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1. • portela26
   • 9 dezembro 2009

    # 1

   Moro num apartamento que tem uma terraço, que serve de telhado de varias garagens de condóminos.
   Acontece que neste momento estou com algumas queixas destes pois começaram a haver infiltrações de agua, e exigem que eu faça obras.
   A minha questão é saber quem deve assumir as responsabilidades desta obra, eu por ser o utilizador deste terraço, ou o condomínio por este terraço ser um telhado de várias garagens, onde naturalmente com o sol e vários outros factores climatéricos se vai deteriorando.
   Todos os pareceres que recolhi dizem que ao abrigo da Lei da P. Horizontal, os terraços de cobertura são considerados partes comuns, logo todos os encargos devem ser do condomínio.
   O administrador do condomínio diz que consultou um advogado que viu a escritura do meu apartamento e, que este, lhe disse que tinha que ser eu a efectuar a obra, pois na escritura do meu apartamento não consta o terraço como parte comum do prédio.
   Assim o mais certo, é que este caso só terá solução nos tribunais, mesmo assim, agradeço se possível um parecer sobre este assunto
   Obrigado
2. • portela26
   • 9 dezembro 2009

    # 2

   O que o administrador diz que o advogado lhe disse, é que na escritura do meu apartamento não está assinalado o terraço (que é cobertura das garagens), como parte comum.
   A minha dúvida é saber se ao abrigo da Lei qualquer terraço de cobertura é considerada parte comum, mesmo que na escritura do apartamento não venha descrito como tal.
   Obrigado
3. • portela26
   • 10 dezembro 2009

    # 3

   Para uma melhor apreciação do meu caso junto envio descrição do tipo de prédio e apartamento, conforme consta na caderneta predial.
   
   Tipo de prédio: prédio em regime de prop. Horiz.
   Descrição: predio urbano composto por casa de sub-cave, cave, r/chão e 3 andares
   constituido em regime de propriedade horizontal, c/ 14 fracções autonomas,
   independentes, distintas e isoladas entre si, c/ saida para uma parte comum do predio e
   desta para a via publica.
   
   Descrição: r/c direita - t2 - destinado a habitação: compõe-se de 3 assoalhadas, cozinha,
   2 instalações sanitárias, hall c/ corredor, 2 despensas, garagem na cave e
   terraço.
   
   Muito obrigado pela atenção dispensada.
4. • luisvv
   • 10 dezembro 2009

    # 4

   Artigo 1421° - Partes comuns do prédio
   1- São comuns as seguintes partes do edifício:
   a) O solo, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio;
   *b) O telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fracção;
   c) As entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso ou passagem comum a dois ou mais condóminos;
   *d) As instalações gerais de água, electricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes.
   2- Presumem-se ainda comuns:
   a) Os pátios e jardins anexos ao edifício;
   b) Os ascensores;
   c) As dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro;
   *d) As garagens e outros lugares de estacionamento;
   e) Em geral, as coisas que não sejam afectadas ao uso exclusivo de um dos condóminos.
   *3- O título constitutivo pode afectar ao uso exclusivo de um condómino certas zonas das partes comuns.

   Estas pessoas agradeceram este comentário: AnaT
5. • portela26
   • 10 dezembro 2009

    # 5

   O terraço é parte integrante da minha fracção, mas não deixa de ser um telhado de cobertura, pois cobre totalmente as garagens de outros condóminos.
   Sendo assim é uma parte estruturante do prédio, pois tem como uma primeira função a cobertura destas garagens. Se não houvesse esta cobertura as garagens estariam a céu aberto, e eu, em vez do terraço teria simplesmente janelas.
   Todos os pareceres recolhidos, dizem-me que o terraço de cobertura, a exemplo do outro telhado do prédio, têm de ser consideradas partes comuns, ainda que com uso e acesso exclusivo pela minha fracção, pois também não seria justo,considerar o telhado, uma parte, também de uso exclusivo do ultimo andar.
   A minha dúvida, e segundo me parece ser este ponto onde o administrador, me quer imputar as responsabilidades da obra só a mim, é na escritura do meu apartamento constar o terraço. (será que este não devia constar na escritura?)
   Agora tento saber, se mesmo assim ao abrigo da lei da propriedade horizontal o meu terraço mesmo constando na escritura do meu apartamento,pela função que desempenha, e ser estrutura óssea do prédio, sé é considerado parte comum, e as respectivas obras de impermeabilização devem ser efectuadas pelo condomínio.
   
   Obrigado
6. • portela26
   • 12 dezembro 2009

    # 6

   Desde já agradeço a opinião e colaboração de todos.
   Só agora tive acesso à resposta do advogado ao administrador, e depois de a ler, ainda não percebo porque é, que ele insiste que a obra de impermeabilização tem de ser feita exclusivamente por mim.
   
   Constituição de propriedade horizontal do prédio em 1996
   
   A seguir descrevo a resposta dada ao administrador:
   
   A lei atribui a natureza de parte comum, não só ao que, imperativamente, é descrito no artigo 1421º do Código civil como tal, assim como, por outro lado, a tudo o que não está descrito na escritura de propriedade horizontal como pertença exclusiva de um condómino.
   Um logradouro ou um quintal são partes comuns de um edifício, de acordo com a al. a) do nº1 do art. 1421º do C. Civil; no entanto, na escritura de propriedade horizontal pode afectar-se essa parte comum ao uso exclusivo de um condómino, que resida num rés-do-chão, como é o caso.
   Esta afectação é permitida de acordo com o artigo 1421, nº3 do C. Civil.
   Quem tenha a si afectada uma parte comum, um logradouro, para seu uso exclusivo está obrigado a mante-lo e conserva-lo em bom estado. Assim, concluímos que a lei pode afectar ao uso exclusivo de um condómino uma parte comum do edifício, um logradouro, e que há uma obrigação, a cargo do condómino, de manutenção e conservação dessa parte comum.
   É imprescindível examinarmos sempre o titulo constitutivo da propriedade horizontal, de modo a termos a noção do seguinte: apesar do logradouro estar afectado a este condómino, ainda assim pode estar definido nesse mesmo documento como parte comum? Isto serve-nos para definirmos a imputação da responsabilidade por danos decorrentes de infiltrações ou ao condómino ou à administração. Desde já agradeço a este sócio ter enviado o documento de propriedade horizontal.
   Da análise do mesmo, verificamos que o logradouro em causa é pertença para uso exclusivo do condómino residente no rés-do-chão, não estando definido como parte comum do edifício na escritura de propriedade horizontal.
   O condómino será responsável pelas reparações das infiltrações, se lhe forem imputáveis, por negligencia ou culpa na conservação do bom estado do logradouro.
   No entanto, não há qualquer culpa ou negligencia imputáveis a este condómino, não violando, assim, a obrigação de manutenção do logradouro. Essas infiltrações podem ter ocorrido apesar da boa manutenção do logradouro feita pelo condómino residente no rés-do-chão, o que é natural; assim, tem que ser a administração a fazer a reparação de impermeabilização na garagem.
   
   Com isto penso que estar esclarecido de vez, e dou este assunto como encerrado.
   Obrigado.
7. • zrdc
   • 21 março 2012

    # 7

   Bom dia.
   Tenho no meu prédio um caso semelhante ao seu.
   Posso fazer apenas uma questão. A sua permilagem inclui esta área de terraço de uso exclusivo?
   
   Cumprimentos,
8. •  
     marco1
   • 21 março 2012

    # 8

   o terraço de uso exclusivo mas parte comum, não deve estar incluido na permilagem.
9. • zrdc
   • 21 março 2012

    # 9

   obrigado pela sua opinião.. mas com que base pode-se afirmar isso.?
   é que de acordo com a legislação o construtor pode atribuir a permilagem que quiser a cada fracção. E no meu caso o titulo constitutivo não menciona que aquele terraço é uma parte comum de uso exclusivo, simplesmente engloba-o na fracção.
   Nós condónimos é que sabemos que aquele terraço por ser telhado da minha fracção é sim parte comum. Mas por ex. eu também tenho englobado na minha permilagem um lugar de estacionamento e varandas que são partes comuns.
10. •  
      marco1
    • 21 março 2012

     # 10

    interessa sobretudo não confundir a permilagem com o valor de um imovel. é que este pormenor tem inquinado muitas cabeças.
    por exemplo há casos em que a permilagem até é igual mas o valor do condominio é diferente ou seja pode haver um r/c que não participa nas despesas de elevador e ai embora tenha uma permilagem igual ao apartamento do 1ºandar paga menos condominio.
    a meu ver as permilagens devem ser muito rigorosas e não misturar partes comuns cujo encargo deve ser estabelecido segundo outros criterios estabelecidos na lei geral assim como no proprio regulamento do condominio.
11. • zrdc
    • 21 março 2012

     # 11

    Sim compreendo essa diferença.
    Acontece que no caso em questão, a permilagem da fracção tem em consideração a parte comum de uso exclusivo dessa fracção ( que no titulo constitutivo não está devidamente diferenciada), isto porque o uso exclusivo desse espaço aumenta em muito o valor do imóvel. Também penso que é porque ( e depois do muito que li), as despesas de manutenção e fruição podem ser imputadas na totalidade a esse condómino. Não estou a falar de despesas que resultem de problemas de impermeabilização ou desgaste natural. Essas realmente eu entendo que devem ser suportadas por todos. O correcto seria distribuir a permilagem do terraço por todos é isso?
12. •  
      marco1
    • 21 março 2012

     # 12

    penso que sim, mas não lhe chame permilagem, chame-lhe despesas com a parte comum.
13. • andrefjg
    • 22 agosto 2014

     # 13

    Boa tarde.
    venho aqui ressuscitar este topico porque tenho uma duvida.
    Acabei de adquirir uma casa com terraço.
    Na altura disseram me que o terraço seria comum mas de uso exclusivo da minha fracção.
    MAs se na caderneta do registo predial na descrição da fracção vier la escrito:
    COMPOSIÇAO CAVE DIREITA - para habitação com logradouro a tardoz
    
    Isto nao indica que a o terraço me pertence??
14. •  
      Picareta
    • 22 agosto 2014

     # 14

    Colocado por: andrefjgIsto nao indica que a o terraço me pertence??

    
    Não, e é bem melhor para si que assim seja.
15. • andrefjg
    • 22 agosto 2014

     # 15

    Poderia explicar me melhor?
    Na imobiliaria um vendedor diz que o terraço e da casa o outro diz que é comum.
    Nao sei já o que pensar
16. •  
      Picareta
    • 22 agosto 2014

     # 16

    Eu presumi que seria um terraço de cobertura. Estou correcto?
17. • andrefjg
    • 22 agosto 2014

     # 17

    Ao que consigo apurar nao. Nao existe nada por baixo do meu terraço a não ser terreno
    Se me faço entender o apartamento e uma cave mas o terreno tem um desnível grande e as traseiras sao quase um primeiro andar.
    Ao que consegui apurar não tenho nada por baixo nem tão pouco existe maneira de aceder. Existem garagens mas nao ficam cobertas pelo meu terraço apenas estao encostadas a parede.
    A casa fica na calçada da palma de baixo n17 isto para se quiser ver no google maps aquilo que estou a tentar escrever aqui
18. •  
      Picareta
    • 22 agosto 2014

     # 18

    Colocado por: andrefjgAo que consigo apurar nao. Nao existe nada por baixo do meu terraço a não ser terreno

    
    Independentemente do que está escrito na descrição da fracção, acho que o terreno não pode pertencer a uma fracção, e só não o posso afirmar porque não sei interpretar o significado do nº 2 do artº 1421 do CC "2. Presumem-se ainda comuns:", se bem que o nº 1 diz que o solo é parte comum.
    
    Se um terramoto demolisse todo o prédio, depois uma parte do terreno era apenas de um condómino e o restante terreno era de todos os condóminos!!!

    Estas pessoas agradeceram este comentário: andrefjg
19. • andrefjg
    • 22 agosto 2014 ^editado

     # 19

    Nos papeis que tenho nada faz referencia ao terraço ser comum e de uso exclusivo.
    Eu julgo mesmo que o terraço pertence á fracção
    
    Eu interpreto da seguinte forma:
    
    1. São comuns as seguintes partes do edifício:
    o O solo, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes mestras e todas as partes
    restantes que constituem a estrutura do prédio; Isto tudo referente ao terreno da casa
    o O telhado ou os terraços de cobertura ainda que destinados a uso de qualquer fracção;
    o As entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso ou passagem comum a dois ou
    mais condóminos;
    o As instalações gerais de água, electricidade, aquecimento, ar condicionado, gás,
    comunicações e semelhantes.
    
    2. Presumem-se ainda comuns:
    o Os pátios e jardins anexos ao edifício; sao zonas de exterior com acesso a qualquer morador
    
    o Os ascensores;
    o As dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro;
    o As garagens e outros lugares de estacionamento;
    o Em geral, as coisas que não sejam afectadas ao uso exclusivo de um condómino.
    
    3. O título constitutivo pode afectar ao uso exclusivo de uma condómino certas zonas das partes comuns
    O solo é comum mas refere se ao terreno de construçao.
20. •  
      Picareta
    • 22 agosto 2014

     # 20

    Colocado por: andrefjgNos papeis que tenho nada faz referencia ao terraço ser comum e de uso exclusivo.

    
    Tem o código civil? Eu acho que artº 1421 do CC impede que esse terreno pertença a uma fracção, mas isto é o que eu acho,
    
    Já agora, para si que diferença faz, ser ou não espaço comum de uso exclusivo?