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Terraço não consta na escritura como parte comum do prédio

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  1.  # 21

    Sinceramente nao me faz muito diferença mas apenas queria remodelar o espaço e se for pertencente a minha casa posso pavimentar ou colocar relva sintectica sem pedir autorizaçao. Se for comum julgo que ja preciso de autorização

  2.  # 22

    Acho que não tem que pedir qualquer autorização para esse tipo de intervenção, senão também que teria que pedir autorização para plantar umas couves. tem que ter atenção que a impermeabilização de pavimentos pode afectar o escoamento das águas pluviais.

  3.  # 23

    Viva.
    Venho reavivar este tópico colocando a seguinte questão:

    Pelo que li, cá no meu prédio tenho o mesmo problema, o pátio dos primeiros andares são parte dos tectos das lojas que se encontram no rés do chão, de uso exclusivo dos residentes sem por isso acesso para obras a não ser pelo interior e atravessando metade do apartamento. As infiltrações resultantes de rachadelas na estrutura danificaram as lojas e pelo que percebi o condomínio terá que proceder às reparações tanto no pátio como nas lojas.

    Ora a minha dúvida prende-se com o facto de um dos apartamentos pertencer a um banco e essa instituição reparou e pagou todos os danos provocados pelas rachadelas. Pelo que sei, accionou um "fundo" para o efeito e não o seguro.
    No entanto o proprietário do outro apartamento não se responsabiliza.

    Acham que tivemos sorte em o banco pagar?

    Grato.

  4.  # 24

    Colocado por: sousal
    Acham que tivemos sorte em o banco pagar?

    Muita
    Concordam com este comentário: Picareta

  5.  # 25

    Estou na mesma situação.
    O terraço é meu, não está incluído na permilagem, pois é espaço exterior.
    Problemas de infiltração e conservação do terraço são da responsabilidade do condomínio.
    Só será sua a responsabilidade se fizer algum tipo de alteração em que resulte problemas no terraço.
    Pode colocar no terraço o que quiser, desde que não comprometa a integridade do mesmo.
    • Nia_
    • 27 junho 2017

     # 26

    Colocado por: portela26Para uma melhor apreciação do meu caso junto envio descrição do tipo de prédio e apartamento, conforme consta na caderneta predial.

    Tipo de prédio: prédio em regime de prop. Horiz.
    Descrição: predio urbano composto por casa de sub-cave, cave, r/chão e 3 andares
    constituido em regime de propriedade horizontal, c/ 14 fracções autonomas,
    independentes, distintas e isoladas entre si, c/ saida para uma parte comum do predio e
    desta para a via publica.

    Descrição: r/c direita - t2 - destinado a habitação: compõe-se de 3 assoalhadas, cozinha,
    2 instalações sanitárias, hall c/ corredor, 2 despensas, garagem na cave e
    terraço.

    Muito obrigado pela atenção dispensada.


    Isto reflecte tal e qual a situação que estou a viver agora!
    Quer com isto dizer que estou com a razão!

    Aproveito para perguntar ao user "callinas" se o seu terraço também está descrito na escritura como o caso do portela26 e o meu.
    Obrigado.

  7.  # 27

    Colocado por: callinasEstou na mesma situação.
    O terraço é meu, não está incluído na permilagem, pois é espaço exterior.(1)
    Problemas de infiltração e conservação do terraço são da responsabilidade do condomínio.(2)
    Só será sua a responsabilidade se fizer algum tipo de alteração em que resulte problemas no terraço.(3)
    Pode colocar no terraço o que quiser, desde que não comprometa a integridade do mesmo.(4)


    (1) Lamento informar que labora a sua opinião em erro. Primeiramente importa sublinhar que, para efeito da posse autonomizada de uma fracção autónoma, constituída como unidade independente, distinta e isolada, é irrelevante se o seu perímetro se tem, total ou parcialmente coberto. No mais, apenas será de ressalvar que, não obstante os poucos elementos facultados, estamos indubitavelmente perante uma situação de afectação exclusiva de uma parte - imperativamente - comum, à qual não é de aplicar a presunção prescrita no artº 1421º, nº 2. al. e) do CC.

    (2) Lamentavelmente continua a laborar em erro. Primeiramente, importa ressalvar que, nos termos do artº 1424º, nº 3 do CC, as despesas relativas às partes comuns que sirvam exclusivamente alguns dos condóminos ficam a cargo dos que delas se servem. Dimana ainda do artº 493º, nº 1 do CC que, quem tiver em seu poder coisa imóvel, com o dever de a vigiar, responde pelos danos que a coisa causar, salvo se provar que nenhuma culpa houve da sua parte ou que os danos se teriam igualmente produzido ainda que não houvesse culpa sua.

    (3) O condómino que pela posse ou gozo, voluntaria ou involuntariamente, por negligência, mera culpa ou mesmo por acção ou actividade perfeitamente legal, concorra para a ocorrência de um qualquer sinistro, responde pelos danos causados segundo as comuns regras da responsabilidade civil extracontratual, havendo-se a culpa apreciada, na falta de outro critério legal, pela diligência de um bom pai de família, em face das circunstâncias de cada caso (cfr. artº 487º, nº 2 do CC).

    (4) Não necessariamente. Os condóminos nas relações havidas entre si, estão sujeitos de modo geral, quanto às fracções autónomas que exclusivamente lhes pertençam e às partes comuns ou comuns afectadas, às limitações impostas aos proprietários e comproprietários de coisas imóveis (cfr. artº 1422º do CC), pelo que, cada situação carecerá de uma casuística apreciação.

    Colocado por: Nia_

    Isto reflecte tal e qual a situação que estou a viver agora!
    Quer com isto dizer que estou com a razão!

    Aproveito para perguntar ao user "callinas" se o seu terraço também está descrito na escritura como o caso do portela26 e o meu.
    Obrigado.


    Independentemente da resposta que o user "calinas" lhe possa facultar, importa sublinhar uma vez mais a seguinte ressalva: os terraços de cobertura e os terraços intermédios têm-se todos imperativamente comuns (pese embora estes últimos não se contenham na letra da lei - cfr. artº 1421º, nº 1, al. b) do CC). Esta comunhão existe independentemente, (i) da especificação ou não destes nas partes correspondentes às várias fracções autónomas, enquanto unidades independentes, distintas, isoladas e do fim a que se destinam, (ii) e se se tiveram as suas áreas consideradas para efeitos do cálculo do fixado valor, expresso em % ou ‰.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: reginamar

  8.  # 28

    Não me sendo de todo possível editar o anterior escrito, sou de aproveitar o ensejo para fundamentar a imperatividade da comunhão que impende sobre os terraços, todos eles, sem distinção. Para tanto, replico infra um curta súmula de um competentes Aresto, seguida pela avalizada jurisprudência do nosso Supremo Tribunal de Justiça:

    Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 05/31/2012:
    O conceito de terraço de cobertura a que se reporta o art. 1421.º, n.º 1, al. b), do CC (redacção do DL n.º 267/94, de 15-10) abrange qualquer terraço que sirva de cobertura ao próprio edifício ou a alguma das fracções prediais, ainda que destinados ao uso exclusivo de algum, ou alguns, dos condóminos.

    Doutrina:
    - Aragão Seia, Propriedade Horizontal – Condóminos e Condomínios, Almedina, págs. 71, 73, 99, 135.
    - E. Raschi, “Terraza a livello in uso exclusivo di un condomino”, 1962, pág. 265.
    - Gomes Canotilho e Vital Moreira, Constituição da República Portuguesa Anotada, 3.ª edição (1993), Vol. II, Coimbra Editora, em anotação ao art. 65.º, pág. 345.
    - Henrique Mesquita, RDES, XXIII (nºs 1, 2, 3 e 4), págs. 84, 94, nota 41, 142.
    - J. Oliveira Ascensão, RFDUL, 2005, pág. 1065 e ss..
    - Luís Carvalho Fernandes, Lições de Direitos Reais, Quid Juris, Lisboa, 1996.
    - Manuel Henrique Mesquita, Obrigações Reais e Ónus Reais, págs. 94 a 98.
    - Moitinho de Almeida, Propriedade Horizontal, págs. 11 e 12.
    – Orlando Carvalho, Direito das Coisas, Centelha, Coimbra, 1977, pág. 39.
    - P. Lima e A. Varela, CC Anotado., vol. III, 2.ª edição, págs. 406, 420, 421, 422, 434.
    - Rui Vieira Miller, in A Propriedade Horizontal no Código Civil, pág. 156.
    - Sandra Passinhas, A Assembleia de Condóminos e o Administrador na Propriedade Horizontal, 2.ª edição, págs. 33, 35 a 37, 48.

    Acórdãos do STJ:
    -DE 6/5/1986, BMJ Nº 357, 428 E SS.;
    -DE 17/6/1993, CJ (STJ), ANO I, T2, 158;
    -DE 17/3/94, BOL. 435, P. 816;
    -DE 4/10/95, BOL. 450, P. 492;
    -DE 08-04-1997, PROCESSO N.º 756/96;
    -DE 23/4/98, CJ S ANO VI, T. 2, P. 52;
    -DE 16/5/1999,CJ S, ANO VII, T. 2, P. 99;
    -DE 8/2/2000, BMJ N º494, 338;
    -DE 25/5/2000, CJ S, ANO VIII, T. 2, P. 80;
    -DE 16/11/2000, PROCESSO N.º 2899/00;
    -DE 19/09/2002, PROCESSO N.º 2062/02;
    -DE 3/7/2003, PROCESSO N.º 1984/03;
    -DE 16/10/2003, PROCESSO N.º 2567/03;
    -DE 19/2/2008, CJ S, ANO XVI, T. 1, P. 114;
    -DE 15/12/2009, PROCESSO Nº 10531/05.0TBCSC.L1.S1;
    -DE 1/6/2010, REVISTA Nº 95/2000.L2.S1;
    -DE 15/5/2012, PROCESSO N.º 218/2001.C3.S1.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: reginamar

  9.  # 29

    Ainda na senda dos meus anteriores escritos, e para quem possa interessar e aproveitar, sou de aqui explanar o competente contexto devidamente fundamentado - embora de forma não exaustiva e integral - a matéria sobre a qual aqui nos debruçamos.

    O STJ em 8-4-97 decidiu que "é intermédio e não de cobertura, o terraço incrustado num dos vários andares do prédio que dá cobertura apenas a uma parte e que não se situa ao nível do último pavimento na sua parte superior e que se encontra sempre afectado ao uso exclusivo dos donos daquele andar e ao qual só eles têm acesso."

    "I - Não é terraço de cobertura, para efeitos do artigo 1421 n. 1 alínea b) do CCIV66, o terraço intermédio, incrustado num dos vários andares do prédio e que dá cobertura apenas a uma parte deste, que não se situa na sua parte superior ao nível do último pavimento.
    II - Tal terraço intermédio não se presume comum, desde que exclusivamente afecto ao uso de um dos condóminos, isto por interpretação a contrário do artigo 1421 n. 2 alínea e) do citado Código.
    III - O artigo 1421 n. 1 alínea b) do CCIV66, na redacção do Decreto-Lei 267/94, de 25 de Outubro, não abrange os terraços intermédios, embora podendo servir de cobertura a outros andares.
    IV - Mesmo que assim não devesse entender-se, a nova redacção desse preceito dada pelo Decreto-Lei 267/94 não se aplica às situações jurídicas constituidas por força da verificação de certos factos, cujo conteúdo ou cujos efeitos ficaram legalmente determinados com a produção desses factos e à medida dos mesmos factos, como sucede no caso de o terraço já ter sido afectado ao uso exclusivo de determinado condómino no domínio da lei na sua primitiva redacção, sob pena de se atribuir efeito retroactivo à nova redacção do preceito, efeito que ela não tem."

    "Agora", o mesmo STJ em 31-05-2012, numa sua fundamentação, quanto "à natureza jurídica do terraço existente a tardoz do edifício, ao nível do 1º andar e das paredes exteriores da fracção da mesma", decidiu em sentido contrário, e cito:

    O autor, na sua demanda, invoca, como causa de pedir, e alem do mais, a existência de um terraço, a tardoz do edifício construído em propriedade horizontal, ao nível do 1.º andar direito - fracção esta pertença da ré - e que é parte comum do dito prédio, no qual a mesma erigiu, de forma indevida, uma construção, tendo, ainda, procedido a inovações, de igual modo não autorizadas, na parede que com tal terraço confina.

    E, colocada a questão de saber se tal terraço é, com efeito, parte comum do prédio, dado o seu uso exclusivo pela ré, proprietária da aludida fracção, entendeu também a Relação, no seu acórdão recorrido, a tal respeito, que o mesmo, ainda que de uso exclusivo da dita fracção da ré, é um terraço de cobertura, parte comum, nos termos da al. b), do nº 1 do art. 1421.º do CC.

    E que as paredes exteriores da fracção em apreço, designadamente as existentes a tardoz, também constituem partes comuns do prédio. Sustentando que o espaço em causa, mesmo que qualificado de terraço, não o é de cobertura, nem será presuntivamente comum por estar afecto ao uso exclusivo de um dos condóminos, ou seja, do seu.

    Na versão inicial do art. 1421.º, definiram-se como imperativamente comuns – além do mais – o solo, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes-mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio (al. a) e o telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso do último pavimento (al. b) – n.º 1.

    E no n.º 2 do mesmo preceito definiram-se como presuntivamente comuns, entre outras, as coisas que não sejam afectadas ao uso exclusivo de um dos condóminos (al. e).

    Em 1994, o legislador introduziu alterações nesta matéria, quer no Código Civil, quer em diplomas avulsos (DL n.º 268/94, de 25-10 e DL n.º 269/94, de 25-10 ), alterando designadamente a alínea b) do n.º 1 do referenciado art. 1421.º na qual se passaram a considerar comuns «o telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fracção».

    Aditando ao preceito um n.º 3 nos termos do qual “o título constitutivo pode afectar ao uso exclusivo de um dos condóminos certas zonas das partes comuns”.

    Da principal diferença da redacção dos dois preceitos ressalta que passou a ser admissível que os telhados ou terraços de cobertura sejam destinados ao uso de qualquer fracção e não apenas ao uso do último pavimento. Sem perderem a sua natureza de comuns.

    Necessário é que, em conformidade com a utilidade que tem, o terraço sirva de cobertura/protecção do imóvel.

    Com efeito, os terraços, construídos com material pisável, podem servir como cobertura horizontal, cobrindo o edifício ou parte dele, cobertura esta que pode, ou não, ser acessível ao público, ou servir apenas para o arejamento, a iluminação ou vista panorâmica de uma fracção (a que a doutrina italiana designa de terraços a livello[13]).

    Centrando a noção de cobertura na função de protecção do edifício contra os elementos da atmosfera, o legislador retirou, com a alteração legislativa de 1994, a coincidência dos tradicionalmente chamados terraços de cobertura com o ultimo piso do edifício, passando a não distinguir os terraços de cobertura que se situem a tal nível dos existentes a qualquer outro nível, designadamente o intermédio.

    Solução que a doutrina já preconizava no âmbito da anterior redacção do preceito, considerando que «Na hipótese do prédio ser coberto em parte pelo telhado e noutra parte por terraço, quer o telhado, quer o terraço, são comuns a todos os condóminos e não apenas àqueles cujas fracções se situem na respectiva vertical. Analogamente, ainda que o terraço se destine ao uso exclusivo de um dos condóminos (por estar situado no mesmo nível do ultimo pavimento, porque o acesso se faça pelo interior desse pavimento, etc.) ele não deixa de ser forçosamente comum pela função capital (de cobertura) ou protecção do imóvel que no interesse colectivo exerce em relação a toda a construção».

    Adoptando tal posição à luz da actual redacção do normativo ora em apreço, designadamente, o Cons. Aragão Seia ao escrever: «são considerados partes comuns os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fracção (…). Os terraços de cobertura, que tanto se podem situar ao nível do primeiro andar por servirem de cobertura (…) com ao nível de qualquer outro ou até do ultimo piso, cobrindo parte do edifício, mesmo quando estejam afectados ao uso exclusivo de um condómino(…)» ou ainda o Professor Luís Carvalho Fernandes, quando diz: «são imperativamente comuns os terraços sempre que tenham a função de cobertura, designadamente os terraços intermédios que, servindo ao uso de certo pavimento, constituam também cobertura de pavimentos inferiores».

    Entendimento que também é o adoptado na mais recente e maioritária jurisprudência deste Supremo Tribunal, designadamente nos acs. de 01-06-2010, de 3/7/2003, de 16-10-2003 e de 19-09-2002, sustentando, como se escreve no citado acórdão de 3/7/2003, que «não se vislumbram razões de sistema que imponham a distinção entre os terraços que sirvam de cobertura superior do prédio e os localizados em pontos intermédios e que sirvam à cobertura de uma fracção predial. Assim, o conceito de terraço de cobertura a que se reporta a alínea b) do n.º 1 do art. 1421.º do CC abrange, na sua anterior versão, qualquer terraço que sirva de cobertura ao próprio edifício ou a alguma das suas fracções prediais”.

    Ora, invoca a recorrente, em abono da sua tese, e sustentando fundamento para revista excepcional, que o acórdão recorrido, alem de outros supra mencionados, se encontra em oposição com os proferidos na revista nº 756/96 (Cons. Machado Soares), de 08-04-1997 e nos autos de apelação nº 10531/05.0TBCSC.L1.S1 (Des. Maria José Simões), de 15/12/2009, ambos disponíveis in www.dgsi.pt.

    A estes se podendo acrescentar o acórdão deste STJ proferido nos autos de revista 2899/00 (Cons. Araújo Barros), de 16-11-2000.

    Quanto aos autos de revista nºs 756/96 e 2899/00, dir-se-á que em ambos se entende que a redacção inicial do art. 1421.º, n.º 1, al. b), nos termos da qual são comuns a todos os condóminos “o telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso do último pavimento”, se aplica aos casos em que a propriedade horizontal foi constituída antes da sua nova redacção, introduzida pelo DL n.º 267/94, de 25 de Outubro, por força do disposto no art.º 12, n.º 2, daquele código. Situação essa patente em ambos. Não estando abrangidos em tal preceito legal, por não serem terraços de cobertura, os terraços existentes nos planos dos vários pisos, com acesso pelos mesmos.

    Considerando o ac. de 8/4/97 que a destinação do terraço ao último pavimento só tem sentido se se entender que esse terraço é o que serve – tal como o telhado – de cobertura ao prédio em si, na sua globalidade (não visando também os terraços intermédios).

    Entendendo o ac. de 16/11/2000 que o citado art. 1421.º, nº 1, al. b), interpretado a contrario (a lei fala em destino ao último pavimento), “inculca inequivocamente a ideia de que qualquer terraço intermédio – não destinado ao uso do último pavimento – não será forçosamente comum”.

    Mas, no caso sub judice é aplicável a redacção conferida àquele preceito pelo DL 267/94, considerando que o mesmo entrou em vigor a 1 de Janeiro de 1995 e que o acto constitutivo da propriedade horizontal data de 12 de Julho de 2001.

    Restando, assim, concluir-se, na sequência do atrás exposto, que o terraço de cobertura, ainda que intermédio e de uso exclusivo de um dos condóminos, constitui parte comum do prédio, nos termos da alínea b) do n.º 1 do art. 1421.º Ainda que afecto ao gozo de um único condómino, já que o direito de propriedade (do condomínio) é distinto do direito ao gozo (do condómino).

    Dixit
    Estas pessoas agradeceram este comentário: reginamar
    • Nia_
    • 29 junho 2017

     # 30

    Posso então concluir que apesar de o edifico ter sido constituído em propriedade horizontal no ano de 1988 e mesmo estando o terraço descrito na escritura da fracção ao qual está afecto, no caso é "indiferente", segundo doutrinas e jurisprudências apresentadas!

    Happy Hippy, não há palavras para agradecer a sua paciência e disponibilidade para com todos aqui no forum e por este "meandro" virtual.
    Muito Obrigado!
    • TZW
    • 29 junho 2017

     # 31

    Com isso quer dizer que um apartamento que ocupa toda a área do ultimo piso , com acesso exclusivo ao átrio desse piso seja por elevador ou escadaria e com terraço em toda a volta, esse terraço e o vidro de guarda são comuns e excetuando má utilização, todos os encargos de manutenção ficam a cargo do condomínio?

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