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Condomínios e vizinhos

Questões com antigos proprietários

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  1.  

  1.  # 1

    Bom dia.

    Adquiri recentemente um apartamento e em conversa com o administrador de condominio, o mesmo referiu que ocorreu uma inundação em uma das minhas casas de banho que originou problemas no teto da garagem (vivo no rés do chão), contudo na altura o anterior proprietário arranjou e pintou o teto da garagem, mas pelos vistos não ficou grande coisa.
    Atirou a boca para o ar de que claro que agora não me vai "obrigar" a mim a assumir algo que aconteceu com o anterior proprietário.
    Contudo não gostei dessa boca foleira e gostava de saber se a nivel legal, o condominio pode-me obrigar a assumir problemas que aconteceram na minha fração com o anterior proprietário.

    Agradeço desde já as vossas opiniões.
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    • 6 novembro 2021

     # 2

    Por essa ocorrência, relativamente à qual o anterior proprietário procedeu à reparação, nenhuma responsabilidade pode ser imputada a si pelo condomínio.

    Não terá sido ´boca foleira´ administrador. Apenas terá deixado um alerta, ou simples informação do que aconteceu na sua fracção.

  3.  # 3

    Quando ele me disse "isto não ficou bem feito, e claro que não lhe vou pedir a si responsabilidades":
    Isso sou-me muito mal, ou se é direto, ou se está calado.
    Ele demonstrou insatisfação pelo arranjo que o anterior proprietário fez, mas o que tenho eu haver com isso?
    Essa situação está ou deveria estar resolvido, ponto final.
    Se houve infiltração de água, acredito que tenha sido por descuido do anterior proprietário e não algo estrutural do apartamento.

  4.  # 4

    Mas Size, tens razão.

    Não vou dar valor ao assunto.
    Se algum dia lhe passar pela cabeça apresentar responsabilidades, que o fundamente legalmente,

    Agradeço o teu comentário, fez-me pensar de uma outra forma.

  5.  # 5

    Colocado por: RiclifMas Size, tens razão.

    Se algum dia lhe passar pela cabeça apresentar responsabilidades, que o fundamente legalmente,


    Tem razão mas repare:
    se o administrador for também um condómino, são ambos co-proprietários das partes comuns; pode e deve colocar o tema na Assembleia porque os poderes desta vão até aí (partes comuns e serviços comuns). Evitará, digo eu, futuros atritos.

    Se o administrador for externo não lhe ligue a menor importância, a "bocas" ou opiniões, não têm nenhuma relevância legal ou não legal: são os proprietários os únicos responsáveis e tomam TODAS as decisões sobre a sua propriedade, em Assembleia.

  6.  # 6

    O administrador é externo e pelo que eu sei são dois sócios que formam uma empresa de condominio.
    O problema da infiltraçao de água ocorreu há alguns anos e eu comprei a casa ha dois meses, por isso ele teve muito tempo de resolucionar a questao com o antigo proprietario.
    Nao vejo quais os motivos que os proprietários possam alegar em assembleia geral que me possa levar a ser obrigado a responsabilizar-me por problemas antigos com o anterior proprietario.
    Concordam com este comentário: Carochinha123
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    • 6 novembro 2021

     # 7

    Colocado por: RiclifMas Size, tens razão.

    Não vou dar valor ao assunto.
    Se algum dia lhe passar pela cabeça apresentar responsabilidades, que o fundamente legalmente,


    Só um administrador, supostamente, imbecil, é que poderia vir a pedir-lhe qualquer responsabilidade pela obra de reparação que o anterior proprietário procedeu no tecto da garagem, obviamente, da responsabilidade dele, ao abrigo do artigo 493º do CC. Seja esse administrador, condómino ou não, não é questão para ficar preocupado.

    Isso não passou de um relato em conversa informal consigo.

  8.  # 8

    O administrador é externo e pelo que eu sei são dois sócios que formam uma empresa de condominio


    Caro, não existe uma "empresa de administração de condomínios", nenhum normativo legal contempla tal coisa; serão apenas e tão só prestadores de serviços e esse é o único enquadramento fiscal que podem ter.

    No CC estão, na parte "propriedade horizontal" o que o legislador resolveu aplicar à administração das partes comuns de uma propriedade horizontal.

    O administrador faz o que a Assembleia decidir.
    O risco de contactar um "administrador externo" prende-se com o facto de os poderes-deveres, no CC, de um administrador (quer condómino ou prestador de serviços) não poderem ser retirados ou limitados, embora possam, dependendo da assertividade da Assembleia, ser disciplinados.

    Dito de outra forma: não se lhes pode passar "cheques em branco" nem permitir que tomem iniciativas sem autorização.

    Se querem arriscar podem elaborar um contracto de prestação de serviços, o que afastaria as regras do CC, que inclua direitos e deveres das duas partes e assinaturas reconhecidas, pode ser por documento particular autenticado.

    Entre na página do Registo Comercial e veja se essa "empresa" existe; já agora veja qual o seu capital social - até onde chega a responsabilidade da "empresa".
    A ultima que pesquisei tinha como capital 5 000€. A fracção de qualquer dos condóminos do seu edifício não deve ser só deste montante, de certeza... e se houver problemas, em último caso a responsabilidade desse condómino vai até aos seus bens.

  9.  # 9

    Damiana Maria.

    Mas se afinal eu nao posso ser responsabilizado por problemas do condominio com o anterior proprietário, porque é que menciona que a responsabilidade minha como condómino pode ir até aos meus bens?

  10.  # 10

    Se a rotura não tiver resolvida a 100%, quem vai ter de resolver é o atual proprietário.
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    • 7 novembro 2021

     # 11

    Colocado por: Varejote
    Se a rotura não tiver resolvida a 100%, quem vai ter de resolver é o atual proprietário.


    Não é a ruptura que está em causa. Sim a reparação do tecto da garagem, efectuada pelo anterior proprietário.

  12.  # 12

    Mas eles não aceitaram a reparação na altura como concluída?

    Não é agora que dizem que afinal não era bem assim. Só podiam reclamar caso fosse garantia do trabalho mal efetuado, mas certamente já foi há mais de 2 anos.

  13.  # 13

    Colocado por: RiclifDamiana Maria.

    Mas se afinal eu nao posso ser responsabilizado por problemas do condominio com o anterior proprietário, porque é que menciona que a responsabilidade minha como condómino pode ir até aos meus bens?


    Homem, se calhar não me expliquei: claro que, no caso pontual que colocou no seu post original, tem toda a razão, não há ponta por onde se lhe pegue para o responsabilizarem de seja o que for que tenha acontecido antes de ser proprietário.

    Sobre o tema "administração de condomínio", ou seja, das partes comuns e serviços comuns de um edifício com vários proprietários, coloquei algumas considerações gerais, já vi que foram gerais demais.

    Uma empresa de prestadores de serviços a condomínios não tem nenhum enquadramento legal: não tem que ter seguro profissional, não tem que ter elementos com nenhum tipo de habilitações, nem sequer ler e escrever ou ter registo criminal limpo - porque nenhuma lei exige nada disso - para alguém constituir uma "empresa de administrar condomínios".

    A Assembleia pode eleger, por maioria simples, qualquer pessoa ou empresa, não há limitações na lei.

    Mas, admitindo que a constituem e fica registada na Conservatória do Registo Predial, o capital social dessa empresa - que até pode ser unipessoal - tem que estar lá escrito qual é e constitui o limite de responsabilidade dessa empresa (Lda.).

    Normalmente são valores irrisórios que, se houver problemas na administração que causem prejuízos aos proprietários, ao condomínio, este só pode exigir o limite da responsabilidade e, para isso, tem que recorrer a um Tribunal e PROVAR o que afirma, se entretanto a "empresa" não desaparecer...

    Se o administrador - de acordo com o prescrito no CC - for um dos proprietários, ou condómino, e se ele prejudicar o colectivo, no limite tem uma fracção que responde por prejuízos - e que não terá um valor irrisório... além de que ninguém em sua boa mente se prejudica a si próprio.

    Enviaram-me em tempos a história de uma "empresa" que se "esqueceu" de pagar à EMA o valor trimestral da manutenção dos elevadores; ao segundo trimestre de atraso e antes que sobrasse para eles, a EMA apresentou queixa à CM local e rescindiu, com justa causa, o contracto.
    Só em multas e inspecção extraordinária do elevador o condomínio ficou a chiar e não recuperou nada porque por um lado foram negligentes em actuar e por outro a "empresa" desapareceu entretanto.

    É um tema complexo e cheio de alçapões, como tudo o que é campo para chico-espertezas, já deve ter visto aqui no forum os debates.

  14.  # 14

    Não é a ruptura que está em causa. Sim a reparação do tecto da garagem, efectuada pelo anterior proprietário.


    Riclif,
    se a garagem é parte comum será o conjunto dos proprietários a PAGAR o que houver a pagar depois da ASSEMBLEIA deliberar validamente nesse sentido.
    A Assembleia tem poderes para tomar decisões sobre partes comuns - é essa a sua função - e o administrador não é chamado a decisões nem a meter o nariz nestas, porque não é proprietário.

    A posição deste, perante a Assembleia de proprietários é: fazer o que lhe mandam e apresentar contas do seu trabalho.

  15.  # 15

    O administrador deveria era meter o nariz no ruido que vem de alguns lugares de garagem, que me parecem serem arcas frigorificas, e mesmo que sejam outros aparelhos, decerto não funcionam a pilhas.
    Tambem já o alertei para fissuras na parede exterior do prédio que com as chuvas podem originar infiltraçao de água em minha casa, e até agora estou sem resposta.

  16.  # 16


    O administrador deveria era meter o nariz no ruido que vem de alguns lugares de garagem, que me parecem serem arcas frigorificas, e mesmo que sejam outros aparelhos, decerto não funcionam a pilhas.


    Um administrador externo, se visitar o condomínio uma vez por mês, já será muito. Não confundir a actividade de administrador com a de porteiro ou vigilante.
    O consumo da EE comum para usos privados constitui um abuso. Compete a todos os condóminos zelar por essas situações. Nestas circunstâncias se tem conhecimento fundamentado desse tipo de situações deverá denunciá-los. Se tem receio, legítimo, de fazer acusações que não consegue provar, sugiro que contratem um electricista para verificar os consumos dessa zona do prédio ou, então, colocar um disjuntor que dispare para valores de corrente acima do consumo normal da iluminação impedindo a alimentação das arcas.







    Tambem já o alertei para fissuras na parede exterior do prédio que com as chuvas podem originar infiltraçao de água em minha casa, e até agora estou sem resposta.


    E fez bem. Só que o prosseguimento dessa obra exige a aprovação prévia da AG e, normalmente, só de faz uma assembleia anual.
    Concordam com este comentário: Damiana Maria

  17.  # 17

    Riclif,

    sugeria a leitura deste post do forista anterior porque tudo nas partes comuns é responsabilidade dos proprietários, são eles
    que pagam as favas todas e só eles têm poder de decidir, em Assembleia.
    Se a garagem é parte comum, dependendo de como está organizada (espaços próprios vedados?), pode lá ir ver o que são os ruídos porque uma % da garagem, indivisa, é sua.

    Escrevo isto para o caso dos "administradores" se lembrarem de colocar limitações a acesso a partes comuns, como aparece muita vez, com o pretexto que inventarem, como "segurança" e quejandos.
    Nenhum administrador, externo ou não, nem a Assembleia o pode fazer parque os proprietários não podem ser privados de acesso à sua propriedade - principalmente porque não podem eximir-se de nenhuma responsabilidade relativa a esta..

    Leia aqui que está bem explicado:

    Acórdãos STJ
    Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
    Processo: 4612/05.8TVLSB.L1.S1
    Nº Convencional: 2ª SECÇÃO
    Relator: ÁLVARO RODRIGUES

    Data do Acordão: 02-12-2013


    Sumário :
    I- A assembleia de condóminos não tem poderes para alienar ou restringir o direito de propriedade ou o de compropriedade de cada um dos condóminos, já que, nos termos legais, cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do prédio ( artº 1420º, nº 1 do C. Civil).
    II- Deste modo, ainda que houvesse tendência de uma assembleia de condóminos, por via do regulamento do condomínio, privar um ou mais condóminos da sua compropriedade sobre uma parte comum do prédio, tal desiderato seria de impossível consecução, uma vez que o regulamento do condomínio, onde se plasmam regras apenas para disciplina do uso e fruição das coisas comuns, não tem força jurídica para contrariar lei expressa nem para afectar direitos dos condóminos concedidos por lei, como é assaz consabido e evidente.

    III- Se assim não fosse, deparar-nos-íamos com situações de violação inequívoca de normas legais imperativas, tanto jurídico-civis como de direito registral e, porventura, de direito constitucional, embora tal violação nunca produzisse efeitos jurídicos, posto que a alienação da totalidade ou de parte dos imóveis está sujeita à forma legalmente estipulada para a sua validade ad substantiam, como é do conhecimento geral, e nunca através de um simples regulamento do condomínio.

  18.  # 18

    Damiana Maria.

    Mas quem é que aqui referiu algum impedimento por parte do administrador ao acesso às areas comuns por parte dos condóminos?!
    O que eu referi foi que existe um condómino que tem no seu lugar de garaem que é fechado e vedado, um aparelho que pelo ruido aparenta ser eletrico.

  19.  # 19

    As tomadas que estão nas garagens fechadas não estão ligadas ao quadro eléctrico e respectivo contador de cada um dos condóminos? Aqui é assim.

  20.  # 20

    Mas quem é que aqui referiu algum impedimento por parte do administrador ao acesso às areas comuns por parte dos condóminos?!


    Escrevo isto para o caso dos "administradores" se lembrarem de colocar limitações a acesso a partes comuns, como aparece muita vez,

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