Iniciar sessão ou registar-se

Condomínios e vizinhos

Uma espécie de Assembleia

↓ Fundo

1 a 6 de 6   

  1.  

  1.  # 1

    Caros foristas:

    agradecia opiniões para um impasse no meu condomínio; os olhares distanciados costumam ser úteis para quem está "dentro" e não consegue, realmente, olhar "de fora".

    Resumindo: deixei uma procuração para Assembleia Ordinária do meu condomínio, o que já não acontecia desde outubro de 2019, porque não estou em Lisboa. Deixei essa procuração a outra proprietária, que não é nova mas tem melhor cabeça do que eu.

    Resumindo muito:

    a minha representante confrontou a administração (externa) da seguinte forma:

    . é ilegal a previsão de 30 minutos entre a primeira e segunda chamada
    . não é ás 21h que se discutem assuntos importante e que estão pendentes há 1 ano +8 meses.
    . uma Assembleia com 42% (percentagem) dos condóminos não tem quorum.
    . o relatório de contas (2000) deve estar acompanhado da documentação, e não está.

    Acusou a administração e os presentes de estarem à espera que passasse meia-hora para procederem "à sucapa" a uma Assembleia uma vez que ela chegou à hora exacta e "estava tudo a conversar ou a olharem uns para os outros".(sic)

    Em suma, a administração pegou nos pés e saíu. A Assembleia ficou, acho eu, suspensa.

    Dúvidas:
    Defendeu a administração que a Assembleia "ainda não tinha começado" - qual é o entendimento de "ainda não começou", será "antes da ordem do dia"?
    Será Assembleia suspensa ou nem sequer iniciada?
    A próxima será Ordinária ou Extraordinária ? É que em termos de ordem de trabalhos não é igual.

    E, principalmente: diz o CC que "- A anulação a requerimento de qualquer condómino que não as tenha aprovado, sendo dirigida à assembleia de condóminos, na pessoa do administrador do condomínio, no prazo de. 10 dias, contados da deliberação, para os condóminos presentes e 10 dias, contados da sua comunicação por carta registada com aviso de recepção, para os condóminos ausentes, devendo o administrador do condomínio proceder à convocação de uma assembleia extraordinária, no prazo de 20 dias para revogação das deliberações inválidas ou ineficazes."

    Como se aplica este preceito se, ao que parece, nem começou a Assembleia ?

    Ando a pôr uma vela a cada santo para que estes "administradores" sigam o exemplo do último que deixou os dossiers em cima da mesa e desandou - e verdade que não levou mais nada, por "distracção".

    Sugestões?

  2.  # 2

    Colocado por: Damiana Maria
    Acusou a administração e os presentes de estarem à espera que passasse meia-hora para procederem "à sucapa" a uma Assembleia uma vez que ela chegou à hora exacta e "estava tudo a conversar ou a olharem uns para os outros".(sic)

    Em suma, a administração pegou nos pés e saíu. A Assembleia ficou, acho eu, suspensa.

    Dúvidas:
    Defendeu a administração que a Assembleia "ainda não tinha começado" - qual é o entendimento de "ainda não começou", será "antes da ordem do dia"?
    Será Assembleia suspensa ou nem sequer iniciada?

    Se de facto não havia quorum constitutivo, não se realizou, logo não está suspensa.


    A próxima será Ordinária ou Extraordinária ? É que em termos de ordem de trabalhos não é igual.


    Continuará a ser Ordinária.


    E, principalmente: diz o CC que "- A anulação a requerimento de qualquer condómino que não as tenha aprovado, sendo dirigida à assembleia de condóminos, na pessoa do administrador do condomínio, no prazo de. 10 dias,contados da deliberação, para os condóminos presentes e 10 dias, contados da sua comunicação por carta registada com aviso de recepção, para os condóminos ausentes,devendo o administrador do condomínio proceder à convocação de uma assembleia extraordinária, no prazo de 20 dias para revogação das deliberações inválidas ou ineficazes."

    Como se aplica este preceito se, ao que parece, nem começou a Assembleia ?


    Não se aplica, porque não houve deliberações.
    Concordam com este comentário: size
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Damiana Maria

  3.  # 3

    Colocado por: Damiana MariaCaros foristas:

    (...) Deixei essa procuração a outra proprietária, que não é nova mas tem melhor cabeça do que eu.(1)

    . é ilegal a previsão de 30 minutos entre a primeira e segunda chamada(2)
    . não é ás 21h que se discutem assuntos importante e que estão pendentes há 1 ano +8 meses.(3)
    . uma Assembleia com 42% (percentagem) dos condóminos não tem quorum.(4)
    . o relatório de contas (2000) deve estar acompanhado da documentação, e não está.(5)

    (...)

    Dúvidas:
    Defendeu a administração que a Assembleia "ainda não tinha começado" - qual é o entendimento de "ainda não começou", será "antes da ordem do dia"?(6)
    Será Assembleia suspensa ou nem sequer iniciada?(7)
    A próxima será Ordinária ou Extraordinária ? É que em termos de ordem de trabalhos não é igual.(8)

    E, principalmente: diz o CC que "- A anulação a requerimento de qualquer condómino que não as tenha aprovado, sendo dirigida à assembleia de condóminos, na pessoa do administrador do condomínio, no prazo de. 10 dias,contados da deliberação, para os condóminos presentes e 10 dias, contados da sua comunicação por carta registada com aviso de recepção, para os condóminos ausentes,devendo o administrador do condomínio proceder à convocação de uma assembleia extraordinária, no prazo de 20 dias para revogação das deliberações inválidas ou ineficazes."

    Como se aplica este preceito se, ao que parece, nem começou a Assembleia?(9)



    (1) Minha estimada, pese embora pouco ou nada lhe aproveite, a quem posa interessar, oferece-me fazer uma singela ressalva: em assembleias as procurações, para actos de administração para os quais a lei não exija formalidade especial, tem-se perfeitamente válida a procuração verbal. Mais informação, vide aqui: https://apropriedadehorizontal.blogspot.com/2021/05/procuracao.html (depois podem, com argumentos devidamente fundamentados, rogar-me o madeiro por tamanha "heresia").

    (2) Duas ressalvas: (i) Tem-se essa prática importada das assembleias associativas, onde se tem perfeitamente legal, porém, tal regra não tem, por ora, cabimento nas assembleias condomíniais, pese embora um tribunal já se tenha manifestado em sentido contrário; (ii) Importa distinguir, um adiamento de 30 minutos para a feitura da convocação, que se tem perfeitamente legal de forma a permitir a chegada de eventuais retardatários (isto é, se à hora agendada o Presidente da MAG na chamada, verificar não haver quórum, pode adiar a mesma 30 minutos, sem que isso constitua uma 2ª convocação), de um aviso convocatório que indica que se procederá à 2ª convocação 30 minutos depois.

    (3) Argumento irrelevante. Os assuntos são tratados na sequência havida fixada na Ordem do Dia, excepto se, algum condómino apresentar no período antes da Ordem do Dia (ou trabalhos) uma moção ao Presidente da MAG no sentido de se alterar a ordem dos assuntos a submeter a debate. Se este não aceitar a mesma, pode ainda assim o condómino recorrer da sua decisão para a AG (aplicando-se para os devidos efeitos o preceituado no art. 1438º do CC).

    (4) No caso vertente não houve quórum constitutivo, o qual tem-se concretizado com metade mais um da totalidade de condóminos. Porém, em bom rigor, nenhuma assembleia se tem constituída com esta exigida maioria porquanto os administradores não convocam todos os condóminos que devem ser convocados. A título meramente ilustrativo, os cônjuges (cfr. art. 1678º, nº 3 CC) e os comproprietários (cfr. art. 985º por remissão do art. 1407º, nº 1 CC) devem ter-se obrigatoriamente convocados. A falta de convocação destes implica a anulabilidade das deliberações nos termos do art. 1433º do CC. Nestes casos, como salientado supra, vale perfeitamente a procuração verbal.

    (5) Na PH não existe essa obrigação, no entanto, podem e devem os condóminos em sede do Regulamento do condomínio ou Regimento da assembleia disciplinar a obrigação do administrador enviar os competentes relatórios de gestão e contas conjuntamente com a convocatória, e bem assim, a partir da data daquela a disponibilizar em local e no horário por si indivados, a consulta de toda a documentação contabilística de suporte das receitas, comparticipações e despesas, sem prejuízo de as facultar presencialmente aquando da realização da reunião plenária.

    (6) A assembleia tem inicio no exacto momento em que o Presidente da MAG declara aberta a sessão de trabalhos da mesma. Previamente, e no concreto caso das assembleias condominiais, deve aquele completar alguns procedimentos, tais como, verificar a qualidade (condómino, terceiro com direitos sobre as fracções autónomas ou procuradores) e o número de votos dos presentes (se aquele for cumulativamente Presidente da MAG não carece de verificar a regularidade das convocações), confirmar os quóruns exigidos (constitutivo e deliberativo), proceder à concentração dos condóminos em plenário, aguardar alguns (poucos) minutos para se que encontrem reunidas as condições (focando a relevância da melhor deferência dos presentes se necessário for), e finalmente declarar a convocação formal.

    (7) A suspensão dos trabalhos de uma assembleia, qualquer que ela seja, devem ser formalmente declarados pelo Presidente da MAG, havendo-se desde logo agendada para data, hora e local (caso se justifique) oportunas, a continuidade dos trabalhos. O mais avisado é lavrar-se uma minuta do que de essencial se houve passado e deliberado (sem olvidar anexar ou fazer referência às condicionantes outrossim exigidas). Não se cumprindo com este expediente, qualquer condómino pode recorrer do acto do administrador nos termos do já citado art. 1438º do CC.

    (8) Caso a assembleia não se tenha constituído por se verificar que não estava reunido o exigido quórum constitutivo, aplica-se o preceituado no art. 1432º, nº 4 do CC.

    (9) O citado preceito legal só se aplica se na assembleia de condóminos se tiver deliberado em desconformidade com o que dimana, sem prejuízo de outras irregularidades, do art. 1432º, nº 3 do CC e desde que os condóminos que pretendam a anulabilidade tenham suscitado a invalidade da mesma, votando contra as deliberações. Atente-se que nos termos do art. 1433º, nº 1, apenas são impugnáveis as deliberações contrárias à lei ou ao regulamento.

    https://apropriedadehorizontal.blogspot.com
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Damiana Maria

  4.  # 4

    Muito grata pelas informações que incluem muita coisa que eu não sabia.

    Aproveitando a sua disponibilidade:

    em relação à segunda chamada, sim, vinha na convocatória que "se não estiverem presentes maioria simples fica desde já convocada nova Assembleia para o mesmo local 30 minutos depois". (nem mencionam os 25% como mínimo).

    Estou-me a guiar pelo

    Secção IV (CC)
    Administração das partes comuns do edifício
    Artigo 1432.º
    (Convocação e funcionamento da assembleia)
    nº 4

    Encontrei, sobre o tema, referindo especificamente este artigo, um acordão do STJ onde consta: "III - Não é admissível a segunda convocatória com a mera dilação de meia hora após a primeira."

    http://www.dgsi.pt/jstj.nsf/-/6A99253D116CA86580257E5200572636

    Não conhecia a necessidade de convocatória dos co-proprietários, o que está de acordo com o normativo que citou, já fui ler.

    Também não conhecia o tema da procuração verbal, muito interessante. As coisa que eu não sei...

    "Dada a natureza dos assuntos a submeter, em regra, à assembleia ordinária, bastará que o condómino dela ausente outorgue um mandato verbal ou, para maior facilidade da sua prova, escrito em documento particular."

    Tem muita razão sobre o que deve constar do Regulamento, nomeadamente sobre a consulta da documentação que enforma a contabilidade
    e que, não sendo obrigatória, pode constar do Regulamento mesmo sendo disponibilizada depois da Assembleia; se um condómino vir alguma irregularidade poderá recorrer.

    Como última nota: o relatório e contas só foi distribuído na Assembleia; segundo a vizinha a quem dei a procuração a ela não foi préviamente distribuído. A mim tão pouco, já perguntei e nada tinha na minha caixa do correio.
    No entanto também não sei da obrigatoriedade de disponibilização prévia.

    Muito agradecida pelas dicas.

  5.  # 5

    Colocado por: Damiana Maria
    (...)
    em relação à segunda chamada, sim, vinha na convocatória que "se não estiverem presentes maioria simples fica desde já convocada nova Assembleia para o mesmo local 30 minutos depois". (nem mencionam os 25% como mínimo).

    Estou-me a guiar pelo

    Secção IV (CC)
    Administração das partes comuns do edifício
    Artigo 1432.º
    (Convocação e funcionamento da assembleia)
    nº 4

    Encontrei, sobre o tema, referindo especificamente este artigo, um acordão do STJ onde consta: "III - Não é admissível a segunda convocatória com a mera dilação de meia hora após a primeira."

    http://www.dgsi.pt/jstj.nsf/-/6A99253D116CA86580257E5200572636


    Minha estimada, a este respeito vide a súmula que replico infra retirado do competente Ac. do TRL de 31-03-2011:

    "Do artigo 1432.º, n.º 4, CC, não se retira que, em caso de falta de quórum para a constituição da primeira assembleia, a segunda tenha de ter lugar sete dias depois. Trata-se de norma supletiva, que não impede a fixação de prazo mais curto, dentro dos limites da boa fé.

    A lei não fixa um prazo mínimo de dilação entre a primeira e a segunda assembleias, mas tal prazo não deve ser tão exíguo que impeça a possibilidade de os que não compareceram à primeira poderem comparecer à segunda, pelo que se deve ter por excluída a possibilidade de a segunda assembleia ser convocada com uma dilação de meia hora relativamente à primeira.

    Não obstante constar da convocatória que, em caso de falta de quórum a assembleia reunirá meia hora depois, o que se verificou não foi uma segunda assembleia reunida meia hora depois, mas uma primeira assembleia que se iniciou com a dilação de meia hora. A questão apenas assumiria relevância se a assembleia tivesse deliberado com o quórum reduzido a que alude o artigo 1432.º, n.º 4, CC, o que não sucedeu."

    Atente que em face desta factualidade, a indicação, em sede de convocatória que na falta de quórum, reunirá a assembleia 30 minutos depois, não é ilegal, contanto continue a imperar a regra prefixada no art. 1432º, nº 3 do CC, isto é, continuando a exigir-se a maioria qualificada de metade mais um de todos os condóminos. A ilegalidade estará se se reunirem 30 minutos depois, em 2ª convocação com 25% do capital investido...

    Mais acresce que a convocatória não carece de indicar uma data para a feitura da 2ª reunião por não se ter logrado obter o exigido quórum constitutivo em 1ª convocação. Avulta desde logo atentar ao que preceitua o art. 1432º no seu nº 4: "Se não comparecer o número de condóminos suficiente para se obter vencimento e na convocatória não tiver sido desde logo fixada outra data, considera-se convocada nova reunião para uma semana depois, na mesma hora e local". Respingando este excerto, resulta claro que na omissão, realiza-se a AG 8 dias depois. A obrigação da indicação de uma outra data só se exige se o administrador pretender antecipar a realização da mesma.

    Colocado por: Damiana Maria
    (...)
    Também não conhecia o tema da procuração verbal, muito interessante. As coisa que eu não sei...

    "Dada a natureza dos assuntos a submeter, em regra, à assembleia ordinária, bastará que o condómino dela ausente outorgue um mandato verbal ou, para maior facilidade da sua prova, escrito em documento particular."


    Tanto quanto sei, ainda ninguém nasceu ensinado, incluindo-me! No mais, quanto à replicada citação, não agora tenho presente, se no blogue cuidei de citar o seu autor, o Mestre João Nuno Calvão da Silva, Assistente da Faculdade de Direito da Universidade de Coimbra, porém ficam aqui os devidos créditos (oportunamente irei verificar no blogue). No entanto porém, das minhas tertúlias com amigos que exercem a sua actividade profissional no âmbito da administração de condomínios, continuam aqueles indefectíveis defensores da procuração escrita, arrazoando nesse sentido sem grandes fundamentos.

    Colocado por: Damiana Maria

    Como última nota: o relatório e contas só foi distribuído na Assembleia; segundo a vizinha a quem dei a procuração a ela não foi préviamente distribuído. A mim tão pouco, já perguntei e nada tinha na minha caixa do correio.
    No entanto também não sei da obrigatoriedade de disponibilização prévia.


    Tal obrigatoriedade não foi considerada pelo legislador, pelo que, devem ser os interessados - leia-se, a assembleia de condóminos -, a definir a disciplina a adoptar e os critérios a observar, quer na feitura, quer na prestação de contas do seu órgão executivo. No entanto, e não obstante esta omissão, por força da lei geral (cfr. art. 573º do CC), sobre o administrador impende a obrigação de informação. Dimana deste preceito que "A obrigação de informação (por parte do administrador) existe, sempre que o titular de um direito (o condómino) tenha dúvida fundada acerca da sua existência (factura ou recibo que prove a despesa) ou do seu conteúdo (confirmar o valor) e outrem (o administrador) esteja em condições de prestar as informações necessárias (al. j) art. 1436º)".

    Ainda do nosso Código Civilista:

    ARTIGO 574º (Apresentação de coisas)
    1. Ao que invoca um direito, pessoal ou real, ainda que condicional ou a prazo, relativo a certa coisa, móvel ou imóvel, é lícito exigir do possuidor ou detentor a apresentação da coisa, desde que o exame seja necessário para apurar a existência ou o conteúdo do direito e o demandado não tenha motivos para fundadamente se opor à diligência.
    2. Quando aquele de quem se exige a apresentação da coisa a detiver em nome de outrem, deve avisar a pessoa em cujo nome a detém, logo que seja exigida a apresentação, a fim de ela, se quiser, usar os meios de defesa que no caso couberem.

    ARTIGO 575º (Apresentação de documentos)
    As disposições do artigo anterior são, com as necessárias adaptações, extensivas aos documentos, desde que o requerente tenha um interesse jurídico atendível no exame deles.


    https://apropriedadehorizontal.blogspot.com
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Damiana Maria

  6.  # 6

    Caro,

    A questão apenas assumiria relevância se a assembleia tivesse deliberado com o quórum reduzido a que alude o artigo 1432.º, n.º 4, CC, o que não sucedeu."


    Pois é aqui mesmo que bate o ponto.

    Fico muito agradecida e já tenho mais informação para me orientar.

    1 a 6 de 6

  1.  
← Voltar à lista de todas as Discussões
 
0.0183 seg. NEW