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Condomínios e vizinhos

quotização extra para pagamento de divida de elevadores

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  1.  

  1.  # 1

    Boa tarde

    gostaria de ter um parecer sobre uma situação a decorrer no prédio onde resido.

    O Condominio tem definido em regulamento que as despesas de manutenção (luz, água, elevadores) são pagos em partes iguais por todos os condominos, exceto como é óbvio o r/ch que não paga elevadores.
    A quota não é atualizada há vários anos, por oposição da maioria dos condóminos, quando a questão é colocada e proposta na reunião anual da assembleia.
    Em consequência desta situação existe agora uma divida referente à manutenção dos elevadores.
    A atual empresa que gere o condominio propõe uma quotização extra para o pagamento da referida divida, mas diz que basta um dos condominos se opor ao pagamento igual por todos, que a lei obriga ao pagamento com divisão em permilagem.
    Pergunto se é mesmo assim, uma vez que se refere ao pagamento de uma divida de manutenção que deveria ter sido paga na quotização mensal que como definida pelos estatutos é igual para todos?

    Obrigado
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    • 14 julho 2021

     # 2

    Verdade, se surgir algum condómino que não tenha votado a favor dessa repartição e venha a recusar comparticipar dessa forma, vale o que imperativamente está definido no nº 1 do artigo 1424º Encargos de conservação com as áreas comuns devem ser repartidas com base na permilagem.

    A possível repartição de encargos em partes iguais, apenas pode ser aplicada sobre encargos relativo a serviços de interesse comum. Nº 2 do mesmo artigo.

    Artigo 1424.º

    (Encargos de conservação e fruição)
    1. Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções.
    2 - Porém, as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum podem, mediante disposição do regulamento de condomínio, aprovada sem oposição por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio, ficar a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respectiva fruição, desde que devidamente especificadas e justificados os critérios que determinam a sua imputação.
    3 - As despesas relativas aos diversos lanços de escadas ou às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que delas se servem.
    4- Nas despesas dos ascensores só participam os condóminos cujas fracções por eles possam ser servidas.
    5 - Nas despesas relativas às rampas de acesso e às plataformas elevatórias, quando colocadas nos termos do n.º 3 do artigo seguinte, só participam os condóminos que tiverem procedido à referida colocação

  3.  # 3

    Desculpe mas não percebo

    os elevadores são serviços de interesse comum por isso pode ser aplicada a divisão em partes iguais e enquadrados no ponto 2.

    A quotização extra não é para pagamento de despesas de conservação, como por exemplo a pintura do prédio, que aí sim fizemos uma quota extra na proporção do valor das frações, nem para uma reparação de melhoria dos elevadores, mas sim pagamento da sua manutenção que deveria ter sido paga pelas quotas mensais.
    No Regulamento de condominio assinado por todos está definido que alterações ao mesmo só podem existir com aprovação por unanimidade e sem abstenções.

    Deixa de ser uma despesa de serviço de interesse comum para passar a despesas de consercação é isso?

    Então por esta ordem de ideias, as pessoas vão continuar sem aceitar aumentos da quota mensal e depois quando vêm as contas grandes de dividas os condominos com a frações maiores é que pagam a maior parte da divida?!!!

  4.  # 4

    A oposição só é valida de vier de alguém que não tenha aprovado os estatutos?
    e se a oposição for de uma pessoa que tenha aprovado os estatutos e os tenha assinado o oposição não é válida?
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    • 14 julho 2021

     # 5

    Colocado por: Cláudia Belo
    os elevadores são serviços de interesse comum por isso pode ser aplicada a divisão em partes iguais e enquadrados no ponto 2.


    Será ?
    A manutenção dos elevadores envolve reparações, substituição de peças, mão de obra, etc, cuja circunstância depende da maior, ou menor, mobilização de trabalho de todo esse equipamento que, forçosamente, está indexado ao maior ou menor numero de habitantes em cada fracção. Ou seja, um T0 terá menos utilizadores que um T4. Por isso, não será correcto que possa ser um serviço de interesse comum, mas sim de grandeza proporcional à permilagem de cada fracção.
    Serviço de interesse comum, serão por exemplo os honorários da empresa de gestão, pois o serviço da sua gestão não é incrementado com a capacidade de utilizadores/habitantes de cada fracção.
    Colocado por: Cláudia Belo
    A atual empresa que gere o condominio propõe uma quotização extra para o pagamento da referida divida, mas diz que basta um dos condominos se opor ao pagamento igual por todos, que a lei obriga ao pagamento com divisão em permilagem.


    A actual empresa de administração tem o dever de se apresentar e cumprir com as normas legais da propriedade horizontal.
    Falta saber de que forma foi aprovada a tal deliberação de repartição dos encargos em partes iguais. Mesmo que tenha sido por unanimidade de todos os condóminos na altura, a delibera é considerada NULA, por estar revestida de ilegalidade.

    Ao colocar-se, agora o problema de uma deliberação para uma quotização extraordinária para pagar uma divida de encargos com a conservação do elevador, haverá que respeitar o nº 1 do artigo 1424º.No entanto, se TODOS os actuais condóminos (unanimidade) concordarem, de novo, com a repartição em partes iguais, a empresa terá que respeitar essa vontade.

  6.  # 6

    Será ?
    A manutenção dos elevadores envolve reparações, substituição de peças, mão de obra, etc, cuja circunstância depende da maior, ou menor, mobilização de trabalho de todo esse equipamento que, forçosamente, está indexado ao maior ou menor numero de habitantes em cada fracção. Ou seja, um T0 terá menos utilizadores que um T4. Por isso, não será correcto que possa ser um serviço de interesse comum, mas sim de grandeza proporcional à permilagem de cada fracção.
    Serviço de interesse comum, serão por exemplo os honorários da empresa de gestão, pois o serviço da sua gestão não é incrementado com a capacidade de utilizadores/habitantes de cada fracção.

  7.  # 7

    Compreendo mas neste caso estes pressupostos não se verificam, O prédio apenas tem T2 e T3, onde moram entre 2 a 3 pessoas em cada fração. O contrato de manutenção é integral e como tal nãp existem despesas extras.
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    • 14 julho 2021 editado

     # 8

    Colocado por: Cláudia Belo
    Compreendo mas neste caso estes pressupostos não se verificam, O prédio apenas tem T2 e T3, onde moram entre 2 a 3 pessoas em cada fração. O contrato de manutenção é integral e como tal nãp existem despesas extras.


    Logo, existindo essa evidente diferenciação de grandeza entre um T2 e um T3, embora pequena, com capacidades diferentes de alojamento de habitantes, utilizadores do elevador, provocando desgaste proporcional, será aceitável que os encargos sejam repartidos com base na permilagem, conforme nº 1 do artigo 1424º.

    Um contrato completo/integral de manutenção do elevador envolve, precisamente, um encargo acrescido relativo à substituição de peças por desgaste, ou reparação de avarias, as quais resultam conforme a maior ou menor mobilização de trabalho. Supostamente, um T3, com 3 pessoas, mobiliza mais vezes o elevador do que um T2, com 2 pessoas.

    Se fosse um contrato SIMPLES, seria admissível poder ser enquadrado num serviço de interesse comum,
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    • 14 julho 2021 editado

     # 9

    .

  10.  # 10

    Colocado por: Cláudia Belo

    O Condominio tem definido em regulamento que as despesas de manutenção (luz, água, elevadores) são pagos em partes iguais por todos os condominos, exceto como é óbvio o r/ch que não paga elevadores.
    (...)
    Pergunto se é mesmo assim, uma vez que se refere ao pagamento de uma divida de manutenção que deveria ter sido paga na quotização mensal que como definida pelos estatutos é igual para todos?



    Minha estimada, como resulta do disposto no nº 1 do art. 1424º do CC – relativo às despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum –, já citado pelo colega, apenas pode ser afastado por disposição em contrário. Tratando-se, porém, de despesas relativas à fruição e ao pagamento de serviços de interesse comum, o nº 2 do art. 1424º permite o afastamento da regra da proporcionalidade por disposição do regulamento de condomínio aprovada pela maioria explicitada na norma e com um dos dois conteúdos nela estabelecidos.

    Nesta conformidade, se a repartição das despesas foi efectuada nos rigorosos termos preceituados no nº 2, isto é, se se teve aprovada em reunião plenária, sem oposição por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio, ficando a cargo dos condóminos em partes iguais e devidamente especificadas e justificados os critérios que determinaram a sua imputação, só pode resultar que a quota extraordinária será estabelecida pelo administrador nos mesmos termos (cfr. 1ª parte da al. l) art. 1436º do CC), ou seja em partes iguais. Vide aqui mais informação aqui: https://apropriedadehorizontal.blogspot.com/2021/07/tipos-de-despesas.html e aqui: https://apropriedadehorizontal.blogspot.com/2021/04/alteracao-pagamento-quotas.html

    No entanto, esta norma que afasta a regra da proporcionalidade só vigora enquanto os condóminos assim o quiserem, pelo que, nada obsta a que, qualquer condómino requeira, para assembleia futura (sublinhe-se), a alteração desta norma inclusa no competente Regulamento, uma vez que, não constando tal matéria da Ordem do Dia (ali discute-se a aprovação de uma verba suplementar, não a forma do cumprimento da obrigação na sua forma, porquanto, observa-se o que dimana do Regulamento), apenas em AGE posterior se proceder à alteração desta norma regulamentar que estabelece a forma de repartição das despesas.

    Nesta conformidade, o art. 174º do CC dispõe, no seu nº 2, que são anuláveis as deliberações tomadas sobre matéria estranha à ordem do dia. Esta norma é omissa sobre a especificação do conteúdo da ordem de trabalhos a mencionar na convocatória da assembleia de associados, devendo tal lacuna ser integrada por aplicação analógica, nos termos do art. 10º, nº 1 e 2, do CC, do disposto no nº 8 do art. 377º do CSC, segundo o qual “o aviso convocatório (das assembleias gerais) deve mencionar claramente o assunto sobre o qual a deliberação é tomada”.

    Colocado por: Cláudia Belo
    No Regulamento de condominio assinado por todos está definido que alterações ao mesmo só podem existir com aprovação por unanimidade e sem abstenções.


    Se se tratar do regulamento do condomínio especificado na al. b) do nº 2 do art. 1418º do CC, tudo legal, porém, se o vosso regulamento for o indicado no art. 1429º-A do CC, essa norma enferma de vício, aplicando-se-lhe, não ao regulamento em si, mas à ou às deliberações que aprovaram essa norma, o regime da nulidade (cfr. art. 286º e 287º do CC). Vide mais informação aqui: https://apropriedadehorizontal.blogspot.com/2021/04/o-regulamento-do-condominio.html

    Colocado por: Cláudia BeloA oposição só é valida de vier de alguém que não tenha aprovado os estatutos?
    e se a oposição for de uma pessoa que tenha aprovado os estatutos e os tenha assinado o oposição não é válida?


    Nada obsta a que, um condómino que tenha votado num determinado sentido numa deliberação, vote em sentido contrário, se e quando essa mesma matéria for alvo de nova apreciação em reunião plenária. Se um condómino vota favoravelmente sobre uma qualquer matéria, ainda que potencialmente anulável, não a pode impugnar (ĉfr. art. 1433º. nº 1 do CC), havendo-se aquele vinculado à deliberação havida aprovada, até que se haja a mesma novamente sufragada.

    https://apropriedadehorizontal.blogspot.com
    Concordam com este comentário: Damiana Maria
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