Tenho a seguinte questão que gostava de pôr ao Fórum:
Ultimamente oiço duas versões contraditórias relativamente à transmissibilidade ou não das dívidas vencidas e não pagas:
1ª versão: as dívidas transmitem-se com a venda do imóvel para o novo proprietário, independentemente de constar da escritura ou equivalente a expressão “livre de ónus e encargos”, já que uma dívida ao condomínio não é nem uma coisa nem outra. Daí a insistência de muitos na apresentação pelo vendedor/proprietário de declaração de não dívida antes de se efetivar a venda.
2ª versão: as dívidas não se transmitem com a venda do imóvel porque são da responsabilidade do anterior proprietário e não da fração. Ouvi inclusive alguém ligado a uma empresa de gestão de condomínios dizer que uma associação da área está a fazer pressão junto da tutela para que essas dívidas passem a ser reconhecidas como afetas à fração e não ao seu proprietário, de modo a reduzir significativamente os montantes que ficam por pagar das frações que são vendidas.
Ambas são verdadeiras dependendo do tipo de dívida concreta em apreço.
Muito sinteticamente:
Dividas relativas a quotização não são transmissíveis ao novo proprietário.
Dividas relativas a obras/equipamentos poderão ser transmissíveis para o novo proprietário dependendo da data em que foram aprovadas pela assembleia e/ou concretizadas.
Processo: Relator: Descritores:
Acórdãos TRL Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa 14836-14.1T8LSB.Ll-6 CARLOS MARINHO DÍVIDAS DE CONDOMÍNIO TRANSMISSÃO
Nº do Documento: Data do Acordão: Votação: Texto Integral: Texto Parcial: Meio Processual: Decisão: Sumário:
Decisão Texto Parcial:
RL 14-09-2017 UNANIMIDADE N s APELAÇÃO IMPROCEDENTE -Estando apenas em dívida quantias correspondentes a prestações de condomínio enquadráveis no n.º 1do art. 1424.º do Código Civil, encontramo-nos face a obrigação de "dare" desprovida de carácter ambulatório ou efeito de traslação, pelo que a mesma não se transmite aos adquirentes da fracção à qual se reportem tais prestações. (Sumário elaborado pelo Relator) Acordam na 6.ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa
Acórdãos TRL Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa Processo: 364/2006-6
Relator: PEREIRA RODRIGUES Descritores: PROPRIEDADE HORIZONTAL OBRAS DE CONSERVAÇÃO ORDINÁRIA OBRIGAÇÃO REAL
Nº do Documento: RL Data do Acordão: 02-02-2006 Votação: UNANIMIDADE Texto Integral: S
Meio Processual: APELAÇÃO Decisão: CONFIRMADA A DECISÃO
Sumário: I. A obrigação de contribuir para as despesas, devidas por obras de conservação e fruição das partes comuns do edifício em propriedade horizontal é uma obrigação que recai sobre aquele que for titular da fracção integrada no condomínio no momento em que haja lugar ao pagamento da parte do preço que caiba efectuar para a realização das aludidas obras. II. Poderá suceder, entre outras hipóteses que não interessa considerar, que entre a deliberação de realizar as obras e a conclusão da respectiva empreitada, mas antes de determinado condómino pagar a parte que lhe compete, proceda este condómino à transmissão da sua fracção. III. Se assim suceder, e salvo acordo em contrário entre vendedor e comprador ou compromisso do vendedor, será o novo condómino o responsável pela liquidação da parte do preço imputado à fracção de que é titular. Isto porque se considera que esta obrigação “propter rem”, tem como característica a “ambulatoriedade”, no sentido de que a transmissão do direito real de cuja natureza a obrigação emerge implica automaticamente a transmissão desta para o novo titular.
"Aquando da aquisição/alienação de fracções autónomas, mantendo o alienante dívidas para com o Condomínio, a quem deve a administração do condomínio exigir o pagamento: do anterior proprietário da fracção, ou do actual titular do direito real?
Existem fundamentalmente 2 orientações:
Ambas afirmam que as obrigações contidas no disposto no art. 1424º do CC são obrigações propter rem, ou seja obrigações do titular do direito de propriedade. Há assim, quem entenda (cfr. entre outros, Ac. Rel. Lisboa, de 02/02/2006), que se trata tipicamente de obrigações propter rem, mas que, no entanto, não terão uma sua característica que as define, e que é a ambulatoriedade. Será o caso das obrigações que decorrem do uso normal do bem e por isso sua contrapartida, como por exemplo a quota paga ao condomínio, em regra, mensalmente, para fazer face às despesas com limpeza das partes comuns, manutenção geral e custos de administração.
Já não será assim com obrigações que impliquem melhorias, alterações, reparações, que será o novo proprietário a tirar proveito delas, apesar de tais despesas terem sido deliberadas e aprovadas em AG, pelo anterior proprietário e condómino. Estas já transitariam para o novo titular do direito real, acompanhando a fracção autónoma, e integrando o seu património, independentemente de este concordar ou não com elas, sendo responsável pelo seu pagamento.
Outros entendem que toda e qualquer obrigação propter rem, ou obrigação real, terá as características que lhe são próprias, e que as definem, como é o caso da ambulatoriedade, e a sua titularidade ser determinada pela titularidade do direito real de propriedade, e não intuitu personae, ou pessoalmente, como na generalidade das obrigações.
(...)
"Por fim, o actual proprietário, se mesmo interpelado para o efeito pela Administração do Condomínio, não proceder ao pagamento voluntário das dívidas do anterior proprietário, e deixar que o Condomínio intente a competente acção judicial para cobrança dos aludidos créditos, poderá sempre levantar nos autos o incidente de Intervenção Principal Provocada, chamando o anterior proprietário à demanda, com fundamento no direito de regresso que eventualmente terá por ter adquirido a fracção sem ónus, encargos ou responsabilidades, conseguindo dessa forma inverter o ónus da prova na acção de regresso que se lhe seguir, no caso de vir a ser condenado ao pagamento.
Em conclusão, a Lei estabelece um só regime para as obrigações do condomínio que são tipicamente obrigações propter rem. O seu cumprimento pode ser exigido do actual proprietário. Porém, também confere os mecanismos necessários para aquele que é chamado a cumprir uma obrigação alheia, vir a exigir o reembolso do verdadeiro responsável, por via do direito de regresso; e ainda de exigir o ressarcimento dos prejuízos eventualmente sofridos com a situação."
O artigo completo está com o título de "A ambulatoriedade e não ambulatoriedade das dívidas", entre pelo separador "dívidas".
Segundo recordo, este forista já escreveu aqui que há decisões, em juízo, em sentidos diversos...
Opinião minha: uma forma de quem compra resolver - antes de o ter - o problema, será colocar em CPCV uma cláusula com a declaração do vendedor que não deve quotas ordinárias e, se houver quotas extra, são para pagamento do quê; se for para reparações, ou semelhante, quem vai beneficiar delas será o comprador. Se houver problemas o comprador pode sempre alegar, e provar, incumprimento de contracto.
Ouvi inclusive alguém ligado a uma empresa de gestão de condomínios dizer que uma associação da área está a fazer pressão junto da tutela
Uma opinião: Não há "gestor de condomínios", unipessoal ou empresa, legalmente reconhecido reconhecido. Tudo o que existe está apenas no CC, capítulo "propriedade horizontal". Ou então diga-me onde.
A empregada doméstica da minha tia nunca se chamou "gestora de residência" nem disse: "deixe-me aí os cheques assinados para eu pagar as despesas da residência, depois eu ponho os quantitativos."
Que há "pressões", de certeza! Trata-se de ver quem é que fica com o "bolo", é uma corrida e os mais bem posicionados - acho eu - são os advogados e solicitadores e os "imobiliários", cada um a fazer lobby.
Não tenho nada com isso desde que não se trate do meu património. Custa-me entender como é que uma pessoa medianamente racional vai colocar a sua parte comum, indivisa é certo, mas sem as partes comuns o seu apartamento não "funciona", nas mãos de um "artista" que tem um capital social de 5 000€ e nenhum seguro de responsabilidade profissional (de que profissão?) nem a tal é obrigado.
Esse capital social nem paga a porta de entrada xpto de um prédio. Pior: deixam nas mãos do "artista" o pagamento do "seguro colectivo do condomínio", que cobre a sua propriedade e o sua permilagem. E se ele não pagar o seguro e só descobrirem tarde de mais? Vão-se queixar ao mesmo lugar que recebeu as queixas dos lesados do BPP, BPN, BES...
Mas se querem, ou é mesmo necessário, porque não assinar um contracto de prestação de serviços - por um ano - com uma entidade que tenha seguro profissional, com cláusulas de deveres e direitos de ambas partes?