo em faseamentos?

    Imagine 20 euros por mes, e 1 cafe por dia, mas ha de tudo, eu tenho debito directo, outros nao querem fazer por desleixo, e sao advogados...portanto por ai ve se a maneira de estar de cada um?

    Ha situações para todo o tipo, vamos esperar que dentro de 2 semanas...se encontre uma melhor estratégia e compromisso, porque nao vale a pena arranjar inimigos..mas temos de ser todos a remar para os mesmo lado? Eu penso em renovar, haver manutenção,de acordo com as nossas finanças etc...outros nao querem muito que se gastem os fundos??

  18.  # 18

    Caro:

    quais as funções, e nao fiquei muito contente com as condições??


    Em termos de contractar uma administração externa só tem duas hipóteses:

    . ou assina um contracto com um prestador de serviços onde conste os deveres e direitos de cada parte,

    ou

    . se for com a cobertura do Código Civil as funções são estas e não pode a Assembleia suspender ou limitar nenhuma:

    São funções do administrador do condomínio, além de outras que lhe sejam atribuídas pela assembleia (cfr. art.º 1436.º, alíneas a) a m), do Código Civil):

    a) Convocar a assembleia dos condóminos;
    b) Elaborar o orçamento das receitas e despesas relativas a cada ano;
    c) Verificar a existência do seguro contra o risco de incêndio, propondo à assembleia o montante do capital seguro;
    d) Cobrar as receitas e efectuar as despesas comuns;
    e) Exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas;
    f) Realizar os actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns;
    g) Regular o uso das coisas comuns e a prestação dos serviços de interesse comum;
    h) Executar as deliberações da assembleia dos condóminos;
    i) Representar o conjunto dos condóminos perante as autoridades administrativas;
    j) Prestar contas à assembleia dos condóminos;
    l) Assegurar a execução do regulamento e das disposições legais e administrativas relativas ao condomínio;
    m) Guardar e manter todos os documentos que digam respeito ao condomínio.

    São também funções do administrador do condomínio:

    O administrador do condomínio deve ainda efectuar o seguro obrigatório contra o risco de incêndio do edifício, quer quanto às fracções autónomas, quer relativamente às partes comuns, quando os condóminos o não hajam feito dentro do prazo e pelo valor que, para o efeito, tenha sido fixado em assembleia de condóminos; nesse caso, ficará com o direito de reaver deles o respectivo prémio. (cfr. art.º 1429.º, n.º 2, do Código Civil).

    Havendo mais de quatro condóminos e caso não faça parte do título constitutivo da propriedade horizontal, a feitura do regulamento do condomínio compete ao administrador do condomínio, se a assembleia de condóminos o não houver elaborado. (cfr. art.º 1429.º-A, n.º 2, do Código Civil).

    Dito de outra forma: passa um cheque em branco a uma entidade que vive num limbo legal, sem regulamento nem regulador, para que esta "administre" uma sua propriedade.

    Se não houver voluntários, avance. Vai-lhe sair mais barato.

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