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Construção Suspensa - Avançamos para nova crise no imobiliário?

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  1. Colocado por: NTORION

    Não estranhe Rui, é mesmo assim, principalmente se esse empreiteiro trabalha muito para empresas, dá-lhe muito jeito ter clientes particulares, as razões encontrei pelo menos 2, a primeira é sempre a oportunidade de diversificar os clientes (pelo passa a palavra), a segunda que para mim é a mais óbvia, fazer algumas obras e receber dinheiro 'limpo', isto é 1 facto.

    Quanto a quem quer construir agora, não tenho dúvidas, façam por subempreitadas. Cada vez compensa mais.


    Aqui há um mês ou dois ainda se falava em 1230€/m bruto. Agora já nem isso... Só daqui a uns meses é que iria começar todo o processo (comprar terreno, projecto e especialidades, CM, etc) mas isto está mesmo a assustar 😞

    Consegue elaborar mais sobre isso das subempreitadas? Pensei que tivesse de haver sempre um alvará na CM. Na prática seria o quê? Sempre que entra novo actor em obra, vou à CM mudar o alvará?
  2. Aumento do custo das matérias-primas: que impacto no setor imobiliário?

    As linhas de produção pararam ou diminuíram a sua capacidade produtiva, o petróleo subiu e, os preços das matérias-primas, tiveram incrementos nalguns casos muito superiores a 30%.

    Apandemia teve efeitos devastadores na economia mundial e, de forma não completamente expectável, terá contribuído para um aumento generalizado dos custos de construção.

    Se o agravamento dos custos da mão de obra já se fazia sentir de alguns anos a esta parte por razões mais ou menos identificadas, o mesmo se está agora a verificar com os materiais de construção civil, em geral, seja ao nível das madeiras, dos metais, dos materiais para isolamento e de revestimento e muitos outros.

    Os analistas explicam esta realidade com um forte aumento da procura mundial, após o grande período de paragem e de expectativa, mas também devido ao facto de muitas indústrias terem tido grandes perturbações na produção. As linhas de produção pararam ou diminuíram a sua capacidade produtiva, o petróleo subiu e, os preços das matérias-primas, tiveram incrementos nalguns casos muito superiores a 30%.

    Estas subidas, explicáveis pelos fatores atrás referidos, tem óbvias consequências para as empreitadas de construção civil, para a promoção imobiliária e em última análise para os consumidores finais.

    Vários cenários são possíveis nesta conjuntura. No curto prazo é de esperar:

    Um adiamento de decisões por parte de investidores e donos de obra, aguardando por uma estabilização do mercado;
    O cancelamento das empreitadas;
    Uma diminuição das margens das empresas nas empreitadas em curso, o que pode conduzir a uma renegociação dos orçamentos contratualizados;
    Uma grande dificuldade em repercutir as subidas no consumidor final, originando menores margens de lucro para as empresas, prejudicando assim o equilíbrio das estruturas financeiras.
    Estas situações já estão a acontecer em Portugal, mas, existem notícias vindas de outros continentes, nomeadamente dos Estados Unidos da América, onde se utiliza muito as madeiras cujo preço está em alta (superou em muito os 30%), o que provocou custos acrescidos e que passaram em alguns casos a não estar cobertos pelos financiamentos bancários necessários.

    No médio prazo a incerteza é grande, uma vez que tudo está muito dependente da evolução dos preços dos materiais:

    Se houver uma desaceleração, é expectável que o impacto no preço final de venda, seja diminuto, sendo absorvido pelos intervenientes;
    Contudo, se não houver desaceleração dos preços, pensamos que haverá uma repercussão nos preços de vendas ao consumidor final.
    Na atual conjuntura, concluímos que o sector imobiliário terá com certeza dificuldades acrescidas, a não ser que algo se modifique na estrutura de custos diretos da construção, nomeadamente via fiscalidade ou através da adoção de sistemas construtivos mais racionais e repetitivos e/ou ainda, via indireta pela diminuição da burocracia, porque tempo é dinheiro.

    *com Jorge Felício, sócio gerente da Endless Numbers (Grupo Omega)
    Fonte: https://visao.sapo.pt/opiniao/2021-10-29-aumento-do-custo-das-materias-primas-que-impacto-no-setor-imobiliario/
    Concordam com este comentário: Djdasa
  3. E o betão fmcomo estão os preços? A vigobloco ainda e cara?
    • AMVP
    • 30 outubro 2021
    Certamente havera alguem conseguira compreender mas eu nao. Vejo autorizacoes de construcao em locais que a mim me assustam por exemplo, hoje passei por um terreno em inicio de construcao cujas traseiras sao dois muros em betao de sustentacao de terras. Faz-me confusao estas autorizacoes mas tb quem opta por ali viver.
    • NBA
    • 30 outubro 2021
    Colocado por: AMVPtb quem opta por ali viver


    Muitas vezes que não tem outra alternativa.
    • AMVP
    • 30 outubro 2021
    Colocado por: NBA

    Muitas vezes que não tem outra alternativa.

    Nao acredito. O terreno sera caro e ao preco que a da a construcao construir uma Moradia de 300 m2 tera pelo menos capacidade de endividamento. É que se fosse a razao que apontou ficava calada mas nao é de todo
  7. Várias perguntas de follow up:

    1. Por quanto acham que andam actualmente as construções? (Sendo que 1000/M2 bruto é coisa do passado)

    2. Que tipo de construção alterou menos o preço? (Estou a referir-me ao aumento do ferro, por exemplo, que poderá alterar mais a construção em betão que a em alvenaria...?)

    3. Qual seria o site fidedigno para consultar os preços das matérias-primas?

    4. Qual é o normal que um empreiteiro necessita para dar início à obra (pergunto porque a grande maioria do capital vai ser financiado)?

    5. Na compra de uma casa já construída, há que se pagar IMT, taxas e taxinhas. Quando constrói, existem taxas a pagar no final da construção ou tudo o que há a pagar é só no início?

    Infelizmente o nosso limite é limitado, face ao novo normal na área imobiliária: 267.000 é o limite (87.000 de capitais próprios que se ia usar para comprar um terreno de 60.000 e deixar os 27.000 para imprevistos) portanto mesmo comprando já construída, as taxas têm de ser consideradas quando estivermos à procura.
  8. Colocado por: Chris_Ftudo o que há a pagar é só no início?


    Coisas não previstas a pagar, apanha antes, durante e depois... É importante ter disponibilidade financeira para gastar 110% do orçamento de construção.
  9. Colocado por: Chris_F1. Por quanto acham que andam actualmente as construções? (Sendo que 1000/M2 bruto é coisa do passado)

    2. Que tipo de construção alterou menos o preço? (Estou a referir-me ao aumento do ferro, por exemplo, que poderá alterar mais a construção em betão que a em alvenaria...?)

    3. Qual seria o site fidedigno para consultar os preços das matérias-primas?

    Isto acaba por estar tudo muito interligado. Se quiser construir "chave-na-mão" diria para nem se preocupar com o preços dos materiais, pois não servirão de *nenhuma* referência para os orçamentos que irá receber.
    Se os materiais aumentaram 30% mas os orçamentos dos empreiteiros aumentaram 300%...

    Quanto ao tipo de construção que menos alterou é fácil: é aquele mais simples, que consegue explorar uma maior fatia da mão de obra. Quanto mais especializado, menor universo de mão-de-obra, logo mais caro.

    Colocado por: Chris_F4. Qual é o normal que um empreiteiro necessita para dar início à obra (pergunto porque a grande maioria do capital vai ser financiado)?

    Pergunta traiçoeira. O que o empreiteiro precisa e o que exige são coisas distintas.
    Terá que pagar aquilo que o empreiteiro exigir, pelo que de pouco vale tomarmos considerações sobre a gestão financeira do empreiteiro e da obra.
    De qualquer forma, ninguém parece exigir menos do que 30% com a adjudicação.
    Se acha este valor aceitável é outra conversa e, nesse caso, o resultado provavelmente passará por procurar outra solução, pois raros serão aqueles que, nesta fase, aceitem uma adjudicação com 10%.

    Colocado por: Chris_F87.000 de capitais próprios que se ia usar para comprar um terreno de 60.000 e deixar os 27.000 para imprevistos

    Projectos, taxas e taxinhas, fiscalização, custos bancários, etc, estão numa rubrica orçamental à parte?
  10. Colocado por: pguilherme
    De qualquer forma, ninguém parece exigir menos do que 30% com a adjudicação.
    Se acha este valor aceitável é outra conversa e, nesse caso, o resultado provavelmente passará por procurar outra solução, pois raros serão aqueles que, nesta fase, aceitem uma adjudicação com 10%.





    Projectos, taxas e taxinhas, fiscalização, custos bancários, etc, estão numa rubrica orçamental à parte?



    * 10% ou 30% na adjudicação > alguma parte deste dinheiro poderá vir do financiamento bancário?
    Pergunto porque não tenho noção de prazos/valores financiados apenas com o orçamento.

    * Infelizmente não temos mais dinheiro :/

    Pelo que entendi: para se pensar em construir, há que se precaver 110% do orçamentado + terreno + projectos + fiscalização + taxas, é isso?
    Concordam com este comentário: ricardo.rodrigues
    Estas pessoas agradeceram este comentário: midnight_fruits
  11. Eu cada vez mais me parece que construir casa é mesmo uma solução para gente doida. Porque fica mais caro, dá mais trabalho, e toneladas de preocupação e cabelos brancos. No final de contas ainda há deslizes orçamentais e coisas que não ficam mesmo como planeado. Já nem falo do que se pensava que se conseguia fazer mas depois acaba por não dar e fica para mais tarde, que na maior parte dos casos nunca mais se faz.

    Comprar uma casa já feita, temos a possibilidade de olhar e ver se gostamos ou não, e se estiver quase tudo ou tudo em ordem, compra-se e aceitam-se os "defeitos" que possa trazer atrás. O que se paga é realmente o que se faz conta, não há surpresas nos custos, e está-se a viver nela em algumas semanas.

    Eu ainda so tenho o projeto de arquitetura feito e já ando nisto de comprar e legalizar terreno há 1 ano, já estou farto e ultimamente completamente desmotivado para continuar, face à impossibilidade sequer de construir o que tenho no projeto, porque de repente temos a casa a custar mais 50% do nosso orçamento inicial.

    Tenho um conhecido que andou a tratar de legalizar um terreno também na mesma altura mas esse nem sequer avançou pra projeto de arquitetura. Começou a ver as dores de cabeça que eu passei, decidiu comprar uma casa. Não tem vãos grandes, não tem piso radiante, não tem cobertura invertida nem fachadas forradas a ripados de madeira. Mas vai lá passar o natal.
    Concordam com este comentário: desofiapedro
  12. Colocado por: FilipeOliveiraComeçou a ver as dores de cabeça que eu passei, decidiu comprar uma casa. Não tem vãos grandes, não tem piso radiante, não tem cobertura invertida nem fachadas forradas a ripados de madeira. Mas vai lá passar o natal.


    Colocado por: FilipeOliveiraPorque fica mais caro, dá mais trabalho, e toneladas de preocupação e cabelos brancos.

    Quando se comparam coisas diferentes, normalmente nunca é muito justo.
  13. Principais problemas com comprar feito:
    - dificilmente seria exactamente ao nosso gosto;

    - casas usadas estão quase tão estupidamente caras quanto as construídas para nós (aqui na zona as casas usadas andam a +2000€/M2) mas não faço a menor ideia se foi construção à ****@*** e teremos de aceitar às cegas mazelas que desconhecemos.

    Fazendo contas a uma casa construída à nossa medida = 180k construção + 60k terreno + 7k projecto e especialidades + 20k taxas + imprevistos + etc.
    267k / 140m2 úteis = 1907€/M2 úteis

    (Se tiver de diminuir:
    267k / 130m2 úteis = 2053€/M2 úteis
    Ou
    267k / 120m2 úteis = 2225€/M2 úteis)

    Mas comprar uma usada os valores ao M2 não são inferiores e têm as desvantagens enumeradas acima.
  14. Mas as casas construidas por nós também nos vão dando surpresas, não são só as compradas usadas.
    A grande vantagem de comprar feito, é mesmo o tempo. São 1,5-2 anos de usufruto que se perde numa construção. O tempo é dinheiro, seja de que forma for, e esse tempo sem usufruir do bem, tem que ser contabilizado.

    A vantagem principal de construir é mesmo ficar ao gosto do dono.

    O argumento do custo, da ideia que fica mais barato construir do que comprar feito, parece-me hoje em dia irrealista.

    Já agora @Chris_F, as pessoas quando falam dos valores por metro quadrado dados pelos empreiteiros têm que ter em conta que é:
    - Sem IVA
    - Sem arranjos exteriores
    - Sem muros e/ou portões

    E no caso das casas já feitas, o preço do m2 inclui isso tudo e o terreno.
    Concordam com este comentário: desofiapedro
  15. Colocado por: Chris_F- dificilmente seria exactamente ao nosso gosto;

    E se projectar casa de raíz, será que fica exactamente ao seu gosto, ou depois de estar a viver é que dirá "se fosse hoje, teria feito assim e assado"?
    Além do mais, o que gosta hoje talvez nem seja bem o que irá gostar daqui a 3, 4 ou 5 anos.

    Colocado por: DR1982Quando se comparam coisas diferentes, normalmente nunca é muito justo.

    Então queria comparar coisas iguais? Às vezes escreve com cada disparate...
    É precisamente por ser diferente que é importante comparar e ponderar os prós e contras. Não para dizer de forma absoluta que uma via é superior á outra, mas para aferir que solução melhor se adapta.

    Colocado por: FilipeOliveiraJá agora @Chris_F, as pessoas quando falam dos valores por metro quadrado dados pelos empreiteiros têm que ter em conta que é:
    - Sem IVA
    - Sem arranjos exteriores
    - Sem muros e/ou portões

    E no caso das casas já feitas, o preço do m2 inclui isso tudo e o terreno.

    Sim, mas as contas de Chris para a casa nova incluíram terreno, projectos, taxas e imprevistos, justamente para poder comparar valores equivalentes. Ou seja: custo total da casa a dividir pela área bruta.
    Já agora, verifique se na casa já feita, não está a usar a área útil para este cálculo.

    Assim, com 180k para construção, são ~146k€ sem IVA (ou outro número qualquer).
    Com este valor, qual a área que poderá construir?
    A 1000€/m2 = 146 m2
    A 1250€/m2 = 117 m2
    A 1500€/m2 = 97 m2
    A 2000€/m2 = 73 m2
    A 3000€/m2 = 49 m2

    Depois diga-nos em que patamar são os orçamentos que receber.
    • DR1982
    • 1 novembro 2021 editado
    Colocado por: pguilhermeEntão queria comparar coisas iguais? Às vezes escreve com cada disparate...
    Disparate porque você decide que é ? Poupe-me.
    Colocado por: pguilhermeÉ precisamente por ser diferente que é importante comparar e ponderar os prós e contras.

    Para si talvez, para mim não. Para Mim mais caro é quando comparamos duas coisas iguais e uma delas custa mais dinheiro.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Leonel46
  17. Colocado por: DR1982Disparate porque você decide que é ? Poupe-me.

    ??
    Perdeu-se?

    Colocado por: DR1982Para si talvez, para mim não. Para Mim mais caro é quando comparamos duas coisas iguais e uma delas custa mais dinheiro.

    E convenientemente ignorou 99% do argumento de FilipeOliveira e apenas considerou o custo monetário.
    Será que não sabe o que é uma comparação?
    Releia com calma o que foi escrito.
  18. Colocado por: pguilherme
    ??
    Perdeu-se?


    E convenientemente ignorou 99% do argumento de FilipeOliveira e apenas considerou o custo monetário.
    Será que não sabe o que é uma comparação?
    Releia com calma o que foi escrito.

    O que eu entendi do comentário, da primeira parte pelo menos, é que o FilipeOliveira estava a dizer que uma casa nova já construída, mais barata que uma construir.
  19. Colocado por: DR1982
    O que eu entendi do comentário, da primeira parte pelo menos, é que o FilipeOliveira estava a dizer que uma casa nova já construída, mais barata que uma construir.


    Não, o que quis dizer é que a ideia de que construir fica mais barato, nos dias de hoje, a mim parece-me uma ilusão.
    E se colocarmos o custo em pé de igualdade com uma já feita. Resta-nos comparar as vantagens e desvatagens de uma:
    Na já feita, poupa tempo trabalho e dores de cabeça, mas limita-se ao que tem.
    Na que vai construir, pode personalizar a gosto, mas é preciso ter sorte paciência e abdicar de viver na casa 1,5 anos face a comprar já pronta a habitar.
    Concordam com este comentário: desofiapedro
    Estas pessoas agradeceram este comentário: desofiapedro
  20. Colocado por: FilipeOliveira

    Não, o que quis dizer é que a ideia de que construir fica mais barato, nos dias de hoje, a mim parece-me uma ilusão.
    E se colocarmos o custo em pé de igualdade com uma já feita. Resta-nos comparar as vantagens e desvatagens de uma:
    Na já feita, poupa tempo trabalho e dores de cabeça, mas limita-se ao que tem.
    Na que vai construir, pode personalizar a gosto, mas é preciso ter sorte paciência e abdicar de viver na casa 1,5 anos face a comprar já pronta a habitar.
    Uma ja feita, mas nova?

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