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Construir casa para vender (experiência negativa)
- NLS_Marques
- 19 dezembro 2009 editado
Colocado por: Luis K. W.
Se a casa tiver mesmo 350m2 (a olhómetro tem cerca de 2x(12x12)+garagem, portanto terá seguramente, no mínimo, uns 320m2), terá um custo/m2 de 785€/m2 a 860€/m2. Incluindo terreno, taxas, projectos e muito tempo de vida investido.
É perfeitamente razoável. Eu diria até que É BARATO.
A CONSTRUÇÃO desta casa custaria sensívelmente o mesmo no Restelo ou na Cova da Moura (a maior diferença é o custo do terreno)...
O problema é querer vender um palácio no meio de casinhas.
(Não se devia misturar, no mesmo bairro, habitação social e construção de luxo, ou misturar no mesmo prédio tipologias de casas de família - T3 e T4 - com apartamentos para yupees e estudantes solteiros).
Este investimento foi um claro erro de casting... falta de estudo de mercado, e excesso de optimismo.
A casa tem mesmo 350m2 de area de construção,tem 2x(11x13)+garagem e casa de maquinas e arumos(42m2)e o resto que falta para os 350m2 são em varandas e alpendres.
Esta casa está situada numa urbanização que tem um certo prestigio na zona ,numa parte onde há só casas isoladas, o valor destas casas normalmente situa-se entre os 250.000.00€ e 325.000.00€,mas até há mais caras (uma está á venda por 650.000.00€ mas como é óbvio tem muito mais area que a minha).
Eu arrisquei a construir esta casa pelo seguinte,a contrução desta casa foi iniciada em 2006 e como tinha vendido na mesma urbanização uma em 2003 por 240.000.00€ e outra em 2005 por 260.000.00€ (ambas enferiores tanto a nivel de areas e de acabamentos), este tipo de casas aqui na zona vendiam-se logo mesmo antes de estarem prontas enquanto as germinadas e casas com areas á volta de 170m2 com acabamentos mesmo muito fraquinhos ficavam por vender.Agora passa-se exatamente o contrario as outras vendem-se e estas raramente,mas não foi coisa que eu não me tivesse apercebido,só já ia tarde de mais pois já tinha iniciado a contrução da casa.
O problema aqui foi o mercado imobiliario inverter-se ao contrário muito rapido,quase da noite para o dia...-
Luis K. W.
- 19 dezembro 2009
Se, aparentemente, a "culpa" de não vender é só e apenas da crise, é cruzar os dedos, INVESTIR em Marketing, e esperar os resultados.
Se calhar, você já teve neste Forum mais "visitas" às fotografias da sua casa do que "in loco" (no local), em vários meses anteriores!
Não consegue emprestar a casa à Catarina Furtado, Diana Chaves, Nuno Gomes, o presidente da Câmara ou outra "celebridade" e tirar-lhes umas fotografias dentro da casa? Era o sucesso garantido. :-)Colocado por: DiogoMBoas antes de mais,
Eu nao comprava a casa por estes motivos:
-Casa de 2 pisos (quem ja teve sabe bem do que falo)
Ora aí está! Afinal não estou sozinho :)
E olhe que de 3 pisos é bem pior! Quando ao Domindo á noite se tem que levar o reguila de 17kg a dormir da garagem para o 1º piso.
Casas com mais que um piso são como piscinas e barcos, dão-nos duas alegrias:
Quando compramos e quando vendemos, lolAgora para o NLS_MArques:
Não desanime, apesar de muitos "rocócós" que pessoalmente também não gosto, exceptuando as cantarias, existe muita gente a gostar deles.
E nunca se esqueça, já nasceu quem a há-de comprar! :)
Boa sorte.-
Pedro Barradas
- 19 dezembro 2009
Isto é claramente uma casa para mostrar...(aos outros) uma miniatura de uma casa português suave, bem ao estilo de Raúl Lino...
Não estou a denegrir, o edificio em si, até parece-me muito bem porporcionado e com detalhes cuidados.
Essa "casa condensada" deveria ter 350m2... mas de Area de implantação e não de area bruta de construção.
Possivelmente só despertará interesse se subir a fasquia.. para 350 000€ ou mais?!?.. mas como já disseram, a localização estraga-lhe o negócio.- NLS_Marques
- 19 dezembro 2009
Boas,
Antes de demais o meu obrigado a todos pela vossa atenção.
Agora falando em termos de gostos,é claro que há quem não aprecia este tipo de arquitectura mas tambem há muito quem aprecia,digo isto porque a casa já teve imensas visitas(muitos só por coriusidade e com a intenção de ver)e eu noto que a maioria das pessoas gosta,até porque a casa vista ao vivo tem outro impacto estético do que não tem nas fotos,é claro que há sempre uma coisa ou outra que gostam menos mas no global eu vejo que gostam,não gostam é do valor em €.
Alem disso esta casa está localizada numa zona em que as pessoas são um pouco conservadoras,a arquitectura moderna ainda não é muito bem aceite nesta zona.
Eu pessoalmente aprecio este tipo arquitectura mas tambem gosto de arquitectura moderna(há casas de arquitectura moderna simplesmente espetaculares,tem é de ser escolhidas),para mim uma casa de arquitectura moderna tem de estar num sitio com vistas desafogadas e isolada sem ter vizinhos por muito perto,não gosto de estar dentro de casa e a ser visto por quem passa na rua,por isso nunca optaria por uma casa de arquitectura moderna localizada dentro duma urbanizacão.Gosto muito de ter privacidade pelo menos dentro de casa,mas isto é só a minha opinião...- NLS_Marques
- 21 dezembro 2009
Colocado por: MRuiPosso estar errado, mas a mim não me pareceu publicidade camuflada. Pareceu-me um "desespero" genuíno.
Em relação à casa, se me permite a opinião e pelos pormenores que vi, acho que gastou bastante dinheiro com ela. Parece é que não o gastou da melhor maneira e aí está o mercado a dar a sua "opinião" não a adquirindo. A nível de impacto acho que perdeu muito ter posto a entrada principal de lado em vez de na frente, e o alpendre que está na frente teria ficado muito melhor de lado. O estilo arquitectónico usado, especialmente no interior, parece-me reduzir significativamente o leque de mercado, acho que abusou de "rococós", ou seja, é uma casa típicamente de estilo pessoal e não uma casa para "vender". Parece que o resultado até agora alcançado confirma esta minha teoria. Acredito também que a zona, Rio Maior ou lá perto, não tenha muito "mercado" para este tipo de casa. Se fosse mesmo em Santarém talvez a consegui-se vender.
Acho que tem aí um problema difícil de resolver. Acrescido, aparentemente, de falta de marketing, que é um problema geral nas vendas de casas em Portugal.
Sinceramente, desejo-lhe boa sorte (porque acho que vai mesmo precisar muito dela neste caso).
PS: Também acho que a casa não está cara. O preço pedido deve rondar muito perto o preço de custo.
Não reparou bem nas fotos...entrada principal de lado em vez de na frente??
A entrada principal é na frente,de lado não tem qualquer entrada.
Tou confiante que não tenho assim um problema tão dificil para resolver relativo á venda ,o maior problema aqui é não ganhar dinheiro ou até perder.
Tambem não é preciso ter muita muita sorte para vender uma casa desta pelo preço que estou a pedir,posso não ter é nenhuma e assim já se torna mais complicado...lol
Estou-lhe a dizer isto por varias razoes:
1-Das casas que estao á venda na zona entre 250.000€ e 300.000€ esta é a melhor em relação qualidade/preço,sem sombra de duvidas.
2-Esta casa já é conhecida em Rio Maior como sendo uma das melhores da zona.
3-As casas que estão á venda na zona dentro dos preços que menciono a nivel de area são inferiores, com aproximadamente 350m2 só há mais duas para venda,uma pelo mesmo preço,e outra por 300.000€,ambas inferiores a nivel de acabamentos.
Acho que não é preciso muita sorte para vender,é preciso é muito azar para não vender,o que pode acontecer...
Só por curiosidade:
Porque me preguntou se as fotos colocadas são recentes?Colocado por: NLS_MarquesSó por curiosidade:
Porque me preguntou se as fotos colocadas são recentes?
Fiz essa pergunta para tentar esclarecer uma dúvida que me suscitou após uma observação mais atenta das mesmas.MRui, que pormenor é esse (deixou-me curiosa)?!
Quanto à casa, vale claramente o dinheiro. Na cidade onde vivo (interior do país) estão à venda casas semelhantes, com menor qualidade, por valores semelhantes e até mais altos. Umas vendem-se, outras não...é a crise, também vendi o meu apartamento pelo preço da chuva!
Mas concordo quando comentam que a casa tem demasiados pormenores...digamos que "puxou" demasiado em termos decorativos. Pessoalmente, não é nada o meu estilo, mas pelo exterior até me via a morar numa casa assim..só que quando vi os interiores...desculpe lá, gostos são gostos mas as casas de banho, os pilares na sala e aquele chão espelhado até me dariam pesadelos... No entanto, não desanime pois conheço muita gente que daria tudo por ter essa casa!Colocado por: becasMRui, que pormenor é esse (deixou-me curiosa)?!
A que "pormenor" me referi? Quererá antes dizer "dúvida"?- J.Fernandes
- 21 dezembro 2009
Acredito perfeitamente que 275k seja aproximadamente o preço de custo. Só em cantarias deve ter sido um balúrdio!Colocado por: MRui
Colocado por: becasMRui, que pormenor é esse (deixou-me curiosa)?!
A que "pormenor" me referi? Quererá antes dizer "dúvida"?
Sim, dúvida. É que estive também a ver fotos com mais cuidado e não encontrei nada que as pudesse "datar".Uma relvinha aí também lhe dava outro toque interessante...Para além do sol de Verão.. e talvez de um lote vazio, ao lado da casa....1. a cor da casa realça a sua arquitectura algo intimista, mas interessante (e gostos não se discutem...qdo há qualidade). A primeira coisa q faria era pintá-la de branco. Complicado eu sei mas...mais de acordo c\ o público alvo. O preço está obviamente baixo, a casa vale mais q isso mesmo no actual mercado
2. Casa de dois andares, qual o problema? Tenho experiência de 2 andares e moradia térrea. Vantagens e desvantagens: escritório no 1ª piso longe da confusão, quarto tb, vista para o pinhal, mais fácil aquecer uma moradia de 2 andares que uma "lombriga" de r/c apenas.
3. há casas que não se vendem pq simplesmente têm "mau olhado" podem crer. Perto de mim há uma por vender há cerca de 7 anos (preço razoável)!!!. Uma ocasião fomos ver a casa só para percebermos o enguiço e levei a esposa que é mestra na apreciação de casas. Surpresa: a casa até era bastante bem dividida, localização igual a outras que se foram vendendo. Só uma explicação: um mau olhado do deus das casas por vender, só podia ser...- ricardo_gt
- 21 dezembro 2009
Aqui está um exemplo claro de que não vale a pena construir para vender (Moradias)...
E umas fotos dos materiais de construção? Ou foto antes de acabada? Na cidade da Guarda, neste momento, nem por 200 mil euros se consegue vender uma casa dessas...venda-a o quanto antes, baixe para 249 mil porque o preço delas vai continuar a descer...A maior parte de obra nova que projectamos é para vender. A última moradia, concelho de Sintra, com construção mais barata do que aquilo que aqui se vê, já está vendida (e a licença de utilização ainda está por sair), bem mais cara que essa. Location, location, location... Quem diz não sou eu é o povão.-
Luis K. W.
- 21 dezembro 2009
Colocado por: AugstHill... Location, location, location... Quem diz não sou eu é o povão.
Não.
Quem o dizia era o senhor Hilton.
E não se referia à compra de uma casa para habitar. Referia-se a «um investimento imobiliário» (o que, na minha óptica, vai dar rigorosamente ao mesmo).
;-)Colocado por: ricardo_gtAqui está um exemplo claro de que não vale a pena construir para vender (Moradias)...
E umas fotos dos materiais de construção? Ou foto antes de acabada? Na cidade da Guarda, neste momento, nem por 200 mil euros se consegue vender uma casa dessas...venda-a o quanto antes, baixe para 249 mil porque o preço delas vai continuar a descer...
Tem a certeza? É que eu sei (e você também sabe) que T3 novos, na Guarda, dificilmente custam menos que 150 000 euros (tirando os de construção gama baixa)...mesmo com a crise...- NLS_Marques
- 22 dezembro 2009
Colocado por: becas
Mas concordo quando comentam que a casa tem demasiados pormenores...digamos que "puxou" demasiado em termos decorativos. Pessoalmente, não é nada o meu estilo, mas pelo exterior até me via a morar numa casa assim..só que quando vi os interiores...desculpe lá, gostos são gostos mas as casas de banho, os pilares na sala e aquele chão espelhado até me dariam pesadelos...
Acho estranho voçê até gostar do exterior e opontar duras criticas ao interior,é que na minha opiniao o interior enquadra-se perfeitamente com a arquitectura exterior.
Mas os pormenores que citou até são faceis de resolver:
As casas de banho vistas nas fotos são mais pesadas do que ao vivo,vistas ao vivo até são bem agradaveis,tem uma tonalidade mais clara,tem apenas um semi-brilho na superfície,e os moveis,torneiras e a bancada cheia de "rococós" podem ser substituidos ao gosto do cliente. Por ex, um movel simples com lavatorios duplos por cima,tipo isto:
iria resultar bastante bem,mas isso é a minha opinião.
Os pilares da sala podem sair,coisa simples de fazer até,ou fazer isto:
ou outro tipo de pintura que até fica engracado,mas isto é outra vez a minha opnião.
O chão espelhado é a coisa mais simples de fazer,visto ser pedra natural pode ficar com o brilho que o cliente desejar,ou sem brilho até.
Isto tudo a custo zero e ainda ofereço a pintura exterior caso o cliente não goste da cor.
Como vê tudo coisa simples de fazer.
Já que o interior desta casa tem sido aqui tão falado,vou referir aqui uma coisa,que é o seguinte:
Tenho uma amiga que tem uma empresa de decoração,até uma empresa com muito prestigio e ela num dia que visitou a casa disse-me que para ela decorar esta casa seria mesmo um enorme prazer,visto ser uma casa com potencial para fazer um exelente trabalho,iria forar algumas paredes a papel e fazer uma mistura de estilos ,pelo que falamos e pelas imagens que me mostrou é tipo as seguintes fotos,mas ainda melhor:
E confesso, eu gostei.0.0248 seg. NEW