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1. • pedronsf
   • 3 junho 2021

    # 1

   Boa noite a todos,
   
   Espero que se encontrem bem.
   
   É a primeira vez que escrevo no fórum, mas já me servi dele para encontrar resposta a muitas questões que se vão levantando durante o processo de compra de imóvel. Obrigado de antemão pela ajuda!
   
   Estou em processo de aquisição de imóvel, tendo sido acordado em CPCV o valor de 145.000€. No entanto, após a avaliação do imóvel (que se traduziu num montante mais baixo) consegui renegociar o valor do mesmo para os 142.500€. Este acordo com o vendedor foi feito por chamada telefónica, mas reforçado via e-mail, pelo que tenho prova escrita de que ele aceitou a nova negociação.
   
   Até ao momento, não tenho nada a apontar ao vendedor, que se tem mostrado sempre correto. No entanto, acham que deve ser feito um aditamento ao CPCV? Será necessário apresentá-lo no momento da Escritura? Poderão os e-mails trocados servir como prova caso se levante algum problema?
   
   Agradeço novamente a vossa disponibilidade!
2. • imo
   • 3 junho 2021

    # 2

   Sim, tendo havido alteração de uma componente do negócio (fundamental como o preço), penso que deveriam assinar um adiantamento ao contrato promessa.
   Boa sorte

   Estas pessoas agradeceram este comentário: pedronsf
3. •  
     happy hippy
   • 3 junho 2021

    # 3

   Colocado por: pedronsf
   Até ao momento, não tenho nada a apontar ao vendedor, que se tem mostrado sempre correto. No entanto, acham que deve ser feito um aditamento ao CPCV? Será necessário apresentá-lo no momento da Escritura? Poderão os e-mails trocados servir como prova caso se levante algum problema?

   
   
   Meu estimado, muito embora não seja obrigatório, o contrato promessa de compra e venda reveste-se de suma importante quer para o promitente-comprador como para promitente-vendedor, uma vez que salvaguarda os direitos e estabelece os deveres de ambas as partes no negócio até à assinatura do contrato (escritura pública) de compra e venda.
   
   Quando a ele se recorra, o CPCV deve constar de documento escrito, e deve conter o reconhecimento presencial das assinaturas e a certificação, pelo Notário, da existência da licença de utilização ou de construção (cfr. art. 410º, nº 2 e 3 do CC). A falta destes requisitos legais implica a nulidade do negócio jurídico, e permite ao promitente-comprador desistir do contrato, exigindo a restituição do sinal entregue ao promitente-vendedor.
   
   Nos termos do art. 406º, nº 1 do CC, "O contrato deve ser pontualmente cumprido, e só pode modificar-se ou extinguir-se por mútuo consentimento dos contraentes ou nos casos admitidos na lei". Destarte, se o contrato é escrito, igual formalidade é exigida para qualquer modificação, podendo-se ter feita mediante uma nova alínea no respectivo, ou através de um aditamento. Basta-se algo neste sentido:
   
   Aditamento ao Contrato Promessa de Compra e Venda
   Pelo presente instrumento altera-se o valor acordado no contrato promessa compra e venda anexo (determinado no número ... da cláusula ... do contrato promessa de compra e venda celebrado em .../.../...), cujo objecto é (...) do prédio urbano sito na (...), freguesia de (...), concelho de (...), descrito na (...)ª Conservatória do Registo Predial de (...), sob o nº (...), da referida freguesia, inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o artº (...), de 145 000 € para 142 500€.
   
   Caso opte por não efectuar qualquer modificação formal ao CPCV, caso o promitente-vendedor se furte à aceitação do novo preço, terá que recorrer a um Centro de Arbitragem, Julgado de Paz ou Tribunal, onde nos termos do art. 366º do CC "A força probatória do documento escrito a que falte algum dos requisitos exigidos na lei é apreciada livremente pelo tribunal".
   
   https://apropriedadehorizontal.blogspot.com

   Estas pessoas agradeceram este comentário: Damiana Maria, pedronsf
4. • Varejote
   • 3 junho 2021 ^editado

    # 4

   O CPCV pode servir em tribunal, na escritura o notário não quer saber do CPCV para nada, só quer saber se os documentos estão em ordem e se intervenientes concordam com os valores, pagam, recebem e assinam.
   Se não concordarem, levantam da cadeira e vão embora.
5. • pedronsf
   • 4 junho 2021

    # 5

   Obrigado a todos pelos vossos comentários e esclarecimentos.
   
   

   Aditamento ao Contrato Promessa de Compra e Venda
   Pelo presente instrumento altera-se o valor acordado no contrato promessa compra e venda anexo (determinado no número ... da cláusula ... do contrato promessa de compra e venda celebrado em .../.../...), cujo objecto é (...) do prédio urbano sito na (...), freguesia de (...), concelho de (...), descrito na (...)ª Conservatória do Registo Predial de (...), sob o nº (...), da referida freguesia, inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o artº (...), de 145 000 € para 142 500€.

   
   
   O CPCV foi assinado na presença de um Notário. O aditamento deverá ser efetuado da mesma forma? Seria possível aplicar alguma cláusula que dispensasse esta formalidade?
6. •  
     Picareta
   • 4 junho 2021

    # 6

   Colocado por: happy hippyQuando a ele se recorra, o CPCV deve constar de documento escrito, e deve conter o reconhecimento presencial das assinaturas e a certificação, pelo Notário, da existência da licença de utilização ou de construção (cfr. art. 410º, nº 2 e 3 do CC). A falta destes requisitos legais implica a nulidade do negócio jurídico, e permite ao promitente-comprador desistir do contrato, exigindo a restituição do sinal entregue ao promitente-vendedor.

   
   A falta do reconhecimento das assinaturas, não implica a nulidade do negócio, normalmente ninguém faz isso.
7. •  
     Picareta
   • 4 junho 2021

    # 7

   Neste caso, se eu fosse o vendedor não assinava mais nada se não a escritura. Ainda sou do tempo em que se confiava na palavra das pessoas.

   Estas pessoas agradeceram este comentário: pedronsf
8. •  
     happy hippy
   • 5 junho 2021

    # 8

   Colocado por: Picareta
   A falta do reconhecimento das assinaturas, não implica a nulidade do negócio, normalmente ninguém faz isso.

   
   
   Meu estimado, o art. 410º, nº 3, do CC refere que nos CPCV relativos a transmissão de imóveis deve constar o reconhecimento presencial das assinaturas dos promitentes, pelo que a falta do reconhecimento de assinaturas torna o contrato nulo, ou seja, em termos práticos, não é válido, não produz efeitos.
   
   No entanto, seria injusto que essa nulidade pudesse ser invocada por quem deu causa à falta de reconhecimento das assinaturas, ou seja de quem provocou a situação, por isso, a mesma norma refere que o promitente que promete transmitir ou constituir o direito não pode invocar a falta de reconhecimento quando a omissão do requisito (reconhecimento de assinaturas) foi causada culposamente pela outra parte.
   
   Destas sortes, se ambas as partes provocam a falta de reconhecimento, não podem estas invocar a nulidade do contrato.
   
   
   https://apropriedadehorizontal.blogspot.com
9. •  
     Picareta
   • 5 junho 2021

    # 9

   Colocado por: happy hippyDestas sortes, se ambas as partes provocam a falta de reconhecimento, não podem estas invocar a nulidade do contrato.

   
   É isso, fica uma cláusula no CPCV a referir isso mesmo.

   Concordam com este comentário: Varejote