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1. • portela26
   • 9 dezembro 2009 ^editado

    # 1

   Moro num apartamento que tem uma terraço, que serve de telhado de varias garagens de condóminos.
   Acontece que neste momento estou com algumas queixas destes pois começaram a haver infiltrações de agua, e exigem que eu faça obras.
   A minha questão é saber quem deve assumir as responsabilidades desta obra, eu por ser o utilizador deste terraço, ou o condomínio por este terraço ser um telhado de várias garagens, onde naturalmente com o sol e vários outros factores climatéricos se vai deteriorando.
   Todos os pareceres que recolhi dizem que ao abrigo da Lei da P. Horizontal, os terraços de cobertura são considerados partes comuns, logo todos os encargos devem ser do condomínio.
   O administrador do condomínio diz que consultou um advogado que viu a escritura do meu apartamento e, que este, lhe disse que tinha que ser eu a efectuar a obra, pois na escritura do meu apartamento não consta o terraço como propriedade horizontal.
   Assim o mais certo, é que este caso só terá solução nos tribunais, mesmo assim, agradeço se possível um parecer sobre este assunto
   Obrigado
2. • Neon
   • 9 dezembro 2009

    # 2

   Olá boas
   
   Perdoem a minha ignorância mas há por aqui questões que me fazem confusão
   
   1.º O que diz a certidão de constituição da PH?
   
   2.º Presumo que a escritura deveria referir tudo o que se encontra descrito como parte integrante da fracção na certidão da PH.
   
   3.º Se não estiver descrito o terraço como parte integrante da fracção na certidão da PH, presumo que seja uma área comum do condomínio, e logo da responsabilidade de todos em partes proporcionais à permilagem
   Agora não percebo é o raciocínio de que não estando descrito na escritura, é automaticamente atribuído ao Sr. Portela o encargo desse espaço.
   Algum advogado que explique à malta p.f.!
   
   Isto é como alguns casos que já vi em que as varandas são áreas comuns mas de usufruto exclusivo das fracções...é que nunca entendi muito bem este conceito, e estou bastante curioso.
   
   Alguém que nos ilumine
   
   Abraxos :)
3. • portela26
   • 9 dezembro 2009

    # 3

   Exmo. Sr. Neon
   
   Peço desculpa mas não me exprimi correctamente.
   O que o administrador diz que o advogado lhe disse, é que na escritura do meu apartamento não está assinalado o terraço (que é cobertura das garagens), como parte comum.
   A minha dúvida é saber se ao abrigo da Lei qualquer terraço de cobertura é considerada parte comum, mesmo que na escritura do apartamento não venha descrito como tal.
   Obrigado
4. • portela26
   • 10 dezembro 2009

    # 4

   Para uma melhor apreciação do meu caso junto envio descrição do tipo de prédio e apartamento, conforme consta na caderneta predial.
   
   Tipo de prédio: prédio em regime de prop. Horiz.
   Descrição: predio urbano composto por casa de sub-cave, cave, r/chão e 3 andares
   constituido em regime de propriedade horizontal, c/ 14 fracções autonomas,
   independentes, distintas e isoladas entre si, c/ saida para uma parte comum do predio e
   desta para a via publica.
   
   Descrição: r/c direita - t2 - destinado a habitação: compõe-se de 3 assoalhadas, cozinha,
   2 instalações sanitárias, hall c/ corredor, 2 despensas, garagem na cave e
   terraço.
   
   Muito obrigado pela atenção dispensada.
5. • luisvv
   • 10 dezembro 2009

    # 5

   Todos os pareceres que recolhi dizem que ao abrigo da Lei da P. Horizontal, os terraços de cobertura são considerados partes comuns, logo todos os encargos devem ser do condomínio

   .
   

   O administrador do condomínio diz que consultou um advogado que viu a escritura do meu apartamento e, que este, lhe disse que tinha que ser eu a efectuar a obra, pois na escritura do meu apartamento não consta o terraço como propriedade horizontal.

   
   
   Estranho muito que um advogado tenha dado uma informação tão flagrantemente errada.
   
   Artigo 1421° - Partes comuns do prédio
   1- São comuns as seguintes partes do edifício:
   a) O solo, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio;
   *b) O telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fracção;
   c) As entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso ou passagem comum a dois ou mais condóminos;
   *d) As instalações gerais de água, electricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes.
   2- Presumem-se ainda comuns:
   a) Os pátios e jardins anexos ao edifício;
   b) Os ascensores;
   c) As dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro;
   *d) As garagens e outros lugares de estacionamento;
   e) Em geral, as coisas que não sejam afectadas ao uso exclusivo de um dos condóminos.
   *3- O título constitutivo pode afectar ao uso exclusivo de um condómino certas zonas das partes comuns.
6. • luisvv
   • 10 dezembro 2009 ^editado

    # 6

   Uppps.. acabei de ler a descrição da sua fracção, que inclui o terraço na sua composição. Sendo assim, onde se lê "tão flagrantemente errada" leia-se.... vamos lá, "tão controversa".
   
   Aqui a questão já começa a complicar-se:
   Por um lado, o terraço é parte integrante da sua fracção, não sendo portanto comum... por outro, há decisões de tribunais no seguinte sentido (especial atenção ao bold)
   Acórdão nº 4724/2008-1 de Tribunal da Relação de Lisboa, de 11 Novembro 2008 :
   
   I - Nos termos do art. 1421º, nº 1, al. b), do Código Civil (na redacção introduzida pelo Decreto-Lei nº 267/94, de 25 de Outubro), os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fracção, são partes imperativamente comuns do edifício constituído em propriedade horizontal.
   II - É nula - na parte em que integra uma parte imperativamente comum, no domínio exclusivo desta fracção autónoma - a escritura de constituição da propriedade horizontal.
   
   Em linguagem corrente, a PH não pode contrariar a lei..
7. • portela26
   • 10 dezembro 2009

    # 7

   O terraço é parte integrante da minha fracção, mas não deixa de ser um telhado de cobertura, pois cobre totalmente as garagens de outros condóminos.
   Sendo assim é uma parte estruturante do prédio, pois tem como uma primeira função a cobertura destas garagens. Se não houvesse esta cobertura as garagens estariam a céu aberto, e eu, em vez do terraço teria simplesmente janelas.
   Todos os pareceres recolhidos, dizem-me que o terraço de cobertura, a exemplo do outro telhado do prédio, têm de ser consideradas partes comuns, ainda que com uso e acesso exclusivo pela minha fracção, pois também não seria justo,considerar o telhado, uma parte, também de uso exclusivo do ultimo andar.
   A minha dúvida, e segundo me parece ser este ponto onde o administrador, me quer imputar as responsabilidades da obra só a mim, é na escritura do meu apartamento constar o terraço. (será que este não devia constar na escritura?)
   Agora tento saber, se mesmo assim ao abrigo da lei da propriedade horizontal o meu terraço mesmo constando na escritura do meu apartamento,pela função que desempenha, e ser estrutura óssea do prédio, sé é considerado parte comum, e as respectivas obras de impermeabilização devem ser efectuadas pelo condomínio.
   
   Obrigado
8. •  
     FD
   • 10 dezembro 2009

    # 8

   Colocado por: portela26se mesmo assim ao abrigo da lei da propriedade horizontal o meu terraço mesmo constando na escritura do meu apartamento,pela função que desempenha, e ser estrutura óssea do prédio, sé é considerado parte comum, e as respectivas obras de impermeabilização devem ser efectuadas pelo condomínio.

   
   Leia outra vez o que o luisvv disse:
   
   

   Colocado por: luisvvEm linguagem corrente, a PH não pode contrariar a lei..
9. •  
     Luis K. W.
   • 10 dezembro 2009

    # 9

   portela26.
   Punhamos a coisa com ainda mais clareza.
   
   A sua fracção "tem" apenas ACESSO à parte superior do terraço. E é isso que está mal descrito na sua P.H.
   
   A escritura de divisão em Prop. Horizontal não se pode sobrepôr ao Código Civil (que diz que o terraço É ZONA COMUM).
   
   Apesar de apenas a sua fracção ter acesso exclusivo ao terraço, E CASO VOCÊ NÃO TENHA ANDADO A ESBURACÁ-LO, a responsabilidade pelas obras de impermeabilização é de TODAS as fracções que o utilizam "por baixo", como cobertura.
   
   Ora, como suponho que o estacionamento é colectivo, todos os que têm um lugar de estacionamento ou espaço (arrecadação, etc.) abaixo do seu terraço deverão contribuir para a reparação do terraço.
10. • portela26
    • 10 dezembro 2009

     # 10

    Amigo Luis K.W
    
    Muito obrigado pela colaboração e informação prestada.
    Cumprimentos
11. • LuisFigueiredo
    • 11 dezembro 2009

     # 11

    Tive uma situação em tudo idêntica, é o condomínio que tem de pagar as despesas, garantido.
    
    Diga ao seu administrador para falar com um advogado a sério, ou então não falou com advogado nenhum, é a conclusão que chego
12. • portela26
    • 12 dezembro 2009

     # 12

    Desde já agradeço a opinião e colaboração de todos.
    Só agora tive acesso à resposta do advogado ao administrador, e depois de a ler, ainda não percebo porque é, que ele insiste que a obra de impermeabilização tem de ser feita exclusivamente por mim.
    
    Constituição de propriedade horizontal do prédio em 1996
    
    A seguir descrevo a resposta dada ao administrador:
    
    A lei atribui a natureza de parte comum, não só ao que, imperativamente, é descrito no artigo 1421º do Código civil como tal, assim como, por outro lado, a tudo o que não está descrito na escritura de propriedade horizontal como pertença exclusiva de um condómino.
    Um logradouro ou um quintal são partes comuns de um edifício, de acordo com a al. a) do nº1 do art. 1421º do C. Civil; no entanto, na escritura de propriedade horizontal pode afectar-se essa parte comum ao uso exclusivo de um condómino, que resida num rés-do-chão, como é o caso.
    Esta afectação é permitida de acordo com o artigo 1421, nº3 do C. Civil.
    Quem tenha a si afectada uma parte comum, um logradouro, para seu uso exclusivo está obrigado a mante-lo e conserva-lo em bom estado. Assim, concluímos que a lei pode afectar ao uso exclusivo de um condómino uma parte comum do edifício, um logradouro, e que há uma obrigação, a cargo do condómino, de manutenção e conservação dessa parte comum.
    É imprescindível examinarmos sempre o titulo constitutivo da propriedade horizontal, de modo a termos a noção do seguinte: apesar do logradouro estar afectado a este condómino, ainda assim pode estar definido nesse mesmo documento como parte comum? Isto serve-nos para definirmos a imputação da responsabilidade por danos decorrentes de infiltrações ou ao condómino ou à administração. Desde já agradeço a este sócio ter enviado o documento de propriedade horizontal.
    Da análise do mesmo, verificamos que o logradouro em causa é pertença para uso exclusivo do condómino residente no rés-do-chão, não estando definido como parte comum do edifício na escritura de propriedade horizontal.
    O condómino será responsável pelas reparações das infiltrações, se lhe forem imputáveis, por negligencia ou culpa na conservação do bom estado do logradouro.
    No entanto, não há qualquer culpa ou negligencia imputáveis a este condómino, não violando, assim, a obrigação de manutenção do logradouro. Essas infiltrações podem ter ocorrido apesar da boa manutenção do logradouro feita pelo condómino residente no rés-do-chão, o que é natural; assim, tem que ser a administração a fazer a reparação de impermeabilização na garagem.
    
    Com isto penso que estar esclarecido de vez, e dou este assunto como encerrado.
    Obrigado.
13. •  
      Luis K. W.
    • 12 dezembro 2009

     # 13

    Há pessoas que não aguentam ler mais de 10 palavras seguidas!! :-)
    
    Bastava o advogado ter escrito as últimas linhas...
    «Essas infiltrações podem ter ocorrido apesar da boa manutenção do logradouro feita pelo condómino residente no rés-do-chão, o que é natural; assim, tem que ser a administração a fazer a reparação de impermeabilização na garagem.»
    
    Mas não deixa qualquer dúvida!