Iniciar sessão ou registar-se

Condomínios e vizinhos

administração Condominio

↓ Fundo

1 a 13 de 13   

  1.  

  1.  # 1

    Boa tarde,
    Como se faz para o administrador de um condomínio sair, ou "demitir-se" dessa situação após vender o apartamento?
    • size
    • 7 agosto 2021

     # 2

    Artigo 1435.º

    (Administrador)

    1. O administrador é eleito e exonerado pela assembleia.
    2. Se a assembleia não eleger administrador, será este nomeado pelo tribunal a requerimento de qualquer dos condóminos.
    3. O administrador pode ser exonerado pelo tribunal, a requerimento de qualquer condómino, quando se mostre que praticou irregularidades ou agiu com negligência no exercício das suas funções.
    4 - O cargo de administrador é remunerável e tanto pode ser desempenhado por um dos condóminos como por terceiro; o período de funções é, salvo disposição em contrário, de um ano, renovável.
    5 - O administrador mantém-se em funcões até que seja eleito ou nomeado o seu sucessor.

  3.  # 3

    Colocado por: lilehtBoa tarde,
    Como se faz para o administrador de um condomínio sair, ou "demitir-se" dessa situação após vender o apartamento?


    Atenção que, de acordo com a lei, nada impede que ele continue como administrador, embora eu perceba perfeitamente a vossa situação.

    Mas, por outro lado, ele deverá continuar a ser o administrador até ser substituído ( nº 5 do Artº 1435º CC).

    Ele estará mesmo interessado em continuar? Se não está peçam-lhe para convocar uma AG para a nomeação da nova administração. Não se esqueçam de lhe exigir as contas do período de exercício.

  4.  # 4

    Marca uma reuniao extraordinária com esse ponto de trabalho.

  5.  # 5

    Bom dia
    Preciso de ajuda para resolver um contrato com empresa de gestão de condomínios.
    A situação do meu prédio, somos 6 condóminos mais 4 lojas, gerida por uma empresa de gestão de condomínios, onde um dos condóminos era administrador interno, o senhor vendeu a casa, e a Empresa de Administração fez uma reunião sem a presença dele, embora, em conversa com o mesmo me disse que ficou chateado, com a empresa por não o ter convocado.
    Nessa Assembleia, On-line, em Abril de 2021, a Empresa apresentou as contas e fui nomeado novo Administrador interno. Estiveram presentes 3 condóminos e um representado, mais a empresa de condominios, como ninguem queria ser Administrador interno propus-me eu.
    Acontece que desde essa data, aguardamos que seja enviada a Acta da Assembleia, a qual deveria ter sido entregue nos 30 dias consecutivos a todos os condóminos. Como a Acta não está assinada também ainda não fui ao banco para que fosse mudado o nome da nova Administração, para ter acesso às contas. Tenho ligado para a Empresa e dão-me das mais variadas desculpas, para atrasar, pois, entretanto, houve alguns problemas internos que necessitavam de intervenção, onde duas das condóminas pediram à empresa que resolvessem e esta nada fez, nem resposta lhes deram. Para além de que existe um novo Condómino ao qual nem se preocupam em enviar-lhe correspondência para iniciar o pagamento das quotas, há 3 meses.
    Perante este cenário, em contacto com a maioria dos condóminos decidimos rescindir com a empresa, mas não temos livro de actas, nem, o contrato inicial e o pagamento dos serviços à empresa é feito por debito direto, todos os meses. Pelo que gostaria de saber quais os passos a seguir, por forma, que a empresa não tenha argumentos para continuar.
    Obrigado

  6.  # 6

    Sr. Carlos:

    a administração de um condomínio, isto é, das PARTES COMUNS dessa propriedade, é, segundo o CC, feita pelos PROPRIETÀRIOS em ASSEMBLEIA destes.

    Se resolvem contractar ou não uma empresa para trabalhos de, digamos, administração, quem pode tomar essa decisão é a Assembleia de proprietários.

    A lei é omissa sobre "empresas de administração de condomínios", não há legislação que enquadre, não é uma profissão e não tem Regulador nem qualquer norma que obrigue, por ex., a que tenham seguro profissional, habilitações, cadastro limpo, etc

    Não precisa ter Livro de Actas para convocar uma Assembleia; precisa de ter 25% dos proprietários e, assim que reunidos, cumprindo as normas do CC, enviam as convocatórias 10 dias antes, se na Assembleia estiver presente o necessário quorum (50% neste caso), podem deliberar, se não estiver avançam para segunda chamada - que a convocatória pode indicar quando, até pode ser no dia seguinte - e aí podem deliberar com 25% de quorum.

    Tendo em conta o que relata seria melhor, acho eu, ter um ponto único na Ordem de Trabalhos - "eleição de nova administração".

    Nada vos obriga a enviar convocatória à "empresa", a lei é clara, SÓ aos proprietários.

    Podem fazer a Acta em folhas soltas desde que numeradas, assinadas por quem secretariou e pelos presentes.

    Depois mandam carta registada com AR à "empresa" com as decisões, soberanas, da Assembleia e pedem a devolução de toda a documentação do condomínio, o que entenderem exigir, incluindo a acta que ainda não mandaram; vão logo avisando com o tribunal para lhes darem pressa.

    Passando à minha opinião: uma "empresa de administração" faz tanta falta num condomínio como uma viola num enterro, deixando em aberto alguns condomínios muito complexos;
    conheço um, no Porto, que é administrado por um escritório de advogados e tem mais condóminos que algumas pequenas juntas de Freguesia do interior, além de lojas, escritórios, habitação, etc

    Para obter informação útil para o seu caso sugeria o blog de um forista que colabora aqui; tem lá tudo.


    https://apropriedadehorizontal.blogspot.com
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Carlos Tenório
    • size
    • 2 setembro 2021 editado

     # 7

    Colocado por: Carlos Tenório
    Perante este cenário, em contacto com a maioria dos condóminos decidimos rescindir com a empresa, mas não temos livro de actas, nem, o contrato inicial e o pagamento dos serviços à empresa é feito por debito direto, todos os meses. Pelo que gostaria de saber quais os passos a seguir, por forma, que a empresa não tenha argumentos para continuar.
    Obrigado


    A nível de decisão da assembleia, será pacifico, todavia...

    Supostamente, estarão perante a circunstância de um contrato de prestação de serviços, pelo que, será conveniente analisarem as cláusulas desse contrato, para aferirem se poderão recorrer à sua resolução/denuncia, sem penalizações, salvo se, existir justa causa para essa resolução.

    À partida, há que encontrar e analisar o contrato.

  8.  # 8

    Sr. Carlos Tenório,

    o membro Damiana Maria já lhe forneceu os elementos necessários para prosseguir com a sua acção.
    Só vou comentar algumas frases suas porque me parecem que se estão a basear em factos que a lei não consubstancia. Vejamos:

    A situação do meu prédio, somos 6 condóminos mais 4 lojas, gerida por uma empresa de gestão de condomínios, onde um dos condóminos era administrador interno, o senhor vendeu a casa, e a Empresa de Administração fez uma reunião sem a presença dele, embora, em conversa com o mesmo me disse que ficou chateado, com a empresa por não o ter convocado.


    Os designados "administradores internos" não têm suporte legal na legislação a não ser que o vosso regulamento de condomínio estabeleça o seu enquadramento. Por outro lado se o senhor vendeu a casa deixou de ser condómino pelo que a administração, e bem, não o convocou. A sua função de "administrador interno" terminou com a venda e, provavelmente, já nem residirá aí.

    Como é que estão definidos junto do banco as movimentações de dinheiro? Serão precisas 2 assinaturas como é aconselhável? E, se sim, o 2º elemento era o "administrador interno"? Mas se assim for a administração só poderá realizar pagamentos para além dos débitos diretos anteriormente aprovados com a autorização desse administrador interno que diz que não foi convocado para a AG. Em que ficamos?

    ...entretanto, houve alguns problemas internos que necessitavam de intervenção, onde duas das condóminas pediram à empresa que resolvessem e esta nada fez, nem resposta lhes deram. Para além de que existe um novo Condómino ao qual nem se preocupam em enviar-lhe correspondência para iniciar o pagamento das quotas, há 3 meses.


    Têm a certeza que os assuntos a resolver por essas condóminas envolvem partes comuns e, consequentemente, do pelouro da administração?

    O novo condómino já se terá apresentado à administração facultando-lhe os dados necessários e suficientes para esta exercer as suas funções administrativas? Os administradores, em especial os externos, não podem adivinhar quais as fracções que mudaram de proprietário.
    Concordam com este comentário: Damiana Maria

  9.  # 9

    Boa Tarde BORABORA

    Quanto à primeira parte, como diz que, embora a sua função de "administrador interno" possa terminar com a venda do imóvel, no entanto, é ele conjuntamente com a empresa de Administração que, poderão movimentar a conta. Pois ficou definido as 2 assinaturas.

    Na segunda parte, os problemas são inerentes às partes comuns, pois diz respeito às chaminés, onde os pássaros faziam os ninhos, e inclusivamente já existiam pássaros mortos e vivos nas cozinhas dessas condóminas, no entanto, tive de solucionar eu o problema. Sendo este uma das tarefas da empresa, que segundo o contrato, substitui todos estes trabalhos do administrador interno, para além de que, as senhoras contataram a empresa diretamente.

    Quanto ao novo Condómino, fui informado pessoalmente pelo mesmo, que teria enviado mail e pude constatar ultimamente, quando tive acesso ao mail do condominio, que existia um email desse senhor a solicitar valores das quotas, ao qual não lhe responderam, até ao momento, pese embora, já tenha informado a Empresa do sucedido e continuam a nada fazer.

  10.  # 10

    Na segunda parte, os problemas são inerentes às partes comuns, pois diz respeito às chaminés, onde os pássaros faziam os ninhos, e inclusivamente já existiam pássaros mortos e vivos nas cozinhas dessas condóminas, no entanto, tive de solucionar eu o problema. Sendo este uma das tarefas da empresa, que segundo o contrato, substitui todos estes trabalhos do administrador interno, para além de que, as senhoras contataram a empresa diretamente.


    Com a sua colaboração a "empreitada" saiu mais barata ao condomínio. Um administrador externo, mas não só, iria contratar um técnico para resolver esse problema. E será que o orçamento do condomínio aprovado contemplaria uma verba para essas pequenas intervenções?

    Mas atendendo à listagem de situações que refere concordo que deverão substituir o administrador e, de preferência, por um interno, apenas.
    Concordam com este comentário: Carlos Tenório, Damiana Maria

  11.  # 11

    À partida, há que encontrar e analisar o contrato

    A questão é que contactado o antigo administrador, desconhece onde esteja o contrato, disse que possivelmente assinou no dia que a empresa se apresentou em assembleia e que provavelmente esteja na posse da empresa.

    Depois mandam carta registada com AR à "empresa" com as decisões, soberanas, da Assembleia e pedem a devolução de toda a documentação do condomínio, o que entenderem exigir, incluindo a acta que ainda não mandaram; vão logo avisando com o tribunal para lhes darem pressa.

    Neste caso, não será melhor notificar a empresa para a reunião? Pelo menos saberemos se existe algo no contrato que impeça a rescisão.
    Com a Acta avulsa, assinada pelos presentes e mencionando a rescisão da empresa e nomeação da nova administração com os poderes para movimentar a conta é suficiente junto do banco?
    Obrigado

  12.  # 12

    Caro,

    Neste caso, não será melhor notificar a empresa para a reunião?


    Não é obrigatório, não vejo qualquer vantagem. Quando os notificar das conclusões da Assembleia aparecem logo.

    Com a Acta avulsa, assinada pelos presentes e mencionando a rescisão da empresa e nomeação da nova administração com os poderes para movimentar a conta é suficiente junto do banco?


    A Acta onde está exarada a vontade da Assembleia - desde que esta Assembleia tenha decorrido de acordo ao que prescreve o CC - obriga o Banco a cumprir o que lá estiver escrito em termos de assinaturas.

    Cada Acta pode modificar a Acta anterior, sem restrições; o Banco é que não adivinha as decisões tomadas...

    A questão é que contactado o antigo administrador, desconhece onde esteja o contrato, disse que possivelmente assinou no dia que a empresa se apresentou em assembleia e que provavelmente esteja na posse da empresa.


    Independentemente do que esteja no contracto, a "empresa" está em incumprimento flagrante do que prescreve o CC, uma vez que não vos enviou a Acta de Abril e não há contracto com cláusulas que se sobreponham às Leis da República.

    Só esse facto chegaria, mesmo que outros não houvesse, para rescindir com justa causa qualquer contracto de prestação de serviços.
    Os artistas dessa "empresa" provavelmente não são parvos e não querem seguramente ter problemas que não lhes trariam nenhum benefício.

    De minha opinião lhe digo que quase de certeza assinaram um contracto só com os artigos do CC que falam de propriedade horizontal.
    Não há legislação nenhuma sobre "empresas de administração de condomínios"; serão prestadores de serviços, o que remete para a Lei geral, por aí também estão em incumprimento, de acordo ás regras do Mandato.

    Sugeria a sua consulta ao Blog indicado e o conselho que lhe deram (Bora-Bora) acima:


    Mas atendendo à listagem de situações que refere concordo que deverão substituir o administrador e, de preferência, por um interno, apenas.

  13.  # 13

    Obrigado pelo esclarecimento.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Damiana Maria

    1 a 13 de 13

  1.  
← Voltar à lista de todas as Discussões
 
0.0205 seg. NEW